Kinh Nghiệm Rút Ra Cho Việt Nam Từ Nghiên Cứu Hoạt Động Thẩm Định Giá Nước

Tại Thái Lan, cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá là: Văn phòng Thẩm định giá Tài sản (Property Valuation Bureau: PVB) là đơn vị Trung ương trực thuộc Tổng cục Địa chính thuộc Bộ Nội vụ.

Ở Thái Lan có hai Hiệp hội Thẩm định giá là Hiệp hội Thẩm định giá Thái Lan VAT (Valuers Association of Thailand) và Hội Thẩm định giá Thái Lan TVA (Thai Valuers Association). Trong đó, Hiệp hội thẩm định giá Thái Lan VAT được thành lập từ năm 1985, là một tổ chức độc lập với hơn 1.000 chuyên gia là hội viên. Mục tiêu hoạt động của Hiệp hội là phát triển nguồn nhân lực, nâng cao trình độ của các nhà thẩm định giá, xây dựng tiêu chuẩn và nguyên tắc tuyển dụng nhà thẩm định giá.

Hội viên của hiệp hội bao gồm các nhà thẩm định giá của Văn phòng thẩm định giá Bất động sản Thái Lan, Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, các tổ chức thẩm định giá tư nhân… Các hội viên chịu sự quản lý và chế tài của Hiệp hội, được quyền ký kết hợp đồng làm việc với khách hàng và phải đóng hội phí.

Ngoài ra ở Thái lan còn có Các công ty tư nhân và các tổ chức thẩm định giá khác. Ở Thái Lan, ngoài Văn phòng thẩm định giá của Chính phủ, các công ty tư nhân và các công ty Nhà nước (Tổng công ty Quản lý Bất động sản), thẩm định giá còn được thực hiện ở một số tổ chức khác nhau như: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, Ngân hàng về Nhà ở của Chính phủ Thái Lan…

Như vậy, ở tất cả các nước, song song với các tổ chức, các công ty Nhà nước còn có sự hiện diện của các công ty thẩm định giá tư nhân, với nhiều hình thức sở hữu khác nhau chuyên hoạt động thẩm định giá. Đó là những công ty thuộc sở hữu tư nhân đơn lẻ hoặc hợp tác liên doanh hoặc tập đoàn... là những công ty trong nước hoặc nước ngoài được phép đăng ký hành nghề. Tuỳ theo năng lực, các công ty này có thể có phạm vi hoạt động khá rộng và đa dạng, được mở chi nhánh khắp nơi trong nước.

Các công ty hoạt động thẩm định giá của các nước nêu trên có những nét chung sau:

- Những tập đoàn, công ty quốc tế lớn mạnh trên thế giới được phép kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi thoả mãn một số điều kiện ràng buộc theo luật của từng nước quy định. ở những nước này, trình độ nguồn nhân lực thẩm định

giá khá tốt, các công ty thẩm định giá trong nước đủ sức cạnh tranh với các công ty nước ngoài.

Các công ty thẩm định giá trên đây đều có quy mô trong khoảng một vài trăm người, có chi nhánh nhiều nơi trong nước, có khả năng cung cấp đầy đủ và trọn vẹn các dịch vụ về thẩm định giá cho mọi đối tượng khách hàng. Lực lượng chuyên viên và thẩm định viên có trình độ, bằng cấp cao, nhiều kinh nghiệm làm việc trong nước và nước ngoài, thực hiện các dịch vụ thẩm định giá phức tạp như bản quyền sáng chế và giá trị thương hiệu, giá trị chứng khoán... Cá biệt có công ty còn được mở trường đào tạo thẩm định giá bất động sản như tập đoàn Sirida tại Thái Lan.

- Bên cạnh đó vẫn có các công ty thẩm định giá vừa và nhỏ trong khoảng dưới 10 người đến vài chục người. Số lượng cán bộ ở các công ty chiếm khoảng trên 40-50%. Các thẩm định viên là người trực tiếp hành nghề thẩm định giá. Cấp trên chỉ tham gia nghiệp vụ khi có sự cố phức tạp. Ngoài đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, cơ cấu tổ chức của công ty còn có các bộ phận phục vụ và thực hiện các hoạt động như: xem xét về mặt kỹ thuật các bản vẽ thiết kế, khảo sát, soạn thảo tính toán cụ thể, công tác phục vụ khác về vật chất, hành chính...

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 122 trang tài liệu này.

- Các công ty tư nhân hoạt động theo giấy phép, chịu sự quản lý của nhà nước, hoạt động và chịu trách nhiệm độc lập theo quy định của pháp luật.

1.2.3 Kinh nghiệm rút ra cho Việt nam từ nghiên cứu hoạt động thẩm định giá nước ngoài

So với các nước trên thế giới và một số nước trong khu vực, Việt Nam bước vào xây dựng nền kinh tế thị trường muộn hơn. Quá trình xây dựng và quản lý nền kinh tế thị trường ở Việt Nam cũng chính là quá trình xây dựng cơ chế và chính sách quản lý trong từng lĩnh vực kinh tế cụ thể. Thẩm định giá là một nội dung còn mới cả về lý luận và kinh nghiệm thực tế trong quản lý giá của Việt Nam. Do vậy, ngoài việc dựa vào các lý thuyết kinh tế thị trường và quan điểm về thẩm định giá thì việc tham khảo kinh nghiệm của nước ngoài có ý nghĩa vô cùng quan trọng.

Từ kinh nghiệm quản lý và phát triển hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở các nước, mà đặc biệt là Trung Quốc, chúng ta có thể rút ra những bài học cho

việc phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam, đặc biệt trong việc tiến hành xây dựng khung pháp lý cho hoạt động và quản lý dịch vụ thẩm định giá trong thời gian tới, đó là :

Thứ nhất: Thẩm định giá vừa là đối tượng của quản lý nhà nước vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực kinh tế, trước hết là lĩnh vực quản lý các tài sản.

Thứ hai: Hoạt động thẩm định giá liên quan đến lợi ích kinh tế của các chủ thể kinh tế trên thị trường. Do đó, để thẩm định giá phát triển đúng hướng, phát huy vai trò tích cực, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, các quốc gia đều thiết lập hệ thống điều hành quản lý bằng luật pháp với các dạng chung là:

- Tổ chức Chính phủ quản lý thông qua pháp luật và thường do một đến hai Bộ chịu trách nhiệm.

- Các hiệp hội, tổ chức kinh doanh dịch vụ thông qua điều lệ, tiêu chuẩn, quy định ngành và hiệp hội để kiểm soát hoạt động. Nhiều hiệp hội được Chính phủ bảo trợ thành lập, hỗ trợ kinh phí và uỷ quyền thực hiện một số chức năng quản lý nhà nước như cấp giấy phép hoạt động, ban hành các tiêu chuẩn...

Các nước đều nghiên cứu để xây dựng một hệ thống pháp luật và tổ chức quản lý Nhà nước thống nhất đối với hoạt động thẩm định giá tài sản, tránh tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các công ty thẩm định giá.

Thứ ba: Ở nhiều nước thường tồn tại đa dạng các loại hình của các tổ chức thẩm định giá: sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân nhưng các tổ chức này đều độc lập hoạt động theo pháp quy thống nhất do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Thứ tư: Tính chất của dịch vụ thẩm định giá là tư vấn nên các nước đều có quy định khá nghiêm ngặt quy tắc hành nghề thẩm định giá đối với các thẩm định viên độc lập và các tổ chức thẩm định giá, quy định các biện pháp xử lý khi họ gây hậu quả cho khách hàng hoặc nhà nước.

Thứ năm: Những nước có dịch vụ thẩm định giá đang trong giai đoạn khởi đầu, nhà nước đều có chính sách, biện pháp hỗ trợ nhằm tạo môi trường thuận lợi cho thẩm định giá phát triển.

Thứ sáu: Các nước đều quan tâm vấn đề đào tạo lực lượng và tiêu chuẩn hoá các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp.

Thứ bảy: Trong xu hướng hội nhập và toàn cầu hoá trên toàn thế giới, để có thể đứng vững và cạnh tranh được trong nước, khu vực và thế giới, để thu hẹp sự chênh lệch về trình độ thẩm định giá trong nước với nước ngoài, các nước đi sau đều coi trọng việc đào tạo và nâng cao chất lượng bằng việc đa dạng hoá các hình thức đào tạo; chú trọng xây dựng các tiêu chuẩn cho nhà thẩm định giá…‌

Như vậy, thẩm định giá là một loại hình dịch vụ tất yếu hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường. Sự phát triển của dịch vụ thẩm định giá lại tác động tích cực đến sự phát triển của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu của xã hội. Là một nước đi sau, Việt Nam có thể học được rất nhiều kinh nghiệm từ các nước đi trước trong lĩnh vực này.

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

2.1. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

Hoạt động xác định gía trị tài sản, chủ yếu là xác định giá trị bất động sản (đất đai) đã xuất hiện ở Việt Nam vào khoảng thế kỷ thứ 16 khi xuất hiện sự chuyển nhượng, trao đổi, mua bán ruộng đất giữa các quan lại với các chủ đồn điền hoặc giữa các chủ điền với nhau. Hoạt động xác định gía trị tài sản lúc này còn đơn giản về nội dung, diễn ra trong phạm vi hẹp, cục bộ theo vùng, không thường xuyên và đối tượng được xác định thường là đất thổ canh, thổ cư cùng với nhà, cây lâu năm trên thổ cư đó. Lúc này xác định gía trị tài sản chỉ là một hoạt động phụ kèm theo hoạt động môi giới mua bán, chuyển nhượng đất đai của một số người ở một số vùng nhất định. Dưới thời phong kiến, kinh tế hàng hoá không phát triển, nên trải qua nhiều thế kỷ, hoạt động xác định gía trị tài sản tuy đã xuất hiện nhưng không thể hoàn thiện, phát triển lên được.

Trong suốt gần 100 năm dưới chế độ thực dân, nền kinh tế Việt Nam vẫn trong tình trạng sản xuất nhỏ, mang nặng tính tự cung, tự cấp, nghèo nàn và lạc hậu, kinh tế hàng hoá kém phát triển nên vẫn không có cơ hội thuận lợi cho nghề thẩm định giá.

Từ khi giải phóng hoàn toàn miền bắc, Việt Nam tiến hành công cuộc cải tạo nền kinh tế và xây dựng chủ nghĩa xã hội, đến thời kỳ giải phóng hoàn toàn miền nam và thống nhất đất nước thì tư tưởng chỉ đạo, biện pháp tổ chức thực hiện và quản lý gía ở nước ta trên cơ sở xây dựng nền kinh tế phi thị trường và một bộ phận lớn tài sản của nền kinh tế, chủ yếu là bất động sản, không được xem là hàng hoá nên hầu như không xuất hiện nhu cầu thẩm định giá.

Thời kỳ đầu xây dựng chủ nghĩa xã hội ở nước ta, đã có lúc nhà nước Việt Nam đã có quan niệm các tài sản như các tư liệu sản xuất, nhất là đất đai, nhà xưởng, thiết bị, máy móc không phải là hàng hoá hoặc đó là những loại hàng hoá đặc biệt, không được trao đổi, mua bán trên thị trường. Các tài sản này được

phân bổ và cung ứng cho quá trình sản xuất thông qua kế hoạch và hệ thống cung ứng vật tư của Nhà nước.

Đất đai được coi là loại tài sản thuộc sở hữu công cộng, không có giá trị thị trường, không được mua và bán trên thị trường. Tuy đất đai có giá trị sử dụng, nhưng chúng không có giá và giá trị để trao đổi, mua bán. Giá cả các tư liệu sản xuất do Nhà nước định giá khi cung ứng cho các doanh nghiệp để sản xuất, để phục vụ cho công tác hạch toán kinh tế của các doanh nghiệp và của Nhà nước. Do vậy, mức giá thấp, giả tạo và mang tính hình thức không đúng với giá trị thực của nó. Với quan niệm và cách định giá như vậy, thị trường tài sản hầu như không được thừa nhận và tồn tại. Ở miền Bắc nước ta trong thời kỳ này, công tác định giá tài sản của nhà nước (chưa phải thẩm định giá) tồn tại ở các dạng như sau:

Một là, định giá tài sản phục vụ cho việc thực hiện chế độ hạch toán kinh tế ở các xí nghiệp quốc doanh và quản lý của ngành tài chính. Mục đích của công tác định giá là xác định lượng vốn được quản lý của từng xí nghiệp, từng ngành và xác định chi phí khấu hao để bồi hoàn giá trị của tài sản cố định. Phòng tài vụ của các xí nghiệp làm nhiệm vụ xác định giá trị của các loại tài sản để trình lên cấp có thẩm quyền. Tuỳ theo sự phân cấp, mà tổ chức có trách nhiệm tiến hành thẩm định và phê duyệt mức gía tài sản.

Hai là, xác định giá tài sản phục vụ cho việc hình thành hệ thống giá cả có kế hoạch trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung. Mục tiêu của việc định giá tài sản này là phục vụ cho việc hình thành hệ thống giá tư liệu sản xuất cũng như hệ thống gía tư liệu tiêu dùng trong nền kinh tế quốc dân.

Thời kỳ sau khi miền Nam được hoàn toàn giải phóng, đất nước thống nhất, công tác định giá tài sản hướng vào việc phục vụ công cuộc tiến hành cải tạo nền kinh tế miền Nam theo mô hình xã hội chủ nghĩa. Thực hiện cải cách hệ thống giá - lương - tiền theo nguyên tắc "tính đủ, tính đúng" để phản ánh đầy đủ hơn yêu cầu của quy luật giá trị. Đối tượng cần định giá là tài sản là các công trình kiến trúc như nhà xưởng, công trình hạ tầng, thiết bị, máy móc, phương tiện đi lại phục vụ sản xuất kinh doanh; thời kỳ này đất đai vẫn được coi là loại tài sản thuộc sở hữu công cộng, là loại tư liệu sản xuất đặc biệt và không được đem

trao đổi, mua bán và không có giá trị. Toàn bộ các tài sản cố định được định giá để tính đúng, tính đủ chi phí khấu hao phục vụ cho công cuộc cải cách hệ thống giá cả trong phạm vi cả nước. Giá trị tài sản cố định sau khi định giá lại được gọi là "Giá trị khôi phục". Giá trị này được xác định căn cứ vào giá trị sử dụng còn lại của tài sản cố định, các quan hệ tỷ giá và chênh lệch giá tại thời điểm định giá.

Đại hội lần thứ VI (năm 1986) của Đảng Cộng sản Việt Nam đã có những tư tưởng, quan điểm đổi mới, và bắt đầu chuyển nền kinh tế nước ta sang mô hình kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN. Bắt đầu từ đây các hoạt động của kinh tế thị trường mới có điều kiện hình thành và phát triển, trong đó có hoạt động thẩm định giá. Đặc biệt, sự đổi mới kinh tế trong những năm từ 1991 trở lại đây đã có những tác động tích cực tới sự hình thành nghề thẩm định giá tài sản ở nước ta sau này.

Những tư duy đổi mới kinh tế của Đảng và Nhà nước từ năm 1991 trở lại đây, đã tạo điều kiện tiền đề cho nghề thẩm định giá ở nước ta ra đời và phát triển, đó là:

- Chính sách cải cách và mở cửa của nền kinh tế, phát triển cơ chế thị trường xã hội chủ nghĩa đã làm cho các hoạt động kinh tế mua bán, liên doanh, liên kết, cổ phần hoá, bảo hiểm… trở nên phong phú, đa dạng và làm nẩy sinh khách quan nhu cầu định giá tài sản trong các quá trình kinh tế. Cụ thể:

+ Các yếu tố cơ bản của nền kinh tế thị trường đã hiện diện và ngày càng được hoàn thiện, phát triển. Cơ chế thị trường đã xuất hiện và bắt đầu vận hành. Các loại thị trường trong đó thị trường bất động sản bước đầu đã hình thành, tuy còn sơ khai đã tạo tiền đề khách quan cho hoạt động thẩm định giá.

+ Việc thực hiện đổi mới và cải cách doanh nghiệp Nhà nước, trong đó có cổ phần hoá, chuyển nhượng, bán, khoán, cho thuê... đã thúc đẩy công tác thẩm định giá ra đời và phát triển.

+ Sự mở cửa hợp tác đầu tư nước ngoài dưới hình thức đầu tư trực tiếp, liên doanh… đã nảy sinh nhu cầu thẩm định giá.

+ Sự tách biệt chức năng giữa Ngân hàng Nhà nước với Ngân hàng Thương mại, trong hoạt động ngân hàng đã làm cho nhu cầu thẩm định giá tăng lên.

- Những nhu cầu mới nảy sinh về thẩm định giá trong cơ chế thị trường đã đòi hỏi thẩm định giá phải là một ngành dịch vụ trung gian không thể thiếu trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.

- Dịch vụ thẩm định giá đang mở rộng đến mọi lĩnh vực trong nền kinh tế nước ta. Trong những năm gần đây thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về sắp xếp lại doanh nghiệp, liên kết, liên doanh, cổ phần hoá, đấu thầu, cầm cố, phá sản, bảo hiểm... tất cả đều cần có nội dung hướng dẫn liên quan đến việc xác định giá tài sản. Điều này đã đặt ra nhu cầu cũng như khẳng định và củng cố vị trí của công tác thẩm định giá ở nước ta.

Như vậy nếu như trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, nhà nước định giá hầu hết các hàng hoá, dịch vụ lưu thông trên thị trường và những tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước; thì đến thời kỳ những năm 1990, nhà nước dần can thiệp vào thị trường chủ yếu bằng các chính sách, biện pháp quản lý vĩ mô, gián tiếp tác động vào tổng cung, tổng cầu để bình ổn gía cả thị trường thì gía cả lại càng được sự quan tâm của người sản xuất, người tiêu dùng và nhà nước.

Thời kỳ này, trong nhiều trường hợp khi mua sắm bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và khi bán tài sản thuộc sở hữu nhà nước thì người bán hoặc người mua đã đến cơ quan quản lý giá ở Trung ương hoặc địa phương yêu cầu thẩm định giá trước khi ký hợp đồng mua bán, theo xu hướng đó công tác thẩm định giá đã ngày càng phát triển.

Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn trên đây, ngày 8 tháng 5 năm 1997 Thủ tường Chính phủ đã đồng ý cho Ban Vật giá Chính phủ gia nhập Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA) và giao cho Ban Vật giá Chính phủ xây dựng đề án làm việc với các ngành liên quan để lấy ý kiến chính thức về việc thành lập Trung tâm Thẩm định giá Việt Nam trình Thủ tường Chính phủ phê duyệt.

Ngày 01 tháng 6 năm 1998, Thủ tướng Chính phủ cho phép Ban Vật giá Chính phủ tham gia Uỷ ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) với tư cách là hội viên thông tấn. Công tác Thẩm định giá lúc này đã bắt đầu phát triển và đã đến lúc Nhà nước cần phải có hệ thống văn bản pháp luật để điều hành; do vậy ngày 30 tháng 12 năm 1997 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định số 1179/QĐ-TTg quy định: Thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc