Quyền Được Nhà Nước Xác Lập Quyền Sở Hữu Và Sử Dụng Hợp Pháp Đối

trong kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, năm 2021 là năm có mức lãi suất thấp nhất trong vòng 15 năm qua. Lãi suất giảm luôn là động lực tốt cho thị trường BĐS vì nó giúp giảm chi phí vốn và điều kiện trả nợ, do đó các hộ gia đình và người trẻ sẽ thuận lợi trong việc mua nhà ở hoặc đầu tư.

* Một số nhận định, đánh giá về thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về ưu đãi đối với doanh nghiệp trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch đang thiệt thòi hơn so với các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực khác mặc dù du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn. Cụ thể: CĐT chưa được hưởng các ưu đãi trong quá trình huy động vốn như đối với các ngành kinh tế mũi nhọn khác. Điều này có thể được khẳng định qua việc so sánh những chính sách ưu đãi dành cho 2 ngành kinh tế mũi nhọn khác là nông nghiệp và khoa học, công nghệ. Đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, để phù hợp với nhu cầu vốn phục vụ sản xuất nông nghiệp trong thực tế, tại Nghị định số 116/2018/NĐ-CP ngày 7/9/2018 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 55/2015/NĐ-CP mức cho vay tối đa không có tài sản bảo đảm của một số khách hàng cá nhân, hộ gia đình đã được điều chỉnh nâng lên; đồng thời, đối với tổ chức, cá nhân có dự án, phương án sản xuất kinh doanh ứng dụng công nghệ cao, liên kết trong sản xuất nông nghiệp được xem xét cho vay không có tài sản bảo đảm lên đến 70-80% giá trị phương án sản xuất kinh doanh. Đối với lĩnh vực khoa học và công nghệ, doanh nghiệp khoa học và công nghệ thực hiện các nhiệm vụ khoa học và công nghệ, ứng dụng kết quả khoa học và công nghệ, sản xuất, kinh doanh sản phẩm hình thành từ kết quả khoa học và công nghệ được Quỹ Đổi mới công nghệ quốc gia, Quỹ phát triển khoa học và công nghệ của bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tài trợ, cho vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay và bảo lãnh để vay vốn. Trong khi đó, đối với ngành du lịch, chưa có các chính sách ưu đãi tín dụng tương tự để thúc đẩy sự phát triển du lịch.

Đối với BĐS du lịch, hiện tại chưa có chính sách ưu đãi đặc thù cho BĐS du lịch109 trong khi đây là phân khúc đòi hỏi mức vốn đầu tư lớn cả trong đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thời gian thu hồi vốn chậm, nhất là hai năm qua đại dịch Covid-19 đã gây suy kiệt ngành du lịch (lượng khách năm 2020 giảm 78% so với năm 2019, doanh thu 6 tháng đầu năm 2021 giảm 51,8% so với cùng kỳ 2020)110 đồng thời là phân khúc BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Không những không có ưu đãi, hỗ trợ giảm lãi suất vay của các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS du lịch cũng gặp nhiều khó khăn. Mới đây các ngân hàng đồng loạt công bố các gói hỗ trợ như giảm lãi, cho vay ưu đãi lãi suất 4%/năm. Tuy nhiên đối tượng ưu tiên chỉ gồm các doanh nghiệp dệt may, da giày, dược, vật tư y tế, thương mại phân phối, bán lẻ, lúa gạo, thủy sản, vật tư nông nghiệp, vận tải, hàng tiêu dùng thiết yếu… Các ngân hàng trên thực tế còn lưu ý việc giảm lãi suất trên không áp dụng với các khoản vay chứng khoán, vay kinh doanh BĐS, vay cầm cố giấy tờ có giá…111.

3.3.1.5. Quyền được Nhà nước xác lập quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với các bất động sản du lịch

Pháp luật đất đai và pháp luật doanh nghiệp hiện hành quy định về các phương thức tiếp cận đất đai cho các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng, bao gồm: (i) tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thông qua hình thức thuê đất của Nhà nước;

(ii) tiếp cận đất đai từ thị trường gồm: nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, dự án đầu tư BĐS du lịch hoặc mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A) để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch. Hiện nay, sau khi CĐT

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

109 Phạm Thị Giang Thu, “Pháp luật về tài chính-ngân hàng trong kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về BĐS du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội BĐS Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.276.

110 Mai Anh, Giải pháp nào để du lịch Việt Nam "vượt khó" trong đại dịch?, https://dangcongsan.vn/ phong-chong-dich-covid-19/giai-phap-nao-de-du-lich-viet-nam-vuot-kho-trong-dai-dich-590353.html, truy cập 25/10/2021.

111 Bùi Tuấn Minh, Nguyễn Linh Chi, “Một số kiến nghị về chính sách pháp lý về thuế nhằm thúc đẩy thị trường BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về BĐS du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội BĐS Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.390.

được tiếp cận QSDĐ để thực hiện dự án BĐS du lịch, việc xác lập quyền sử dụng đất cho CĐT thông qua cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được pháp luật đất đai quy định khá rõ ràng, cụ thể và triển khai thực hiện trên thực tế rất tốt nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư. Cấp giấy chứng nhận QSDĐ gắn liền với hoạt động cấp phép đầu tư khi CĐT dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã giải phóng mặt bằng và nhận bàn giao đất trên thực địa, người sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì Nhà nước thực hiện việc cấp ngay Giấy chứng nhận QSDĐ mà không có sự trì hoãn hoặc chậm trễ như đối với hộ gia đình, cá nhân nhằm tạo điều kiện cho CĐT thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng một cách chủ động, linh hoạt. Cùng với đó, đối với các BĐS du lịch đã được tạo lập, nếu nhà đầu tư có nhu cầu xác lập quyền sở hữu thì Nhà nước cũng đáp ứng nhanh chóng nhằm tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc bảo vệ quyền tài sản, xây dựng thương hiệu và thuận lợi trong giao dịch. Chẳng hạn xác lập quyền sở hữu cho các shophouse, villa nghỉ dưỡng ...

Tuy nhiên, đối với khách hàng sau khi nhận BĐS du lịch đó thông qua hình thức mua bán CTXD thì việc xác lập quyền sở hữu thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu CTXD cho họ còn rất nhiều vấn đề đặt ra. Như đã phân tích tại mục 3.3.1, mặc dù Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường được ban hành để hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu CTXD không phải nhà ở. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận cho BĐS du lịch hiện nay cho khách hàng mua BĐS du lịch còn rất nhiều khó khăn bởi pháp luật chưa có quy định cụ thể; bản thân CĐT cũng đang tìm cách để hợp pháp hóa quyền sở hữu sản phẩm BĐS du lịch của mình cho khách hàng. Hơn nữa, hiện nay, các sản phẩm BĐS du lịch rất phong phú, đa dạng bao gồm nhiều tính năng khác nhau, trong đó có những sảm phẩm có tính năng như nhà ở như: khu nghỉ dưỡng (Resort); biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla); nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); mô hình căn hộ du lịch (Condotel); căn hộ khách sạn (boutique hotel); căn hộ khách sạn, nhà ở (hometel); du lịch lưu trú tại nhà dân bản địa (homestay); căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn (Service apartment); du lịch trải nghiệm

nông nghiệp (farmstay)…trong khi Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ chỉ đề cập đến căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Điều này đã thể hiện sự điều chỉnh “nửa vời” mang tính “chữa cháy” theo yêu cầu của thực tế chứ chưa thể hiện sự toàn diện của pháp luật. Đây chính là lý do giải thích tại sao sau nhiều năm hoàn thành đưa vào sử dụng nhưng hàng vạn khách hàng đang sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố thương mại…hợp pháp trên địa bàn cả nước với giá trị hàng chục tỷ đô la vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, gây nguy cơ bất ổn xã hội do khiếu kiện, tranh chấp giữa các bên liên quan.

Ngoài ra, với cách thức quảng bá sản phẩm với mong muốn bán chạy các sản phẩm của mình nên các nhà đầu tư, nhà môi giới thường quảng bá cấp quyền sở hữu lâu dài nhằm gây sự chú ý, sự tin tưởng về quyền sau khi mua.... song hiện tại vấn đề này chưa được giải quyết rõ ràng trên thực tế và có sự khác nhau trong việc giải quyết ở các địa phương.

3.3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch

Bên cạnh các quyền mà các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch được hưởng trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch như đã phân tích trong nội dung ở mục 3.3.1. của luận án này thì chủ thể kinh doanh BĐS du lịch cũng đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ trước Nhà nước và trước khách hàng trong hoạt động kinh doanh.

3.3.2.1. Về việc thực hiện nghĩa vụ trước Nhà nước

Thứ nhất, về nghĩa vụ minh bạch, công khai thông tin về BĐS, dự án đầu tư

Trong quá trình kinh doanh BĐS du lịch một trong những nghĩa vụ và cũng là nguyên tắc đặt ra cho CĐT BĐS du lịch, đó là phải công khai, minh bạch toàn bộ các thông tin về BĐS du lịch, về dự án…Việc công khai, minh bạch đó được hiểu là mọi hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS phải được công bố công khai về thông tin, giấy tờ pháp lý, thiết kế; trình tự, thủ tục thực hiện, giá cả, mức phí dịch vụ… tại trụ sở cơ quan, tổ chức kinh doanh BĐS; tại ban quản lý dự án, tại sàn giao dịch (đối với các BĐS phải giao dịch tại sàn giao dịch) một cách

rộng rãi, cụ thể, rõ ràng và tường minh cho mọi người biết. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong điều kiện Việt Nam ở vào nhóm các nước có chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS thấp đồng thời, thực tiễn xảy ra không ít vụ việc kinh doanh BĐS không trung thực, lừa đảo gây hoang mang cho người dân và các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong và ngoài nước. Về nội dung cụ thể đã được tác giả phân tích khá cụ thể trong phần nội dung về nguyên tắc kinh doanh BĐS du lịch.

Thứ hai, về thực hiện các hoạt động kinh doanh đúng quy định của pháp luật

Kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng là loại hình kinh doanh có điều kiện nhằm giảm thiểu rủi ro do loại hình kinh doanh này gây ra. Nghĩa vụ này được quy định ở cả nghĩa vụ chung của chủ thể đầu tư và cả nghĩa vụ cụ thể trong từng hoạt động kinh doanh BĐS cụ thể. Theo đó, với các quy định mà buộc các chủ thể kinh doanh BĐS phải thực hiện, phải đáp ứng, phải tuân thủ thì CĐT phải nghiêm chỉnh chấp hành. Nếu không tuân thủ thì đó chính là vi phạm các nghĩa vụ mà pháp luật đã đặt ra. Theo đó, các nghĩa vụ cơ bản trong hoạt động kinh doanh mà các CĐT dự án BĐS du lịch phải thực hiện bao gồm: Tuân thủ tuyệt đối các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh như đã được phân tích ở mục 3.1.1. của Chương 3; BĐS đưa vào kinh doanh phải đảm bảo đủ điều kiện như đã phân tích tại mục 3.1.2. của Chương 3; BĐS du lịch đưa vào vận hành phải đảm bảo: Dự án đã hoàn thiện, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, hoàn thành công trình và phải được thẩm định bởi các cơ quan quản lý du lịch xác định đủ điều kiện đưa vào hoạt động theo quy định của Luật Du lịch 2017. Như vậy, đối với các BĐS du lịch chưa hoàn thiện các tiêu chí như trên nhưng đã giao dịch với khách hàng và chỉ cần đáp ứng các điều kiện chung của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 là chưa phù hợp.

Thứ ba, về thực hiện hoạt động huy động vốn đúng quy định của pháp luật

Đầu tư kinh doanh BĐS cần phải huy động nguồn vốn đầu tư lớn không chỉ từ chính bản thân CĐT mà còn của khách hàng, của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng và của các đối tác khác. Hơn nữa, kinh doanh BĐS là lĩnh vực nhạy cảm, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên, của Nhà nước và của xã hội …Vì vậy, quá trình huy động vốn CĐT phải có nghĩa vụ thực hiện đúng theo quy định của pháp

luật; hạn chế tối đa các hình thức huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng để đạt được mục đích của mình. Phần này cũng đã được NCS phân tích kỹ tại Mục 3.1.3. của luận án.

Thứ tư, về thực hiện các nghĩa vụ thuế trước Nhà nước

Trong quá trình thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch, chủ thể phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai như thuế sử dụng đất, tiền thuê đất.. và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2013) từ các hoạt động kinh doanh BĐS du lịch phát sinh trong quá trình kinh doanh.

Thứ năm, về bảo vệ môi trường trong hoạt động đầu tư kinh doanh.

Du lịch nói chung và BĐS du lịch nói riêng là những lĩnh vực có mối quan hệ mật thiết với môi trường bởi lẽ những giá trị sinh thái, môi trường cấu thành giá trị của du lịch và BĐS du lịch đồng thời hoạt động du lịch và xây dựng, vận hành các BĐS du lịch có nguy cơ gây những ảnh hưởng tiêu cực đối với môi trường. Vì vậy, yêu cầu bảo vệ môi trường đối với hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS du lịch được pháp luật đặc biệt quan tâm và có các quy định chặt chẽ nhằm mục tiêu phát triển bền vững, chống biến đổi khí hậu và ô nhiễm môi trường. Trong phạm vi luận án, NCS tập trung vào các quy đinh về bảo vệ môi trường trong quá trình đầu tư, xây dựng dự án BĐS du lịch, cụ thể là các nhóm quy định:112:

- Các quy định về đánh giá tác động môi trường đối với các dự án kinh doanh BĐS du lịch: Là một loại dự án đầu tư, dự án kinh doanh BĐS du lịch, tùy theo quy mô, địa điểm hoạt động và mức độ tác động đến môi trường có thể phải thực hiện nghĩa vụ đánh giá tác động môi trường. Hiện tại, các dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường được thực hiện theo quy định tại Luật Bảo vệ môi trường năm 2014, Nghị định số 18/2015/NĐ-CP về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và kế hoạch bảo vệ môi

112 Vũ Thị Duyên Thuỷ, “Pháp luật về bảo vệ môi trường trong kinh doanh BĐS du lịch”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về BĐS du lịch, những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội BĐS Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội phối hợp tổ chức ngày 16/11/2021, tr.282-289.

trường, Nghị định số 40/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn Luật Bảo vệ môi trường năm 2014. Có thể nói, thực hiện nghĩa vụ ĐTM là một biện pháp ràng buộc nghĩa vụ bảo vệ môi trường đối với các chủ dự án đầu tư kinh doanh BĐS du lịch ngay từ khi các chủ thể này chưa triển khai dự án trên thực tế. Tuy nhiên, với những dự án kinh doanh BĐS lớn lại tiềm ẩn nguy cơ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường nhưng chỉ thực hiện chung một quy trình ĐTM như các dự án khác thì khó có thể đảm bảo tính chính xác của những dự báo và giải pháp bảo vệ môi trường khi triển khai dự án. Vì vậy, Luật Bảo vệ môi trường năm 2020 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2022) đã có cách tiếp cận khác. Theo đó, các dự án đầu tư nói chung, trong đó có các dự án kinh doanh BĐS du lịch sẽ được phân thành 4 nhóm, dựa trên các tiêu chí về môi trường. Đó là: (i) Quy mô, công suất, loại hình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; (ii) Diện tích sử dụng đất, đất có mặt nước, khu vực biển; quy mô khai thác tài nguyên thiên nhiên; (iii) Yếu tố nhạy cảm về môi trường gồm khu dân cư tập trung; nguồn nước được dùng cho mục đích cấp nước sinh hoạt; khu bảo tồn thiên nhiên theo quy định của pháp luật về đa dạng sinh học, thủy sản; các loại rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp; di sản văn hóa vật thể, di sản thiên nhiên khác; đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên; vùng đất ngập nước quan trọng; yêu cầu di dân, tái định cư và yếu tố nhạy cảm khác về môi trường. Với các tiêu chí phân loại dự án nên trên, về nguyên tắc, các dự án BĐS du lịch có thể thuộc cả bốn nhóm trên, nhưng chỉ các dự án thuộc nhóm I và Nhóm II theo Điều 28, luật Bảo vệ môi trường mới phải thực hiện nghĩa vụ ĐTM. Riêng dự án kinh doanh BĐS du lịch thuộc nhóm I thì ngoài thủ tục ĐTM như theo quy định hiện hành tại Luật Bảo vệ môi trường năm 2014, các dự án này còn phải thực hiện đánh giá sơ bộ tác động môi trường.

- Các quy định về kiểm soát ô nhiễm môi trường trong hoạt động xây dựng khách sạn, resort… hay việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại các khu nghỉ dưỡng đó. Các quy định này thường điều chỉnh các nội dung về kiểm soát việc thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm; giấy phép môi trường và quản lý chất thải.

- Các quy định về bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên trong kinh doanh BĐS du lịch. Để ngăn ngừa và giảm thiểu các nguy cơ tiềm ẩn đối với môi trường trong kinh doanh BĐS du lịch, pháp luật bảo vệ môi trường điều chỉnh các vấn đề phát sinh trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh doanh BĐS du lịch thông qua các nhóm quy định như: các quy định về bảo vệ tài nguyên nguyên nước, tài nguyên rừng, tài nguyên đất; các quy định về bảo tồn đa dạng sinh học hay các quy định về bảo tồn di sản thiên nhiên.

Có thể nói, pháp luật môi trường Việt Nam đã cơ bản phù hợp để thực hiện mục tiêu bảo vệ môi trường trong hoạt động đầu tư, xây dựng các dự án BĐS du lịch. Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm bất cập cần được tiếp tục hoàn thiện như vấn đề ràng buộc trách nhiệm cá nhân trong thực hiện ĐTM, vấn đề tham vấn cộng đồng và phản biện xã hội đối với các dự án kinh doanh BĐS du lịch, vấn đề quy hoạch gắn với bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên…

Thực tiễn tại Việt Nam trong những năm qua cho thấy, đã và đang có những vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường trong kinh doanh BĐS du lịch. Ví dụ: rừng thông ở Đà Lạt bị phá nát, xẻ núi bạt đồi để nhường chỗ cho những biệt thự, khách sạn cao cấp mọc lên san sát… bất chấp sự xâm hại đất rừng phòng hộ, vườn quốc gia, danh lam thắng cảnh...113. Tình trạng “san núi” làm dự án tại Núi Cô Tiên tỉnh Khánh Hoà là một ví dụ khác. Theo đó, Núi Cô Tiên ở P.Vĩnh Hòa (TP.Nha Trang) được biết đến là ngọn núi đẹp với vị trí đắc địa, có một mặt hướng thẳng ra vịnh Nha Trang - vốn là 1 trong 29 vịnh đẹp nhất hành tinh. Từ xưa đến nay, núi này còn có chức năng điều tiết hệ sinh thái, chống sạt lở, phòng hộ và được xem là biểu tượng của TP.Nha Trang về cảnh quan. Thế nhưng, thay vì giữ nguyên vẹn vẻ đẹp hoang sơ vốn có, vì lợi nhuận đem lại từ việc phân lô bán nền, nhiều doanh nghiệp đã “xẻ núi” làm biệt thự. Theo UBND tỉnh Khánh Hòa, hiện núi Cô Tiên chưa có quy hoạch 1/2.000. Tuy nhiên, các cấp chính quyền đã cấp quy hoạch 1/500 cho các dự án, thậm chí cấp giấy phép xây dựng. Đây là quy trình ngược, do đó nhiều công trình xây dựng

113 Hải Nam, Môi trường tan hoang vì những dự án mang danh du lịch, nghỉ dưỡng, https://kinhtemoitruong.vn/moi-truong-tan-hoang-vi-nhung-du-an-mang-danh-du-lich-nghi-duong- 17980.html, truy cập ngày 7/11/2021.