Quyền Được Huy Động Vốn Trong Hoạt Động Đầu Tư Kinh Doanh

hình thức kinh doanh BĐS du lịch cũng như tình trạng pháp lý của BĐS du lịch mà quyền lợi của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng, đặc biệt khi dự án BĐS du lịch đó không được triển khai hoặc chỉ là hình thức lừa đảo của nhà đầu tư để chiếm đoạt tài sản.

Hai là, kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn.

Lợi dụng các quy định điều kiện kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai và việc quản lý hoạt động này còn lỏng lẻo, nhiều CĐT mở bán loại hình này khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua. Không ít doanh nghiệp bất chấp quy định pháp luật để kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai tại thời điểm chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn trái phép. Cụ thể, cuối tháng 11-2019, dự án tổ hợp khách sạn nghỉ dưỡng Wyndham Thanh Thủy có địa chỉ tại xã Bảo Yên, huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ do Công ty Cổ phần Dịch vụ du lịch Onsen Fuji làm CĐT được rao bán trái phép. Tại huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình, sau khi phát hiện hàng loạt dự án đang có dấu hiệu huy động vốn trái phép trên địa bàn huyện, UBND huyện Kỳ Sơn đã ra Thông báo số 316/TB-UBND ngày 20/9/2019 để cảnh báo người dân không tham gia góp vốn mua nhà tại các dự án BĐS, như: Dự án khu biệt thự nhà vườn, trồng rừng kết hợp sinh thái do Công ty Cổ phần Chí Thành làm CĐT, dự án Kai Village Resort… với lý do các dự án này triển khai, rao bán khi chưa đầy đủ các yếu tố pháp lý98.

Trên thực tế, việc các CĐT dự án BĐS chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí là dự án chưa được triển khai nhưng đã quảng cáo rầm rộ và rao bán trên thị trường đang diễn ra rất phổ biến. Nguyên nhân có thể do thiếu năng lực tài chính nên CĐT buộc phải lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn. Chiêu trò mà các CĐT thực hiện để huy động vốn trái phép là đưa ra những lời quảng cáo “có cánh”, hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ khi tham gia mua nhà, góp vốn rồi quảng cáo rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại

98 Văn Thi (2020), Huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản: Chế tài xử phạt chưa đủ sức răn đe, https://www.qdnd.vn/xa-hoi/cac-van-de/huy-dong-von-trai-phep-tai-cac-du-an-bat-dong-san-che-tai-xu-phat-chua-du-suc-ran-de-607612, truy cập 12/02/2020.

chúng. Nhiều khách hàng vì hám lợi và thiếu hiểu biết đã đầu tư số tiền lớn tham gia dự án để rồi nhận lấy rủi ro về mình. Những vụ việc này, khi người dân tố giác, các cơ quan báo chí phản ánh, nhưng cơ quan chức năng thường chỉ xử phạt ở mức rất thấp, thậm chí chỉ là văn bản nhắc nhở.

Ba là, hiện Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Còn đối với các hợp đồng mua bán CTXD không phải nhà ở hình thành trong tương lai có được chuyển nhượng hay không được chuyển nhượng thì Luật KDBĐS năm 2014 chưa quy định. Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình huy động vốn, khách hàng khi họ có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng là BĐS du lịch hình thành trong tương lai, mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước khi quản lý và tiềm ẩn tranh chấp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

Bốn là, đối với hoạt động bảo lãnh khi kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai: Hiện nay, theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Như vậy, điều kiện CĐT phải được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh chỉ đặt ra đối với hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai còn đối với BĐS du lịch hình thành trong tương lai không được xác định là nhà ở trước khi kinh doanh có bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng theo quy định nêu trên hay không thì pháp luật hiện hành chưa có quy định. Trong thực tế, việc bán các BĐS du lịch, đặc biệt là các condotel tại một số dự án trong những năm qua đã áp dụng “Bảo lãnh căn hộ hình thành trong tương lai” như đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, qua đó đảm bảo quyền lợi của khách hàng, tạo sự yên tâm cho khách hàng khi kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai.

3.3.1.3. Quyền được huy động vốn trong hoạt động đầu tư kinh doanh

* Nội dung của pháp luật hiện hành về huy động vốn trong hoạt động đầu tư kinh doanh

Huy động vốn là hoạt động diễn ra rất thường xuyên trong hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng bởi những lợi ích mà nó đem lại và nổi bật nhất là đem lại nguồn vốn để nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư BĐS du lịch được nhanh chóng và kịp thời. Nhà đầu tư được quyền huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch theo các hình thức sau: (i) Huy động vốn từ các tổ chức tín dụng thông qua hoạt động thế chấp dự án BĐS du lịch để vay vốn (bao gồm cả BĐS du lịch có sẵn, BĐS du lịch hình thành trong tương lai để vay vốn); (ii) Huy động vốn từ khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp thông qua hoạt động góp vốn bằng dự án đầu tư BĐS du lịch với các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án đầu tư và mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch hình thành trong tương lai được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015. Đặc biệt, các hình thức đó không thuộc một trong các hành vi bị cấm thực hiện theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết. Cụ thể:

Một là, quyền được huy động vốn từ khách hàng thông qua 02 hình thức: (i) góp vốn bằng dự án đầu tư BĐS du lịch với các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án đầu tư; (ii) mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch hình thành trong tương lai

(i) Góp vốn bằng dự án đầu tư BĐS du lịch với các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án đầu tư

Mặc dù hiện nay pháp luật vẫn chưa có quy định rõ ràng về góp vốn bằng các dự án đầu tư BĐS du lịch trong Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh BĐS nhưng trong thực tiễn đây lại là hình thức được các CĐT lựa chọn dựa trên các căn cứ sau đây:

- Dự án đầu tư BĐS du lịch được xác định là một trong các loại tài sản của nhà đầu tư được thực hiện góp vốn theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020, dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư BĐS du lịch nói riêng là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Như vậy, về bản chất của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch là nhà đầu tư bỏ vốn của mình để thực hiện các dự án cụ thể và được xem là tài sản của nhà đầu tư99. Theo khoản 1 Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020: “Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam”. Theo đó, các dự án đầu tư BĐS du lịch là tài sản hoàn toàn định giá được bằng đồng Việt Nam và các nhà đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện góp vốn để huy động vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Hơn nữa, dự án đầu tư BĐS du lịch bao gồm đất đai và các CTXD khác gắn liền với đất đai nên trong quá trình thực hiện hoạt động góp vốn dự án đầu tư BĐS du lịch, nhà đầu tư bên cạnh phải tuân thủ các quy định của Luật Doanh nghiệp còn phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư. Trong đó, điều kiện tiên quyết là tổ chức, cá nhân đứng ra nhận vốn góp dự án đầu tư BĐS du lịch phải đáp ứng đầy đủ năng lực và điều kiện để được giao làm chủ đầu tư dự án theo các mục tiêu, công năng và quy hoạch đã được phê duyệt.

- Về thủ tục góp vốn các dự án đầu tư BĐS du lịch: Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2020, khi góp vốn bằng dự án đầu tư BĐS du lịch thì cả dự án đầu tư BĐS du lịch góp vốn và bên nhận góp vốn sẽ không qua thủ tục kiểm tra, thẩm tra và cũng không phải đáp ứng các điều kiện giống như chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật kinh doanh BĐS; nhà đầu tư khi góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho công ty nhận góp vốn và tiến hành định

99 TS. Phan Thông Anh, Công ty Luật hợp danh Việt Nam và Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, Đại học Bình Dương, Vai trò của pháp luật trong chuyển nhượng dự án bất động sản, đăng trên, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dien-dan-cong-tac-tu-phap.aspx?ItemID=135, truy cập ngày 6/9/2021

giá tài sản dự án đầu tư đó. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ. Như vậy, với hình thức góp vốn bằng dự án đầu tư BĐS du lịch sẽ giúp cho nhà đầu tư huy động được vốn thực hiện dự án mà không phải thực hiện thủ tục hành chính phức tạp giống như hoạt động chuyển nhượng dự án.

Tuy nhiên, thực tế việc thực hiện góp vốn bằng dự án đầu tư BĐS du lịch còn là một hình thức nhà đầu tư “lách luật” để thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư khi dự án đó chưa đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng do về khả năng tài chính, nhu cầu tái cơ cấu lại doanh nghiệp hoặc do mục tiêu kinh doanh thay đổi... của CĐT. Điều này khiến việc "mua bán" dự án trở nên đơn giản hơn, lại không phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính như trong trường hợp chuyển nhượng dự án nhưng cũng dẫn đến Nhà nước sẽ thất thu một khoản thu từ lệ phí trước bạ, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và thuế giá trị gia tăng do việc chuyển nhượng dự án có thể phát sinh thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp hay lệ phí trước bạ.

(ii) Mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch hình thành trong tương lai.

Đối với các BĐS du lịch hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng được CĐT thực hiện kinh doanh nhằm huy động vốn, bổ sung vốn cho quá trình thực hiện dự án BĐS du lịch. Tuy nhiên, để hạn chế tối đa hành vi huy động vốn trái phép của CĐT và bảo vệ quyền, lợi ích của người mua thì tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch, BĐS du lịch đó phải đủ điều kiện thì mới được đưa vào kinh doanh BĐS (như đã phân tích tại mục 3.3.2).

Với hình thức huy động vốn này, các CĐT được trực tiếp thoả thuận với khách hàng, chia sẻ lợi nhuận với khách hàng. Tuy nhiên, tình trạng thiếu thông tin về dự án cũng như sự chưa đầy đủ các quy phạm điều chỉnh của pháp luật và sự nhẹ dạ cả tin của khách hàng chính là cơ hội để các nhà đầu tư đưa ra các hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch hình thành trong tương lai với điều khoản có lợi hơn cho mình, vừa có được vốn nhưng cũng đẩy được rủi ro về phía khách hàng. Đặc

biệt, khi hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch hình thành trong tương lai được thực hiện tại thời điểm chưa đủ điều kiện theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, khi phát sinh tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Như vậy, vốn của khách hàng vô hình trung bị chiếm dụng trong một thời gian dài và khi phát sinh tranh chấp nếu hợp đồng bị vô hiệu thì khách hàng cũng chỉ nhận được số vốn ban đầu đó, thậm chí còn không nhận đủ vì doanh nghiệp bỏ trốn và khách hàng không biết đi đâu để đòi lại số vốn này.

Hai là, quyền được huy động vốn từ các tổ chức tín dụng thông qua hoạt động thế chấp dự án BĐS du lịch để vay vốn (bao gồm cả BĐS du lịch có sẵn, BĐS du lịch hình thành trong tương lai)

Đây là hình thức huy động vốn chủ yếu mang tính truyền thống của các CĐT kinh doanh BĐS du lịch. Ưu điểm của hình thức huy động vốn này là nguồn vốn mang tính tập trung ở một đầu mối là các tổ chức tín dụng. Khi huy động, nhà đầu tư có thể huy động được nguồn vốn lớn, các thủ tục vay vốn được gói gọn trong một lần, không bị ràng buộc nhiều về quyền và nghĩa vụ, lợi ích trong hoạt động kinh doanh của mình. CĐT thực hiện vay vốn tại các Ngân hàng thì chỉ phải trả lãi, gốc khi đến hạn, còn quá trình hoạt động kinh doanh của CĐT vẫn mang tính độc lập… Tuy nhiên, chính sách cho vay vốn từ các tổ chức tín dụng phụ thuộc rất nhiều vào sự quản lý của Nhà nước, điển hình là chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước đưa ra năm 2011, quy định tăng tỷ lệ an toàn khi cho vay BĐS lên cao, giảm dư nợ BĐS, tăng trần lãi suất huy động đã khiến cho lượng tiền đổ vào thị trường BĐS ngày càng ít.

Hiện nay, quy định của pháp luật về huy động vốn, cụ thể là vốn vay từ các tổ chức tín dụng được quy định tại Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng; Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 207); Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ. Theo quy định của pháp luật hiện hành100, để được các tổ chức tín dụng cho vay, CĐT kinh doanh BĐS du lịch phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như sau:

(i) Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Đồng thời người ký kết hợp đồng vay với các tổ chức tín dụng là người có quyền đại diện hợp pháp của doanh nghiệp. Còn khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; (ii) Có nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp; (iii) Có phương án sử dụng vốn khả thi; (iv) Có khả năng tài chính để trả nợ trong thời hạn cam kết.

Các tổ chức tín dụng khi cho CĐT vay vốn thường yêu cầu họ đáp ứng điều kiện về bảo đảm khoản tiền vay. CĐT và các tổ chức tín dụng có thể thoả thuận về áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay hay không để đảm bảo khả năng thanh toán nợ trong trường hợp doanh nghiệp không trả nợ đúng hạn. Phương thức bảo đảm trong dân sự gồm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, trong đó hình thức được các tổ chức tín dụng áp dụng thường xuyên đó là thế chấp. Tài sản thế chấp của CĐT kinh doanh BĐS du lịch chủ yếu là hàng hoá, CTXD, QSDĐ, các tài sản hình thành từ vốn vay (tài sản hình thành trong tương lai)… Hiện nay, thế chấp dự án đầu tư BĐS du lịch của các CĐT kinh doanh BĐS du lịch đã và đang có vai trò quan trọng trong mối quạn hệ với các biện pháp bảo đảm để thực hiện các hợp đồng tín dụng được sử dụng để huy động vốn cho dự án kinh doanh BĐS du lịch. Bởi lẽ, khi thế chấp dự án BĐS du lịch các CĐT vẫn khai thác, sử dụng tài sản để đảm bảo nhu cầu sản xuất, kinh doanh và giá trị dự án BĐS du lịch lớn đảm bảo được khoản vay lớn của các CĐT tại các tổ chức tín dụng.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì Nhà nước đã gián tiếp cho phép các CĐT được thế chấp dự án đầu tư của mình để huy động vốn phục vụ cho việc đầu tư, xây dựng

100 Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

dự án đầu tư kinh doanh BĐS đó. Khi thế chấp dự án BĐS du lịch, các CĐT thực hiện theo quy định của pháp luật, trong đó phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp về hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, để bảo đảm an toàn khi giải ngân, các tổ chức tín dụng cũng có quy trình khá chặt chẽ trong thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực của CĐT mang dự án đi thế chấp. Do đó, không phải dự án nào cũng được tổ chức tín dụng đồng ý cho CĐT thế chấp. Nói cách khác, các dự án được thế chấp sẽ là những dự án có tiềm năng chứ không phải dự án “xấu”. Cùng với đó, những CĐT có lịch sử tín dụng tốt; hoạt động vay - trả vốn bảo đảm, làm ăn uy tín mới có thể vay được giá trị nhiều và nhiều ngân hàng bảo lãnh cho vay.

Tuy nhiên, trong quá trình thế chấp dự án đầu tư BĐS nói chung và thế chấp dự án BĐS du lịch nói riêng đang đặt ra vấn đề thể hiện sự không tương thích, mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật. Một dự án đầu tư BĐS du lịch là đối tượng của thế chấp sẽ bao gồm tổng thể QSDĐ của dự án đó, tài sản là CTXD sẵn có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Đối với tài sản là QSDĐ, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, để được thực hiện hoạt động chế chấp thì CĐT phải được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê101. Như vậy, đối với những trường hợp QSDĐ được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm thì CĐT không được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, nếu CĐT thế chấp toàn bộ dự án đầu tư, không tách biệt giữa tài sản là QSDĐ và các tài sản khác gắn liền với đất.. thì theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2015 không đặt ra những điều kiện hạn chế như trên. Như vậy, CĐT thế chấp dự án đầu tư BĐS du lịch sẽ không loại trừ trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Sự thiếu vắng những quy định của pháp luật trong trường hợp trên đã tạo ra những “khoảng trống” để các nhà đầu tư lợi dụng trong quá trình làm thẩm định tài sản thế chấp là các dự án đầu tư BĐS du lịch.

101 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013