Khái Niệm Và Đặc Điểm Của Kinh Doanh Bất Động Sản Du Lịch

thể là: (1) tầng trệt và tầng 1 là mặt bằng kinh doanh, dịch vụ thương mại với nhiều mặt hàng và phục vụ chủ yếu cho khách du lịch; (2) Từ tầng 2 là không gian kinh doanh các phòng khách sạn có thể để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê để tối ưu giá trị BĐS, khai thác tốt công năng của mô hình. Nhà phố du lịch thường có hai mặt phố: một mặt tiếp cận đường để phục vụ giao thông, hậu cần và mặt chính là phố đi bộ, mua sắm, sự kiện…Hiện nay, sản phẩm với công năng tương tự được các CĐT giới thiệu trên thị trường với tên gọi Nhà phố thương mại (Shophouse - Vẫn là sản phẩm nhà phố xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng đất 50, 70 năm tại dự án du lịch nghỉ dưỡng. Không phải là nhà ở liền kề xây dựng trên đất ở tại một số dự án nhà ở hiện nay). Shoptel có giá trung bình trên thị trường khoảng 5 tỷ đồng/căn, nên có tính thanh khoản rất cao. Khách hàng của phân khúc này thường là trung niên và giới trẻ đam mê tự kinh doanh.

2.1.3.6. Homestay

Homestay xuất hiện từ cuối thế kỷ 20 và phát triển rầm rộ ở các nước châu Âu cho đến Bắc Mỹ, sau đó cuối cùng mới là châu Á. Homestay là mô hình gần gũi với thiên nhiên, có cung cấp nơi để ngủ nghỉ và là nguồn thu nhập lớn cho chủ sở hữu. Trên thực tế, phát triển du lịch homestay có sự tham gia của cộng đồng địa phương đã có một quá trình hình thành và phát triển ở các nước du lịch phát triển như Châu Âu, Châu Mỹ, Châu Úc. Sau đó dần được hình thành và lan rộng không chỉ với một khu, một vùng du lịch, nó đã tạo ra sự phong phú, đa dạng các loại sản phẩm, dịch vụ phục vụ khách du lịch. Từ đó, du lịch homestay ở tại nhà dân phát triển mạnh ở nhiều nước phát triển như Châu Phi, Châu Úc, Châu Mỹ La Tinh vào năm 80 - 90 của thế kỷ trước. Du lịch homestay ở tại nhà dân bắt đầu phát triển mạnh ở các nước Châu Á, trong đó có các nước khu vực Asean như: Indonesia, Philippin, Thái Lan. Tại Việt Nam, homestay bắt đầu xuất hiện từ những năm 1995 và ngày càng phát triển mạnh mẽ trong nền kinh tế chia sẻ và tận dụng mô hình công nghệ như airbnb.

Homestay là từ ghép của Home (nhà) và Stay (ở lại). Theo khoản 6 Điều 21 Nghị định số 68/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch quy định, homestay có bản chất là “Nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê

là nhà ở có khu vực được bố trí trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê lưu trú; khách cùng sinh hoạt với gia đình chủ nhà”. Homestay là hình thức du lịch bền vững, quảng bá văn hóa, con người và cảnh đẹp một cách chân thật, rút ngắn khoảng cách giữa khách du lịch với cư dân bản địa. Loại hình du lịch homestay được đánh giá là đặc biệt phù hợp với quốc gia đa văn hóa như Việt Nam, phát triển nhất tại các địa phương phát triển du lịch như Hà Nội, Hoà Bình, Yên Bái, Mộc Châu, Huế, Đà Nẵng, Hội An, Đà Lạt, Bến Tre, Long An, Thành phố Hồ Chí Minh…

Homestay có thể được phân thành các loại chính như homestay ở thành phố, homestay ở vùng quê, miền núi, homestay trên cây, homestay thùng rượu vang, homesaty nhà sàn, homestay miệt vườn Miền tây, homestay kiểu kiến trúc cổ, homestay kiểu container, homestay kiểu tổ chim…

2.1.3.7. Farmstay

Farmstay đã xuất hiện những năm 1980 ở Châu Âu đặc biệt là Ý. Đến nay, loại hình du lịch này đã có mặt và phát triển ở Australia và ở châu Á trong đó có Việt Nam. Cũng như homestay, khi đến Việt Nam loại hình này đã có sự khác biệt lớn so với farmstay trên thế giới. Các farmstay Việt Nam tập trung chủ yếu vào hoạt động giải trí và nghỉ dưỡng hơn là trải nghiệm sản xuất và sống cùng người nông dân. Hiện nay, farmstay đang là loại hình du lịch mới khá hấp dẫn và mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ nhà và du khách.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

Tại Việt Nam, farm stay là loại hình du lịch tại trang trại dành cho trẻ em hoặc người lớn. Du khách lưu trú tại farmstay không chỉ được tham quan, nghỉ dưỡng và khám phá mô hình nông trại mà còn được thưởng thức nhiều món ăn dân dã, rau sạch và các nguồn thực phẩm được nuôi trồng, chế biến tại nông trại. Ngoài ra, có thể tham gia các hoạt động chăn nuôi gia súc, gia cầm và trồng cây.

Về phân loại, có 2 loại farmstay chủ yếu là farmstay trên đất nông nghiệp và farmstay trên đất lâm nghiệp (rừng). Các loại cụ thể của farmstay rất đa dạng như trồng lúa, trồng cây, rau, cafe, nho, hoa, ao cá… Hiện nay ở Việt Nam, phần lớn farmstay đang được xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, đất rừng. Trước sự phát triển mạnh mẽ của mô hình này, thay vì cấm hoàn toàn, chúng ta nên tận dụng nó để

phát triển du lịch và BĐS du lịch bằng cách xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh hoạt động cho loại hình này. Nhưng trước mắt cần có biện pháp ngăn chặn, xử lý triệt để tình trạng các cá nhân, tổ chức tự ý phân lô đất rừng, đất nông nghiệp để xây dựng các cơ sở lưu trú du lịch không phép, bán và huy động vốn trái phép các lô farmstay cho nhà đầu tư61.

2.2. Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch

2.2.1. Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản du lịch

Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư62. Với bản chất nêu trên của hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung nêu trên, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định về kinh doanh BĐS:“ là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi”63. Từ sự ghi nhận này của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung, tùy thuộc vào chủ đích đầu tư kinh doanh của các tổ chức, cá nhân vào phân khúc thị trường BĐS nào thì hoạt động kinh doanh sẽ gắn với BĐS cụ thể đó. Theo đó, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch là một phân khúc kinh doanh trong thị trường BĐS nói chung mà trong đó sản phẩm đầu ra là các BĐS du lịch, phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng và mục đích kinh doanh của chủ sở hữu các BĐS du lịch để kiếm lời. Hoạt động kinh doanh này có thể diễn ra ở thị trường sơ cấp hoặc thị trường thứ cấp tuân theo các quy luật của thị trường và có sự kiểm soát của Nhà nước trên cơ sở hành lang pháp lý chung là pháp luật kinh doanh BĐS.

Từ khái niệm về kinh doanh BĐS trên đây có thể hiểu kinh doanh BĐS du lịch như sau: Kinh doanh BĐS du lịch là một dạng cụ thể của kinh doanh BĐS; đó là việc tổ chức, cá nhân đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển

61 https://baotainguyenmoitruong.vn/canh-bao-ve-mo-hinh-farmstay-308175.html, truy cập ngày 05/3/2021

62 Khooản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

63 Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê mua BĐS phục vụ nhu cầu giải trí, nghỉ ngơi của khách du lịch nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh BĐS du lịch có những đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, phạm vi kinh doanh BĐS du lịch khu biệt vào lĩnh vực du lịch. Có nghĩa là các sản phẩm BĐS của nhà đầu tư phục vụ trực tiếp nhu cầu nghỉ dưỡng, tham quan, du lịch của khách du lịch. Đây là đối tượng có thu nhập từ trung bình trở lên trong xã hội. Khách du lịch là một bộ phận dân cư có thời gian rảnh rỗi và có điều kiện về tài chính để đi du lịch.

Thứ hai, không phải bất cứ địa phương nào, bất cứ ở đâu cũng có thể thực hiện kinh doanh BĐS du lịch mà hoạt động này chỉ được tiến hành tại những nơi có tiềm năng, thế mạnh phát triển du lịch. Vì vậy, trước khi tiến hành kinh doanh BĐS du lịch, các nhà đầu tư phải tiến hành điều tra, khảo sát, phân tích, đánh giá rất kỹ về tiềm năng, lợi thế phát triển du lịch của địa phương cũng như khả năng sinh lợi và rủi ro trước khi quyết định đầu tư kinh doanh BĐS du lịch. Cùng với đó, nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và quy hoạch phát triển của quốc gia, của mỗi địa phương khác nhau cũng là yếu tố quan trọng không thể thiếu trong chiến lược đầu tư và định hình phân khúc thị trường BĐS du lịch phù hợp trong đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp.

Thứ ba, kinh doanh BĐS du lịch gắn liền với hoạt động kinh doanh du lịch. Hai loại hình kinh doanh này hỗ trợ và bổ sung cho nhau. Các sản phẩm BĐS du lịch phong phú, đa dạng, có chất lượng cao sẽ thu hút ngày càng nhiều du khách trong và ngoài nước đến các địa điểm du lịch tham quan, giải trí, nghỉ dưỡng. Ngược lại, hoạt động du lịch phát triển làm gia tăng nhu cầu về BĐS du lịch, gia tăng cơ hội kinh doanh cho các nhà đầu tư kinh doanh về phân khúc BĐS du lịch. Vì vậy, trong kinh doanh BĐS du lịch, các nhà đầu tư BĐS không chỉ tham vấn ý kiến của các chuyên gia về xây dựng, kiến trúc, thiết kế, thi công, chuyên gia về quy hoạch, chuyên gia về kinh tế mà phải tham vấn ý kiến của các chuyên gia về du lịch, chuyên gia về văn hóa, các nhà dân tộc học, sử học và chuyên gia về môi trường sinh thái… thì mới mong đạt được sự thành công.

Thứ tư, điều kiện để kinh doanh BĐS du lịch không chỉ dựa vào nguồn vốn đầu tư, nguồn nhân lực chuyên nghiệp, kinh nghiệm, hiểu biết về thị trường BĐS mà còn phụ thuộc vào các điều kiện vật chất khác như địa điểm, vị trí, tiềm năng, thế mạnh về du lịch, nghỉ dưỡng của địa phương - nơi đầu tư các dự án BĐS du lịch - như có tiềm năng về du lịch biển, có hệ sinh thái động vật, thực vật rừng phong phú, có nguồn suối khoáng, sông, núi hùng vĩ, danh lam thắng cảnh và môi trường trong lành… Mặt khác, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không chỉ cung cấp nơi nghỉ dưỡng, cư trú cho khách du lịch mà còn phải đầu tư xây dựng các công trình phục vụ giải trí, mua sắm, tham quan, vui chơi, thám hiểm, khám phá… đặt trong bối cảnh tổng thể về phát triển đồng bộ các dịch vụ du lịch gắn với môi trường sinh thái, văn hóa, thể thao, du lịch và địa chất, địa mạo…

Thứ năm, kinh doanh BĐS du lịch cung cấp các sản phẩm BĐS phong phú, đa dạng đáp ứng nhu cầu, sở thích, mối quan tâm và điều kiện tài chính của du khách. Vì vậy, kinh doanh BĐS du lịch phải luôn chú trọng tìm hiểu, phát hiện, đánh giá về nhu cầu của khách du lịch để đưa ra phương thức kinh doanh BĐS phù hợp. Đặc biệt, thị hiếu, sở thích, nhu cầu của du khách phụ thuộc vào lứa tuổi, giới tính, dân tộc, tôn giáo, trình độ dân trí, yếu tố văn hóa - lịch sử… và có biến đổi qua từng thời kỳ, từng giai đoạn phát triển.

2.2.2. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản du lịch

Thứ nhất, đối với nền kinh tế quốc dân.

Kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng góp phần nâng cao tính hấp dẫn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Bởi lẽ, loại hình kinh doanh này góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, dịch vụ và thu hút nguồn vốn đầu tư xã hội vào thị trường BĐS.

Theo thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 08 tháng đầu năm 2017, tỷ lệ thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS ngày càng tăng. Nguồn vốn đầu tư cho BĐS tăng trưởng mạnh mẽ. Điều này cho thấy, đây là một trong những kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận, thu hút đầu tư lớn, góp phần nâng tổng số vốn đăng ký bổ sung vào nền kinh tế và đưa thị trường BĐS lên một tầm cao

mới. Thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh sẽ mang lại những lợi ích cho nền kinh tế quốc dân, bao gồm: i) Tạo ra một khối lượng lớn nhà ở cho xã hội, chỉnh trang đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội làm thay đổi bộ mặt đô thị phát triển theo hướng văn minh, hiện đại; ii) Tạo ra công ăn việc làm cho hàng vạn lao động trong lĩnh vực xây dựng, nâng cao thu nhập cho người lao động; iii) Nâng cao điều kiện, chất lượng sống cho các tầng lớp nhân dân; iv) Góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vào quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn bền vững.

Thứ hai, đối với các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS du lịch.

Hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không chỉ cung cấp các sản phẩm nghỉ dưỡng phong phú, có chất lượng cho khách du lịch mà còn là kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư.

Một là, đối với nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch.

Kinh doanh BĐS du lịch là xu hướng kinh doanh mới trên thị trường BĐS, trong bối cảnh quá trình hội nhập quốc tế diễn ra mạnh mẽ, kinh tế của các nước nói chung và của Việt Nam nói riêng không ngừng được phát triển góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân. Tầng lớp dân cư có thu nhập cao ngày càng gia tăng. Mặt khác, do tác động của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, nhiều ngành sản xuất ứng dụng tự động hóa, trí tuệ nhân tạo… dẫn đến năng suất lao động tăng cao làm gia tăng số lượng thời gian rảnh rỗi. Đây là những tiền đề để phát triển du lịch. Điều này tạo cơ hội cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS trong lĩnh vực du lịch trong nghiên cứu, nắm bắt, tìm tòi về hướng kinh doanh mới.

Hai là, đối với người mua, người thuê mua BĐS du lịch (gọi chung là khách

hàng).

Người mua, người thuê, người thuê mua BĐS du lịch tham gia vào phân khúc

BĐS này với hai tư cách:

- Họ là nhà đầu tư thứ cấp. Với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp, người mua, người thuê, người thuê mua có thêm cơ hội đầu tư làm gia tăng, phát triển đồng vốn đầu tư của mình và góp phần giải quyết “bài toán” vốn đầu tư cho phát triển của xã

hội. Đồng vốn của họ không được tích lũy dưới dạng cất giữ hoặc gửi tiết kiệm tại ngân hàng với lãi suất thấp mà được đưa vào đầu tư để thúc đẩy sự quay vòng vốn, gia tăng lợi nhuận. Mặt khác, sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp vào phân khúc BĐS du lịch góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS và nâng cao tính hấp dẫn, thu hút vốn của thị trường này ở nước ta.

- Họ là khách hàng. Với tư cách là khách hàng (người tiêu dùng), người mua, người thuê, người thuê mua có thêm cơ hội lựa chọn, sử dụng các sản phẩm BĐS chất lượng cao phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng, tham quan, du lịch… Điều này không chỉ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, tái tạo sức khỏe sau một quá trình làm việc, học tập, mưu sinh vất vả mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, của thị trường du lịch và thực hiện chính sách an sinh xã hội bền vững.

Thứ ba, kinh doanh BĐS du lịch tác động tích cực đến sự phát triển, đến hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS (lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS), các tổ chức tài chính, tín dụng...

Giao dịch mua, giao dịch thuê, giao dịch thuê mua BĐS du lịch gia tăng sự phát triển của các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS. Bởi lẽ, không phải bất cứ người mua, người thuê, người thuê mua BĐS du lịch nào cũng có kiến thức, sự hiểu biết về thị trường BĐS; về pháp luật, về giá cả; về trình tự, thủ tục mua bán, thanh toán … khi ký kết, thực hiện hợp đồng mua, hợp đồng thuê, hợp đồng thuê mua BĐS du lịch. Để phòng ngừa rủi ro, ngăn ngừa các hành vi lừa đảo, chiếm dụng tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua có thể xảy ra, khách hàng tìm đến nhà môi giới BĐS, nhà tư vấn BĐS, sàn giao dịch BĐS để tìm hiểu thông tin, được cung cấp dịch vụ về tư vấn BĐS, trợ giúp họ đàm phán, ký kết hợp đồng mua, hợp đồng thuê, hợp đồng thuê mua BĐS du lịch với đại diện CĐT … Hoạt động kinh doanh BĐS du lịch phát triển khiến nhu cầu về vốn của CĐT (bên bán) và khách hàng (bên mua) ngày càng tăng. Đây là điều kiện để các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng mở rộng thị phần cho vay vốn, tạo lập thêm kênh đầu tư cho thị trường BĐS và góp phần đẩy nhanh sự quay vòng vốn đầu tư kinh doanh BĐS du lịch.

Bốn là, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch phát triển sẽ thúc đẩy khoảng 35 ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác phát triển như ngành xây dựng; ngành công nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất công trình, đồ gia dụng; thiết kế kiến trúc; ngành dịch vụ du lịch, ngành hàng không, các công ty lữ hành, ngành sản xuất sản phẩm thủ công truyền thống; âm nhạc dân tộc, ẩm thực... Điều này góp phần vào quá trình dịch chuyển lao động từ khu vực nông thôn ra khu vực thành thị và góp phần nâng cao chất lượng, trình độ nghề nghiệp của đội ngũ lao động. Bởi lẽ, muốn đáp ứng nhu cầu, đòi hỏi của công việc xây dựng nhà ở chất lượng cao, mẫu mã, kiến trúc đa dạng, hiện đại đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách… thì đội ngũ lao động phải được đào tạo bài bản, chuyên nghiệp, có trình độ chuyên môn cao; có thái độ làm việc tận tâm, chuyên nghiệp và đủ sức cạnh tranh để tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu trong bối cảnh hội nhập quốc tế.

2.3. Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

2.3.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

Có thể khẳng định rằng, bất kỳ một lĩnh vực nào trong xã hội đều cần phải có pháp luật điều chỉnh. Pháp luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả nhất để thực hiện chức năng quản lý nhà nước. Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đối với các loại hình thị trường nói riêng đều dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do Nhà nước ban hành điều chỉnh. Theo GS.TSKH Đào Trí Úc thì “Điều chỉnh pháp luật là quá trình Nhà nước dùng pháp luật (với tư cách là công cụ điều chỉnh) tác động lên hành vi của các thành viên trong xã hội nhằm đạt được mục đích đề ra”64. Theo khái niệm này, tuỳ thuộc vào tính chất, đặc điểm của từng quan hệ xã hội phát sinh trong thực tế mà Nhà nước trên cơ sở đó có cách thức điều chỉnh pháp luật cho phù hợp. Một cách tiếp cận rộng hơn, cụ thể hơn, sự điều chỉnh của pháp luật đối với các quan hệ xã hội được PGS.TS Phạm Hữu Nghị chỉ rõ: “Điều chỉnh pháp luật được hiểu là việc Nhà nước dựa vào pháp luật, sử dụng một loạt các phương tiện pháp lý đặc thù (quy phạm pháp luật, văn bản áp dụng pháp luật,

64 Đào Trí Úc (1995), Điều chỉnh pháp luật – Những vấn đề lý luận cơ bản về Nhà nước và Pháp luật, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.224.