Khách Sạn Nghỉ Dưỡng (Resort Hotel)

1880, Continental là khách sạn đầu tiên của Việt Nam được xây dựng hoàn thành tại Sài Gòn.

Về mặt khái niệm, khách sạn được hiểu là cơ sở lưu trú du lịch có 10 phòng trở lên bảo đảm chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch.43

Về phân loại, qua các giai đoạn khác nhau có những cách phân loại khách sạn khác nhau. Đầu thế kỷ 20, khi chúng ta bắt đầu mới biết đến định nghĩa phân khúc thị trường thì ngành khách sạn chỉ phân ra 3 loại chính: Transit, Vacation, và Grand. Cụ thể như sau:

- Transit hotel là nơi trú chân tạm của những du khách đường xa. Loại khách sạn này chỉ cung cấp được nơi nghỉ chân sạch sẽ, còn lại hầu như không cung cấp thêm dịch vụ gì khác.

- Vacation hotel được khởi nguồn từ nhu cầu nghỉ dưỡng của các quý tộc La Mã sau các cuộc chinh chiến trường kỳ và dần trở thành nhu cầu thiết yếu của đa số du khách.

- Grand hotel là những khách sạn lớn có vị trí đẹp, thiết kế và không gian sang trọng, tiện nghi, dịch vụ cao cấp, nhân viên thân thiện, thức ăn tuyệt hảo…

Sau chiến tranh thế giới lần thứ II, dân số bùng nổ, kinh tế thế giới phát triển, nhu cầu đi lại của mọi người trên thế giới tăng cao, việc phân loại khách sạn có nhiều thay đổi. Khách sạn được phân loại như sau:

- Phân loại theo vị trí: Tiêu chí này dùng để phân loại khách sạn theo nơi khách sạn tọa lạc: khách sạn thành thị (City hotel), khách sạn ngoại ô (Suburban hotel), khách sạn sân bay (Airport hotel), khách sạn sân gôn (Golf hotel), khách sạn bãi biển (Beach Hotel) hay khu nghỉ dưỡng (Resort hotel).

- Phân loại theo hình thức quản lý: Theo tiêu chí này, các khách sạn bao gồm: khách sạn độc lập (Independent hotel), khách sạn theo chuỗi (Chain hotel), khách sạn

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

43 Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2017 quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch

được quản lý thuê (Management contract), hay là khách sạn nhượng quyền (Franchise).

- Phân loại theo đối tượng khách chính (Target market): Theo nhóm khách và mục đích của khách, có thể phân loại khách sạn thành business hotel, conference hotel, family hotel, casino hotel, golf hotel….Ngày nay do nhu cầu ngày càng đa dạng nên các khách sạn thường được thiết kế đa công năng để đón được nhiều đối tượng khách khác nhau theo mùa, theo nhu cầu chăm sóc sức khoẻ (wellness), nghỉ dưỡng sau khi về hưu, chăm sóc tuổi già, khách MICE (Meeting, Incentive, Convention & Exhibition - Hội họp, Khen thưởng, Hội nghị và Triển lãm).

- Phân loại theo hình thức phục vụ, khách sạn được phân chia thành các loại: Full board (Tiền phòng + Phục vụ ăn cả 3 bữa trong ngày, có thể là set menu hoặc buffet), halfboard (Tiền phòng + Phục vụ ăn sáng và bữa trưa hoặc bữa tối), Bed & Breakfast (B&B - Tiền phòng + ăn sáng).

- Phân loại theo tiêu chuẩn phục vụ: Khách sạn được chia thành khách sạn bình dân (Economy hay còn gọi là budget hotel), khách sạn trung cấp (Midscale) hoặc khách sạn cao cấp (Upscale, Luxury hay là World Class service).

- Phân loại theo số lượng phòng: Theo tiêu chí về số lượng phòng, thông lệ quốc tế chia khách sạn thành: Khách sạn nhỏ: Dưới 100 phòng; khách sạn trung bình: 101 - 200 phòng; khách sạn lớn: 200 phòng trở lên; khách sạn siêu lớn: trên 1.000 phòng. Theo TCVN, không có quy định nào về khách sạn siêu lớn, lớn, trung bình và nhỏ nhưng khi xếp hạng sao thì TCVN quy định khách sạn 1 sao 10 phòng, 2 sao 20 phòng, 3 sao 50 phòng, 4 sao 80 phòng và 5 sao từ 100 phòng.

- Phân loại theo hạng sao của khách sạn: Tổ chức Du lịch Thế giới (World Tourism Organisation, WTO) đã xây dựng một hệ thống xếp hạng khách sạn được công nhận toàn cầu. Theo đó, khách sạn sẽ được phân loại theo sao (*). Hiệp hội Khách sạn Quốc tế (International Hotel Association, IHA) cũng có đề xuất tương tự năm 1995. Hiện nay, trên khắp thế giới có khoảng hơn 100 hệ thống phân loại được sử dụng, phần lớn là dựa vào mô hình của WTO nhưng được tùy biến cho phù hợp với điều kiện địa phương. Tại Việt Nam, khách sạn được phân loại theo Tiêu chuẩn

quốc gia TCVN 4391:2015 từ 1 đến 5 sao theo việc đánh giá 05 tiêu chí là vị trí, kiến trúc; trang thiết bị, tiện nghi phục vụ; dịch vụ và mức độ phục vụ; người quản lý và nhân viên; an toàn và vệ sinh (bảo vệ môi trường, vệ sinh an toàn thực phẩm và an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ). Chi tiết của 05 tiêu chí này vừa định lượng vừa định tính nên khá phức tạp.

Bên cạnh các loại hình khách sạn được phân loại theo những tiêu chí cơ bản nêu trên, với sự phát triển năng động của ngành khách sạn, ngày nay càng nhiều khách sạn được xây dựng theo một chủ đề, phong cách đặc biệt để cung cấp những khoảnh khắc độc đáo và đáng nhớ theo trải nghiệm khách hàng (Guest experience). Có thể phân loại các khách sạn theo tiêu chí này thành:

- Boutique Hotel: Hình thức này khá đặc biệt do hiện chưa có định nghĩa rõ cho hình thức này. Loại khách sạn này có phong cách rất riêng, trang trí lạ mắt, độc đáo và dịch vụ.

- Hostel, Back-packed Hotel: Hình thức này đa phần nhắm đến du khách ba lô, sinh viên đi phượt. Giá phòng rẻ hoặc thường chỉ cung cấp giường tầng, sử dụng toilet chung.

- Capsule Hotel (Pod Hotel): Hình thức này cung cấp các buồng ngủ như những cái kén cho khách. Nó cao cấp hơn hostel, back-packed hotel ở chỗ riêng tư hơn, các dịch vụ tốt hơn. Giá phòng cũng cao hơn do chi phí đầu tư 1 giường con nhộng cao hơn.

- Love Hotel: Khách sạn sinh ra chỉ để phục vụ nhu cầu “tình yêu” của khách hàng, rất phổ biến ở Nhật Bản. Hình thức khách sạn này khá phổ biến, tuy nhiên, người Nhật đã nâng tầm Love Hotel lên một đẳng cấp rất khác biệt.

2.1.3.2. Khách sạn nghỉ dưỡng (Resort Hotel)

Khách sạn nghỉ dưỡng là khách sạn nằm trong nhóm cơ sở lưu trú du lịch được xây dựng thành khối hoặc thành quần thể các biệt thự (resort villa), nhà thấp tầng44

44 Điều 21, Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2017 quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch.

(bao gồm cả bungalow)45, căn hộ, ở khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp. Các resort có thể được phân loại theo các tiêu chí khác nhau:

- Theo mục đích nghỉ dưỡng và địa điểm tọa lạc: Dựa vào địa điểm toạ lạc của resort, chúng ta có thể phân chia thành Beach Resort (Khu nghỉ dưỡng bãi biển), Ski Resort (Khu nghỉ dưỡng trượt tuyết), Golf Resort (Khu nghỉ dưỡng chơi golf), Spa Resort (Khu nghỉ dưỡng Spa), Lake Resort (Khu nghỉ dưỡng bên hồ) … Ở Việt Nam do đặc thù địa hình có bờ biển dài 3260 km với nhiều bãi tắm tuyệt vời, nên đa số các resort nằm ven biển đều chính là beach resort.

- Theo vị trí của resort so với thị trường chính (primary target), có thể phân chia resort thành Destination Resort và Non-destination Resort. Destination Resort là những Resort nằm ở những địa điểm du lịch nổi tiếng trên toàn thế giới, nơi mà du khách bị thu hút để có thể di chuyển hàng ngàn km để đến và chọn lưu trú trong một resort tại điểm đó. Thời gian lưu trú thường dài trung bình khoảng 10 ngày. Chúng ta có thể kể đến các Resort ở các bãi biển nổi tiếng như ở Dubai, Maroc, Maldives, Phuket, hoặc Resort ở các khu trượt tuyết nổi tiếng như Whistler Blackcomb, Zermatt, St. Mortiz, … Non-destination Resort là những resort ở các điểm du lịch không quá nổi tiếng và nằm cách các thành phố chính chừng 4 tiếng đồng hồ đi xe (theo tốc độ trung bình trên thế giới thì tầm 400km), như vậy ở Việt Nam thì chúng ta có thể nghĩ đến các resort ở Củ Chi, Vũng Tàu, Phan Thiết, Mũi Né, Cần Thơ so với Tp. Hồ Chí Minh hoặc Sapa, Ninh Bình, Quảng Bình… so với Hà Nội.

- Theo thời gian hoạt động: Đa phần các resort ngày nay mở cửa quanh năm như hotel nhưng thực tế trước đó nhiều resort chỉ mở cửa trong vài tháng nhất định, do đó chúng được phân loại thành Summer Resort, Winter Resort. Summer

45 Bungalow là loại nhà tiêu biểu của người Ấn Độ, tồn tại từ thế kỷ thứ 17. Ban đầu đây là loại nhà xây dựng đơn giản cho các thủy thủ đến từ Anh. Bungalow là loại nhà dành cho người lao động trung bình trong thành phố. Nhà chỉ có 01 tầng, nhỏ nhắn cho gia đình 01 thế hệ. Tuy nhiên, với cùng khái niệm này, tại Bắc Mỹ và Anh, một Bungalow có thể rộng hơn rất nhiều, cho các gia đình mở rộng. Cụm từ này không lâu sau đó đã được phổ biến sang Châu Phi rồi Châu Á. Ở phương Tây, Bungalow chính là loại hình nhà cho người độc thân trong rừng, bên bờ suối … chỉ có chỗ ngủ, toilet, bếp nấu nhỏ. Những ngôi nhà gỗ trên cây, những container cho những người vô gia cư. Kiểu nhà này du nhập vào Việt Nam khoảng 10 năm trở lại đây và chủ yếu xuất hiện trong các khu nghỉ dưỡng cao cấp dọc bãi biển, đặc biệt là ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Bình Thuận, Phú Quốc …

Resort hầu như chỉ phổ biến ở thị trường Bắc Mỹ nơi các Resort này mở cửa từ ngày Quốc Khánh Mỹ đến Ngày Lao Động của Mỹ. Winter Resort thì phổ biến ở các địa điểm trượt tuyết nổi tiếng trên thế giới, phục vụ du khách có nhu cầu trượt tuyết vào các kỳ nghỉ đông dài. Tuy vậy, do nhu cầu du lịch tăng cao, cũng như có lẽ do khí hậu trái đất ấm dần lên nên cả hai loại hình trên đều biến chuyển và trở thành Year- Round Resort. Ví dụ: Avoriaz Portes du Soleil Resort ở Pháp, nơi đây là một trong những winter resort nằm trong các dãy núi tuyết Alps nổi tiếng, nhưng đến mùa hè họ lại phục vụ như một summer resort khi tổ chức các hoạt động hiking, biking. Trang web của họ cũng chia ra 2 chủ đề đông, hè rõ rệt.

2.1.3.3. Biệt thự du lịch (Resort Villa)

Biệt thự trong lịch sử được hình thành ở thời kỳ La Mã, là nơi ở của tầng lớp thượng lưu, quý tộc La Mã cổ đại với những cái tên như castle46, mansion47. Mô hình này hài hòa với thiên nhiên thường được xây dựng ở những vị trí đắc địa nhiều lợi thế về thiên nhiên như cây xanh, hồ nước, mặt hướng sông...

Theo nghĩa đơn thuần, biệt thự được hiểu là không gian sống biệt lập hay là một ngôi nhà lớn đẹp với nhiều công năng đáp ứng được những tiện ích thư giãn tuyệt vời nhất. Trong đó, biệt thự du lịch là biệt thự phục vụ du lịch. Đây là cơ sở lưu trú du lịch được xây dựng trên một không gian biệt lập, có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, đảm bảo chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ khách, khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú48. Biệt thự du lịch cũng được định nghĩa là biệt thự có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú49.

Biệt thự du lịch được phân loại rất đa dạng như biệt thự du lịch cổ, biệt thự du lịch hiện đại, biệt thự du lịch song lập, biệt thự du lịch đơn lập; biệt thự biển, biệt thự

46 https://dictionary.cambridge.org/vi/dictionary/english/castle, truy cập ngày 19/12/2021.

47 https://dictionary.cambridge.org/vi/dictionary/english/mansion, truy cập ngày 19/12/2021.

48 TCVN 7795:2021, Biệt thự du lịch-Xếp hạng, Tr.5

49 Điều 21, Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2017 quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch .

sân gôn, biệt thự hồ, biệt thự núi, biệt thự thường, biệt thự tổng thống. Căn cứ mức độ đáp ứng các tiêu chí chất lượng, biệt thự du lịch được xếp hạng từ 1 đến 5 sao gần giống với xếp hạng khách sạn. Tại Việt Nam, tiêu chí xếp hạng sao của biệt thự du lịch theo TCVN 7795 :202150.

So với căn hộ du lịch và nhà phố du lịch, biệt thự du lịch thuộc phân khúc cao cấp nhất, có giá trung bình khoảng 10 tỷ đồng/căn với diện tích đất khoảng 300m2. Giống như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thường được quản lý, vận hành bởi các thương hiệu quản lý quốc tế và giúp chủ sở hữu tăng thu nhập thông qua việc “ủy thác” cho CĐT thực hiện việc kinh doanh cho thuê và phân chia thu nhập.

2.1.3.4. Căn hộ du lịch (Condotel)

Condotel là sự kết hợp giữa Condominium (Căn hộ) và Hotel (khách sạn). Hiểu theo tiếng Việt thì Condotel là căn hộ khách sạn, nhưng loại hình này đang được gắn với các tên như căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú. Có ý kiến cho rằng, condotel là sản phẩm BĐS lai giữa căn hộ với khách sạn51. Theo quan điểm của H. Stoch-Parulok định nghĩa thì căn hộ khách sạn (condotel) “là sự kết hợp giữa hệ thống chia sẻ thời gian và căn hộ chung cư truyền thống, đồng thời là sự kết hợp hấp dẫn đáp ứng nhu cầu của khách hàng”.52 Từ quan điểm của một người mua/nhà đầu tư tiềm năng, căn hộ khách sạn cho phép sở hữu một phòng khách sạn (căn hộ) và sử dụng nó trong một khoảng thời gian cụ thể và thời gian còn lại cho thuê và thu lợi nhuận từ việc cho thuê.53 Từ quan điểm của một khách du lịch (khách của khách sạn), hoạt động của một căn hộ khách sạn không khác với một cơ sở khách sạn thông thường. Đối với khách, thông tin chính về tiêu chuẩn dự kiến là hạng mục của cơ sở (sao được trao).54

50 TCVN 7795:2021, Biệt thự du lịch-Xếp hạng, tr.5.

51 Nguyễn Hữu Trí (2019), Condotel đã phát triển như thế nào tại Việt Nam?, https://baoxaydung.com.vn/condotel-da-phat-trien-nhu-the-nao-tai-viet-nam-201476.html, truy cập ngày 01/03/2021.

52 Stoch-Parulok, H (2014), New Ways of Hotels Management in Poland. In: P. Lula, T. Rojek (Eds), Knowledge, Economy, Society: Contemporary Tools of Organizational Resources Management (pp. 101-108). Cracow: Foundation of the Cracow University of Economics.

53 Joanna Kowalczyk-Anioł, Magdalena Zwolińska (2020), “Condo hotels in Poland - An outline of the phenomenon and research directions”, Economic Problems of Tourism, 2/2019 (46), p.17.

54 Joanna Kowalczyk-Anioł, Magdalena Zwolińska (2020), “Condo hotels in Poland – An outline of the phenomenon and research directions”, Economic Problems of Tourism, 2/2019 (46), p.17.

Ở Việt Nam, trong hệ thống pháp luật hiện hành không tồn tại thuật ngữ Condotel. Quan điểm của các cơ quan quản lý là dựa vào công năng, mục đích sử dụng của CTXD để định danh. Theo đó, Condotel được xem là căn hộ du lịch nằm trong nhóm cơ sở lưu trú được quy định tại Điều 48 Luật Du lịch năm 2017, là “căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách du lịch có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.”55. Năm 2021, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 03/2021/TT-BXD về QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư. Trong đó lại quy định căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú, có diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2 và các yêu cầu khác quy định theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về căn hộ lưu trú56.

Như vậy, căn hộ lưu trú mới chỉ được đề cập trong TCVN và quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư và chưa được luật hoá trong khi căn hộ du lịch đã được luật hoá trong Luật Du lịch năm 2017. Về bản chất, cả hai đều được hiểu là condotel, nhưng tên gọi “định danh” lại khác nhau. Hơn nữa, khái niệm về căn hộ lưu trú trong QCVN 04:2021/BXD là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp với chế độ sử dụng đất là đất ở. Vấn đề thống nhất tên gọi căn hộ lưu trú và căn hộ du lịch trong các quy định pháp luật liên quan cần được cân nhắc.

Nhìn chung, Condotel là một loại khách sạn nhưng có chủ sở hữu riêng và có đầy đủ phòng khách, phòng ngủ, bếp ăn, phòng tắm, nhà vệ sinh…đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người như một căn hộ cao cấp. Cần hiểu rõ ràng rằng, Condotel là một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư57.

55 Điều 21, Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2017 quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch.

56 Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 5 năm 2021 ban hành QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, Mục 1.4.8.

57 Ngô Trung Hòa (2018), “Phát triển và quản lý Condotel - Cơ sở pháp lý và thực tiễn”, Nghiên cứu lập pháp,

Số 13(365), tr. 48.

Ngoài Condotel, trong phân khúc thị trường BĐS khách sạn này còn có một loại đối tượng tương tự được gọi là “aparthotels”. Mặc dù có một số điểm tương đồng và thông lệ sử dụng thay thế cho các thuật ngữ này, nhưng trên thực tế tại một số quốc gia đây là các loại tài sản khách sạn riêng biệt, đặc biệt về bản chất và phạm vi sử dụng và quản lý của chúng.58

Nói tóm lại, Condotel là thuật ngữ được dùng để chỉ dạng khách sạn căn hộ hoặc khách sạn mà toàn bộ hoặc một phần khách sạn được chuyển đổi hợp pháp sang căn hộ mà tại đó mỗi căn hộ có chủ sở hữu riêng.59

Condotel thường được phân loại là condotel độc lập (thường nằm độc lập trong các thành phố biển (city condotel)) và condotel nằm trong các khu nghỉ dưỡng, tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng (resort condotel). Gần đây xuất hiện condosuites (condotel + hotelsuites) là căn hộ sang trọng theo tiêu chuẩn phòng suite khách sạn60. Condotel được xếp hạng sao như khách sạn và thường được các CĐT phát triển theo tiêu chuẩn 4 hoặc 5 sao để có điểm tựa bán căn hộ và có ưu thế cho vận hành.

2.1.3.5. Shoptel (Shophouse)

Shoptel là khái niệm mới xuất hiện không lâu trên thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng theo mô hình shophouse - Nhà ở kết hợp mua sắm tại các thành phố trong lịch sử. Về bản chất, Shoptel là từ ghép giữa các từ Shopping (Mua sắm) và Hotel (Khách sạn). Có thể hiểu đây là loại hình nhà phố cho phép việc đầu tư kinh doanh các dịch vụ mua sắm và dịch vụ lưu trú khách sạn du lịch.

Shoptel thường được quy hoạch xây dựng trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng đa chức năng (all in one). Ở Việt Nam, tại một số dự án của Vin Group, Sun Group, FLC Group, CEO Group, shoptel được thiết kế theo dãy phố đi bộ mua sắm có 1 mặt tiền hoặc 2 mặt tiền, có sân vườn hoặc không có sân vườn. Phần lớn nhà phố du lịch được xây dựng và bố trí từ 2 đến 5 tầng, các tầng thường được bố trí công năng cụ

58 Chẳng hạn như tại Ba Lan và một số quốc gia Châu Âu và Châu Mỹ có sự khác biệt giữa Apartment và Condominium, do đó dẫn tới sự khác biệt về Condotel và Aparthotel.

59 Đoàn Mạnh Cương (2019), Quản lý kinh doanh khách sạn căn hộ và biệt thự du lịch (Phần 1: Tổng quan về condotel và thực trạng ở Việt Nam), https://vietnamtourism.gov.vn/index.php/items/29479, truy cập ngày 01/03/2021.

60 https://vnexpress.net/tiem-nang-phat-trien-cua-can-ho-du-lich-tich-hop-4401246.html, truy cập ngày20/8/2020