Đối Với Đời Sống, Kinh Tế, Chính Trị, Xã Hội

theo quy định của pháp luật”34. Với bản chất này của BĐS thì tùy thuộc vào mục đích của việc sử dụng BĐS là đất đai và các tài sản được tạo lập trên đất đai đó cho mục đích nào thì chúng được định danh và phân loại thành các BĐS cụ thể. Chẳng hạn, đất đai được xác định cho mục đích để ở, kéo theo nhà ở và các CTXD được xây dựng trên đất phục vụ cho mục đích ở và sinh hoạt của con người thì được định danh là BĐS để ở; CTXD xây dựng trên đất nhằm phục vụ công nghiệp gọi là BĐS công nghiệp; đất đai được xác định cho mục đích nông nghiệp và tài sản được tạo lập trên đất nông nghiệp thì được gọi là BĐS nông nghiệp. Tương tự, các công trình được tạo lập trên nền tảng đất đai nhằm để phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng và các mục đích kết hợp khác để phúc đáp các nhu cầu của khách du lịch sẽ được định danh là BĐS du lịch.

Như vậy, có thể hiểu khái niệm BĐS du lịch như sau: BĐS du lịch là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được, bao gồm: đất đai, CTXD và các tài sản khác gắn liền với đất đai, với CTXD trên đất đai, được sử dụng vào mục đích nghỉ dưỡng, du lịch.

Với cách hiểu trên, BĐS du lịch có những đặc điểm chung của BĐS bao gồm:

- Tính khan hiếm và cá biệt: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn, chúng không được sinh sôi và tái tạo qua thời gian mà đó là “tặng vật” của tự nhiên ban tặng cho con người. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Sự cá biệt trong BĐS được phát huy tối đa trong các công trình kiến trúc để tạo được điểm nhấn, thu hút và ấn tượng riêng.

- Tính bền lâu: Đất đai là một loại tài nguyên được xem như khó bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và CTXD trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do

34 Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015

đất đai không bị mất đi, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nhiều vòng đời dự án nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Từ tính chất này, việc đầu tư vào BĐS được đánh giá là hoạt động đầu tư an toàn, bền vững. Về mặt lâu dài và tổng thể thì đầu tư BĐS luôn có lãi do cầu luôn lớn hơn cung.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, việc đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đường cao tốc, đường sắt, sân bay, cảng biển…) và hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, casino, đường đua công thức 1 …) sẽ làm tăng giá trị sử dụng của BĐS tại địa phương, vùng và thậm chí của cả quốc gia. Việc các nhà phát triển, nhà đầu tư, nhà quản lý, nhà tư vấn thực hiện các dự án đầu tư vào một khu vực cũng làm thay đổi diện mạo, thay đổi thị trường BĐS khu vực và quốc gia. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

- Các tính chất khác: BĐS có các tính chất khác như tính thích ứng (lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng, BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác); tính phụ thuộc vào năng lực quản lý (việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài nên đòi hỏi khả năng quản lý thích hợp và tương xứng); mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác; nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó).

Bên cạnh những đặc điểm chung nêu trên, BĐS du lịch có một số đặc điểm riêng biệt sau:

Một là, về mục đích sử dụng, mục đích chính của BĐS du lịch là phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng và các nhu cầu giải trí khác của du khách. BĐS du lịch được tạo lập để sử dụng trước tiên và cơ bản là phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng, du lịch. Các mục đích sử dụng khác ngoài nghỉ dưỡng, du lịch chỉ là yếu tố kết hợp mang tính linh

hoạt trong thời gian du lịch, nghỉ dưỡng. Ví dụ, khách du lịch có thể kết hợp sử dụng BĐS du lịch vừa cho mục đích nghỉ dưỡng, vừa là nơi giải trí, khám phá các văn hóa đa sắc màu. Chính vì đặc điểm này mà địa điểm đầu tư BĐS du lịch phải là những nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, giàu truyền thống lịch sử, có bản sắc văn hoá đặc sắc và với đầy đủ tính năng và tiện ích nhằm phục vụ cho nhu cầu đa dạng của con người. Điều này cũng lý giải vì sao các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian gần đây được ra đời và phát triển theo xu hướng đa dạng, cộng hưởng bởi nhiều tính năng sử dụng và với xu hướng ngày càng văn minh, hiện đại.

Hai là, về thời gian hoàn vốn dự án, BĐS du lịch có thời gian hoàn vốn dự án dài (10 - 15 năm). Theo đó, so với BĐS nhà ở, BĐS du lịch có thời gian thu hồi vốn dài hơn. Nếu như nhà ở, trung bình sau khi đầu tư kinh doanh trong khoảng 2 - 3 năm, bán hết sản phẩm là CĐT có thể thu hồi vốn thì BĐS du lịch có thời gian thu hồi vốn dài hơn do đặc thù của hoạt động kinh doanh lưu trú mang tính ngắn hạn. Đặc điểm này cần được tính đến khi xây dựng các chính sách đối với BĐS du lịch, đặc biệt là chính sách ưu đãi về tài chính, tín dụng.

Ba là, về thị trường, BĐS du lịch không chỉ đáp ứng nhu cầu của khách hàng nội địa mà còn hướng tới phục vụ khách hàng quốc tế.

Đặc điểm này xuất phát từ chính nhu cầu của du lịch là để con người được tận hưởng, giao lưu, được kết nối và khám phá các vùng đất, các miền đất mới. Theo đó, sẽ không giới hạn bởi không gian, thời gian, bởi khu vực hay quốc gia. Vì vậy, thị trường BĐS du lịch phát triển cũng hướng tới làm thỏa mãn cho nhu cầu và thị hiếu đa dạng của du khách mà không có bất kỳ giới hạn nào. Nhu cầu của du khách trong nước và quốc tế ngày càng đa dạng và có xu hướng tận hưởng những giá trị du lịch ngày càng tinh hơn, văn minh và hiện đại hơn, phong phú và đa dạng hơn thì càng kích thích sự phát triển nhanh, mạnh và hiện đại của thị trường BĐS du lịch hơn. Điều đó cũng lý giải vì sao, thị trường BĐS du lịch trong thời gian gần đây không chỉ ở Việt Nam mà cả các quốc gia có tiềm năng phát triển du lịch ngày càng quan tâm tới phát triển đa dạng các sản phẩm BĐS du lịch; chú trọng tới các phân khúc thị trường BĐS thân thiện với môi trường, đặc biệt chú trọng tới việc tạo ra những sản phẩm

BĐS du lịch tích hợp và cộng hưởng nhiều tính năng và mục đích du lịch khác nhau như: nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, kết hợp với du lịch khám phá, mạo hiểm. Xu hướng về các sản phẩm BĐS du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” phục vụ nghỉ dưỡng và đầu tư ngày càng gia tăng.

Bốn là, về vận hành, CĐT chịu trách nhiệm vận hành BĐS du lịch suốt cả vòng đời dự án (thường là 50 - 70 năm). Đây là sự khác biệt giữa BĐS du lịch và các loại hình BĐS khác như nhà ở. Theo đó, đối với nhà ở riêng lẻ, khách hàng nhận bàn giao và chủ động sử dụng; đối với nhà chung cư, Ban quản trị chịu trách nhiệm tổ chức vận hành toà nhà; phần còn lại trong khu đô thị bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật sẽ được CĐT bàn giao cho cơ quan nhà nước ở địa phương quản lý. Đặc điểm này đòi hỏi CĐT BĐS du lịch có chiến lược, kế hoạch lâu dài, không chỉ liên quan tới đầu tư xây dựng mà cả vận hành, kinh doanh trong thời gian dài, suốt vòng đời dự án.

Năm là, về xu hướng phát triển, BĐS du lịch là phân khúc thị trường ra đời chậm hơn các phân khúc BĐS khác nhưng sẽ phát triển nhanh chóng trong tương lai gần cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch trong thời gian tới. Về loại hình sản phẩm sẽ có sự phát triển đa dạng hơn. Theo đó, thay vì những sản phẩm BĐS du lịch truyền thống, thuần túy cho mục đích lưu trú (nghỉ ngơi và ăn uống) trước đây, các nhà đầu tư trong thời gian gần đây có xu hướng tạo lập những BĐS đa dạng hơn, tích hợp nhiều tính năng và mục đích hơn để phục vụ du khách35. Cùng với đó, các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch có uy tín trên thương trường còn chú trọng tới việc tạo lập các BĐS hiện đại, chất lượng để phúc đáp nhu cầu du lịch cho giới thượng lưu, song cũng nhằm quảng bá thương hiệu, hình ảnh của vùng, miền và cao hơn là của quốc gia đến du khách quốc tế. Điều này cũng lý giải vì sao các dự án BĐS du lịch lớn thường được các CĐT tìm kiếm và ký kết hợp đồng quản lý với các thương hiệu khách sạn nổi tiếng trên thế giới để đảm bảo dự án đầu tư theo tiêu chuẩn quốc tế, quảng bá hình ảnh và khai thác hệ thống đặt phòng toàn cầu.

35 Nhiều khu nghỉ dưỡng lớn của các Tập đoàn như Vingroup, Sungroup, FLC…đều được xây dựng theo hướng đa công năng, không chỉ phục vụ nhu cầu ăn, nghỉ mà còn là nhu cầu vui chơi, giải trí, mua sắm.

2.1.2. Ý nghĩa của bất động sản du lịch

Sự ra đời và phát triển của dòng sản phẩm BĐS du lịch trong thời gian qua có ý nghĩa và tác động tích cực tới mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, an sinh và môi trường, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần cho con người. Có thể nhận diện rõ nét vai trò của BĐS du lịch thông qua một số giá trị cơ bản sau đây:

2.1.2.1. Đối với đời sống, kinh tế, chính trị, xã hội

Thứ nhất, BĐS du lịch phát triển là cơ hội tốt thúc đẩy ngành du lịch phát triển và đóng góp quan trọng thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế

BĐS du lịch là một loại hình mang tính đặc thù riêng, phát triển song song với ngành du lịch. Việc nhà nước ban hành nhiều chính sách hỗ trợ du lịch phát triển đã tạo điều kiện cho sản phẩm BĐS du lịch tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây. Cụ thể, trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2019, khách quốc tế đến Việt Nam đã tăng 72 lần, từ 250 nghìn lượt lên hơn 18 triệu lượt; khách nội địa tăng 85 lần từ 1 triệu lượt lên 85 triệu lượt. Theo Báo cáo của Ngân hàng thế giới năm 2019 về Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Chuyên đề Phát triển du lịch tại Việt Nam Nhìn lại từ điểm tới hạn - xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam36, nhu cầu lữ hành và du lịch trên toàn cầu đang bùng nổ, đặc biệt khi tầng lớp trung lưu của Trung Quốc lớn mạnh, tạo ra những cơ hội kinh tế lớn cho các điểm đến du lịch ở Đông Nam Á. Trên toàn thế giới, nhu cầu du lịch được dự báo sẽ tăng trưởng xấp xỉ 4% mỗi năm trong thập kỷ tới (2019-2029), cao hơn so với tốc độ tăng trưởng kinh tế toàn cầu dự kiến37.

Để đáp ứng nhu cầu tăng nhanh về lượng khách trong nước và quốc tế thì hệ thống cơ sở lưu trú du lịch trong nước cũng ngày càng được mở rộng, kéo theo các sản phẩm BĐS khác phục vụ cho nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng cũng ngày càng tăng. Năm 1990, cả nước mới có 350 cơ sở lưu trú du lịch với 16.700 buồng (phòng) thì đến năm 2019 cả nước đã có 30.000 cơ sở lưu trú du lịch với 650.000 phòng. Như

36 Ngân hàng Thế giới (2019), Điểm lại cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Phát triển du lịch tại Việt Nam Nhìn lại từ điểm tới hạn - xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam. 37 WTTC (2019), Tác động kinh tế của lữ hành & du lịch năm 2019: Trên thế giới.

vậy, sau 30 năm đổi mới và mở cửa hội nhập với nền kinh tế thế giới, hệ thống cơ sở lưu trú du lịch của ngành Du lịch Việt Nam đã tăng 85 lần về số lượng cơ sở lưu trú du lịch và tăng 39 lần về số lượng phòng38. Bên cạnh đó, ngành du lịch Việt Nam đã và đang trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, hiện đóng góp khoảng 9,2% GDP và có thể lên đến 12 - 14% GDP vào 2025 như chiến lược phát triển du lịch mà Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hồi đầu năm 202039.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch tạo ra một cú hích lớn đến nhiều ngành. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, BĐS du lịch mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Với đặc trưng là sản phẩm được đầu tư trên đất thương mại dịch vụ tại những vị trí có tiềm năng lớn về kinh tế, so với BĐS nhà ở, BĐS du lịch có hiệu quả khai thác cao hơn, có tính năng tích hợp cho nhiều mục đích và nhu cầu khác nhau của khách du lịch, theo đó, nâng cao hệ số sử dụng đất. Ở một khía cạnh khác, BĐS du lịch có vai trò to lớn trong việc biến những vùng đất hoang sơ vốn là thứ tài nguyên thiên nhiên thuần túy bị “nằm im” và bị “bỏ quên” sau những năm dài thành những BĐS có giá trị, trở thành tư bản để dịch chuyển sôi động trên thị trường. BĐS du lịch được đưa vào vận hành, khai thác thông qua các CĐT lớn hoặc các nhà quản lý khách sạn thương hiệu quốc tế sẽ mang lại dòng tiền đều, quy mô lớn. Việc vận hành BĐS du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân.

Thứ hai, BĐS du lịch phát triển là một trong những mắt xích quan trọng để phát triển đồng bộ hạ tầng, hình thành cấu trúc hệ sinh thái cộng sinh

Công nghiệp hóa, đô thị hóa kéo theo sự phát triển hạ tầng, an sinh xã hội tốt, môi trường sống và môi trường đầu tư tốt sẽ là điều kiện tiền đề quan trọng để trợ giúp đắc lực cho ngành du lịch nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng phát triển. Ngược lại, sự phát triển của ngành du lịch với nhu cầu về các dịch vụ BĐS du

38 Hệ thống cơ sở lưu trú du lịch ngày càng hiện đại, đẳng cấp góp phần nâng tầm thương hiệu du lịch Việt Nam, https://vietnamtourism.gov.vn/index.php/items/32540, truy cập ngày 10/03/2021.

39 Lâm Tùng (2020), Chuyên gia - Condotel 'đang điều chỉnh' nhưng vẫn tiềm năng trong tương lai, https://www.stockbiz.vn/News/2020/11/19/887259/chuyen-gia-condotel-dang-dieu-chinh-nhung-van-tiem-nang-trong-tuong-lai.aspx, truy cập ngày 07/03/2021.

lịch đòi hỏi ngày càng cao sẽ đặt ra các yêu cầu về việc tạo lập BĐS của các CĐT kinh doanh BĐS phải cho ra đời những dòng BĐS đồng bộ, có chất lượng và có khả năng đáp ứng sự đa dạng về nhu cầu của du khách. Theo đó, không còn giới hạn trong phạm vi tạo lập các cơ sở lưu trú, nghỉ dưỡng mà các nhà đầu tư còn quan tâm, chú trọng tới việc hoàn thiện đồng bộ cơ sở hạ tầng, tạo lập cấu trúc hệ sinh thái du lịch cộng sinh, tạo nên quần thể các khu du lịch nổi tiếng với những danh lam thắng cảnh vừa mang đậm dấu ấn của những địa danh, song cũng hội tụ và hiện hữu của những giá trị của văn minh, hiện đại để phúc đáp tốt các nhu cầu của khách du lịch. Ở các địa phương cụ thể như Quảng Ninh, Lào Cai, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Yên, Bình Thuận, Kiên Giang, du lịch thúc đẩy nhanh quá trình đô thị hoá.

Thứ ba, BĐS du lịch phát triển là chìa khóa để khai thác tiềm năng và thế mạnh của mỗi vùng, miền của đất nước

Phát triển BĐS du lịch sẽ khơi dậy và đánh thức tiềm năng đất đai từ những vùng đất hoang sơ, khô cằn, sỏi đá, cát trắng hoặc những mảnh đất giá trị kinh tế thấp, khai thác không hiệu quả, cầm chừng… trở thành những vùng đất tươi đẹp, có giá trị cao, tạo nên những sản phẩm BĐS sang trọng, độc đáo níu giữ chân người. Cùng với đó, phát triển BĐS du lịch trực tiếp tái hiện và làm phong phú, đa dạng, sâu sắc thêm các giá trị của lịch sử, văn hóa truyền thống của đất nước. Thông qua sự phát triển của ngành du lịch, được lồng ghép trong đó các sản phẩm BĐS du lịch có chất lượng cao, đa dạng và độc đáo sẽ góp phần quảng bá hình ảnh của đất nước và con người Việt Nam tới bạn bè năm châu. BĐS du lịch sẽ là mảnh ghép giúp hoàn thiện bức tranh về một điểm đến đầy hấp dẫn và đẳng cấp cho du lịch Việt Nam40.

2.1.2.2. Đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản

BĐS du lịch là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả. Dòng tiền đổ vào BĐS du lịch đến từ nguồn vốn xã hội, tức là đi từ nhu cầu thực tế

40 Condotel: Có mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư? https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/condotel-co-mang-lai-loi-nhuan-cao-cho-nha-dau-tu-136890.html, truy cập ngày 10/03/2021.

và bền vững, ít rủi ro, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế41.

Các sản phẩm BĐS du lịch ra đời góp phần tăng nguồn cung về BĐS cho thị trường, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng có nhiều lựa chọn đối với sản phẩm BĐS du lịch nhằm đáp ứng nhu cầu kinh doanh kết hợp với nghỉ dưỡng trong điều kiện nguồn lực về tài chính hạn chế. Ví dụ: Condotel vừa giúp chủ sở hữu được sở hữu tài sản, người sở hữu không chỉ có những kì nghỉ tuyệt vời tại "ngôi nhà thứ hai" sang trọng, đẳng cấp mà chúng còn mang lại cho người sở hữu những khoản lợi nhuận ổn định và sinh lợi cao42.

Thông qua sự phát triển của thị trường BĐS du lịch sẽ kích thích sự năng động, sáng tạo và thu hút đối với các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, nâng cao năng lực cạnh tranh vào tạo nên uy tín cho chính doanh nghiệp đó trên thương trường. Đây là ưu thế lớn đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch bởi tính lan tỏa “không biên giới” của du lịch sẽ là kênh truyền tải và quảng bá thương hiệu có hiệu quả bậc nhất cho các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh.

2.1.3. Các loại bất động sản du lịch chủ yếu

Dù chưa có bất kỳ một khái niệm hay quy chuẩn nào về BĐS du lịch, song với các sản phẩm BĐS du lịch đang thịnh hành trên thị trường quốc tế cũng như ở Việt Nam thì có thể nhận diện các sản phẩm BĐS du lịch cụ thể và cơ bản sau đây:

2.1.3.1. Khách sạn (Hotel)

Lịch sử ghi nhận ngành khách sạn đã bắt đầu xuất hiện từ thế kỷ XVI TCN – khi hoạt động thương mại, du lịch phát triển và nhu cầu ăn ở, giải trí của con người, đặc biệt là giới thương nhân ngày càng cao. Giai đoạn mới xuất hiện, các dịch vụ này vẫn còn ở mức sơ khai, nghèo nàn và thiếu chuyên nghiệp. Qua thời gian, ngành khách sạn dần dần phát triển và hoàn thiện. Năm 1794, khách sạn đầu tiên trên thế giới được xây dựng tại New York (Mỹ) với quy mô 73 phòng. Tại Việt Nam, năm

41 Condotel: Có mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư?, https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/condotel-co-mang-lai-loi-nhuan-cao-cho-nha-dau-tu-136890.html, truy cập ngày 10/03/2021.

42 Condotel là gì? Cách hoạt động và lợi ích tài chính, https://vietnambiz.vn/condotel-la-gi-cach-hoat-dong-va-loi-ich-tai-chinh-20191127142148728.htm, truy cập ngày 06/03/2021.