Thứ nhất, các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đều cần phải khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Điều này đòi hỏi phải có giao dịch về bất động sản tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được. Hơn nữa như đã phân tích ở trên, các số liệu và thông tin thu thập về giá đất hình thành dựa trên giao dịch trực tiếp theo thỏa thuận của các bên hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng không có độ tin cậy cao. Vì vậy, việc áp dụng các phương pháp này cũng không đảm bảo định giá đất chính xác.
Thứ hai, phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đất nông nghiệp là không hợp lý. Vì dựa trên cơ sở tính thu nhập bình quân một năm từ hoạt động sản xuất đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp được định giá rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại những khu dân cư, đặc biệt tại các khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp. Điều này khiến người dân bị thiệt thòi rất nhiều.
Thứ ba, một số phương pháp như phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán, đòi hỏi người thực hiện phải có trình độ kỹ thuật và chuyên môn cao trong khi đó đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất còn thiếu và trình độ còn hạn chế, các tổ chức tư vấn giá đất cũng chưa có tính chuyên nghiệp cao.
Thứ tư, việc quy định định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc và phương pháp luật định đã vô hình chung tạo ra tính “ì”, làm giảm đi sự linh hoạt và sáng tạo khi xác định giá đất. Mặc dù người thực hiện có thể áp dụng một phương pháp khác tiến bộ và dễ dàng hơn, giúp định giá đất nhanh hơn thì cũng không được thừa nhận.
Tóm lại, chương 2 khóa luận đã trình bày một cách hệ thống các quy định pháp luật hiện hành về thẩm quyền định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất và thực trang áp dụng pháp luật. Các quy định về định giá đất hiện hành theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã cụ thể, chi tiết hơn ở các nội dung, giúp khắc phục những khó khăn khi áp dụng các quy định của luật cũ. Gần hai năm thi hành luật mới, thực tế đã xuất hiện những “điểm sáng” trong quá trình luật đi vào đời sống thể hiện ở việc áp dụng các quy định về định giá đất cụ thể hay việc giá đất được Nhà nước xác định đã tăng để phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng những vướng mắc xuất hiện từ khi thực thi Luật Đất đai năm 2003, tuy Luật Đất đai năm 2013 đã được điều chỉnh để khắc phục nhưng chưa giải quyết được triệt để. Vẫn còn đó những khó khăn khi sử dụng các phương pháp xác định giá đất, và vẫn còn rất mơ hồ khi quy định nguyên tắc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Vì thế tại chương 3 em có đưa ra kiến nghị giúp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
CHƯƠNG 3
ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 tính đến này đã thi hành được gần hai năm. Nhìn lại khoảng thời gian đó, các quy định pháp luật đất đai nói chung và các quy định pháp luật về định giá đất nói riêng đã đạt được những kết quả nhất định tuy nhiên song song với đó cũng xuất hiện những khó khăn, vướng mắc cần được giải quyết. Bởi thế tại mục này, luận văn đưa ra định hướng giúp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Đó là đẩy nhanh tiến độ xây dựng xã hội dân sự và nhà nước pháp quyền.
Có thể bạn quan tâm!
-
Sự Cần Thiết Định Giá Đất Trong Nền Kinh Tế Thị Trường Tại Việt Nam -
Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam - 5 -
Áp Dụng Các Quy Định Pháp Luật Về Định Giá Đất Tại Việt Nam Hiện Nay -
Kinh Nghiệm Từ Tiểu Bang Queensland (Australia) Về Định Giá Đất Thứ Nhất, Một Số Quy Định Về Định Giá Đất Ở Queensland65 -
Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam - 9 -
Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam - 10
Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.
Xã hội dân sự không phải là một khái niệm mới tuy nhiên cũng không phải là một khái niệm quá cũ để người ta thôi không bàn luận về nó. Về định nghĩa, xã hội dân sự, hiểu một cách đơn giản nhất là xã hội phi nhà nước mà tại đó, mối quan hệ giữa con người với nhau dựa trên sự tự thảo luận và tạo ra sự đồng thuận trên các vấn đề của cuộc sống mà không cần có sự can thiệp của nhà nước. Xã hội dân sự là xã hội tự cân bằng. Nó do các tổ chức do xã hội lập ra để thể hiện những loại hình ý chí khác nhau của cộng đồng. Các tổ chức này có thể là các hội từ thiện, các hiệp hội, các công đoàn, các nhóm tương trợ, các hiệp hội kinh doanh, các liên minh, và các đoàn luật sư... Nói theo cách khác, tự bản thân xã hội dân sự sẽ điều chỉnh, hạn chế tất cả những sự cực đoan, những tiêu cực, những hành vi không phù hợp với lợi ích cộng đồng bằng các quy tắc bất thành văn mà không cần sự tham gia của các yếu tố nhà nước. Có thể nói tính tự lập là bản chất của xã hội dân sự. Rất nhiều quốc gia chậm phát triển đã không nhận thức được điều này và luôn cho rằng nhà nước phải có mặt trong mọi lĩnh vực của cuộc sống.53 Điều này đã làm hạn chế sự dân chủ. Trong khi đó, kinh nghiệm của nhiều nước phát triển cho thấy nền kinh tế
53 Xem Nguyễn Trần Bạt, Chủ tịch / Tổng giám đốc, InvestConsult, “Bàn về xã hội dân sự”, năm 2015 Website: https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dan-su/ban-ve-xa-hoi-dan-su.aspx
thị trường có ba trụ cột đó là: nhà nước pháp quyền, thị trường và xã hội dân sự. Đất nước phát triển được phải phát triển hài hòa ba trụ cột đó.54 Nếu xã hội dân sự có thể tham gia xây dựng chính sách, phản biện chính sách và giám sát quá trình thực hiện thì sẽ hỗ trợ khắc phục những hạn chế của thị trường và sự quan liêu của nhà nước.55 Dân chủ là xu thế khách quan trong sự phát triển của loài người. Việt Nam trong xu thế khách quan đó thì phải phát triển dân chủ và thừa nhận xã hội dân sự. Pháp luật Việt Nam cần nhanh chóng ban hành luật về biểu tình và luật về xã hội dân sự nhằm cải cách thể chế, đẩy nhanh sự phát triển xã hội dân sự bởi xã hội dân sự chính là “cái nôi” của dân chủ.
Trong ý nghĩa là biểu hiện tập trung của một chế độ dân chủ, nhà nước pháp quyền mang các đặc điểm:
Thứ nhất, là biểu hiện tập trung của chế độ dân chủ. Dân chủ vừa là bản chất của nhà nước pháp quyền vừa là điều kiện, tiền đề của chế độ nhà nước. Mục tiêu của nhà nước pháp quyền là xây dựng và thực thi một nền dân chủ, đảm bảo quyền lực chính trị thuộc về nhân dân. Nhân dân thực hiện quyền dân chủ của mình thông qua dân chủ trực tiếp, dân chủ đại diện.
Thứ hai, Nhà nước pháp quyền được tổ chức và hoạt động trong khuôn khổ Hiến pháp và pháp luật. Hiến pháp và pháp luật luôn giữ vai trò điều chỉnh cơ bản đối với toàn bộ hoạt động Nhà nước và hoạt động xã hội, quyết định tính hợp hiến và hợp pháp của mọi tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước.
Thứ ba, Nhà nước pháp quyền tôn trọng, đề cao và đảm bảo quyền con người trong mọi lĩnh vực hoạt động của Nhà nước và xã hội. Quyền con người là tiêu chí đánh giá tính pháp quyền của chế độ nhà nước. Mọi hoạt động của Nhà nước đều phải xuất phát từ sự tôn trọng và đảm bảo quyền con người, tạo mọi điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình theo đúng các quy định của luật pháp.
54 Xem Bách khoa toàn thư mở Wikipedia: Xã hội dân sự tại Việt Nam.
Website:https://vi.wikipedia.org/wiki/X%C3%A3_h%E1%BB%99i_d%C3%A2n_s%E1%BB%B1_ t%E1%BA%A1i_Vi%E1%BB%87t_Nam
55 Xem bài phát biểu của nguyên Bộ trưởng Bộ thương mại Trương Đình Tuyển tại Diễn đàn Kinh tế Mùa xuân 2014
Website:http://vneconomy.vn/thoi-su/da-den-luc-thua-nhan-xa-hoi-dan-su-20140429110559789.htm
Thứ tư, quyền lực nhà nước trong nhà nước pháp quyền được tổ chức và thực hiện theo các nguyên tắc dân chủ: phân công quyền lực và kiểm soát quyền lực.
Thứ năm, Nhà nước pháp quyền gắn liền với một cơ chế bảo vệ Hiến pháp và pháp luật phù hợp. Nền tảng của nhà nước pháp quyền là Hiến pháp và một hệ thống pháp luật dân chủ và công bằng, do vậy, cơ chế bảo hiến và pháp luật là yêu cầu, điều kiện cần thiết để đảm bảo Hiến pháp, pháp luật luôn được tôn trọng, đề cao và tuân thủ nghiêm minh.
Thứ sáu, trong nhà nước pháp quyền, quyền lực nhà nước luôn được giới hạn trong các mối quan hệ: Nhà nước và kinh tế; Nhà nước và xã hội. Mối quan hệ giữa Nhà nước, kinh tế, xã hội là mối quan hệ tương tác, quy định và chi phối lẫn nhau. Nhà nước không đứng trên kinh tế và xã hội. Nhà nước pháp quyền gắn liền với kinh tế và xã hội, phục vụ kinh tế và xã hội trong phạm vi Hiến pháp và pháp luật.56
Mang những đặc điểm đó, nhà nước pháp quyền là mô hình lý tưởng mà mọi quốc gia, dân tộc hướng tới. Tuy nhiên chưa có một quốc gia nào có thể khẳng định đã xây dựng thành công thể chế hoàn hảo này. Đối với Việt Nam, xây dựng nhà nước pháp quyền vừa là một tất yếu lịch sử vừa là một tất yếu khách quan. Việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà nước pháp quyền với nền tảng là xã hội dân sự tại Việt Nam sẽ là một cuộc cải cách cả về lập pháp, hành pháp và tư pháp khi tính dân chủ được củng cố, vấn đề nhân quyền được đề cao và sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường giảm bớt.
3.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam
Thứ nhất, mới đây vào ngày 05/10/2015, Việt Nam đã chính thức gia nhập vào một trong những phiên chợ được đánh giá là giàu tiềm năng nhất hiện nay, Hiệp định đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement, viết tắt là TPP) gồm 12 quốc gia thành viên bao gồm Úc, Brunei, Chile,
56XemChuyên đề III: Xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của dân, do dân, vì dân (Tài liệu bồi dưỡng thi nâng ngạch chuyên viên cao cấp khối Đảng, đoàn thể năm 2013) Website:https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=12&cad=rja&uact=8&ved=0ah UKEwj40PT1mK_MAhUKKZQKHRCECywQFghZMAs&url=http%3A%2F%2Fwww.xaydungdang.org.vn%2 FUploads%2Fthuhuyen%2FTailieu%2FThang8.2013%2FChuyen%2520de%2520(3).doc&usg=AFQjCNEowPjB M33JJcGbXN4337zUeFVOGw&sig2=bYunXrwpUGcy8vXsaFXDOA&bvm=bv.120551593,bs.1,d.dGo
Malaysia, Mexico, New Zealand, Canada, Peru, Singapore, Vietnam, Mỹ và Nhật Bản.57 Điều này đặt ra những cơ hội và cả thách thức lớn cho Việt Nam. Để Việt Nam có thể hưởng lợi một cách tốt nhất từ TPP, tận dụng được mọi ưu thế của mình sau khi hội nhập thì trước hết cần phải có những thay đổi về chính sách và pháp luật trong nước để thúc đẩy phát triển những ngành có lợi thế so sánh. Với những ngành sẽ được lợi sau khi TPP có hiệu lực, như: dệt may, thủy sản, nông sản… cần chủ động các nhân tố lao động, vốn, đất đai và các tài nguyên khác.58 Bởi vậy, sau khi tham gia TPP, việc điều chỉnh và hoàn thiện các quy định pháp luật trong đó có pháp luật về đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế là một yêu cầu tất yếu đối với Việt Nam.
Thứ hai, ngày 12/12/2015, tại Hội nghị COP21: Hiệp ước Paris về biến đổi khí hậu, đại diện của 195 quốc gia trong đó có Việt Nam đã thông qua thỏa thuận lịch sử nhằm ngăn chặn tình trạng nóng lên toàn cầu. Hiện tượng nóng lên toàn cầu khiến nhân loại phải đối mặt với tình trạng hạn hán ngày càng nghiêm trọng, bão, lũ lụt và nước biển dâng sẽ nhấn chìm các đảo, các vùng ven biển nơi hàng trăm triệu người sinh sống.59 Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng rất lớn bởi biến đổi khí hậu, theo tổ chức Liên hợp quốc tại Việt Nam, trong vòng 30 năm tới, Việt Nam là một trong 30 quốc gia "có nguy cơ cực lớn" do các tác động của biến đổi khí hậu. Mực nước biển dâng cao 1m tính trung bình dọc theo bờ biển Việt Nam sẽ gây ngập lụt nghiêm trọng 17.423km2, tương đương 5,3% tổng diện tích đất cả nước, trong đó có 39% diện tích Đồng bằng sông Cửu Long, 10% diện tích Đồng bằng sông Hồng, hơn 2,5% các tỉnh ven biển miền Trung và hơn 20% diện tích Thành phố Hồ Chí Minh60. Trước tình hình đó, song song với những hành động bảo vệ môi trường,
57 Xem Hoàng Huy, “Gia nhập TPP Việt Nam sợ gì và cần gì?”, báo điện tử Vietnam.net bài đăng ngày 06/10/2015
Website: http://vietnamnet.vn/vn/tuanvietnam/265929/gia-nhap-tpp-viet-nam-so-gi-va-can-gi.html
58 Xem nhận định củaTS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng VEPR, “ Sau khi ký kết, TPP sẽ tác động thế nào tới kinh tế Việt Nam?”, Tạp chí tài chính, bài đăng ngày 06/10/2015
Website: http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu--trao-doi/trao-doi-binh-luan/sau-khi-ky-ket-tpp-se-tac- dong-the-nao-toi-kinh-te-viet-nam-70166.html
59 Xem Tống Hoa – Phan Anh, “ COP21 thông qua thỏa thuận lịch sử về khí hậu”, bài đăng ngày 13/12/2015
Website: http://news.zing.vn/cop21-thong-qua-thoa-thuan-lich-su-ve-khi-hau-post610107.html
60 Xem Ngô Huyền ( Tổng hợp), “22 triệu người Việt Nam sẽ bị mất nhà cửa do biến đổi khí hậu”. Website:http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dn_tpmt/ktmt?p_pers_id=
&p_folder_id=14197682&p_main_news_id=29773964&p_year_sel=
ngăn chặn các nguy cơ từ biến đổi khí hậu, Việt Nam cần có thay đổi về pháp luật đất đai trong đó có pháp luật về định giá đất để có thể sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất nguồn tài nguyên quý giá này.
Thứ ba, về vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định cư. Nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đối với một quốc gia còn chậm phát triển như Việt Nam là rất lớn. Vì thế khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để thực hiện các dự án này sẽ trả các khoản bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người dân. Tuy nhiên một thực tiễn từ trước đến nay đó là mức giá bồi thường quá thấp, để người dân tìm được một mảnh đất tương tự với mảnh đất cũ và xây dựng nhà cửa ổn định lại cuộc sống thì dù có tiết kiệm cũng không thể đủ. Do đó, cần xem xét lại các quy định, căn cứ và cơ chế áp dụng giá đất trong áp giá bồi thường hỗ trợ tái định cư.
Thứ tư, giá đất do Nhà nước đưa ra quá thấp, người dân không chấp thuận tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, dân không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi… Điều này khiến tốc độ giải phóng mặt bằng bị kéo chậm lại, phải hao tốn rất nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết. Và tiêu cực hơn là có thể dẫn đến các cuộc biểu tình, bạo động phản đối chính quyền, gây nên những bất ổn an ninh, chính trị, xã hội. Do đó, việc hoàn thiện quy định pháp luật định giá đất, làm thế nào để người dân hài lòng với mức giá của Nhà nước quy định thực sự rất quan trọng.
3.3. Kinh nghiệm về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới và một số gợi mở cho Việt Nam
3.3.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc về định giá đất
Tại cuộc hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm pháp lý và thực tiễn của Việt Nam và Hàn Quốc về định giá đất” ngày 23 tháng 9 năm 2015, theo ông Seo Jong Dae, Chủ tịch Ủy ban Thẩm định giá Hàn Quốc, Hàn Quốc đã mất 40 năm để hoàn thiện hệ thống khung pháp lý cho công tác thẩm định giá. Do đó, Ủy ban đã từng gặp và giải quyết những vấn đề mà Việt Nam đang gặp phải như đầu cơ đất đai, chia sẻ lợi ích chưa hài hòa, chưa minh bạch thị trường bất động sản… Ông Seo Jong Dae cũng khẳng định, phía Hàn Quốc sẽ hỗ trợ Việt Nam trong việc kiện toàn khung
pháp lý về công tác này.61 Trong công tác định giá đất, Hàn Quốc có một số kinh nghiệm rất đáng để chúng ta học hỏi.
Thứ nhất, hiện nay tại Hàn Quốc, nhà nước không còn xác định giá đất, mà để các tổ chức độc lập có năng lực và uy tín định giá. Sau đó, Nhà nước chỉ làm nhiệm vụ lựa chọn phương án và quyết định mức giá.
Tại Hàn Quốc, để thu hồi đất, người ta thuê 05 công ty định giá đất cùng tham gia định giá với 05 phương án khác nhau, sau đó, Nhà nước lấy giá trung bình cộng của các phương án đó làm giá bồi thường. Như vậy, giá đất được xác định sẽ phù hợp hơn.
Phương pháp định giá của Hàn Quốc là phương pháp so sánh các giao dịch bán, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa thu nhập được thực hiện bởi hệ thống thẩm định viên, đánh giá viên. Để xây dựng hệ thống định giá minh bạch, công bằng, Hàn Quốc sử dụng Hệ thống thông tin đất đai Hàn Quốc (KLIS) , Bảng so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (LFCT), Tiêu chuẩn thẩm định giá đất, Tiêu chuẩn thẩm định giá nhà.62
Thứ hai, Hàn Quốc còn có áp dụng Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng với các nội dung:
Một là, chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR)
Hai là, xác định danh mục các công trình công cộng và tiến hành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bị ảnh hưởng
Ba là, đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan
Bốn là, LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định cư, thời gian, địa điểm, và các vấn đề liên quan đến hồ sơ đăng ký63
Hình thức bồi thường chung khi Nhà nước thu hồi đất là bằng tiền mặt. Tuy nhiên, các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, như đất
61 Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Việt Nam và Hàn Quốc: Chia sẻ kinh nghiệm pháp lý và thực tiễn về định giá đất”, Hà Nội, năm 2015
Website: http://dinte.monre.gov.vn/index.php/tin-tuc/34-tin-tai-nguyen-dat/976-viet-nam-va-han- quoc-chia-se-kinh-nghiem-phap-ly-va-thuc-tien-ve-dinh-gia-dat
62 Xem Hữu Tuấn (Báo Đầu tư), “Nên độc lập trong thẩm định, xác định giá đất”, năm 2012 Website: http://cafeland.vn/tin-tuc/nen-doc-lap-trong-tham-dinh-xac-dinh-gia-dat-31227.html
63 Bộ Tài nguyên và môi trường, “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”, năm 2012, trang 17