Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

nhận thức, ý thức trách nhiệm cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý nhà nước về đất đai, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cần được thực hiện một cách toàn diện, có trọng tâm, trọng điểm bằng nhiều hình thức phong phú, đa dạng, phù hợp với từng đối tượng được phổ biến; đảm bảo tính chủ động, chính xác, rõ ràng, đúng tinh thần chỉ đạo của Đảng và Nhà nước, phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương và phải được triển khai hiệu quả, chất lượng và tiết kiệm. Các cơ quan, đơn vị, địa phương cần đảm bảo phân công trách nhiệm rõ ràng, hợp lý; tham gia tích cực, phối hợp đồng bộ, có hiệu quả; giải quyết kịp thời các vướng mắc, phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện.75 Có như vậy sẽ giúp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.

3.4.2.2. Nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên

Giá đất là một thuật ngữ pháp lý mang tính chất trừu tượng, định giá đất vừa mang tính kinh tế, tính khoa học, tính pháp luật và tính xã hội. Bởi vậy định giá đất là một công việc rất khó trong quản lý đất đai của Nhà nước, đòi hỏi đội ngũ định giá viên thực hiện có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao, đầy đủ phẩm chất, đạo đức cũng như các kỹ năng cần thiết cho công việc như đã nêu tại chương 2. Đầu tiên và quan trọng nhất, cơ quan có thẩm quyền phải xác định cụ thể và thực hiện nghiêm túc các điều kiện tuyển dụng các định giá viên phù hợp với công việc. Sau đó, cần thường xuyên tiến hành các đợt tập huấn kỹ năng cũng như chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ định giá viên và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất để kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm kịp thời. Từ đó thực hiện các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của hành vi.

3.4.2.3. Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và thiết lập hệ thống thông tin đất đai điện tử

Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển quá “nóng” dẫn tới “sốt” hay quá “lạnh” dẫn tới “đóng băng” đều có những tác động tiêu cực tới hoạt động đầu

75 Xem Báo Mới.com, “Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai”, bài đăng ngày 12/05/2015

Website http://www.baomoi.com/tang-cuong-pho-bien-giao-duc-phap-luat-ve-dat-dai/c/16590482.epi

tư, phát triển kinh tế đất nước, hoạt động sản xuất, kinh doanh và đời sống của người dân. Trong thời gian qua thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 03 cơn sốt. Cơn sốt đầu tiên xuất hiện vào năm 1993 khi Luật Đất đai năm 1993 đã thừa nhận việc mua, bán quyền sử dụng đất. Cơn sốt thứ hai vào cuối năm 2000 đầu năm 2001 cùng lúc với giá vàng tăng cao khi mà việc định giá, kể cả thanh toán còn lấy vàng làm chuẩn. Cơn sốt thứ ba khi chứng khoán vượt qua đỉnh dốc sang bên kia vào tháng 03/2007 thì một lượng vốn không nhỏ đã chuyển từ đây sang thị trường bất động sản. Và nhiều khả năng sẽ xuất hiện cơn sốt thứ tư năm 2016-2017.76 Bên cạnh những tác động tích cực, các cơn sốt bất động sản cũng có những tác động tiêu cực đến thị trường khi giá bất động sản cao và tăng nhanh khiến chi phí đầu tư tăng, ảnh hưởng tới việc thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Hơn nữa, giá bất động sản tăng cao không phù hợp với thu nhập xã hội dẫn đến tình trạng người giàu cứ giàu còn người có thu nhập thấp thì cứ mãi chật vật. Bởi người có tiền, có vốn đầu tư “mua đi bán lại bất động sản” hưởng lợi nhuận chênh lệch trong khi đối với những người thu nhập thấp việc “mua đất” và xây dựng nhà ở lại rất khó khăn. Tình trạng đó làm xuất hiện hành vi lấn chiếm đất công, cơi nới xây dựng nhà ở trái phép làm phá vỡ cảnh quan đô thị, ảnh hưởng đến các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, gây ô nhiễm môi trường… Ngược lại khi thị trường bất động sản trải qua 03 lần đóng băng vào các giai đoạn: 1995-1999, 2002- 2006, 2008-201277 làm ứ đọng một lượng vốn lớn, việc không thể sử dụng hết các nguồn lực sẵn có thật sự rất lãng phí. Chính vì những lý do trên, phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản là một yêu cầu tất yếu. Trước tiên, Nhà nước cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật trong đó có pháp luật về định giá đất trên cơ sở xây dựng các chính sách đồng bộ về Luật Đất đai, Luật Giá và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính thống nhất và chặt chẽ, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo đúng quy định của pháp luật. Xác định được giá đất một cách hợp lý cũng chính là một trong những giải pháp tốt nhất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

76 Xem Đầu tư online, “Bất động sản bùng nổ xuất hiện cơn sốt thứ 4”

Website: http://batdongsanexpress.vn/bat-dong-san-xuat-hien-con-sot-thu-4.html 77 Xem Chứng khoán phương Nam, Báo cáo phân tích ngành bất động sản Website: http://www.wooricbv.com/FileShow.ashx?ContentID=7185

để làm lành mạnh hoá thị trường đất đai tại Việt Nam hiện nay. Chỉ khi giá đất được xác định đúng đắn thì mới thúc đẩy người sử dụng đất khai thác hợp lý nguồn tài nguyên này.

Thứ hai, ngày nay, cùng với sự phát triển của internet và các tiến bộ khoa học công nghệ, thông tin đất đai điện tử là thành phần quan trọng không thể thiếu trong cuộc sống hiện đại. Vì thế Đảng đã có quan điểm chỉ đạo ưu tiên đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai và các tài sản gắn liền với đất theo hướng hiện đại, công khai, minh bạch, đa mục tiêu; từng bước chuyển sang giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Phấn đấu đến năm 2020 cơ bản hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai.78 Cụ thể hóa quan điểm này, Bộ Tài nguyên – Môi trường đã ra Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/04/2013 quy định về cơ sở dữ liệu đất đai. Theo đó, cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm: cơ sở dữ liệu địa chính, cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai và cơ sở dữ liệu giá đất. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai sẽ do Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác, sử dụng và cập nhật. Học hỏi kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước, việc Việt Nam đầu tư phát triển hệ thống thông tin đất đai điện tử là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên phát triển hệ thống này như thế nào để các thông tin được cập nhật một cách nhanh chóng, đầy đủ và toàn diện nhất, đáp ứng hoàn toàn nhu cầu của người dân đòi hỏi phải có những hành động cụ thể, thiết thực hơn nữa. Hệ thống thông tin hoàn chỉnh sẽ góp phần tạo ra môi trường thông tin công khai và minh bạch, hỗ trợ cơ quan nhà nước rất nhiều trong quản lý đất đai, giúp người dân tiếp cận và nắm bắt được các chính sách pháp luật một cách nhanh chóng, thuận tiệnvà giúp đẩy nhanh quá trình cải cách thể chế về quản lý đất đai.

Trong quá trình hội nhập quốc tế và phát triển kinh tế theo hướng đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa như hiện nay, Việt Nam cần có chính sách pháp luật sao cho sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất nguồn tài nguyên đất. Bởi đất là tài nguyên quý giá phục vụ cho mọi nhu cầu của đời sống, sản xuất và kinh doanh. Phát triển kinh tế nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo ổn định xã hội, yêu cầu quan

78 Xem Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.

trọng đó là hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất. Như đã nói ở trên, định giá đất đúng mới có thể giảm bớt các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai; đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế; thu hút các nhà đầu tư… Những tồn tại, bất cập trong việc áp dụng các quy định về định giá đất là khó có thể tránh khỏi, vì thế việc thực hiện những giải pháp hoàn thiện pháp luật sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản, đảm bảo cân bằng lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và những bên liên quan. Một thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh, đúng hướng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ xã hội hóa dân sự, tiến tới xây dựng nhà nước pháp quyền tại Việt Nam.

KẾT LUẬN

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa là tiến trình phát triển tất yếu của các quốc gia đang phát triển trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Trong nhiệm vụ bắt kịp sự phát triển của các nước trên thế giới, Việt Nam cần có những thay đổi nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai, đặc biệt là pháp luật định giá đất. Bởi đất đai có một vai trò rất quan trọng, không chỉ bởi giá trị kinh tế mà còn bởi giá trị xã hội. Định giá đất là một vấn đề rất nhạy cảm. Định giá đất đúng, cụ thể, công khai và minh bạch sẽ nhận được sự đồng thuận của người dân, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần ổn định chính trị xã hội và giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Nhận thức được tính thời sự của đề tài và tính phức tạp của đối tượng nghiên cứu, trong 03 chương nội dung của luận văn, em đã tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất và pháp luật định giá đất, lịch sử hình thành và phát triển các quy định pháp luật về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013. Từ đó đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về định giá đất như thẩm quyền định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, kỹ năng định giá đất, đồng thời cũng chỉ ra những bất cập. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều điểm mới tiến bộ hơn so với pháp luật đất đai trước đây, tuy nhiên thực tế cũng đã xuất hiện những bất cập trong quá trình luật đi vào đời sống. Cụ thể là nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá thị trường còn rất mơ hồ, các phương pháp định giá đất tuy nhiều nhưng vẫn quá khó để áp dụng, thẩm quyền định giá đất chồng chéo, các quy định về tổ chức tư vấn định giá đất vẫn chưa cụ thể. Vì thế, trên cơ sở phân tích lý luận và thực tiễn định giá đất, em đã đưa ra một số kiến nghị có tính chất tham khảo, hi vọng sẽ góp phần hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất tại Việt Nam. Song song với đó là một số biện pháp bổ trợ nhằm nâng cao hiệu quả định giá đất.

Định giá đất có một vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất, Nhà nước và thị trường bất động sản. Trong tương lai, định giá đất sẽ tiếp tục được nghiên cứu dưới khía cạnh là một dịch vụ kinh doanh bất động sản nhiều tiềm năng, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng tại Việt Nam.

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Văn bản pháp luật

[1] Luật đất đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988

[2] Luật Đất đai số 24/L-CT ngày 14/07/1993

[3] Luật số 25/2001/QH10 về sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/06/2001

[4] Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 [5] Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

[6] Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012 [7] Luật Giá số 11/2012/QH 13 ngày 20/06/2012

[8] Nghị quyết số 07-NQ/HNTW ngày 30/7/1994 của Hội nghị Ban chấp hành trung ương Đảng khóa VII về phát triển công nghiệp, công nghệ đến năm 2000 theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng giai cấp công nhân trong giai đoạn mới

[9] Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất

[10] Quyết định số 302-TTg ngày 13/05/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994

[11] Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 4 của Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất.

[12] Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai

[13] Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

[14] Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Sách chuyên khảo, giáo trình, tạp chí khoa học

[15] TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội,

Giáo trình Định giá đất,năm 2005

[16] TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013.

[17] Nguyễn Thị Dung, bài viết “Về giá đất trong luật đất đai năm 2013”

trên Tạp chí Luật học – Đặc san tháng 11/2014, Đặc san về Luật Đất đai năm 2013.

[18] TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng VEPR, “Sau khi ký kết, TPP sẽ tác động thế nào tới kinh tế Việt Nam?”, Tạp chí tài chính, bài đăng ngày 06/10/2015

Website: http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu--trao-doi/trao-doi-binh- luan/sau-khi-ky-ket-tpp-se-tac-dong-the-nao-toi-kinh-te-viet-nam-70166.html

[19] GS.TS Trần Phúc Thăng, ThS Phạm Thị Thắng, “Kinh nghiệm của một số nước trong phòng ngừa và giải quyết xung đột về đất đai”, bài đăng trên Tạp chí Lý luận chính trị số 8-2014

Website: http://lyluanchinhtri.vn/home/index.php/quoc-te/item/1029-kinh- nghiem-cua-mot-so-nuoc-trong-phong-ngua-va-giai-quyet-xung-dot-ve-dat-dai.html

[20] GS.TSKH.Đặng Hùng Võ, “Cần sửa đổi,bổ sung gì cho Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 11 (148) tháng 06/2009.

[21] ThS. Đặng Anh Quân, “Bàn về giá đất của Nhà nước”,Tạp chí Khoa học và Pháp luật số 5/2006.

[22]Lưu Quốc Thái, “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 3/201.

[23] Phạm Văn Bằng, “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012

[24] TS. Nguyễn Thị Nga, “Bàn về vấn đề giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 5/2015.

Khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ

[25] Nguyễn Thị Hương Mai, trường Đại học Luật Hà Nội,Khóa luận tốt nghiệp (2012), “ Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giá đất”.

[26] Đinh Thu Trang, Luận văn Thạc sĩ,“Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng”, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, năm 2012.

[27] Nguyễn Ngọc Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về định giá đất trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Hà Nội, năm 2013.

[28] Đoàn Thị Huyền, Luận văn Thạc sĩ Luật học,Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, năm 2013.

[29] Nguyễn Thị Thùy Linh (2015), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Luận văn thạc sĩ “Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”.

[30] Nguyễn Ngọc Hà, Học viện Khoa học Xã hội, Luận văn thạc sĩ (2016) “Định giá đất khi Nhà nước bồi thường do thu hồi đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay.”

Báo cáo, hội nghị, hội thảo khoa học

[31] TS. Trần Kim Chung, tham luận “Định giá đất và phân cấp trong việc định giá đất” tại hội thảo khoa học “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam – thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu lập pháp tổ chức tại Thừa Thiên Huế trong hai ngày 27 – 28/08/2012

[32] TS. Trần Quang Huy, tham luận “Phương án giải quyết hài hòa mối quan hệ về quyền lợi giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế” tại hội thảo khoa học “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam – thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu lập pháp tổ chức tại Thừa Thiên Huế trong hai ngày 27 – 28/08/2012