Một Số Kiến Nghị Nhằm Hoàn Thiện Pháp Luật Về Xác Định Giá Trị Quyền

Môi trường quy định thì giá trị của thửa đất cần định giá = (bằng) giá đất trong bảng giá đất x (Nhân) hệ số điều chỉnh giá đất. Ta có thể thấy được theo cách tính như trên của Hội đồng thẩm định giá thì có sự chênh lệch rất lớn về giá đất bồi thường. Chính vì thế người có đất bị thu hồi không chấp nhận giá đất bồi thường của Nhà nước dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong vùng có dự án và làm chậm tiến độ thực hiện dự án theo kế hoạch.

Thứ tư, về thực hiện quy trình xác định giá trị quyền sử dụng đất: Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể còn nhiều bất cập, không phù hợp. Trên thực tế, tại Ninh Thuận không có sàn giao dịch bất động sản, không có cơ sở dữ liệu về giá đất, khi xác định giá đất các cơ quan có thẩm quyền dựa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chưa đảm bảo tính trung thực và khách quan. Vì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường ghi trong hợp đồng theo bảng giá đất Nhà nước để tính tiền thuế phải nộp ít hơn, thực tế giá chuyển nhượng cao hơn nhiều giá trong hợp đồng.

Thứ năm,về thực hiện các quy định của pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Hiện nay, ở Ninh Thuận không có đơn vị hoặc công ty nào thực hiện chức năng tư vấn thẩm định giá đất chuyên nghiệp, nên trong dự án này việc định giá đất để bồi thường Hội đồng thẩm định giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Ninh Thuận thực hiện việc khảo sát, thẩm định giá đất. Vì vậy, bộ phận thẩm định thiếu tính chuyên nghiệp, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, thiếu tính minh bạch, khách quan.

2.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.2.1. Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất:

Từ kết quả của việc nghiên cứu thực trạng THĐ và xác định GTQSDĐ để thực hiện bồi thường khi Nhà nước THĐ ở Ninh Thuận, tác giả đề xuất một số kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ như sau:

Thứ nhất, theo quy định hiện hành,“Chính phủ ban hành khung giá đất, đây cũng là căn cứ để UBND tỉnh ban hành bảng giá đất. Bảng giá đất được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí…” Giá trong bảng giá đất này không phải là giá để xác định GTQSDĐ để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế khi xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, phần lớn các địa phương, trong đó có Ninh Thuận, đang sử dụng phổ biến phương pháp xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất nên giá theo bảng giá đất đã mặc nhiên trở thành làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, giá đất trong bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Luật Đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể như thế nào là giá đất trên thị trường và tổ chức nào có chức năng xác định giá trị đất thị trường đó. Hiện nay, một số tổ chức của cơ quan nhà nước và chủ đầu tư cho rằng đã định giá đất theo giá thị trường và quan niệm giá thị trường là giá đang giao dịch. Tuy nhiên, thực hiện việc bồi thường khi thu hồi đất, người dân lại không đồng thuận với giá bồi thường đó. Đây là vấn đề cần quy định cụ thể khi thực hiện sửa đổi Luật Đất đai.

Thứ hai, hiện nay khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành quá thấp so với giá chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến việc định giá đất để bồi thường bị kéo xuống quá thấp. Vì vậy, Chính phủ nên ban hành khung giá, UBND tỉnh ban hành bảng giá đất nâng lên ngang bằng giá trị đất trên thị trường. Hiện nay, một số nước trên thế giới như Đài Loan, Singapore “cho phép người dân được tự kê khai giá nhà đất, nếu giá cao thì phải trả thuế cao, giá thấp thì Nhà nước thực hiện quyền tiên mãi, mua lại lô đất đó khi thu hồi đất”20. Vì vậy, người dân sẽ phải xác định giá đất hợp lý khi đi đăng ký giá. Việt Nam cũng nên xem xét cơ chế để người sử dụng đất tự đăng ký giá đất để đảm bảo tính công bằng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 81 trang tài liệu này.

20Nguyễn Đình Thọ, 2019. “Nhiều bất cập trong vấn đề định giá”, Báo Kiểm toán số 11 năm 2019.

Thứ ba, các quy định về định giá đất cần cụ thể như: (1) cần lượng hóa “phù hợp giá đất phổ biến trên thị trường” có nghĩa là giá đất bồi thường phải được xác định cụ thể và phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; (2) cần xác định thời điểm định giá đất cụ thể; (3) khi THĐ phải quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ tư vấn định giá. Hiện nay, tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: “cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”, nhưng không quy định rõ trường hợp nào phải thuê, tạo nên sự không thống nhất trong quá trình thực hiện việc định giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ tư, một trong những nguyên tắc định giá đất để bồi thường khi THĐ là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, khung giá đất do Chính phủ ban hành chỉ bằng 20 – 30% giá đất thị trường, đồng thời bảng giá đất của UBND các tỉnh ban hành cũng chỉ bằng 30 – 60% giá đất thị trường ở địa phương21. Chính vì thế, vấn đề định giá đất để bồi thường khi Nhà nước THĐ là một trong những nội dung quan trọng nên cần quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất trên thị trường, giá đền bù cho người có đất bị thu hồi, cơ quan định giá đất là cơ quan nào và quy định rõ hơn về cơ chế định giá đất như quy định hiện hành.

Thứ năm, đa số các dự án hiện nay khi thực hiện việc bồi thường khi THĐ thường sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để định giá đất vì phương pháp này dễ sử dụng, tuy nhiên phương pháp này dễ bị lợi dụng và kết quả thiếu độ tin cậy. Chính vì thế, Nhà nước nên xem xét xây dựng và thay thế bằng phương pháp định giá đất hàng loạt22 để xây dựng lưới giá đất và xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường.

21Nguyễn Đình Thọ, 2019. “Nhiều bất cập trong vấn đề định giá”, Báo Kiểm toán số 11 năm 2019.

22Khái niệm Định giá đất hàng loạt: “Định giá đất hàng loạt là định giá các thửa đất của một hay nhiều loại đất trong một khu vực địa lý xác định, tại một thời điểm xác định, theo nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.”

Thứ sáu, cần xác định lại phương thức định giá đất. Ví dụ như, việc xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi có thể thay đổi theo hướng như sau: (1) Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất;

(2) Trường hợp không thỏa thuận được về giá đất thì người bị THĐ có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá; (3) Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá để tính tiền bồi thường23.

2.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất

Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 sử dụng giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. “Nếu xem việc UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể là quá trình ban hành quyết định cá biệt thì quyết định này có thể là đối tượng của quyền khiếu nại, khiếu kiện. Khi đó, Tòa án cũng có thể xem xét tính hợp lý của giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định trong quá trình phê duyệt phương án bồi thường. Nếu điều này được công nhận thì Luật Đất đai năm 2103 sẽ mở ra một trang mới cho hoạt động tố tụng hành chính ở Việt Nam. Tuy nhiên, việc công nhận và áp dụng một cách chính thức điều này đòi hỏi phải có văn bản hướng dẫn thi hành”.24

Thứ hai, cần xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất, xây dựng cơ chế xác định giá đất trên thị trường có cơ sở khoa học và thực tiễn; nên có chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm. Các thông tin đất đai trong cơ sở dữ liệu

23Phan Trung Hiền, 2016. “Xác định giá đất tính tiền bồi thường về đất theo cơ chế thị trường”,

sách “Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam”, 2016, tr. 149-150.

24Phan Trung Hiền, 2014. “Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”. Nhà xuất bản Chính trị quốc giaHà Nội, 2014, tr. 258.

phải thường xuyên cập nhật, theo sát thị trường đất đai tại địa phương. Sửa đổi quy định về giá tính thuế trong các giao dịch đất đai để giá trị thật của giao dịch thể hiện trên hợp đồng, tạo thuận lợi cho việc kiểm soát giá đất và giải quyết bất đồng về giá đất.

Thứ ba, đẩy mạnh việc công khai hóa, minh bạch hóa quá trình thực thi pháp luật về xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ở nhiều địa phương, việc xác định giá đất để BT, HT, TĐC khi THĐ diễn ra có lúc không rõ ràng, minh bạch. Chính những điều này đã gây nên những nghi ngờ trong đại đa số người có đất bị thu hồi về sự không công tâm của các cán bộ thực thi việc thu hồi đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, cần lưu ý việc công khai, minh bạch về xác định giá đất để bồi thường phải đảm bảo ở tất cả các khâu, các công đoạn của quá trình định giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất.

Thứ tư, nâng cao năng lực, kiện toàn đội ngũ cán bộ làm nhiệm vụ định giá đất. Một trong những nguyên nhân khiến việc BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ chưa đạt hiệu quả xuất phát từ chính đội ngũ trực tiếp thực hiện công tác định giá đất. Đây là đội ngũ tư vấn, định hướng cho nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Thực tiễn hiện nay, tại một số địa phương trong đó có Ninh Thuận, đội ngũ này đa phần làm việc theo cơ chế kinh nghiệm, thiếu tính chuyên nghiệp trong việc lập hồ sơ phục vụ công tác xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Chính vì vậy, để nâng cao năng lực, kiện toàn đội ngũ cán bộ thực hiện công việc định giá đất, cần thực hiện một số biện pháp:

(1) Cấp trên thường xuyên tổ chức đào tạo cho cấp dưới các lớp về nâng cao nghiệp vụ công tác định giá đất theo một chương trình thống nhất, đồng thời đầu tư nguồn lực tài chính, cơ sở vật chất phục vụ cho công tác định giá đất;

(2) Tổ chức trang thông tin điện tử, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm về hướng dẫn nghiệp vụ, phổ biến kinh nghiệp, pháp luật về công tác định giá đất đai;

(3) Cử cán bộ, nhân viên chuyên trách về công tác định giá đất đi đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc làm quen với các phương pháp và kỹ thuật trong khoa học định giá đất ở một số nước phát triển.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2‌

Trong Chương 2, trên cơ sở khung lý thuyết của Chương 1 và từ thực tiễn quy định của pháp luật và việc áp dụng pháp luật trong thực hiện xác định GTQSDĐ để BT, HT, TĐC của các dự án cụ thể và thực tiễn xét xử tại tỉnh Ninh Thuận, tác giả đã nêu ra những tồn tại, khuyết điểm, hạn chế trong quy định của pháp luật và áp dụng pháp luật trong thực hiện việc xác định GTQSDĐ để BT, HT,TĐC khi Nhà nước THĐ. Từ kết quả của việc nghiên cứu thực trạng nêu trên, tác giả đề xuất một số kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ. Cụ thể: (1) Thực trạng THĐ và xác định GTQSDĐ để thực hiện bồi thường khi Nhà nước THĐ ở Ninh Thuận và một số hạn chế; (2) Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xác định GTQSDĐ để thực hiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất;

KẾTLUẬN CHUNG

Công tác xác định GTQSDĐ khi thực hiện việc BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ là vấn đề mang tính thời sự, phức tạp và mang tính chất chính trị, kinh tế, xã hội. Điều này lại càng được thể hiện rõ hơn khi có vô số vấn đề phức tạp phát sinh do chính sách và pháp luật của Nhà nước chưa quy định cụ thể, còn nhiều kẽ hở, thậm chí là mâu thuẫn và bất hợp lý. Một văn bản mới ra đời, với mong muốn làm lợi cho người có đất bị THĐ nhưng nó lại không phù hợp với thực tiễn, không còn mang tính thời sự. Thêm vào đó, các văn bản quy phạm pháp luật về bồi thường khi Nhà nước THĐ thay đổi quá nhanh không những tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế giữa Nhà nước - người có đất bị thu hồi - nhà đầu tư mà nó còn tác động đến vấn đề an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Giải quyết như thế nào cho những người có đất bị thu hồi ổn định tư tưởng và nhanh chống ổn định cuộc sống, pháp luật cần phải quy định rõ về cơ chế, quy trình BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất? Hay cần cơ chế, biện pháp nào để khắc phục những thiếu sót, hạn chế mà các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền do chưa thực hiện đúng tinh thần của các văn bản quy phạm pháp luậtnên đã gây ra những thiệt hại không đáng có khi giải quyết quyền lợi cho dân? Do đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước THĐ qua thực tiễn áp dụng tại Ninh Thuận là rất bổ ích và thiết thực về mặt lý luận và thực tiễn.

Toàn bộ luận văn, tác giả đã trình bày một số vấn đề có tính lý luận gắn với thực tiễn ở địa phương về xác định GTQSDĐ để BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.Qua đó, làm rõ các vấn đề cần xác định, giải quyết trong việc xây dựng các văn bản pháp luật; khái niệm, đặc điểm, phương pháp, nguyên tắc, ý nghĩa của việc xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Luận văn đã đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ khi BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể gồm các giải pháp sau đây: (1) Thiết lập khung pháp lý về bồi thường khi Nhà nước THĐ trên cơ sở đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và tính ổn