Sự Cần Thiết Định Giá Đất Trong Nền Kinh Tế Thị Trường Tại Việt Nam

cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.23

Thứ hai, quy định nguồn hình thành giá đất. Giá đất không chỉ do Nhà nước quy định theo pháp luật trước kia, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, giá đất hình thành từ 03 nguồn: do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.24

Thứ ba, cho phép các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ định giá đất tư vấn giá đất. Điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động cho các tổ chức này cũng đã được quy định cụ thể. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.25

Thứ tư, Luật Đất đai năm 2003 đã công nhận giá đất hình thành trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Đây là một bước tiến quan trọng trong lịch sử phát triển pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường vẫn còn rất mơ hồ; khung giá đất của Nhà nước cũng chênh lệch rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Ông Bùi Ngọc Tuân - cục trưởng Cục kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường) đã nhận định: “ Chưa bao giờ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về quy trình, phương pháp, cách thức định giá đất đầy đủ và đồng bộ như hiện tại. Nhưng thực tế việc định giá đất vẫn rắc rối chứng tỏ những chính sách của Nhà nước đã

23 Xem Điều 56 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 24 Xem Điều 55 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 25 Xem Điều 57 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

không khớp với nhu cầu thực tế.”26 Do đó, để khắc phục các vấn đề này, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về định giá đất đã được đặt ra.

1.4. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

Từ xa xưa, nhân dân ta đã có câu: “Tấc đất, tấc vàng”. Lịch sử tồn tại, phát triển của xã hội loài người từ trước đến nay cũng như từ nay về sau đã và sẽ tiếp tục chứng minh rằng, đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của mỗi quốc gia. Thực vậy, xét về mặt kinh tế, tài nguyên đất đai là một loại tư liệu sản xuất, một phương tiện cơ bản đối với sự tồn tại của cả một cộng đồng, xã hội. William Petty cũng đã khẳng định: “Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra mọi của cải vật chất’’…27 Xét về mặt xã hội,tài nguyên đất đai là lãnh thổ, là nơi cư trú của cả cộng đồng. Nó luôn được con người bảo vệ, gìn giữ bằng sức lao động và nhiều khi bằng cả xương máu của nhiều thế hệ. Đất đai còn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với an ninh quốc phòng. Do đó, việc quản lý, bảo vệ tài nguyên đất đai là mục tiêu hàng đầu của mọi quốc gia trong mọi thời đại.

Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”… Nhà nước thực hiện quyền thống nhất quản lý đất đai này thông qua hệ thống cơ quan nhà nước được thành lập từ trung ương đến địa phương với các nội dung quản lý được quy định tại Điều 22 Luật đất đai năm 2013 như : ban hành các văn bản quy phạm pháp luật; xác định địa giới hành chính; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất; quản lý tài chính về đất đai và giá đất; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…trong đó, xác định giá đất là một nội dung quản lý rất khó. Khẳng định đất có giá điều đó có nghĩa là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa – loại hàng hóa đặc biệt. Xác định giá của loại hàng hóa này không phụ thuộc vào một mà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: yếu tố cung – cầu trên thị trường, yếu tố kinh tế, yếu tố tâm lý, yếu tố pháp

26 Xem D.Ngọc Hà, Tuổi trẻ online, “Giá đất: quy định một đàng, thực tế một nẻo”, 20/12/2010 Website: http://chuyentrang.tuoitre.vn/TTC/Index.aspx?ArticleID=416736&ChannelID=3

27 Website: http://vi.wikipedia.org/wiki/William-Petty

lý… Vì vậy, định giá đất phải được Nhà nước quy định chặt chẽ và cụ thể để tránh tình trạng thực hiện định giá đất một cách tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch.

Việt Nam là một nước có nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nguồn hình thành giá đất cơ bản là do Nhà nước quy định. Giá đất ban hành được quy định chi tiết cho từng vị trí, từng thời gian, đảm bảo được chức năng quản lý và điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế. Qua việc định giá đất, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. Giá đất đã được xác định là cơ sở để xác định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước như tiền sử dụng đất; tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Như vậy, sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan. Pháp luật đã thừa nhận quyền chuyển nhượng đất trên thị trường thì cũng phải thừa nhận giá đất gắn với quá trình chuyển nhượng đó. Vấn đề được đặt ra ở đây là công tác định giá đất phải được thực hiện cụ thể, chi tiết, công khai và minh bạch để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất trên thị trường có nhiều biến động nhằm tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan.

1.5. Vai trò của định giá đất

1.5.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất

Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung và của quyền sử dụng đất nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Cùng một loại đất ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng một loại đất ở cùng thị trường nhưng ở những thời điểm khác nhau có giá thị trường khác nhau. Tuy nhiên người sử dụng đất không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và sự am hiểu cần thiết để đánh giá đúng và đủ giá trị của đất đai. Vì vậy, với sự tư vấn của các định giá viên, giá ước lượng được đưa ra sẽ phản ánh đúng giá của thị trường, người sử dụng đất sẽ không bị thiệt thòi.

Thứ hai, đất đai được thừa nhận là có giá và giá trị đó được tính bằng tiền để người sử dụng có thể dễ dàng đem ra trao đổi; sử dụng làm tài sản đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ dân sự trong các hợp đồng vay mượn hay thế chấp hoặc được sử dụng để góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, việc định giá đất được thực hiện một cách hiệu quả sẽ giúp người sử dụng đất nhận thức được đầy đủ giá trị của đất, từ đó họ sẽ quan tâm nhiều hơn nữa đến việc khai thác và sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm tài nguyên đất; nâng cao ý thức bảo vệ nguồn tài nguyên này.

1.5.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước

Thứ nhất, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Giá đất là một công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. “ Bởi quản lý hành chính về thửa đất chỉ là quản lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai” 28. Đồng thời thông qua công cụ này, Nhà nước sẽ điều chỉnh cân bằng mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan.

Thứ hai, giá đất được hình thành là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí… Nếu định giá đất không đúng, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai sẽ bị thiệt hại nghiêm trọng về lợi ích kinh tế. Do đó việc định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội.

Thứ ba, Nhà nước khi thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển kinh tế, xã hội nhu cầu sử dụng đất sẽ phát sinh, theo đó cần tiến hành thu hồi đất. Trong trường hợp này, định giá đất có vai trò rất quan trọng để xác định tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất. Định giá đất đầy đủ, chính xác, công khai, minh bạch sẽ nhận được sự đồng thuận trong nhân dân, giúp đẩy nhanh

28 Xem Công Thành (TTXVN), “Những đổi mới cần thiết trong quản lý giá đất”, năm 2013 Website:http://www.vietnamplus.vn/Home/Nhung-doi-moi-can-thiet-trong-quan-ly-gia-

dat/20132/184631.vnplus

tiến độ thực hiện các dự án đầu tư. Ngược lại nếu định giá đất thiếu chính xác sẽ có sự phản đối mạnh mẽ của người dân dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, tiến độ thực hiện các dự án cũng sẽ bị kéo chậm lại. Vì vậy, có thể khẳng định, định giá đất có ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định chính trị, xã hội của mỗi quốc gia.

1.5.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản

Thứ nhất, định giá đất một cách chính xác nghĩa là giá đất của Nhà nước không thấp hơn giá đất thực tế của thị trường. Điều đó sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động sản. Định giá đất chính xáccòn giúp đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi chủ thể tham gia vào thị trường. Đất sẽ có mức giá như nhau đối với các thửa đất liền kề nhau hoặc đối với khu vực có điều kiện tự nhiên như nhau.

Thứ hai, giá đất hình thành góp phần tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung hình thành và phát triển tại Việt Nam.

Như vậy, tại chương 1 của khóa luận, em đã làm rõ các khái niệm về định giá đất, pháp luật về định giá đất cũng như vai trò và sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, đặc biệt là về chủ thể, khách thể, nội dung của pháp luật về định giá đất. Trong đó, em cũng đã đưa ra khái niệm: “Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt ra”29. Ngoài ra, em đã khái quát lại lịch sử hình thành và phát triển các quy định về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013. Lịch sử đó đã chứng minh sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan. Từ việc không công nhận giá trị của quyền sử dụng đất đến việc công nhận giá trị của quyền

29 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 113.

sử dụng đất rồi đến việc thừa nhận giá đất được xác định phải phù hợp với giá thị trường, từ việc không cho phép các giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất đến việc cho phép thực hiện các giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất và khẳng định đó là một nguồn hình thành giá đất đã cho thấy sự đổi mới, sự phát triển trong lập pháp. Giá đất được xác định là căn cứ cho việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…điều này đã đặt ra một yêu cầu. Đó là cần đảm bảo sao cho giá đất được xác định đúng, đầy đủ, chi tiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và các bên có liên quan; góp phần ổn định an ninh chính trị

- xã hội quốc gia.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM

2.1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam hiện nay

2.1.1. Thẩm quyền định giá đất

Theo quy định của pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay, thẩm quyền định giá đất thuộc về Nhà nước và các tổ chức tư vấn xác định giá đất chuyên nghiệp. Cụ thể:

Thứ nhất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2914 quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Chính phủ ban hành khung giá đất làm cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá đất ở địa phương. Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất sao cho phù hợp.” Tiếp đó, theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Căn cứ vào kết quả tư vấn, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 khi lần đầu tiên tổ chức tư vấn giá đất được tham gia vào Hội đồng thẩm định giá đất. Việc bổ sung quy định về sự tham gia của cơ quan tư vấn giá đất trong

Hội đồng thẩm định giá đất sẽ góp phần bảo đảm sự khách quan trong công tác định giá đất.

Thứ hai, pháp luật đất đai cũng quy định thẩm quyền định giá đất của tổ chức tư vấn xác định giá đất. Theo quy định tại Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp:

Một là, khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.

Hai là, khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan.

Ba là, khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể các bên yêu

cầu.

Cũng theo quy định của Điều 115 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất

của tổ chức tư vấn phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân theo các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

2.1.2. Nguyên tắc định giá đất

Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nguyên tắc định giá đất. Theo đó việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng của đất. Mảnh đất cần định giá là đất trồng cây hàng năm sẽ có giá khác với đất trồng cây lâu năm, mảnh đất cần định giá là đất ở tại nông thôn sẽ có giá khác với đất ở tại đô thị…

Thứ hai, theo thời hạn sử dụng đất

Thứ ba, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Định giá đất luôn hướng đến một mục tiêu đó là giá đất được xác định sát với giá thị trường. Tuy nhiên trong thực tế còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết để đạt được mục tiêu này.

Thứ tư, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá