Thứ năm, xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức:
= | Tổng doanh thu phát triển | - | Tổng chi phí phát triển |
Có thể bạn quan tâm!
-
Sơ Lược Về Lịch Sử Hình Thành Và Phát Triển Các Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam Về Định Giá Đất Giai Đoạn Trước Khi Ban Hành Luật Đất Đai Năm 2013 -
Sự Cần Thiết Định Giá Đất Trong Nền Kinh Tế Thị Trường Tại Việt Nam -
Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam - 5 -
Định Hướng Hoàn Thiện Pháp Luật Về Định Giá Đất -
Kinh Nghiệm Từ Tiểu Bang Queensland (Australia) Về Định Giá Đất Thứ Nhất, Một Số Quy Định Về Định Giá Đất Ở Queensland65 -
Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam - 9
Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
= | Giá trị của thửa đất cần định giá |
Diện tích thửa đất cần định giá |
Về ưu, nhược điểm của phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán một cách chuẩn xác để có thể đưa ra một giá đất phù hợp. Do đó, phương pháp này đòi hỏi người thực hiện có trình độ chuyên môn , kỹ thuật cao.
2.1.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành45, được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
Cơ sở lý luận của phương pháp này là: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có chu kì 05 năm, một chu kì khá dài. Bảng giá đất không thay đổi trong một thời gian dài như vậy có thể dẫn đến việc giá đất do Nhà nước quy định không theo kịp với các thay đổi của thị trường. Vì thế pháp luật đã quy định bổ sung thêm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để các địa phương có thể xác định hệ số điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây46:
Thứ nhất , khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời
45 Xem Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất
46 Xem Điều 7 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất; nếu thửa đất có thể xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất thuộc khu vực định giá đất và thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
Nếu tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Thứ hai, xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
Thứ ba, căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đấtxác định hệ số điều chỉnh giá đất.
Thứ tư, xác định giá đất của thửa đất cần định giá
= | Giá đất trong bảng giá đất | x | Hệ số điều chỉnh giá đất |
Về ưu, nhược điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất rất đơn giản trong việc xác định giá đất cụ thể, thực hiện cải cách thủ tục hành chính, tiết kiệm chi phí và một phần làm nhẹ nghĩa vụ tài chính cho người dân, doanh nghiệp đối với Nhà nước. Ngoài ra, khi xác định hệ số điều chỉnh giá đất các địa phương dễ xác định phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương mà vẫn đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường.
2.1.4. Kỹ năng định giá đất
Định giá đất mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp luật và tính xã hội. Vì thế công việc này đòi hỏi người định giá đất phải có các kiến thức nền tảng về kinh tế, tài chính, pháp luật và kiến thức xã hội, kinh nghiệm sống. Cụ thể, các kỹ năng cần có của người thực hiện công việc định giá đất là:
Thứ nhất, kỹ năng phân tích, đánh giá
Người định giá đất phải có một cái đầu sắc sảo, khả năng quan sát tinh nhạy có thể nhìn thấy nhiều chi tiết nhỏ của vấn đề, phải có sự suy nghĩ, cách lập luận logic... để có thể phân tích và đánh giá một cách chính xác các nguồn lực, tiềm năng phát triển, thế mạnh hay hạn chế, hay dự đoán được xu hướng biến động giá trị của đất.
Thứ hai, kỹ năng quản lý, giám sát, lập kế hoạch
Người định giá đất sẽ phải quản lý rất nhiều danh mục về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng, diện tích, các dự án đầu tư, các quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất… của thửa đất đang tiến hành định giá cũng như các thửa đất so sánh. Sự giám sát và lập kế hoạch nghiên cứu, thẩm định đánh giá các hoạt động bên trên cũng được thực hiện thường xuyên. Do đó, kỹ năng quản lý, giám sát, lập kế hoạch là một kỹ năng quan trọng, cần có của người định giá đất.
Thứ ba, các kỹ năng giao tiếp
Giao tiếp thật sự có sức mạnh rất to lớn không chỉ trong nghề định giá đất mà còn ở nhiều nghề khác nữa. Khả năng giao tiếng trôi chảy, tế nhị, khả năng đàm phán, thương lượng, khả năng thuyết trình sẽ không chỉ giúp người định giá đất hoàn thành tốt hơn công việc của mình mà còn giúp họ đi xa hơn trên con đường thăng tiến.
Thứ tư, kỹ năng làm việc độc lập và kỹ năng làm việc nhóm
Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá và người định giá. Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá…47
Bên cạnh kỹ năng làm việc độc lập, người định giá đất còn cần có kỹ năng làm việc nhóm. Vì trong thời đại ngày nay, khi khoa học kỹ thuật ngày càng phát triển thì yêu cầu làm việc theo nhóm là cần thiết hơn bao giờ hết. Đơn giản vì không
47 Xem Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức Định giá Bất động sản phần kiến thức định giá của Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh bất động sản Goldland, Hà Nội, năm 2008, trang 31
Website: http://www.slideshare.net/DrCen/dao-taodinhgiabatdongsantech24vn
có ai hoàn hảo, làm việc theo nhóm sẽ tập trung những mặt mạnh của từng người và bổ sung cho nhau. Hơn nữa, chẳng ai có thể khẳng định họ sẽ luôn luôn tự mình hoàn thành tốt mọi việc. Một nhóm làm việc có sự hợp tác chặt chẽ, phối hợp ăn ý, mọi người trong nhóm đưa ra những ý tưởng và người khác thì phản biện để xây dựng lên một kế hoạch, giải pháp hoàn thiện... là sức mạnh của thành công.
Thứ năm, trung thực, khách quan, cẩn thận
Trong công việc định giá, chỉ cần sai một li là có thể đi một dặm rồi. 100.000 đồng chỉ khác 1.000.000 đồng một số "0" nhưng giá trị của chúng lại khác nhau rất nhiều. Sự sai sót khi ghi thêm hay bớt một con số này có thể là do bất cẩn hay là cố tình làm để mưu cần lợi ích riêng đều đem đến những hậu quả nghiêm trọng. Người định giá đất phải công bằng, tôn trọng sự thật, không được thành kiến, thiên vị khi thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Định giá đất là công việc đòi hỏi sự chính xác cao, do đó, nếu không có ba đức tính này, người định giá đất khó có thể hoàn thành được công việc.
Thứ sáu, có kiến thức về pháp luật, kinh tế và xã hội. Đó là những yêu cầu chuyên môn mà mọi người định giá đất cần phải có. Sự hiểu biết sâu rộng về nhiều lĩnh vực này là nền tảng vững chắc giúp họ thực hiện công việc của mình.
Thứ bảy, kỹ năng sử dụng thành thạo Word, Excel, Power Point
Microsoft Word là công cụ soạn thảo văn bản. Microsoft Excel là chương trình xử lý bảng tính giúp thiết lập, xử lý bảng và tính toán. Microsoft Power point gồm bộ soạn thảo và thiết lập hệ trình chiếu. Sử dụng thành thạo ba công cụ này là kỹ năng mềm không chỉ riêng công việc định giá đất mà còn rất nhiều công việc khác yêu cầu. Đây là một giải pháp rất hữu dụng đối với người sử dụng, giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức cho các đơn vị, cơ quan, doanh nghiệp hay cá nhân.
2.2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay
2.2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được
2.2.1.1. Quy định về giá đất cụ thể
Điểm sáng được dư luận xã hội đón nhận một cách tích cực nhất đối với giá đất hiện nay là quy định về giá đất cụ thể. Không còn một loại giá do Nhà nước quy định làm cơ sở để thực hiện tất cả các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước,
giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đã được phân hóa thành hai loại là bảng giá đất và giá đất cụ thể.48 Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013. Đó là những thay đổi tích cực trong cơ chế định giá đất của Nhà nước. Bởi:
Thứ nhất, áp dụng các loại đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể thể hiện sự định mức và phân loại trong các chính sách tài chính đất đai. Ví dụ, tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất vượt hạn mức sẽ phải ở một mức khác so với trường hợp tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức.
Thứ hai, do phụ thuộc rất nhiều yếu tố nên giá đất luôn luôn biến động, tuy nhiên khung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời gian dài. Với chu kì là 05 năm một lần, bảng giá cũng như khung giá đất có độ trễ hơn rất nhiều so với các biến động giá trên thị trường. Giá đất cụ thể trong từng trường hợp sẽ có sự linh hoạt hơn, bám sát với giá thị trường hơn. Và theo lý thuyết, giá đất cụ thể thường cao hơn mức giá quy định trong bảng giá đất.
Rõ ràng, việc quy định giá đất cụ thể đã khẳng định sự chi phối của yếu tố thị trường trong quan hệ quản lý và sử dụng đất, góp phần đảm bảo thông tin minh bạch và khách quan.
2.2.1.2. Giá đất tăng để gần hơn với giá thị trường
Chu kì bảng giá đất hiện nay do các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định là từ 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019. Theo Văn bản số 21/BC-BTNMT báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình và kết quả xây dựng Bảng giá đất năm 2015 của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá đất năm 2015 ở 02 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP HCM đã được điều chỉnh tăng cho phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường và giảm dần mức chênh lệch về giá giữa các khu vực.
Cụ thể, giá đất cao nhất Việt Nam tại Hà Nội có mức 162 triệu đồng/m2, đó là các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ, tăng gấp 2 lần so với năm 2014; giá
48 Xem Nguyễn Thị Dung, bài viết “Về giá đất trong luật đất đai năm 2013” trên Tạp chí Luật học – Đặc san tháng 11/2014, Đặc san về Luật Đất đai năm 2013 , trang 17
đất ở tại các quận có mức thấp nhất là 3,96 triệu đồng/m2 tại phường Dương Nội. Tại TP HCM, giá đất ở tại Thành phố cũng được điều chỉnh tăng lên mức như tại thành phố Hà Nội là 162 triệu đồng/m2, tăng 2 lần so với năm 2014, tập trung tại các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Lê Lai... mức giá thấp nhất tại các quận là 1,5 triệu đồng/m2. Giá đất ở tại các thị trấn thuộc địa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi được quy định theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp
120.000 đồng/m2, cao nhất là 15 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, năm 2015, cả nước có 15 đô thị loại I, so với năm 2014, giá đất ở tại đô thị loại I được điều chỉnh tăng 17,13%. Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) điều chỉnh tăng 19,44%, Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) 40,0%; Nam Định (tỉnh Nam Định) tăng 20,0%; Huế (tỉnh Thừa Thiên - Huế) 25,0%; Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) tăng 40,0%. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) điều chỉnh tăng 1,82%; Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) 33,33%; Cần Thơ 5,88% và Đà Nẵng 163,48%.Mức giá đất ở bình quân cao nhất năm 2015 của 15 đô thị loại I là 33.700.600 đồng/m2. Trong đó, thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An) có mức giá đất ở đô thị cao nhất là 51 triệu đồng đồng/m2; thành phố Đà Lạt là địa phương có mức giá đất ở đô thị tối đa thấp nhất 18,144 triệu đồng/m249.
Đối với giá đất thương mại, dịch vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết phần lớn các tỉnh quy định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 70% - 80% mức giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh Hà Giang, Gia Lai có giá đất thương mại, dịch vụ bằng 100% giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh có giá đất thương mại, dịch vụ thấp so với giá đất ở cùng vị trí Hưng Yên (bằng 40%), Khánh Hòa (bằng 30%), Kiên Giang (bằng 42%).
Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá các loại đất trong Bảng giá đất năm 2015 cơ bản phù hợp với giá đất thị trườngvà có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời
49 Xem Thanh Ngà, theo Trí thức trẻ, “Giá đất ở đâu đắt nhất Việt Nam?”, bài đăng ngày 14/05/2015.
Website: http://cafef.vn/bat-dong-san/gia-dat-o-dau-dat-nhat-viet-nam-20150514152310223.chn
điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương.50
Thực tế tồn tại từ trước đến nay, đó là, giá đất do Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, giá đất quá thấp dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân có đất bị thu hồi. Các số liệu thống kê được cho thấy những dấu hiệu tích cực trong hoạt động định giá đất của Nhà nước. Giá đất đã được điều chỉnh tăng lên để phù hợp với giá của thị trường.
2.2.2. Khó khăn còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất
2.2.2.1. Khó khăn trong việc áp dụng nguyên tắc định giá đất
Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nguyên tắc định giá đất: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Để áp dụng nguyên tắc này cần làm rõ hai vấn đề thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường và thế nào là phù hợp với giá thị trường.
Thứ nhất, giá đất phổ biến trên thị trường
Dưới góc độ kinh tế, không có khái niệm về giá phổ biến trên thị trường mà chỉ có khái niệm giá thị trường. Đó là giá được hình thành một cách khách quan, chỉ do sự tác động qua lại đơn thuần của hai yếu tố cung và cầu mà không chịu ảnh hưởng bởi bất kì chủ thể nào, kể cả Nhà nước. Nhìn dưới góc độ pháp luật, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.51 Tuy nhiên thực tế lại xuất hiện rất nhiều trường hợp giá đất của các giao dịch đã thực hiện không phản ánh đúng giá cả thị trường do bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau. Có thể là mua bán có sự ép
50 Xem Thanh Ngà, theo Trí thức trẻ, “Giá đất ở đâu đắt nhất Việt Nam?”, bài đăng ngày 14/05/2015.
Website: http://cafef.vn/bat-dong-san/gia-dat-o-dau-dat-nhat-viet-nam-20150514152310223.chn
51 Xem Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất
giá, mua bán giữa những người thân trong gia đình hoặc mua bán mà giữa người bán và người mua có sự thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để giảm mức thuế phải nộp. Dựa trên thông tin của các giao dịch đó, định giá đất tất nhiên sẽ không thể chính xác. Tại hội nghị sơ kết 01 năm thi hành luật đất đai trên địa bàn TP.HCM, Ông Nguyễn Toàn Thắng - Thành ủy viên, Bí thư Đảng ủy Sở, Giám đốc Sở TN&MT TP. HCM cũng đánh giá việc triển khai xác định giá đất cụ thể còn lúng túng, điều tra, khảo sát giá đất thị trường, giao dịch thường gặp khó khăn, độ tin cậy của thông tin giá đất điều tra làm căn cứ để xác định giá đất chưa cao. Sự phối hợp giữa các ngành, các cấp và trong nội bộ một số cơ quan, đơn vị còn chưa thật sự đồng bộ, thống nhất… Từ đó, gây ra những chậm trễ trong công tác giải quyết hồ sơ của người dân và doanh nghiệp52. Vấn đề này đã tồn tại bao lâu nay gây nhiều khó khăn trong công tác định giá đất đòi hỏi phải có cơ chế giải quyết triệt để.
Thứ hai, phù hợp với giá thị trường
Phù hợp với giá thị trường là một nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt quá trình định giá đất. Tuy nhiên quy định này lại còn rất trừu tượng và mơ hồ. Bởi “phù hợp” là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất chung chung và rất khó để xác định nội hàm cụ thể. Trong khi đó việc xác định giá đất lại đòi hỏi phải quy định rất cụ thể với nội dung định lượng rõ ràng, chi tiết và chuẩn xác. Do đó, quy định này dễ dẫn đến khả năng giá đất do Nhà nước quy định sẽ ít nhiều phụ thuộc vào quan điểm của các nhà quản lý. Đây là vấn đề rất quan trọng cần được làm rõ để đưa ra các quy định mang tính chất định lượng, cụ thể và rõ ràng.
2.2.2.2. Khó khăn trong việc áp dụng phương pháp định giá đất
Có thể nói pháp luật đã quy định khá đầy đủ các phương pháp định giá đất cũng như trình tự thực hiện các phương pháp đó. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và nhược điểm như đã trình bày ở trên và vì thế, việc áp dụng các phương pháp định giá đất còn gặp một số khó khăn như:
52 Xem Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh – Hội nghị sơ kết 01 năm thi hành luật đất đai trên địa bàn TP.HCM, ngày 31 tháng 12 năm 2015
Website:: http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn/thong-tin-hoat- dong/Lists/Posts/Post.aspx?List=69909867-b3bb-4e0c-9a71-f2a26c0b25bb&ID=3262