Kinh Nghiệm Từ Tiểu Bang Queensland (Australia) Về Định Giá Đất Thứ Nhất, Một

hoặc nhà ở xã hội. Đối với đất nông nghiệp, khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp và được tính toán đầy đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi việc sản xuất của mình.64

3.3.2. Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia) về định giá đất Thứ nhất, một số quy định về định giá đất ở Queensland65

Pháp luật hiện hành về đất đai của Australia (ban hành năm 1994), Đạo luật về Định giá đất đai (năm 2010) và pháp luật liên quan như Luật Bảo vệ môi trường năm 1994… đã tạo thành hệ thống pháp luật đồng bộ trong quản lý quy hoạch đất đai của Queensland.

Tại Queensland, cơ quan định giá cung cấp biểu giá cho tất cả các loại đất theo thuộc tính của đất có thể định giá được phù hợp với quy định của Đạo luật về Định giá Đất đai năm 2010. Việc định giá đất được tiến hành hàng năm trên toàn tiểu bang (ngoại trừ trường hợp đặc biệt hoặc bất thường) do cơ quan định giá quyết định, sau khi tham khảo ý kiến của chính quyền địa phương, các tập đoàn công nghiệp để quyết định giá đất, trên cơ sở diễn biến của thị trường. Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm,giá đất được công bố trước ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực từ ngày 30/6 của năm ra thông báo.

Nếu đất cần phải được đánh giá lại giữa các kỳ đánh giá hàng năm (ví dụ tái quy hoạch hoặc phân khu), thông báo định giá bổ sung sẽ được công bố sau khi đánh giá lại. Việc định giá mới có hiệu lực từ ngày ghi trên thông báo.

Thứ hai, những yếu tố cần xem xét khi định giá đất66

64 Xem GS.TS Trần Phúc Thăng, ThS Phạm Thị Thắng, “Kinh nghiệm của một số nước trong phòng ngừa và giải quyết xung đột về đất đai”, bài đăng trên Tạp chí Lý luận chính trị số 8-2014

Website: http://lyluanchinhtri.vn/home/index.php/quoc-te/item/1029-kinh-nghiem-cua-mot-so-nuoc- trong-phong-ngua-va-giai-quyet-xung-dot-ve-dat-dai.html

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

65 Xem TS. Ngô Văn Hiền, Học viện Tài chính, ‘’Định giá đất: Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia)”, năm 2013.

Website: http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-quoc-te/nhan-dinh-du-bao/dinh-gia-dat-kinh-nghiem-tu- tieu-bang-queensland-australia-34933.html

66 Xem TS. Ngô Văn Hiền, Học viện Tài chính, ‘’Định giá đất: Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia)”, năm 2013.

Website: http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-quoc-te/nhan-dinh-du-bao/dinh-gia-dat-kinh-nghiem-tu- tieu-bang-queensland-australia-34933.html

Tại Queensland xác định giá đất trước hết phải tuân theo quy định của pháp luật, sau đó cần phải tính đến các yếu tố: thông tin nghiên cứu về thị trường; giá mua, giá bán cho mỗi loại đất ( đất khu dân cư, thương mại, công nghiệp và nông thôn); các thuộc tính của đất ( đất chưa sử dụng, đất được cải tạo gần đây hay đất đã được mua bán trên thị trường…); hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch đất. Xem xét các thuộc tính của đất cần chú ý đến: hình dạng, diện tích mảnh đất; địa hình, cảnh quan và độ cao của đất; ánh sáng, không khí, tiếng ồn và độ rung; xói mòn, lũ lụt và thiệt hại lâu dài do biến cố tự nhiên; những hạn chế do dòng chảy hoặc môi trường; cỏ dại, sâu bệnh, tiềm năng của đất; khả năng tiếp cận với đất đai; tiếp cận với nước và các dịch vụ cần thiết…

Quá trình định giá còn phải xem xét các hạn chế tác động đến việc sử dụng đất: những hạn chế do quy hoạch sử dụng đất; vị trí của đường dây tải điện; nơi đăng ký di sản hoặc đất đai bị ô nhiễm; rừng bảo hộ, thảm thực vật; vị trí hệ thống thoát nước, công trình ngầm... Trong hoàn cảnh nhất định, cơ quan định giá có thể tuyên bố một phần nào đó của khu đất có thể được tách ra riêng biệt để định giá.

Như vậy, tại Queensland khi định giá đất họ quan tâm và lưu ý đến từng yếu tố, chi tiết tưởng chừng như là nhỏ nhất. Điều này thể hiện sự chuyên nghiệp trong công tác định giá và đồng thời kĩ năng lập pháp của các nhà làm luật.

Thứ ba, phương pháp định giá tại Queensland67

Có hai phương pháp định giá được sử dụng để định giá đất tại Queensland đó là: Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện hay không tăng giá trị và phương pháp định giá lợi thế vị trí.

Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện: Đất nông nghiệp theo quy hoạch được định giá bằng cách sử dụng phương pháp giá trị đất chưa được cải thiện (tức là đất quy hoạch nông thôn của dân cư hoặc tương đương có giá trị như đất phi nông nghiệp). Đất được xác định là đất nông nghiệp có thể

được chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp. Giá trị đất chưa được cải thiện phản ánh giá trị của đất trong tự nhiên và tình trạng thay đổi của đất. Nó là giá trị mà đất nông thôn có thể được dự kiến giao bán với giá không thay đổi.

Phương pháp lợi thế vị trí: Tất cả đất phi nông nghiệp, bao gồm cả đất quy hoạch nông thôn dân cư, được định giá bằng cách sử dụng phương pháp lợi thế vị trí. Lợi thế vị trí phản ánh đất dự kiến sẽ được bán với giá nào đó trong điều kiện hiện tại, bao gồm đất và các công trình trên đất hoặc các vật liệu được sử dụng để cải thiện tính chất vật lý của đất như: đất đã được làm sạch, đất đã được cải thiện khả năng sinh lợi hoặc đất đã được cải thiện cấu trúc đất, đất đã được khắc phục ô nhiễm (nếu đất bị ô nhiễm đất được xác định theo các Đạo luật Bảo vệ môi trường 1994), đất được phục hồi và cải thiện bề mặt hoặc san lấp mặt bằng. Trừ trường hợp đất được xây dựng nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, hàng rào, đập nước và cảnh quan; các công trình nhỏ như, cải tạo đất vườn, tường chắn cho mục đích cảnh quan và cắt tỉa hoặc loại bỏ các cây cho mục đích làm đẹp; xây dựng bể bơi, ao cá, bãi đỗ xe ngầm và móng/ nền tảng của đường nội bộ và đường lái xe vào… được định giá theo phương pháp giá trị đất không được cải thiện.

Lũ lụt, lốc xoáy… là những bất lợi của tự nhiên thường xuyên xảy ra tại Queensland. Khi định giá đất do một sự kiện bất lợi của tự nhiên, cần xem xét một loạt các vấn đề sau: việc sử dụng đất; các sự kiện tương tự đã xảy ra trước đây và đã được phản ánh trong việc định giá; thiệt hại vật chất đối với đất đai; mức độ, phạm vi và thời gian ngập lụt; thời điểm xảy ra các thiệt hại hoặc mất giá trị cho đất; nguy cơ hoặc dự đoán của sự kiện xảy ra một lần nữa; khoảng thời gian trước khi đất có thể được đưa trở lại sản xuất đầy đủ; những tác động ngắn hạn và dài hạn của sự kiện, bao gồm các tác động cho trồng trọt và các ngành công nghiệp chính khác trên cơ sở hạ tầng.

Thứ năm, quản lý và sử dụng thông tin định giá68

Việc thu thập thông tin bất động sản để thực hiện định giá theo luật định phù hợp với định giá đất Đạo luật năm 2010. Sử dụng thông này để duy trì việc triển

khai đánh giá, trong đó bao gồm tên và địa chỉ của chủ sở hữu bất động sản, giá bán và thời điểm bán của mỗi tài sản và định giá được cải thiện hoặc định giá lợi thế vị trí của chủ sở hữu đất. Thông tin định giá được công bố công khai và có thể được mua thông qua các trung tâm kinh doanh và các đại lý của dữ liệu bất động sản.

3.3.3. Một số gợi mở cho Việt Nam về định giá đất

Đối với nền kinh tế thị trường tại Việt Nam các quy định pháp luật chịu sự chi phối của hàng loạt các quy luật như quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh nên các quy định trong việc xác định giá đất cũng phải phản ánh đúng các quy luật của nền kinh tế. Giá đất cần thể hiện đúng thước đo giá trị tài sản và là một công cụ vĩ mô phân phối nguồn lực tài chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của Hàn Quốc và Queensland, dưới đây là một số gợi mở giúp Việt Nam hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất:

Thứ nhất, cần có tổ chức định giá đất độc lập không thuộc bộ máy hành chính. Bởi một lẽ giá đất chủ yếu do Nhà nước quy định, tuy nhiên cơ quan hành chính nhà nước cụ thể là Ủy ban nhân dân vừa có thẩm quyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền định giá đất. Đây là một cơ chế không khách quan vì cơ quan hành chính thường nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, việc giao thẩm quyền phán quyết cuối cùng về giá đất cho các tổ chức không thuộc bộ máy hành chính là rất cần thiết.

Thứ hai, tại Queensland, đất được định giá một năm một lần và theo quy định: Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá đất được công bố trước ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực vào ngày 30/6 của năm ra thông báo. Điều này sẽ là phù hợp với nền kinh tế thị trường khi mà các biến động về giá có thể xảy ra hàng tháng, hàng tuần và có thể hàng ngày. Trên thực tế không chỉ Queensland mà nhiều quốc gia trên thế giới việc định giá bất động sản được tiến hành hàng năm: Đài Loan, Hàn Quốc…Vì thế thời gian định giá đất của Việt Nam được quy định là 05 năm một lần là thời gian dài và nên rút ngắn lại.

Thứ ba, việc thành lập hiệp hội định giá đất và các tổ chức tư vấn định giá đất đã đạt được thành công nhất định, mức giá đưa ra được đa phần người dân chấp nhận, tuy nhiên, Việt Nam cần bổ sung khung pháp lý hoàn chỉnh làm cơ sở để các hiệp hội hoạt

động hiệu quả. Đồng thời, thực hiện quá trình nâng cao chất lượng dịch vụ định giá đất, khuyến khích các định giá viên cá nhân bởi vì họ là những hạt nhân của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá. Họ cần có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Bên cạnh đó cũng cần nâng cao nhận thức cộng đồng về định giá đất.

Thứ tư, sự khác biệt trong định giá giữa các vùng đất giáp ranh là tất yếu. Các yếu tố dẫn đến sự khác biệt là do sự khác biệt về: phương pháp định giá, thuộc tính vật lý của đất, những hạn chế về việc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, định giá ưu đãi. Ở Việt Nam, sự khác biệt trong định giá giữa các vùng giáp ranh hoặc giữa các thửa đất trong cùng một lô đất lại do các quyết định hành chính, giá đất Hà Nội hơn giá đất giáp ranh với Hưng Yên hoặc Vĩnh Yên. Kinh nghiệm Queensland có thể tham khảo, Việt Nam cần xây dựng một bản đồ quy hoạch đất riêng biệt độc lập so với bản đồ hành chính, trên đó chỉ rõ các vùng đất, các thuộc tính của đất và bảng giá đất được áp dụng.

Thứ năm, khung giá đất không bao giờ theo kịp được diễn biến giá thực tế trên thị trường, bởi lẽ từ khi lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều. Không những thế, khung giá đất tại Việt Nam hiện nay chỉ phân thành 03 vùng cơ bản, đồng bằng, miền núi, trung du, nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách khá lớn. Trong khi ở các nước khác được chia thành nhiều vùng, chẳng hạn như Hàn Quốc, khi định giá đất chính phủ phân thành 55 vùng.69 Trong tương lai, Việt Nam nên chia nhỏ 03 vùng định giá để định giá đất sẽ cụ thể, chi tiết và công bằng hơn.

Thứ sáu, Việt Nam cần sớm thành lập trung tâm bất động sản được tin học hóa hoàn toàn trên phạm vi cả nước, có cổng thông tin điện tử, được cập nhật liên tục để phục vụ người dân, định giá viên và các tổ chức định giá sử dụng.

69 Xem Bùi Ngọc Tuân, Hội thảo về giá đất do Tổng cục quản lý đất đai tổ chức ngày 06/08/2013 Website: http://vneconomy.vn/bat-dong-san/mo-ho-nhu-dinh-gia-dat-20130806044919976.htm

3.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

3.4.1. Kiến nghị hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất

3.4.1.1. Cần thành lập cơ quan định giá đất độc lập

Theo những gợi mở cho Việt Nam về định giá đất tại mục 3.3.3, định giá đất độc lập không phải là một quan điểm mới. Vấn đề này đã được đưa ra thảo luận rất nhiều trong quá trình dự thảo Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 được ban hành đã lần đầu tiên đề cập tới định giá đất độc lập khi quy định sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập vào hội đồng thẩm định giá. Tuy nhiên quy định này ít nhiều chỉ mang tính chất thủ tục, chỉ là một công đoạn cần phải có trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện các quyền quyết định giá đất của mình. Vì thế, luận văn đưa ra kiến nghị là Việt Nam hãy thành lập một cơ quan định giá đất chuyên biệt độc lập, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước.

Theo tiến sỹ Nguyễn Minh Ngọc, Trưởng Bộ môn kinh doanh bất động sản, Khoa bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, định giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao. Tiêu chuẩn đạo đức đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ ai, bất kỳ tổ chức nào. Do vậy, ở nhiều nước phát triển, việc định giá tài sản hay bất động sản đều do các công ty tư vấn, các tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá. Đây là điều mà Việt Nam cần học hỏi.70 Đặc biệt là khi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay nói cách khác là thẩm quyền kép đã được nhắc đến từ lâu. Quy định pháp luật hiện nay trao cho Ủy ban nhân dân tỉnh thẩm quyền quá lớn. Việc duy trì một cơ quan nhà nước vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất lại vừa có thẩm quyền quyết định giá đất là rất bất hợp lý. Bên cạnh việc cơ quan nhà nước nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là quyền lợi của nhân dân thì quy định này còn tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng khó kiểm soát và nguy cơ

70 Xem Thạch Huê, “Định giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh?”, bài đăng ngày 17/05/2012 Website: https://www.shs.com.vn/News/2012517/757553/dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-

du-manh.aspx

dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài của người dân là rất cao. Một thực tế là hầu hết người dân bị thu hồi đất đều cho rằng giá đất bồi thường được cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi đất xác định rất thấp, thấp hơn nhiều so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Khi thu hồi đất ở, nhiều địa phương hiện nay thiếu quỹ đất nên thu hồi đất thì bồi thường dân bằng tiền. Nhưng khi dân cầm số tiền đó đi “mua đất mới” thì phải mua theo giá thương mại, mà số tiền được bồi thường không đủ để chi trả. Vì vậy nảy sinh bức xúc, khiếu kiện.71

Giải pháp tối ưu nhất để ngăn chặn các nguy cơ này đó là thành lập một cơ quan chuyên biệt về định giá đất độc lập với cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai. Cơ quan này cũng cần được quy định cụ thể về cơ cấu tổ chức và nguyên tắc hoạt động, việc tuyển dụng đội ngũ cán bộ cho cơ quan này cũng cần phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện về chuyên môn, phẩm chất, đạo đức… Sau đó, Nhà nước hãy giao cho cơ quan này các nhiệm vụ như: xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất; thực hiện quản lý đối với các hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất… Có như vậy mới đảm bảo được tính khách quan và minh bạch của giá đất. Giá đất do cơ quan định giá đất độc lập xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

3.4.1.2. Cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất

Thứ nhất, định giá đất được xem là một nghề nhưng pháp luật Việt Nam nay vẫn chưa có các quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của mỗi cá nhân thực hiện công việc xác định giá đất; cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất; quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất. Do đó pháp luật cần bổ sung các quy định còn thiếu này để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Thứ hai, Việt Nam chưa có một khung pháp lý chặt chẽ cho hoạt động của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá đất bởi các quy định pháp luật còn

71 Xem Lê Kiên, báo Tuổi trẻ, “ Hãy để tổ chức độc lập định giá đất”

Website: https://www.shs.com.vn/News/2012924/773932/hay-de-to-chuc-doc-lap-dinh-gia-dat.aspx

chồng chéo. Có doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định cụ thể của Bộ Xây dựng, trong khi đó một số khác lại hoạt động theo các quy định cụ thể của Bộ Tài chính.72 Vì thế vấn đề đặt ra là cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá bất động sản nói chung và định giá đất.

3.4.2. Một số biện pháp bổ trợ nhằm nâng cao hiệu quả định giá đất

3.4.2.1. Tích cực giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai cho người dân

Tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai cho người dân là một trong số các biện pháp bổ trợ nâng cao hiệu quả định giá đất. Không chỉ riêng pháp luật đất đai mà bất kể một ngành luật nào khác như luật dân sự, luật hình sự, luật hành chính… người dân có biết luật, có hiểu luật thì mới có thể thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Việc thực thi pháp luật cũng trở lên nhanh chóng và hiệu quả hơn rất nhiều. Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật là trách nhiệm của toàn bộ hệ thống chính trị, trong đó Nhà nước giữ vai trò nòng cốt73. Các cơ quan nhà nước chủ yếu thực hiện công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai đó là: Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trường, các Sở Tài nguyên – Môi trường, Ủy ban nhân dân các cấp…Tùy thuộc vào nội dung, đặc điểm, tính chất, mức độ phổ biến của pháp luật, đối tượng phổ biến cụ thể và tình hình của mỗi cơ quan mà các cơ quan, đơn vị đó có thể lựa chọn các hình thức phổ biến, giáo dục pháp luật sao cho phù hợp. Có thể là: tiến hành họp báo, thông cáo báo chí; phổ biến pháp luật trực tiếp; cung cấp thông tin, tài liệu pháp luật; phổ biến thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, loa, internet, pa-nô, áp-phích, trang thông tin điện tử; tổ chức các cuộc thi tìm hiểu pháp luật; lồng ghép trong các hoạt động văn hóa, văn nghệ, sinh hoạt của cơ sở…74

Mục đích của việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai là để người dân nắm được các quy định cơ bản của pháp luật, qua đó nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật về đất đai, hạn chế các vi phạm pháp luật về đất đai; nâng cao

72 Xem Nguyễn Ngọc Hà, khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về định giá đất trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Khoa Luật-Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2013, trang 65

73 Xem Điều 3 Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012

74 Xem Điều 11 Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012