Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

trong mối quan hệ với đất đai, đặc biệt là với đất ở, đã được Nhà nước giao cho các chủ sử dụng, vấn đề ở đây chỉ còn khái niệm mang tính danh nghĩa đó là giao QSD hay giao quyền sở hữu đất. Thiết nghĩ đó là điều các cơ quan làm luật của Việt Nam nên cân nhắc, nên mạnh dạn đưa ra các điều chỉnh nhằm tháo gỡ những trở ngại trong tâm lý của không ít người sử dụng đất hiện nay về QSD hay quyền sở hữu đất, nhằm làm tăng hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất đai của đất nước. Sở hữu đất khác sở hữu các tài sản khác không phải là BĐS. Người sở hữu không thể mang vác đất đai đi nơi khác như các tài sản khác, do vậy việc giao quyền sở hữu đất đai không làm thất thoát đất đai từ góc độ là tài nguyên của đất nước mà chỉ làm cho đất đai được chăm sóc chu đáo hơn, được đầu tư nhiều hơn, nhất là đầu tư dài hạn, đầu tư cho tương lai. Từ góc độ của Nhà nước, việc giao quyền sở hữu đất cho các chủ sử dụng hoàn toàn không làm giảm quyền định đoạt đất đai của Nhà nước, tức là các chính sách nhằm sử dụng tốt nhất quỹ đất của quốc gia vẫn đảm bảo được thực thi, lợi ích chung từ đất đai của cộng đồng mà Nhà nước là đại diện vẫn được bảo đảm. Chúng ta đã chứng kiến sự tiến hoá của Luật đất đai năm 1993 và năm 2003 so với các Luật đất đai giai đoạn trước, khi các quyền định đoạt đất đai của người được giao chưa được công nhận và cũng đã chứng kiến sự đổi thay lớn lao trong lĩnh vực BĐS. Kể từ sau năm 1993 hàng loạt các công trình lớn, các khu đô thị mới ra đời, nhà ở của nhiều bộ phận nhân dân trong xã hội đã được cải thiện, văn phòng làm việc, trụ sở các tổ chức, doanh nghiệp đã trở nên khang trang hơn. Đó là do thị trường BĐS đã ra đời và phát triển mạnh từ sau năm 1993 và đã cho ra đời hàng loạt các loại BĐS kể trên. Điều đó có thể chứng minh một luận điểm là một khi có cơ chế phù hợp thì các nguồn lực trong xã hội sẽ được khơi dậy, sẽ được nhân lên và sẽ đem lại lợi ích cho quốc gia, cho cộng đồng, cho từng thành viên trong xã hội. Những tiến bộ trong lĩnh vực BĐS đã đạt được trong thời gian qua là cơ sở quan trọng để các nhà làm luật Việt Nam tiếp tục mạnh dạn đưa ra các điều chỉnh về khái niệm QSD hay quyền sở hữu như đã phân tích. NCS đề xuất phương án trong giai đoạn đầu

nên áp dụng giao quyền sở hữu đối với đất ở vì trên thực tế loại đất này hiện đã được giao sử dụng lâu dài, vô thời hạn, và tổng diện tích đất ở hiện chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng quỹ đất của quốc gia. Hơn nữa vấn đề đất ở liên quan đến mọi cá nhân, mọi gia đình trong xã hội, do vậy nó có thể tạo ra động lực to lớn trong cộng đồng trong công cuộc phát triển kinh tế và bảo vệ đất nước, một khi những băn khoăn, những lo ngại của một bộ phận các thành viên trong cộng đồng được giải toả, mong muốn của họ được giải quyết. Đối với các loại đất khác hiện vẫn được giao sử dụng có thời hạn sẽ từng bước được điều chỉnh theo hướng trước mắt sẽ giao sử dụng ổn định, lâu dài, sau đó trên cơ sở nghiên cứu các kết quả đạt được để cân nhắc việc có giao quyền sở hữu hay không. Quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai vẫn giữ nguyên như hiện nay và đó là điều cần thiết để điều tiết nguồn tài nguyên này trên cơ sở lợi ích chung. Đây là vấn đề lớn, liên quan tới Hiến pháp, đến Luật đất đai hiện hành song với mục tiêu của việc xây dựng pháp luật là để phục vụ nhân dân như Chủ tịch Quốc Hội Nguyễn Văn An đã phát biểu khi chất vấn Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng tại phiên họp của các đại biểu Quốc Hội chuyên trách ngày 6/8/2005 về

việc cấp một giấy hay hai GCN cho đất ở và nhà ở trong dự thảo Luật nhà ở đã được đưa trên báo điện tử VnExpress ngày 6/8/200521: “Nếu phát hiện thấy bất hợp lý sao không trình bày ngay với Quốc hội để sửa luật. Nếu luật đúng, ta làm, còn nếu phát hiện luật phiền hà cho dân tại sao vẫn cứ làm? Ưu cũng là ta, khuyết cũng là ta, chúng tôi không bao giờ đổ tội cho ai cả. Nhưng nếu đã thấy sai thì trình Quốc hội sửa…”. Do vậy vấn đề ở đây không phải là điều không được làm mà là vấn đề nên đưa ra để có các tranh luận ở nhiều ngành, nhiều cấp, thu thập ý kiến rộng rãi trong cộng đồng và sau đó là Quốc Hội, là

BCH TƯ Đảng nghiên cứu xem xét để đưa ra các quyết sách đúng đắn nhất.

Một vấn đề tiếp được đề cập là quyền về các tài nguyên dưới lòng đất của người chủ sử dụng đất hiện nay. Tài nguyên khoáng sản là sở hữu toàn dân do

21[38. ngày 06/08/2005].

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Nhà nước thống nhất quản lý, do vậy các chủ sử dụng đất không có quyền khai thác tài nguyên đó. Thông thường khi phát hiện ra tài nguyên khoáng sản, Nhà nước sẽ giao quyền khai thác cho các doanh nghiệp, các cá nhân trên cở sở phải đóng thuế tài nguyên. Nguyên lý đó rất công bằng song trên thực tế sẽ có một trở ngại lớn là nếu đất có tài nguyên mà đã giao cho một hộ sử dụng thì việc phát hiện ra các tài nguyên đó khó có ai có điều kiện hơn là chủ sử dụng đất vì chỉ có họ mới có điều kiện tiếp xúc với đất đai đó hàng ngày. Do vậy một khi người sử dụng đất phát hiện ra tài nguyên trong lòng khu đất của mình thì xu hướng chung là họ sẽ giữ im lặng vì họ biết rằng nếu thông tin đó được công bố thì đất đai đó có thể bị thu hồi để khai thác tài nguyên vì lợi ích chung còn họ phải di dời đến khu đất mới do Nhà nước đền bù. Như vậy thì với cơ chế hiện nay chúng ta có thể để sót nhiều tài nguyên dưới lòng đất chưa được khám phá. Giải pháp của vấn đề này là nên khuyến khích người sử dụng đất tìm kiếm tài nguyên trên mảnh đất mình đang sử dụng bằng cách cho phép họ được quyền khai thác và đóng thuế tài nguyên với mức ưu đãi hơn so với mức thông thường. Trường hợp mà họ không muốn tự khai thác thì họ sẽ được đền bù một mảnh đất tương đương kèm theo một khoản tiền thưởng nào đó tương đương với một phần mức ưu đãi thuế tài nguyên mà đáng lẽ ra họ được hưởng nếu họ tự khai thác. Với cơ chế này thiết nghĩ nguồn tài nguyên thiên nhiên của chúng ta sẽ được khám phá ra nhiều hơn, lợi ích mà đất đai đem lại cho cộng đồng cũng sẽ lớn hơn.

3.2.3. Chính sách hỗ trợ của Nhà nước để giải quyết nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là những đối tượng chính sách xã hội.

Như đã phân tích, hiện việc đầu tư cho các BĐS nhà ở gặp khó khăn vì việc vay vốn của các HGĐ để mua nhà còn nhiều vướng mắc nên các tổ chức tín dụng không thực sự mặn mà với nhu cầu vay vốn này mặc dù trên thực tế qui mô của thị trường này rất lớn. Vấn đề chính ở đây là khả năng chi trả vốn vay của các HGĐ ở Việt Nam hiện nay khó được xác định, đặc biệt là các hộ có thu nhập

thấp, trong khi việc giải quyết những món nợ quá hạn trong lĩnh vực này rất phức tạp. Chính vì thực trạng này mà Nhà nước cần có những chính sách đặc biệt để giải quyết bài toán trên. Đó là việc cần thành lập một cơ quan của Chính phủ chuyên bảo lãnh cho những hợp đồng vay vốn của các HGĐ để mua sắm BĐS nhà ở. Việc bảo lãnh này không phải được thực hiện tràn lan mà chỉ dành cho các HGĐ hội tụ đủ các điều kiện để được nhận sự hỗ trợ của Nhà nước như các HGĐ có công với cách mạng, các HGĐ có hoàn cảnh khó khăn đặc biệt, các HGĐ có thu nhập thấp..., tức là phụ thuộc vào chính sách nhà ở của Nhà nước trong từng thời kỳ. Khi bảo lãnh được cấp, các khoản vốn gốc và lãi vay của các tổ chức tín dụng được bảo đảm thì các HGĐ khó khăn mới có được cơ hội vay vốn mua nhà ở. Như vậy bài toán về chính sách xã hội có thể được giải quyết về lâu dài và qua đó cũng góp phần làm tăng cầu cho hoạt động kinh doanh BĐS. Các căn hộ được mua có bảo lãnh của Nhà nước sẽ chưa được cấp giấy tờ sở hữu làm cho nó không thể mua đi bán lại được. Trường hợp các HGĐ không trả được các khoản nợ đến hạn thì Nhà nước phải trả thay và Nhà nước trở thành chủ nợ của các HGĐ đó. Như vậy các vấn đề rắc rối khi cho các hộ có thu nhập thấp vay vốn mua nhà sẽ chuyển sang cơ quan chính sách của Nhà nước để giải quyết do đó các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ không coi việc xây nhà để bán cho các HGĐ chính sách là công việc khó khăn nữa và sẽ khuyến khích họ đầu tư vào lĩnh vực này. Các chi phí để thực hiện chương trình này sẽ được lấy từ các nguồn trợ cấp của Chính phủ. Giá bán các BĐS cho các hộ chính sách được Nhà nước bảo lãnh cũng vẫn giống mức giá bán cho các HGĐ khác. Các rắc rối, tranh chấp giữa bên cho vay vốn và bên nhận vốn vay sẽ được chuyển sang giải quyết ở các cơ quan Nhà nước. Hiện nay việc bán các BĐS nhà ở cho các gia đình chính sách được thực hiện bằng cách Nhà nước chỉ đạo xây dựng những khu nhà có tiêu chuẩn thấp, nhà đầu tư được hưởng một số ưu đãi để có chi phi đầu tư thấp, để bán cho các gia đình chính sách được UBND các cấp công nhận. Trên thực tế thì giá bán ưu đãi của các BĐS nhà ở này vẫn thường cao hơn rất nhiều khả năng chi trả của

các gia đình trong diện chính sách do vậy thường dẫn đến việc các gia đình này bán lại chỉ tiêu mua nhà cho các đối tượng khác trên thị trường và thu được một khoản chênh lệch nào đó để giải quyết các khó khăn trước mắt trong khi về lâu dài họ vẫn chưa thể có được nhà ở đủ tiêu chuẩn. Trong khi đó các nhà đầu tư sau khi cân đối những khoản ưu đãi nhận được trong quá trình đầu tư BĐS cho người thu nhập thấp và giá bán thấp theo qui định của Nhà nước mà không thấy hiệu quả hơn việc đầu tư không có ưu đãi và được bán BĐS theo giá thị trường thì họ cũng không mặn mà với việc đầu tư này làm cho tiến trình thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở cho người thu nhập thấp chưa đạt được nhiều kết quả như mong đợi. Song song với việc hỗ trợ mua nhà, Nhà nước cũng nên đầu tư những khu chung cư có qui mô căn hộ nhỏ để cho các hộ chính sách thuê sử dụng khi không đủ điều kiện mua nhà, tạo nên sự đa dạng cho việc lựa chọn của những hộ gia đình được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

3.3. GIẢI PHÁP ĐỒNG BỘ CẢI TIẾN VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT HIỆN NAY TẠI THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP.

Trong phần này NCS muốn đề xuất một giải pháp đồng bộ để giải quyết bài toán cung cầu đất đai hiện nay và qua đó sẽ giải quyết được vấn đề đưa giá đất trở về với mức hợp lý, phù hợp với thu nhập hiện nay của đa số người dân Việt Nam, làm cho nguồn tài nguyên đất đai được phân bổ hợp lý hơn trong xã hội. Giá đất cao như hiện nay ở các thành phố lớn của Việt Nam một mặt đã làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành các sản phẩm, dịch vụ cao, ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam so với doanh nghiệp các nước khác, mặt khác đã hạn chế đa số cộng đồng dân cư tiếp cận được đất đai để giải quyết nhu cầu chỗ ở của mình, nhất là đối với những người làm công ăn lương. Do vậy giải quyết vấn đề này vừa là giải quyết bài toán cho phát triển kinh tế, vừa là giải quyết bài toán để ổn định tâm lý xã hội, một mục tiêu mà bất cứ quốc gia nào cũng cần đến.

Giải pháp được đề xuất ở đây nhằm giải quyết nguồn cung đất đai ở Việt Nam hiện nay theo nguyên tắc để nguồn cung đất đai thực sự được điều tiết theo nhu cầu đất đai trên thị trường trong khi Nhà nước, với vai trò đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai, vẫn là nhà cung ứng đất đai duy nhất trên thị trường sơ cấp.

3.3.1. Nguyên lý vận hành của giải pháp.

Để giải quyết được vấn đề này cần thiết phải tạo ra cơ chế làm sao cho những người có nhu cầu sử dụng đất có thể tự quyết định và thực thi được việc thuê đất/giao đất theo yêu cầu của mình trong lịch trình thời gian có thể xác định được (để tiện cho việc trình bầy dưới đây NCS sẽ dùng thuật ngữ “mua QSD đất” thay cho “thuê đất/giao đất” sẽ được đề cập nhiều dưới đây). Như vậy có thể nói mục tiêu của việc tổ chức hệ thống cung ứng đất đai trên thị trường sơ cấp là làm sao cho việc tìm kiếm, mua QSD đất của những người có nhu cầu sẽ được tiến hành theo các bước đã được “lập trình sẵn”, ít có các yếu tố hành chính, yếu tố xin-cho tác động vào. Trường hợp lý tưởng đối với người có nhu cầu mua sắm vật dụng gì đó là khi họ mua qua máy bán hàng tự động như mua đồ uống đóng hộp, mua báo... Khi người sử dụng muốn mua thì chỉ cần bỏ tiền theo giá quy định và thực hiện một số thao tác đã được hướng dẫn là có thể mua được đồ mình cần mà không cần sự can thiệp của người thứ ba. Đó là một thái cực của mối quan hệ cung cầu khi mà nguồn cung đã được chuẩn bị sẵn và “thường trực tìm kiếm, chờ đợi” nhu cầu của người sử dụng để có thể đáp ứng vào bất cứ lúc nào khi nhu cầu phát sinh. Cái đích này không phải là cái đích mà các giải pháp được đề cập dưới đây muốn đạt tới vì đó là điều không tưởng đối với việc mua QSD đất, song triết lý của cái máy bán hàng tự động là triết lý được sử dụng trong việc đề xuất các giải pháp để giải quyết vấn đề cung ứng đất đai hiện nay.

Trước hết cần giải quyết một số vấn đề mà ai cũng sẽ đặt ra khi nghe tới cơ chế đề cập đến nguyên tắc: “ai cũng có thể mua được QSD đất của Nhà nước nếu họ có nhu cầu”, đó có thể bao gồm:

- Vấn đề đầu tiên là sẽ có nhiều người, kể cả người chưa có nhu cầu sử dụng cũng sẽ đi mua QSD đất từ Nhà nước để giữ lại dùng sau này hoặc để đầu cơ chờ tăng giá, như vậy nguyên tắc này sẽ đẩy cầu lên cao hơn so với nhu cầu thực tế và qua đó gây áp lực lên nguồn cung. Câu trả lời sẽ là: để có được QSD đất từ Nhà nước, người mua phải vượt qua rào cản đầu tiên đó là giá phải chi trả để được nhận QSD đất và giá đó là do Nhà nước ấn định phù hợp với thị trường. Như vậy thực chất đây không phải là “xin đất” với chi phí rất thấp như trước đây mà là “mua QSD đất” theo mức giá không quá cao song cũng không quá thấp như trước đây. Như vậy công việc then chốt ở đây là xác định giá bán QSD đất của Nhà nước như thế nào để nó trở thành rào cản thực sự đối với những người đầu cơ và có thể chấp nhận được đối với người có nhu cầu chính đáng. Trong câu trả lời trên có khái niệm “giá thị trường do Nhà nước ấn định”. Đó là khung giá do Nhà nước qui định, được tính toán dựa trên cơ sở các thông số chính của thị trường. Nguyên lý xác định khung giá này sẽ được đề cập chi tiết ở phần sau. Như vậy với tính công khai của cơ hội mua QSD đất và với mức giá được gọi là giá thị trường sẽ làm cho việc mua QSD đất để đầu cơ sẽ không đem lại lợi nhuận nào vì không có chênh lệch giá và những người mua khác trên thị trường cũng có thể mua được trực tiếp QSD đất của Nhà nước theo giá “gốc” đó.

- Vấn đề được đặt ra tiếp theo sẽ là: vì nguồn cung đất đai tại một địa bàn nào đó là một số hữu hạn do vậy nếu cứ mua đất theo giá thị trường hiện tại và giữ để đó trong vài năm thì có thể thu được lợi nhuận khi mà giá đất tại địa bàn đó sẽ tăng trong tương lai? Câu trả lời cho tính toán này là: điều đó chưa chắc vì hai lý do, thứ nhất để giữ đất trong một số năm, người mua

QSD đất phải chịu một khoản chi phí giữ đất và thứ hai là việc mảnh đất dự kiến đó tăng giá hay không, mức tăng có vượt quá chi phí giữ đất hay không thì hiện tại chưa thể xác định được. Xin mô tả chi phí giữ đất để xác định xem bài toán đầu cơ sẽ bấp bênh ở mức nào. Khoản đầu tiên của chi phí giữ đất sẽ là chi phí tài chính cho khoản vốn bỏ ra để mua QSD đất theo giá thị trường. Với mức lãi xuất như hiện nay thì khoản chi phí tài chính này ước khoảng 10%/năm. Tiếp theo là khoản thuế sử dụng đất (hoặc trong tương lai có thể là thuế BĐS) hàng năm phải đóng. Để gây áp lực cho hoạt động đầu cơ đất đai cần dùng thuế sử dụng đất như một công cụ quan trọng của Nhà nước. Thuế sử dụng đất trong một hai năm đầu có thể ở mức thấp tương ứng với thời gian cần thiết để xây dựng công trình trên đất, sau đó mức thuế sẽ tăng hẳn lên mức cao nếu đất vẫn bị để trống chưa đưa vào sử dụng. Cách đánh thuế này sẽ làm tăng chi phí giữ đất, do đó sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ. NCS muốn đưa ra ví dụ giả định dưới đây để minh họa cho sự luận giải trên như sau: giả định là trong 2 năm đầu, mức thuế đất khoảng 2%/năm tính theo giá thị trường của đất đai, song từ năm thứ 3 do đất vẫn chưa đưa vào sử dụng đúng mục đích, mức thuế đất trống để chống đầu cơ sẽ tăng lên ở mức 10%/năm. Như vậy chi phí giữ đất có thể tính được và với các giả định đưa ra thì khoản chi phí này sẽ tăng mạnh kể từ năm thứ 3 trở đi. Dưới đây là bảng tính toán giá thành đất trống sau một số năm với giả định giá gốc là 5 triệu đồng/m2, thuế đất trong 2 năm đầu là 2%, từ năm thư 3 trở đi là 10% thì sau 4 năm giá thành đất trống đã tăng tên 72,5%, như vậy việc mua đất đầu cơ sẽ rất rủi ro khiến hiện tượng này giảm đi và điều đó sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng đất từ quan điểm của cộng đồng.

Đôi khi trong dài hạn có thể có những biến động khó lường trên thị trường gây nên những cơn biến động về giá đất đai trên thị trường thứ cấp tại một khu vực nào đó do cầu tăng đột biến và trong dài hạn có thể Nhà nước sẽ không còn nguồn cung đất tại khu vực đó để điều tiết giá cả. Song với chi phí giữ đất trống