Các Quy Định Pháp Luật Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Và Quyền

nhận bằng pháp luật quyền chuyển đổi QSDĐ chính là việc thừa nhận tính tất yếu của cuộc sống song hình thức này thường diễn ra với đất nông nghiệp còn đối với đất ở và đất chuyên dùng không phải không có mà ít xảy ra hơn [38, Tr 232].

(ii) Chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng còn người được chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng. Trong giao dịch này QSDĐ trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Trước khi có LĐĐ năm 2003 pháp luật có sự phân biệt giữa chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và chuyển nhượng QSDĐ ở nhằm hạn chế chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp. Đến LĐĐ năm 2003 pháp luật đã có quy định thông thoáng hơn nhằm tôn trọng hoàn toàn quyền định đoạt tài sản của công dân. Theo đó, không phân biệt hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, thuê đất trước ngày 01/7/2004 đã trả tiền một lần hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm đều được phép chuyển nhượng không phân biệt đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà không phải là đất khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của luật dân sự [38, Tr 233-234].

(iii) Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang chủ thể đất khác mà không cần có sự đền bù về mặt vật chất. Hình thức này xuất phát từ thực tiễn với việc người sử dụng đất mong muốn được trao tặng tài sản là QSDĐ của mình cho tổ chức, cá nhân vì mục đích nhân đạo, quan hệ huyết thống. Quyền này mới được ghi nhận lần đầu tại LĐĐ năm 2003. Việc tặng cho QSDĐ được xác lập trên cơ sở là hợp đồng thể hiện ý

chí của hai bên. Đối tượng được thực hiện quyền này là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê. Đối tượng được nhận là Nhà nước, cộng đồng dân cư, đối tượng tình nghĩa, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam [38, Tr 240-241].

(iv) Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ của người đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Đây là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng vì chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hay có quan hệ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ. Trong quan hệ này người được thừa kế không phải đóng thuế từ việc nhận thừa kế. Việc người sử dụng đất được để thừa kế cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật mà không có sự phân biệt giữa cá nhân sử dụng đất hay thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước giao đất đã tạo tâm lý yên tâm đầu tư vào đất đai để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Quy định về trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế còn không thuộc đối tượng thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó nhằm khuyến khích người Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam góp phần đẩy mạnh phát triển đất nước [38, Tr 239-240].

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

Xuất phát từ đặc điểm riêng mà Nhà nước yêu cầu người sử dụng đất khi thực hiện quyền định đoạt của mình bằng hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế phải tuân thủ sự quản lý của Nhà nước mang tính kiểm soát nhằm khai thác và sử dụng đất có hiệu quả.

2.2. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở

Mỗi chủ sở hữu tài sản đều mong muốn được thực hiện dễ dàng quyền của mình đối với tài sản đang sở hữu. Tuy nhiên, để thực hiện quyền này dễ dàng và an toàn, đặc biệt đối với nhà ở và QSDĐ, người sở hữu, sử dụng tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản trước đó theo quy định của pháp luật (Điều 167 BLDS năm 2005). Việc đăng ký như vậy để có được sự thừa nhận của pháp luật về quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với tài sản đăng ký. Dù tài sản được hình thành từ bất cứ nguồn nào mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì việc thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản này là rất khó. Cấp giấy chứng nhận là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thể hiện rõ vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý. Việc cấp giấy chứng nhận giúp Nhà nước bảo vệ có hiệu quả quyền của người sở hữu nhà, người sử dụng đất ổn định và thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS nước ta. Hiện nay, do nhu cầu bức thiết về nhà ở, đất ở mà người dân vẫn giao dịch mua bán, chuyển nhượng QSHN, QSDĐ “ngầm”. Thực tế này đã gây khó khăn cho sự quản lý của Nhà nước và mang đến nhiều rủi ro cho người giao dịch. Người sử dụng đất, người sở hữu nhà khi có giấy chứng nhận sẽ được tham gia thị trường BĐS là thị trường giao dịch chính thống khi đó họ được cung cấp đầy đủ thông tin một cách chính xác, bảo đảm tránh được rủi ro trong giao dịch còn Nhà nước cũng kiểm soát được thị trường đưa nó phát triển đúng hướng.

2.2.1. Cấp giấy chứng nhận và ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà nhằm thực hiện sự quản lý về mặt Nhà nước cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu, sử dụng. Người sở hữu nhà, sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận khi quyền sở hữu nhà, sử dụng đất là hợp pháp. Trong mọi trường hợp nếu đất hoặc nhà chưa được cấp giấy chứng nhận tức tính hợp pháp của ngôi nhà, mảnh đất đó chưa được

thừa nhận thì quyền của người sở hữu, sử dụng cũng bị hạn chế rất nhiều. Trường hợp được cấp giấy chứng nhận đồng nghĩa với việc quyền của họ được xác lập tức sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Hoạt động cấp giấy chứng nhận của Nhà nước có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, chủ sở hữu nhà, sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận khi quyền sở hữu, sử dụng của họ là hợp pháp và không có tranh chấp, giấy chứng nhận chính là “căn cứ pháp lý để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất” [38, Tr 305], Nhà nước và người sở hữu nhà; xác định rõ ràng về mặt lý lịch cho ngôi nhà, mảnh đất, giúp chúng trở thành một quyền tài sản có thể cầm nắm được.

Thứ hai, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn được tuân thủ theo những trình tự, thủ tục quy định. Là hình thức giúp Nhà nước thực hiện sự quản lý bằng pháp luật mang lại tính kỷ cương, nhất quán, tin cậy và tập trung thống nhất.

Thứ ba, khi tiến hành cấp giấy chứng nhận cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét và đảm bảo về mặt pháp lý đối với mảnh đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận sau khi đã xác nhận tính đúng đắn của hồ sơ xin cấp.

Việc cấp giấy chứng nhận mang lại nhiều ý nghĩa cho cả chủ thể được cấp và Nhà nước. Đối với chủ thể được cấp thì việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa rất lớn trong việc đảm bảo cho các giao dịch liên quan đất đai, nhà ở phát triển mạnh mẽ. Thực tế hiện nay, những ngôi nhà, mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận được người mua chấp nhận với giá cao hơn nhiều so với những ngôi nhà, mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận giúp người sở hữu nhà, người sử dụng đất luôn yên tâm khai thác, sử dụng vì quyền của họ được Nhà nước bảo vệ. Giấy chứng nhận là cơ sở để người sử dụng đất, sở hữu nhà thực hiện quyền của mình theo quy định của pháp luật. Đó là sự đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho các giao dịch chuyển quyền sở

hữu, sử dụng như quyền chuyển nhượng, mua bán, thừa kế, tặng cho, cho thuê, đổi, thế chấp, bảo lãnh .vv. Giấy chứng nhận là cơ sở cho việc đền bù khi Nhà nước tiến hành thu hồi hoặc giải phóng mặt bằng. Nhà nước căn cứ vào giấy chứng nhận để phân biệt đất đai, nhà ở nào là hợp pháp còn đâu là lấn chiếm. Điều này nhằm khắc phục tình trạng đền bù không thoả đáng, giảm thiểu tình trạng quyền lợi hợp pháp của người dân không được bảo vệ. Việc ngôi nhà, mảnh đất trở thành vật thế chấp, góp vốn phải có giấy chứng nhận đã giúp các tổ chức tín dụng yên tâm trong việc bảo toàn số vốn của mình, tránh tình trạng phát mại tài sản thế chấp để thu hồi vốn vay không đủ căn cứ pháp lý. Giấy chứng nhận còn là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp cũng như xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Hiện nay do hạn chế về hiểu biết pháp luật mà khi có tranh chấp xảy ra đương sự còn lúng túng trong việc xác định thẩm quyền thụ lý giải quyết.

Đối với Nhà nước việc cấp giấy chứng nhận là cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất đai. Có thể khẳng định chỉ khi nào địa vị pháp lý của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất được xác định rõ ràng, đầy đủ thì trật tự quản lý đất đai, nhà cửa mới được xác lập thực sự. Cấp giấy chứng nhận là cơ sở quan trọng giúp cho cơ quan quản lý nắm vững được sự biến động cũng như nhu cầu của người dân đối với những tài sản này, đề xuất chính sách đất đai, nhà ở cho phù hợp, tạo thuận lợi cho công tác thống kê, quy hoạch. Hoạt động cấp giấy chứng nhận còn là căn cứ pháp lý bảo đảm tính hiệu lực thực tế của LĐĐ, Luật Nhà ở. Hoạt động cấp giấy chứng nhận cũng đem lại một phần nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Hàng năm Nhà nước bỏ ra một khoản kinh phí không nhỏ để thực hiện công tác quản lý đất đai, nhà ở nhằm tránh việc sử dụng thất thoát lãng phí. Vì vậy, việc người sử dụng đất, sở hữu nhà thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận cũng phần nào chia sẻ bớt gánh nặng kinh phí với Nhà nước.

Cấp giấy chứng nhận còn là cơ sở cho thị trường BĐS chính thức đi vào hoạt động trong khuôn khổ pháp luật. Vì thừa nhận QSDĐ là một loại hàng hoá và coi nó là đối tượng giao dịch chính trên thị trường BĐS để cùng với QSHN đã tạo nên động lực cho sự phát triển của thị trường BĐS. Bên cạnh đó thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận, Nhà nước sẽ có những biện pháp kịp thời khắc phục những bất ổn trong quan hệ đất đai, nhà ở trong sự vận hành của thị trường BĐS.

2.2.2. Sự phát triển của những quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ gắn với QSHN

Một hệ thống pháp luật hoàn thiện phản ánh sự phát triển của một quốc gia, là cơ sở điều chỉnh những quan hệ xã hội theo một trật tự tiến bộ. Đáp ứng nhu cầu phát triển trong thời kỳ đổi mới, Nhà nước ta đã từng bước có những thay đổi tiến bộ trong các quy định của pháp luật nhằm theo kịp sự phát triển của xã hội. Sự ra đời của LĐĐ và Luật Nhà ở phần nào thể hiện những cố gắng của Nhà nước trong việc tạo ra cơ sở pháp lý cho quan hệ đất đai, nhà ở luôn diễn ra trong khuôn khổ nhất định. Mặc dù chỉ là một trong nhiều nội dung của LĐĐ và Luật Nhà ở song quy định về cấp GCNQSHN, QSDĐ trong những Luật này là vô cùng quan trọng.

Trước khi có LĐĐ năm 1987 ta chưa có văn bản nào đề cập đến GCNQSDĐ. Chính vì vậy, công tác cấp GCNQSDĐ không được thực hiện trên thực tế vì thiếu cơ sở pháp lý. Khi LĐĐ năm 1987 được ban hành, việc cấp GCNQSDĐ cho người dân đã được điều chỉnh. Điều 9 LĐĐ năm 1987 quy định việc quản lý Nhà nước đối với đất đai bao gồm “Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp GCNQSDĐ”. Trên cơ sở quy định này ngày 14/7/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK về việc quy định cấp GCNQSDĐ và khẳng định “GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người

sử dụng đất”. Quyết định này xác định rõ mục đích, yêu cầu của việc cấp GCNQSDĐ; điều kiện cấp giấy chứng nhận; đối tượng cấp giấy chứng nhận; thẩm quyền cấp giấy chứng nhận; mẫu giấy chứng nhận; tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận; việc quản lý giấy chứng nhận và lệ phí cấp giấy chứng nhận. Với quy định chi tiết và cụ thể những nội dung trên, văn bản này đã tạo nên một chuyển biến mạnh mẽ đối với công tác cấp GCNQSDĐ. Như vậy, ngay sau khi việc cấp GCNQSDĐ được quy định trở thành 1 trong 7 nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, Tổng cục địa chính đã kịp thời ban hành các văn bản làm cơ sở đưa quy định của LĐĐ đi vào thực tiễn.

Tại khoản 1 điều 11 Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 ghi nhận “Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp GCN quyền sở hữu” vừa thể hiện chính sách bảo đảm quyền có nhà ở của công dân vừa bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của mọi tổ chức, cá nhân. Sau khi LĐĐ năm 1993 bắt đầu có hiệu lực, năm 1994 Chính phủ cũng ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 về QSHN và QSDĐ ở tại đô thị đánh dấu lần đầu tiên có văn bản điều chỉnh chung việc cấp GCNQSHN và GCNQSDĐ ở đô thị. Từ đây có việc một loại giấy gọi là “giấy đỏ” cấp theo LĐĐ 1993 thể hiện sự công nhận QSDĐ ở và loại “giấy hồng” cấp theo Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 thể hiện việc công nhận QSDĐ ở và QSHN ở. Luật đất đai 2003 quy định các loại đất đều được cấp GCNQSDĐ còn gọi là “sổ đỏ” theo một mẫu thống nhất, nếu có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi trên giấy chứng nhận. Với quy định này quan điểm của Bộ Xây dựng cho rằng nó đã làm vô hiệu hoá giấy chứng nhận cấp theo Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 vì theo Điều 48 LĐĐ năm 2003 thì GCNQSDĐ còn gọi là “sổ đỏ” cấp cho tất cả các loại đất, giấy chứng nhận này tương tự tờ giấy đỏ cấp theo LĐĐ 1993. Vì thế “giấy hồng” cấp theo Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 bị vô hiệu vì

phần tài sản trên đất chỉ được ghi nhận. Từ những bất cập này, căn cứ vào Luật Xây dựng năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 quy định về việc cấp GCNQSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Từ thời điểm này có thêm khái niệm giấy hồng cấp theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP. Sau khi Luật Nhà ở ra đời Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở trong đó có nội dung điều chỉnh về việc cấp GCNQSHN ở vì vậy Nghị định số 95/2005/NĐ-CP hết hiệu lực. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân nên Nhà nước vẫn thừa nhận giấy chứng nhận cấp theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP. Giấy chứng nhận cấp theo Luật Nhà ở cũng gồm hai loại: (i) giấy chứng nhận cấp cho trường hợp có cả nhà và đất có tên “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”, (ii) giấy chứng nhận cấp cho trường hợp chỉ chứng nhận sở hữu nhà có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.

Nắm bắt những nhu cầu phát sinh và điều kiện mới mà từng thời kỳ Tổng cục quản lý ruộng đất sau đổi tên thành Tổng cục địa chính và bây giờ là Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản làm cơ sở đưa quy định pháp luật đi vào thực tiễn. Riêng nội dung liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ sau khi có Quyết định số 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định về cấp GCNQSDĐ một loạt văn bản hướng dẫn nội dung này cũng được ban hành. Năm 1989 có Thông tư số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn Quyết định số 201, năm 1998 Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ra đời hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ điạ chính các cấp và cấp GCNQSDĐ trong đó có quy định bổ sung, sửa đổi việc cấp GCNQSDĐ theo Thông tư số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989. Năm 2001 khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ ra đời đã có những thay đổi thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, một lần nữa Tổng cục địa chính lại sửa đổi quy định về cấp GCNQSDĐ thông qua