Cơ Sở Hình Thành Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Quyền Sử Dụng Đất Gắn Với Nhà

Trong thời gian tới để thị trường BĐS hoạt động thực sự hiệu quả Nhà nước ngoài việc phải sớm hoàn thiện pháp luật về đăng ký BĐS mà còn cần phải có một khung pháp lý làm cở sở cho sự thống nhất giữa QSHN và QSDĐ.‌‌

CHƯƠNG 2

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

2.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở

2.1.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở

Quyền sở hữu nhà ở phát sinh từ sự thừa nhận của nhà nước

Xác lập quyền sở hữu thông qua sự thừa nhận của Nhà nước có thể xảy ra đối với những trường hợp cá nhân quản lý, sử dụng nhà vắng chủ hoặc do cá nhân xây dựng. Xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ thường mang yếu tố lịch sử. Đó là những trường hợp nhà ở đang thuộc sở hữu của các cá nhân hay tổ chức nhưng các chủ thể này vì lý do nào đó không còn chiếm hữu hay sử dụng và người đang quản lý, sử dụng không phải là chủ sở hữu. Trong thực tế xảy ra các trường hợp như trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở có uỷ quyền quản lý hợp pháp hoặc người đang ở nhà vắng chủ chỉ là người sử dụng nhà đó. Trải qua nhiều thời kỳ, đến nay loại nhà này có nhiều biến đổi cả về người quản lý và người sử dụng cũng như thực trạng kỹ thuật của nhà ở. Nhiều trường hợp không xác định được chủ sở hữu là ở đâu, còn sống hay đã chết. Có những trường hợp người quản lý, sử dụng đã nhiều lần mua bán, chuyển nhượng nhà bất hợp pháp, có nhà bị phá đi làm lại trên khuôn viên nhà cũ .vv. Đây là một thực tế mà pháp luật cần thừa nhận và hợp thức hoá. Trong trường hợp nhà ở vắng chủ thuộc sở hữu Nhà nước thì phải được giao lại cho cơ quan nhà đất địa phương quản lý, người đang quản lý, sử dụng nhà

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

ở vắng chủ thuộc Nhà nước phải ký hợp đồng thuê hoặc được quyền ưu tiên mua theo quy định của pháp luật [26, Tr 244-249].

Ngoài ra việc thừa nhận nhà do các chủ thể xây dựng cũng là cách hình thành quyền sở hữu nhà chủ yếu hiện nay. Trường hợp nhà nước thừa nhận người sử dụng đất do các thế hệ trước để lại, đang thực tế sử dụng đất mà trên đó có nhà của cha ông để lại và được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu của nhà hay bất động sản ở trên đó (Khoản 4 Điều 134 Luật Nhà ở năm 2005). Trong thực tế việc thừa nhận này thường xảy ra với nhà ở tư nhân. Để bảo đảm cho quyền này được thừa nhận, người quản lý, sử dụng phải tiến hành làm thủ tục để được xác lập quyền sở hữu thể hiện qua việc được cấp GCNQSHN ở.

Như vậy, việc nhà nước thừa nhận QSHN ở đã trở thành một cách thức hình thành nên QSHN. Cách thức này góp phần giải quyết những tồn tại của xã hội, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Quyền sở hữu nhà ở hình thành do được người khác chuyển quyền sở

hữu

Việc hình thành QSHN được xác lập qua các giao dịch thực hiện quyền

năng của người sở hữu mà cụ thể ở đây là quyền chuyển quyền sở hữu bằng một trong các hình thức: mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế QSHN.

(i) Giao dịch mua bán nhà ở

Mua bán nhà ở là một hình thức chủ yếu trong việc hình thành QSHN ở, đây cũng là quyền quan trọng nhất của người sở hữu nhà. Mua bán nhà là một loại giao dịch dân sự, là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu nhà là bên bán để lại quyền sở hữu của mình cho bên mua, đồng thời bên mua trả tiền cho chủ sở hữu nhà. Hàng hoá mang thực hiện giao dịch ở đây chính là nhà tức QSHN vì vậy giao dịch này chính là giao dịch mua bán tài sản bởi đã có yếu tố giao nhận tài sản và tiền. Ngoài sự tôn trọng tính thoả thuận của

hai bên theo bản chất của một hợp đồng dân sự, trong một số nội dung cần thiết phải có sự điều tiết của Nhà nước. Vì vậy, Điều 94 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “Giá mua bán nhà ở do các bên thoả thuận. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó”. Quy định này đã thể hiện rất rõ sự thừa nhận tính tự thoả thuận của một giao dịch dân sự song cần thiết phải có vai trò của Nhà nước trong loại giao dịch có tính tác động lớn đến đời sống xã hội như giao dịch mua bán nhà ở.

(ii) Thuê mua nhà ở

Mua bán nhà ở có một số biến dạng trong đó thuê mua là phổ biến nhất. Thuê mua nhà ở là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. Để được thuê mua nhà ở phải bảo đảm một số điều kiện theo quy định tại Điều 54 Luật Nhà ở. Ngoài ra đối tượng được thuê mua cũng phải bảo đảm một số nguyên tắc như người thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê mua trừ trường hợp thừa kế. Đối tượng được thuê mua nhà ở sau khi được cấp GCNQSHN ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua, nếu người ưu tiên không mua mới được bán cho người khác. Giá bán trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán (Điều 57 Luật Nhà ở).

(iii) Tặng cho nhà ở

Tặng cho nhà ở là hình thức thực hiện việc chuyển QSHN ở từ người này sang người khác. Khác với các giao dịch chuyển quyền sở hữu khác ở giao dịch này thường mang tính chất một bên vì bên tặng cho sau khi giao tài sản của mình cũng như chuyển quyền sở hữu không yêu cầu về đền bù tức bên nhận quyền sở hữu không phải trả cho bên tặng cho bất cứ tài sản có giá

trị vật chất tương đương nào khác trừ trường hợp tặng cho có điều kiện như yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Nhưng những điều kiện này phải không được trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Về cơ bản việc tặng cho nhà ở được thực hiện theo quy định của BLDS quy định về việc tặng cho tài sản. Nhà ở theo quy định tại Điều 7 BLDS năm 2005 là BĐS nên việc tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký quyền sở hữu. Bên tặng cho phải có một số trách nhiệm như trách nhiệm về thanh toán chi phí làm tăng giá trị tài sản trả cho bên được tặng cho nếu họ đã làm tăng giá trị tài sản không thuộc sở hữu của bên tặng cho nên phải trả lại (Điều 468 BLDS năm 2005); chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho người được tặng cho nếu biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo (Điều 469 BLDS năm 2005). Việc tặng cho nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Ngoài ra tặng cho nhà ở trong trường hợp nhà ở tặng cho là nhà ở thuộc sở hữu chung hoặc nhà ở đang cho thuê phải bảo đảm theo quy định của pháp luật về vấn đề này.

(iv) Đổi nhà ở

Đổi nhà ở là sự thoả thuận giữa các bên, là việc hai bên chuyển giao nhà ở cho nhau, tức các bên chuyển đổi không phải một bên nhận tiền một bên nhận nhà mà cả hai bên đều nhận nhà, nhận QSHN (không thừa nhận đổi quyền sử dụng nhà ở). Đây là một hình thức chuyển quyền sở hữu một cách trọn vẹn song trên thực tế hình thức này diễn ra không nhiều. Với đặc thù của mình, hình thức nhà ở thuộc sở hữu chung tồn tại khá nhiều ở nước ta nên mọi hình thức chuyển QSHN trong đó có hình thức đổi nhà diễn ra đều có sự ảnh hưởng đến những người liên quan vì vậy tương tự như trường hợp tặng cho nhà ở, đổi nhà ở sẽ phải tuân theo những quy định của BLDS về trao đổi

tài sản và những quy định cụ thể của hình thức đổi nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005 để bảo đảm quyền và lợi ích của các bên.

(v) Thừa kế quyền sở hữu nhà

Thừa kế QSHN là việc chuyển dịch nhà ở, QSHN ở của người chết sang cho người sống tại thời điểm mở thừa kế theo quy định của pháp luật. Khác với các hình thức chuyển quyền sở hữu khác là thông qua hình thức giao dịch hợp đồng dân sự có sự thoả thuận của các bên, hình thức thừa kế QSHN dựa trên bản di chúc với ý chí đơn phương của một phía hoặc theo quy định của pháp luật. Cũng giống như các hình thức giao dịch trên, thừa kế về nhà ở được điều chỉnh bởi BLDS như thừa kế tài sản khác và pháp luật về nhà ở, như vậy giao dịch này chỉ có giá trị pháp lý nếu nó phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật về nhà ở.

2.1.2. Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, song Nhà nước không thể tự mình thực hiện QSDĐ nên đã trao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng QSDĐ và công nhận QSDĐ. Đây chính là cơ sở cho việc hình thành QSDĐ của các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình. Như vậy cơ sở hình thành nên QSDĐ có đặc điểm khác hẳn với các tài sản khác. Nó có thể hình thành bởi hai chủ thể là Nhà nước với người sử dụng và giữa những người sử dụng đất với nhau song tất cả đều có nguồn gốc ban đầu từ chủ thể đại diện đó là Nhà nước. Điều này một lần nữa cho thấy tính chất đặc biệt của QSDĐ. Với những hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ và công nhận QSDĐ, Nhà nước đã thực hiện quyền định đoạt của mình về đất đai.

Quyền sử dụng đất phát sinh do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất

Giao đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Còn cho thuê đất là việc QSDĐ của cá nhân, tổ chức được xác lập khi có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất được ký giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và bên thuê đất. Đây là việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thay mặt Nhà nước chuyển giao trên thực tế đất và QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Để việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước đạt đúng mục đích mà Đảng và Nhà nước đã đặt ra yêu cầu quy định của pháp luật cho lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ. Nó bao gồm những quy định về căn cứ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Tất cả nhằm mang lại sự thống nhất và hợp lý trong quản lý đất đai. Một trong những tiêu chí thể hiện sự công bằng và đạt được hiệu quả cao nhất trong giao đất, cho thuê đất đó là căn cứ giao đất, cho thuê đất phải vừa bảo đảm được mục tiêu quản lý của Nhà nước phải vừa phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất thể hiện tại Điều 31 LĐĐ năm 2003.

Quyết định giao đất là sự thể hiện quyền định đoạt đất đai của người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Ngoài căn cứ giao đất, cho thuê đất và hình thức giao đất, cho thuê đất thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cũng được pháp luật quy định rất chặt chẽ. Luật đất đai năm 2003 qui định thẩm quyền giao đất theo hướng phân cấp, bảo đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dưới vừa bảo đảm tập trung chủ động ở cấp trên theo hướng cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo khoản 1 Điều 37 LĐĐ năm 2003 thì thẩm quyền giao đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là đối với tổ chức; cơ sở tôn giáo và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; cho thuê đất ở thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo quy định của Chính phủ (điểm b, c khoản 4 Điều 84 LĐĐ năm 2003). Quy định này cho thấy thẩm quyền giao đất được giao cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với tư cách là cơ quan có thẩm quyền chung cao nhất tại địa phương và cũng là người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn tỉnh. Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô như xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Như vậy, những tổ chức nào đóng trên địa bàn khi có nhu cầu xin giao đất thì phải làm thủ tục đề nghị UBND tỉnh thành phố, trực thuộc trung ương nơi có đất phê duyệt. Nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam dù chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hay thuê đất thì quyền quyết định đều do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Thẩm quyền giao đất của cấp huyện theo quy định tại khoản 2 Điều 37 LĐĐ năm 2003 cho thấy được tập trung vào các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp. Quy định này cho thấy đã không còn sự phân biệt giữa thẩm quyền của UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh với thẩm quyền của UBND thành phố trực thuộc trung ương như LĐĐ năm 1993 [38, Tr 135-138].

Công nhận QSDĐ được hiểu là việc Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân không đủ giấy tờ theo quy định nhưng việc sử dụng đất là thực tế được UBND xã, phường xác nhận về thời điểm sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp, khiếu nại về đất đai [38, Tr 31]. Nó thường được hình thành do yếu tố lịch sử trong quá trình quản lý đất đai của nước ta. Xuất phát từ việc đất nước trải qua một quá trình lịch sử với nhiều chế độ cùng những chính sách quản lý về đất đai khác nhau mà thực tế hiện nay người sử dụng đất sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau. Có giấy tờ

do Nhà nước cấp, có giấy tờ mua bán trao tay và số giấy tờ đất đai từ chế độ cũ cấp cũng còn nhiều. Bên cạnh đó là chính sách của Nhà nước trong việc tôn trọng và bảo vệ quyền tài sản của người sử dụng đất có nguồn gốc sở hữu tư nhân mà không thuộc diện tịch thu, trưng thu, trưng mua .vv. theo các chính sách trước đây của Nhà nước [38, Tr 229]. Tất cả nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng, Nhà nước công nhận tất cả những giấy tờ về đất đai do lịch sử để lại không làm ảnh hưởng đến mục tiêu của Đảng và Nhà nước mà có lợi cho dân. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận QSDĐ ở phải là những đối tượng đang sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003. Quy định này cho thấy việc công nhận QSDĐ xảy ra trong trường hợp chủ thể sử dụng đất là người thực tế đang chiếm hữu đất. Vì vậy, đây là chính sách phù hợp tình hình thực tế của nước ta, làm cơ sở cho việc cấp GCNQSDĐ sau này của người dân thuận lợi và bảo đảm quyền lợi của người sử dụng.

Quyền sử dụng đất hình thành do chuyển quyền

Đây là cơ sở hình thành QSDĐ tương tự như QSHN ở nói riêng và quyền sở hữu đối với tài sản nói chung. Song giống như cơ sở hình thành QSHN từ chuyển quyền sở hữu, cơ sở hình thành QSDĐ từ chuyển quyền sử dụng cũng chỉ có các hình thức chuyển quyền gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ.

(i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là chuyển QSDĐ một cách trọn vẹn. Nó có bản chất là hai bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền đều chấm dứt một quan hệ pháp luật và thiết lập một quan hệ pháp luật đất đai mới. Việc chấm dứt quan hệ cũ, thiết lập quan hệ mới này không phải bằng hình thức thu hồi và ra quyết định giao đất mà là công nhận việc đổi đất cho nhau. Việc ghi