Một Số Kiến Nghị Nhằm Hoàn Hiện Các Quy Định Về Pháp Luật

Thực tiễn khi gặp các yêu cầu công chứng đối với các tài sản còn nhiều quan điểm khác nhau, CCV thường rất lúng túng, việc giải quyết căn cứ vào quan điểm của từng người, do vậy, không bảo đảm được sự thống nhất khi áp dụng pháp luật trong thực tế cuộc sống. Theo chúng tôi, cơ quan có thẩm quyền cần có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, làm cơ sở cho người yêu cầu công chứng và cơ quan công chứng xác định đúng tài sản của vợ chồng, từ đó đảm bảo giá trị của văn bản công chứng, tạo tính thống nhất chung khi áp dụng pháp luật để giải quyết yêu cầu công chứng cho vợ chồng nói riêng và người yêu cầu công chứng nói chung.

3.2.1.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn hiện các quy định về pháp luật

nhà ở

- Luật Nhà ở cần sửa đổi về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở. Hiện nay, theo quy định của pháp luật:

Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở [51, Điều 93].

Nhưng thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất "có hiệu lực kể từ

thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" [49, Điều 692]. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở và thời điểm xác lập quyền sử dụng đất được quy định khác nhau dẫn đến sự khác nhau về quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng giao dịch đối với mỗi loại tài sản này.

Khi quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở đã chuyển cho bên kia thì việc "trả lại" quyền sở hữu, quyền sử dụng này phải được thực hiện thông qua hình thức chuyển quyền hợp pháp như chuyển nhượng, tặng cho… Điều đó có

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 145 trang tài liệu này.

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

nghĩa, khi giao dịch thỏa thuận về tài sản của vợ chồng đã làm phát sinh quyền sở hữu, quyền sử dụng cho một bên vợ, chồng thì việc hủy bỏ hợp đồng này không thể thực hiện được. Trong trường hợp này, vợ chồng phải thỏa thuận về việc xác lập một giao dịch mới để chuyển lại quyền sở hữu, quyền sử dụng cho bên kia.

Tuy nhiên, thực tế thì quyền sở hữu nhà ở luôn đi kèm với quyền sử dụng đất ở, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở thường được thực hiện trên cùng một giao dịch. Trường hợp này, nếu người yêu cầu công chứng yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã thực hiện thì CCV phải xử lý thế nào? Đây đang là vướng mắc của các cơ quan công chứng, cần được pháp luật tháo gỡ kịp thời.

Vì vậy, để tạo nên tính thống nhất đối với các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, theo quan điểm của chúng tôi, Khoản 5, Điều 93 của Luật Nhà ở nên sửa đổi theo hướng quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở phải được tính từ thời điểm được cơ quan có thẩm quyền đăng ký theo quy định của pháp luật.

- Pháp luật nhà ở cần quy định bổ sung các hình thức giao dịch về nhà ở đối với các trường hợp thỏa thuận về nhà ở của vợ chồng.

LHN&GĐ năm 2000 quy định vợ chồng có thể thỏa thuận nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung, thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân... Pháp luật dân sự quy định: "Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản" [49, Điều 197]. Trong khi đó, các giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 90 của Luật Nhà ở chỉ giới hạn ở giao dịch mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Như vậy, có thể thấy được sự không tương đồng giữa Luật Nhà ở năm 2005 với các ngành

luật khác như LHN&GĐ năm 2000, BLSD năm 2005. Các quy định của Luật Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Nhà ở năm 2005 còn chưa dự liệu hết các trường hợp công chứng thỏa thuận về nhà ở của vợ chồng cũng như điều kiện đối với việc xác lập các giao dịch dạng này, vì vậy, đã gây khó khăn cho CCV trong việc tiếp nhận và công chứng các thỏa thuận về quyền sở hữu nhà ở của vợ chồng. Từ phân tích nêu trên, theo chúng tôi, Điều 90 của Luật Nhà ở năm 2005 cần có quy định theo hướng mở hơn, theo đó, ngoài các giao dịch như đã liệt kê nên bổ sung "các hình thức giao dịch về nhà ở khác theo quy định của pháp luật" vào đoạn cuối của Điều 90. Quy định như vậy sẽ tạo nên sự thống nhất giữa các luật chuyên ngành, tạo cơ sở pháp lý để CCV, người yêu cầu công chứng và cơ quan đăng ký nhà ở thực hiện các quyền thỏa thuận về nhà ở của vợ chồng theo quy định của pháp luật.

3.2.1.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai

- Pháp luật đất đai hiện hành cần sửa đổi các quy định về "công chứng nhà nước", bỏ quy định về thẩm quyền chứng thực của UBND phường, xã, thị trấn đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất.

Sau khi LCC và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký có hiệu lực pháp luật thì quy định về thẩm quyền "chứng thực" các hợp đồng hoặc giao dịch về đất đai của UBND không còn phù hợp. Vì vậy, theo chúng tôi, pháp luật đất đai cần phải sửa đổi quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất theo hướng hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất phải có "chứng nhận của cơ quan công chứng có thẩm quyền". Quy định như vậy sẽ tạo nên sự thống nhất giữa pháp luật đất đai, LCC và pháp luật khác có liên quan trong việc công chứng các thỏa thuận về quyền sử dụng đất của vợ chồng.

- Pháp luật đất đai cần bổ sung các thỏa thuận về quyền sử dụng đất.

Pháp luật đất đai liệt kê rất nhiều các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê… Tuy nhiên, một số quyền thỏa thuận về quyền sử dụng đất thì chưa có quy định cụ thể như thỏa thuận nhập quyền sử dụng đất của riêng một bên vợ, chồng vào khối tài sản chung của vợ chồng… Điều này có thể thấy sự chưa tương đồng giữa Luật Đất đai năm 2003 với các luật chuyên ngành khác như LHN&GĐ năm 2000. Vì vậy, theo chúng tôi, pháp luật đất đai cần có quy định mở hơn về quyền của người sử dụng đất theo hướng ngoài các quy định về chuyển đổi, chuyển nhượng… thì người sử dụng đất được quyền thỏa thuận về quyền sử dụng đất theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật. Quy định này sẽ tạo nên sự tương đồng, thống nhất về quản lý đất đai, bảo đảm các quyền và lợi ích của người sử dụng đất nói chung và của vợ chồng nói riêng, đồng thời cũng tạo cơ sở pháp lý để CCV thực hiện công chứng các thỏa thuận về quyền sử dụng đất của vợ chồng.

3.2.1.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng

- LCC cần có quy định và hướng dẫn cụ thể về nội dung của các văn bản công chứng thỏa thuận về tài sản của vợ chồng.

Thỏa thuận về tài sản của vợ chồng là quyền và nhu cầu chính đáng của vợ chồng. Tuy nhiên, không phải vợ chồng nào cũng có hiểu biết pháp luật để xây dựng văn bản thỏa thuận về tài sản phù hợp với ý chí của mình và phù hợp với quy định của pháp luật. Trong thực tế, khi tiếp nhận các văn bản do vợ, chồng tự xây dựng, chúng tôi thường phải yêu cầu người yêu cầu công chứng chỉnh sửa nhiều lần để phản ánh đúng ý chí của họ cũng như đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc này đã làm tiêu tốn rất nhiều thời gian của CCV và các nhân viên hướng dẫn. Nguyên nhân của vấn đề này cũng một phần vì pháp luật chưa có hướng dẫn về nội dung của một số văn bản công chứng thỏa thuận về tài sản của vợ chồng. Trên thực tế, việc này cũng dẫn đến sự tùy tiện của các tổ chức hành nghề công chứng trong việc soạn thảo văn

bản và yêu cầu người yêu cầu công chứng chỉnh sửa văn bản do họ tự soạn theo ý mình. Vì vậy, pháp luật công chứng cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về nội dung văn bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng, làm cơ sở để cơ quan công chứng, người yêu cầu công chứng tham khảo xây dựng văn bản thỏa thuận. Quy định như vậy sẽ đảm bảo việc công chứng được thực hiện nhanh chóng, hạn chế sự phiền toái có thể gặp phải khi yêu cầu công chứng, góp phần bảo đảm giá trị của văn bản công chứng thỏa thuận về tài sản của vợ chồng.

- Pháp luật công chứng cần có hướng dẫn cụ thể về giấy tờ tùy thân sử dụng trong hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch.

Theo quy định tại Điều 1 của Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 của Chính phủ về chứng minh nhân dân quy định:

Chứng minh nhân dân quy định tại Nghị định này là một loại giấy tờ tùy thân của công dân do cơ quan Công an có thẩm quyền chứng nhận về những đặc điểm riêng và nội dung cơ bản của mỗi công dân trong độ tuổi do pháp luật quy định, nhằm bảo đảm thuận tiện việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của công dân trong đi lại và thực hiện các giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam [16].

Bên cạnh giấy chứng minh nhân dân, "hộ chiếu quốc gia được sử dụng thay thế giấy chứng minh nhân dân" [23, Điều 4]. Như vậy, giấy tờ tùy thân mà người yêu cầu công chứng phải xuất trình khi yêu cầu công chứng là giấy chứng minh nhân dân và hộ chiếu quốc gia.

Trong khi đó, Điểm b, Khoản 2, Điều 1 của Nghị định số: 130/2008/NĐ-CP ngày 19/12/2008 về giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam quy định giấy chứng minh sĩ quan được cấp nhằm mục đích sau: "Phục vụ công tác chiến đấu, bảo vệ Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa và thực hiện các giao dịch dân sự" [25]. Vậy, giấy chứng minh sĩ quan quân

đội nhân dân Việt Nam có thể được sử dụng khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch?

Trên thực tế, rất nhiều trường hợp, người yêu cầu công chứng không thể xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu do họ không làm, bị mất, bị hư hỏng không nhìn rõcác thông tin trên giấy chứng minh nhân dân… Trường hợp này, nếu căn cứ vào quy định của pháp luật và LCC thì CCV phải từ chối yêu cầu công chứng của người yêu cầu. Tuy nhiên, nếu CCV chỉ căn cứ vào giấy chứng minh hoặc hộ chiếu mà từ chối yêu cầu công chứng cho họ thì trong nhiều trường hợp lại tỏ ra cứng nhắc, kiềm chế các giao dịch trong xã hội phát triển. Ví dụ: ông A dự báo mã chứng khoán FLC sẽ tăng nên ông A và vợ là bà B thỏa thuận chia tài sản để kịp thời lấy tiền để đầu tư chứng khoán. Người chồng không có giấy chứng minh nhân dân (do mất) nhưng ông A lại có giấy chứng minh quân đội nhân dân Việt Nam (hoặc giấy xác nhận của cơ quan công an nơi đăng ký thường trú có dán ảnh mới nhất). Trường hợp này, nếu căn cứ vào Nghị định số: 130/2008/NĐ-CP ngày 19/12/2008 về giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam thì ông A được dùng giấy chứng minh sĩ quan quân đội dân dân Việt Nam để tham gia giao dịch. Tuy nhiên, theo quy định của LCC, văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn thì giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng là chưa phù hợp. Trường hợp này, việc từ chối yêu cầu công chứng có thể sẽ làm mất cơ hội kinh doanh của người yêu cầu công chứng, mục đích của việc công chứng chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân cũng không đạt được.

Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi, để phù hợp giữa LCC và pháp luật có liên quan, tạo điều kiện thuận lợi cho vợ chồng công chứng các hợp đồng, giao dịch, kịp thời bảo đảm quyền và lợi ích của của họ thì pháp luật công chứng cần có quy định cụ thể về giấy tờ tùy thân sử dụng trong hoạt động công chứng. Bên cạnh giấy tờ tùy thân là giấy chứng minh nhân dân và hộ chiếu, theo quan điểm của chúng tôi, trong một số trường hợp, pháp luật công chứng nên quy định các giấy tờ khác có thể thay thế như giấy chứng

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam. Việc quy định như vậy sẽ hạn chế được sự tùy tiện chấp nhận các loại giấy tờ khác nhau của cơ quan công chứng thay thế giấy tờ tùy thân như hiện nay, hạn chế các rủi ro từ hoạt động công chứng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người có quyền lợi liên quan đến tài sản, bảo đảm giá trị pháp lý của văn bản công chứng.

- LCC cần quy định bắt buộc người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản gốc giấy tờ yêu cầu công chứng để đối chiếu trước khi ký hợp đồng, giao dịch.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 35 của LCC thì thời điểm nộp hồ sơ giấy tờ, người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản gốc để đối chiếu, tuy nhiên trước khi các bên ký hợp đồng giao dịch, thời điểm quan trọng cần xác định nhận dạng và tính pháp lý của hồ sơ thì LCC lại không có quy định. Trên thực tế, việc công chứng thường không được thực hiện ngay tại thời điểm yêu cầu công chứng, người yêu cầu công chứng có thể đến cơ quan công chứng yêu cầu thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch nhưng đến ngày hôm sau các bên mới đến ký hợp đồng hoặc thậm chí nhiều ngày sau các bên mới đến ký hợp đồng. Trường hợp này, tại thời điểm yêu cầu công chứng người yêu cầu công chứng đã xuất trình bản gốc để đối chiếu, bản gốc đúng với bản sao. Tuy nhiên, sau khi đối chiếu với bản gốc, người yêu cầu công chứng được mang bản gốc về, việc công chứng hợp đồng, giao dịch cũng không được thực hiện ngay, vì vậy không thể đảm bảo tại thời điểm công chứng, bản gốc giấy tờ không có sự thay đổi so với bản sao lưu tại cơ quan công chứng (nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Hơn nữa, tại thời điểm các bên ký tên vào hợp đồng, giao dịch thì CCV vẫn cần các bản chính giấy tờ tùy thân để đối chiếu nhằm xác định đúng người tham gia giao dịch. Trong thực tiễn, tại các cơ quan công chứng, việc đối chiếu bản gốc giấy tờ chỉ được thực hiện ngay trước thời điểm các bên ký văn bản công chứng.

Vì vậy, theo chúng tôi, Điều 35 của LCC cần phải bổ sung theo hướng quy định trước khi các bên ký văn bản công chứng, người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản gốc giấy tờ để CCV kiểm tra., đối chiếu.

- Kiến nghị về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản của các cơ quan công chứng.

Theo quy định của LCC, thì CCV chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản thuộc phạm vi tỉnh thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Tuy nhiên, khi thực hiện yêu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản chúng tôi thấy rằng việc giới hạn thẩm quyền của CCV theo địa giới hành chính là chưa phù hợp. Quy định này gây bất tiện, tốn kém về thời gian và tiền bạc cho người yêu cầu công chứng và không tạo nên sự cạnh tranh công bằng cho các tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi cả nước.

Hiện nay, khi thực hiện việc công chứng các hợp đồng, giao dịch về tài sản, pháp luật không yêu cầu bắt buộc CCV phải xuống tận nơi có bất động sản để kiểm tra, xác nhận. Vì vậy, việc công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trên thực tế chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận: quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở hoặc sở hữu công trình xây dựng trên đất. LCC giới hạn thẩm quyền công chứng về bất động sản theo địa giới hành chính còn không phù hợp với thực tế. Mặt khác, hoạt động công chứng là hoạt động dịch vụ pháp lý, người yêu cầu công chứng là người sử dụng dịch vụ, họ phải trả tiền phí và lệ phí công chứng cho cơ quan công chứng, do vậy, họ phải được hưởng dịch vụ tốt nhất. Theo quan điểm của chúng tôi, pháp luật công chứng cần quy định cho phép CCV của các tổ chức hành nghề công chứng đều được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản, không giới hạn về địa giới hành chính. Quy định này sẽ tạo nên sự cạnh tranh công bằng giữa các cơ quan công chứng, tạo điều kiện thuận lợi cho vợ chồng thực hiện các giao

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Xem toàn bộ nội dung bài viết ᛨ