Những Vướng Mắc Trong Việc Áp Dụng Luật Đất Đai

Trên thực tế, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở thường gắn liền với việc chuyển quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở lại được quy định khác nhau đãlàm cho CCV lúng túng khi tiếp nhận giải quyết yêu cầu công chứng của người yêu cầu công chứng.

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

- Các giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 chưa dự liệu hết các hình thức giao dịch về nhà ở nên đã gây khó khăn cho cơ quan công chứng trong việc tiếp nhận và công chứng thỏa thuận về nhà ở của vợ chồng.

Theo quy định tại Điều 90 của Luật Nhà năm 2005: "Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở" [51]. Trong khi đó, các giao dịch về nhà ở khác thì lại không thấy có quy định, như thỏa thuận chia nhà ở là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, thỏa thuận nhập quyền sở hữu là nhà ở vào khối tài sản chung của vợ chồng… Như vậy, những quy định của Luật Nhà ở chưa tương ứng với quyền của vợ chồng được quy định trong LHN&GĐ năm 2000.

Trong khi đó, tương ứng với các hình thức giao dịch về nhà ở của Luật Nhà ở năm 2005, Điều 91 của Luật Nhà ở năm 2005 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, khi phát sinh các yêu cầu công chứng thỏa thuận về nhà ở của vợ chồng chưa được ghi nhận tại Điều 90 của Luật Nhà ở năm 2005 thì CCV phải giải quyết như thế nào? Ví dụ: trước khi kết hôn với bà B, ông A mua một căn hộ chung cư với chủ đầu tư. Ông A đã nhận bàn giao và đang cho thuê căn hộ nhưng căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ông A và bà B yêu cầu công chứng thỏa thuận nhập tài sản riêng là nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở

hữu của ông A vào khối tài sản chung của vợ chồng. Giải thích cho việc không có giấy chứng nhận, ông A cho rằng, Luật Nhà ở năm 2005 không quy định thỏa thuận nhập tài sản riêng của ông phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu? Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng, CCV sẽ lúng túng trong việc xác định điều kiện của tài sản thỏa thuận trong trường hợp này vì đúng là Luật Nhà ở chưa có quy định. Trong khi đó, theo quy định của LHN&GĐ năm 2000, yêu cầu công chứng thỏa thuận về tài sản của vợ chồng là hoàn toàn có căn cứ.

Như vậy, việc chưa dự liệu được hết các hình thức giao dịch về nhà ở đã gây khó khăn cho cơ quan công chứng trong việc áp dụng pháp luật nhà ở để giải quyết một số yêu cầu công chứng thỏa thuận về tài sản của vợ chồng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 145 trang tài liệu này.

3.1.3. Những vướng mắc trong việc áp dụng Luật Đất đai

- Xác định thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Tại thời điểm Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, khái niệm công chứng và chứng thực chưa được phân biệt rạch ròi, cơ quan công chứng chỉ có Phòng công chứng nhà nước. Vì vậy, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đều quy định các giao dịch về quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Kể từ khi LCC ra đời, quy định này không còn hợp phù hợp, bởi lẽ, theo LCC, tổ chức hành nghề công chứng chỉ gồm: Phòng công chứng và Văn phòng công chứng. Như vậy, hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch cũng không còn thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Vì vậy, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã gây thắc mắc, nghi ngại cho rất nhiều cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng về thẩm quyền cũng như giá trị của các văn bản công chứng được thực hiện tại các Văn phòng công chứng trong thời gian vừa qua.

Để thống nhất thực hiện các quy định của LCC và các văn bản hướng dẫn thi hành của LCC, Bộ Tư pháp đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn về việc chuyển giao thẩm quyền "chứng thực" hợp đồng, giao dịch từ UBND cho các tổ chức hành nghề công chứng.

Bộ Tư pháp đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương những nơi chưa có quyết định chuyển giao cần khẩn trương xem xét, quyết định chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch từ Ủy ban nhân dân sang cho tổ chức hành nghề công chứng thực hiện ở những địa bàn cấp huyện mà tổ chức hành nghề công chứng đảm đương được nhiệm vụ này. Đối với những địa phương đã ban hành quyết định chuyển giao ở một số địa bàn cấp huyện thì cần tiếp tục thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương theo quy hoạch và lộ trình hợp lý để tiếp tục xem xét, quyết định chuyển giao ở những địa bàn còn lại [9].

Như vậy, việc sửa đổi về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch của Luật Đất đai là cần thiết, phù hợp với quy định của LCC cũng như định hướng và xu thế phát triển của hoạt động công chứng ở nước ta.

VPCCHN là cơ quan công chứng đầu tiên được thành lập theo đề nghị của CCV (mà người dân vẫn gọi là Văn phòng công chứng tư) nên chúng tôi đã chứng kiến rất nhiều tình huống người yêu cầu công chứng "đòi" lại hồ sơ chỉ vì phân biệt "công chứng nhà nước" và "công chứng tư". Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là đối tượng chủ yếu của các hợp đồng, giao dịch yêu cầu công chứng nói chung và hợp đồng, giao dịch của vợ chồng nói riêng. Vì vậy, Luật Đất đai cần có những sửa đổi kịp thời để tạo tâm lý an tâm cho người công chứng cũng như tạo nên sự cạnh tranh công bằng giữa các Phòng công chứng và Văn phòng công chứng trên phạm vi cả nước.

- Vướng mắc trong việc pháp luật đất đai quy định chưa đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2003 dành cả một chương IV quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhưng cũng chỉ dừng lại ở việc quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất khác thì không được quy định. Trong khi đó, LHN&GĐ năm 2000 quy định vợ chồng có quyền nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung, nghĩa là có thể nhập quyền sử dụng đất của riêng một bên vào khối tài sản chung của vợ chồng. Như vậy, giữa LHN&GĐ năm 2000 và Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn chưa có sự tương đồng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất (vợ, chồng) nên đã gây khó khăn cho CCV trong việc tiếp nhận, soạn thảo và thực hiện công chứng thỏa thuận về quyền sử dụng đất của vợ chồng như công chứng thỏa thuận nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung.

3.1.4. Một số điểm tồn tại trong việc áp dụng Luật Công chứng

- Pháp luật công chứng chưa có hướng dẫn cụ thể về nội dung cơ bản của văn bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng nên đã gây khó khăn cho CCV và người yêu cầu công chứng trong việc xây dựng văn bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng.

Theo quy định của LCC, CCV có thể công chứng hợp đồng, giao dịch "đã được soạn thảo sẵn" [55, Điều 35] hoặc "công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng" [55, Điều 36]. Như vậy, vợ chồng có thể tự soạn thảoỏa văn bản thỏa thuận về tài sản để yêu cầu công chứng hoặc yêu cầu cơ quan công chứng soạn thảo giúp họ. Việc soạn thảo văn bản thỏa thuận đòi hỏi người soạn thảo văn bản phải có những hiểu biết pháp luật về tài sản, đặc biệt là quy định về chế độ tài sản của vợ chồng. Trong khi đó, pháp luật cũng chưa có hướng dẫn cụ thể về nội dung của một số thỏa thuận về tài sản của vợ chồng nên vợ chồng tự do thỏa thuận, thích viết gì thì viết. Vì vậy, khi tiếp nhận những trường hợp yêu cầu công chứng do người yêu cầu

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

công chứng tự xây dựng nội dung văn bản, CCV phải mất rất nhiều thời gian chỉnh sửa và chờ đợi người yêu cầu công chứng chỉnh sửa.

Mặt khác, người yêu cầu công chứng có thể bị cơ quan công chứng gây khó khăn, yêu cầu chỉnh sửa văn bản nhiều lần theo ý của CCV, làm cho họ chán nản phải sử dụng dịch vụ soạn thảo văn bản docủa~~mình cungcấp~~CCV.

- Vướng mắc trong việc xác định giấy tờ tùy thân của vợ, chồng.

Theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 35 của LCC, khi thực hiện yêu cầu công chứng, người yêu cầu công chứng phải nộp hồ sơ yêu chứng, trong đó có "bản sao giấy tờ tùy thân". Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1.1, Mục 1, Phần II của Thông tư số: 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định đối với việc công chứng các giao dịch, hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất thì giấy tờ xuất trình tại Cơ quan công chứng là giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu. Theo quy định của pháp luật, giấy chứng minh nhân dân là giấy tờ tùy thân, hộ chiếu có thể dùng thay thế giấy chứng minh nhân dân. Như vậy, giấy tờ tùy thân được dùng trong hoạt động công chứng bao gồm giấy chứng minh nhân dân và hộ chiếu.

Thực tế, chỉ những cá nhân có nhu cầu xuất cảnh thì mới xin cấp hộ chiếu, số lượng này không nhiều nên giấy tờ tùy thân hiện nay phổ biến là giấy chứng minh nhân dân. Vấn đề đặt ra là rất nhiều hồ sơ yêu cầu công chứng không thể xuất trình chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu do bị mất, bị thất lạc, quá 15 năm kể từ ngày cấp nhưng chưa xin cấp lại, bị hư hỏng, không xin cấp… trường hợp này, cơ quan công chứng phải từ chối yêu cầu công chứng của người yêu cầu?

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Do chưa có hướng dẫn cụ thể về giấy tờ tùy thân được sử dụng trong hoạt động công chứng, thời gian qua, rất nhiều các cơ quan công chứng đã chấp nhận các loại giấy tờ khác nhau thay thế chứng minh nhân dân và hộ chiếu như: Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam, giấy xác nhận mất chứng minh nhân dân và đang xin cấp lại có xác nhận của công an nơi cư trú có dán ảnh, giấy phép lái xe... Điều này đã dẫn đến nhiều trường hợp nhờ người khác ký tên trong hợp đồng, giao dịch, tạo giấy tờ giả để lừa đảo chiếm đoạt tài sản, gây bức xúc cho dư luận trong thời gian vừa qua.

Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, tạo căn cứ để CCV, người yêu cầu công chứng thực hiện, từ đó bảo vệ quyền và lợi ích của người có tài sản và những người có quyền lợi liên quan đến tài sản của vợ chồng.

- Vướng mắc trong trình tự thủ tục thực hiện việc công chứng hợp đồng, giao dịch.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 35 của LCC thì khi nộp hồ sơ yêu cầu công chứng "người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu" [55]. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp, việc công chứng được thực hiện trong ngày yêu cầu công chứng, thường là sau một ngày. Trong khi đó, mỗi ngày, CCV tiếp nhận và giải quyết rất nhiều trường hợp yêu cầu công chứng, khó có thể nhớ được hết mặt của từng người. Vì vậy, tại thời điểm công chứng, trước khi các bên ký vào văn bản công chứng, CCV sẽ phải kiểm tra toàn bộ hồ sơ yêu cầu công chứng để đảm bảo đúng người ký, hồ sơ không có biến động gì (ví dụ: đã đi đăng ký thế chấp) so với hồ sơ yêu cầu công chứng đã nộp. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng, giao dịch, LCC lại không quy định bắt buộc người yêu cầu công chứng phải xuất trình giấy tờ gốc để đối chiếu. Có rất nhiều trường hợp, khi đến ký hợp đồng, người yêu cầu công chứng quên không mang giấy chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc vì cho rằng CCV đã kiểm tra rồi, sao kiểm tra nhiều thế,

CCV làm như vậy là cố tình gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng. Như vậy, việc quy định chưa hợp lý này của LCC đã gây khó khăn cho CCV trong trường hợp yêu cầu người yêu cầu công chứng cung cấp lại các bản gốc để kiểm tra và nhận dạng trước khi người yêu cầu công chứng ký văn bản công chứng.

- Vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản.

Theo quy định của pháp luật đất đai:

Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn [19, Điều 119].

Đối với nhà ở, "hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn" [51, Điều 93]. Như vậy, theo quy định của pháp luật nhà ở và luật đất đai các hợp đồng, giao dịch về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đều thuộc thẩm quyền của cơ quan công chứng, không có sự phân biệt về địa giới hành chính. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1, Điều 37 của LCC: "Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở" [55]. Đối với việc công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản thì vẫn có ngoại lệ, theo đó "Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản" [55, Điều 37].

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Trên thực tế, vợ, chồng có thể sở hữu nhà ở và có quyền sử dụng đất ở tại nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, nhưng lại chỉ sinh sống ổn định tại một địa phương. Vì vậy, khi có nhu cầu tặng cho, chia quyền sử dụng đất ở, nhà ở thì phải yêu cầu từng cơ quan công chứng của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện, gây mất thời gian, tốn kém về tiền bạc cho người yêu cầu công chứng. Thậm chí có trường hợp, một người có nhu cầu tặng cho cùng một lúc hai quyền sử dụng đất tại hai tỉnh thành phố khác nhau cho cùng một người nhưng họ phải lần lượt về từng nơi đó để yêu cầu công chứng bất động sản theo thẩm quyền của cơ quan công chứng. Ví dụ: ông A và vợ là bà B có hộ khẩu tại thành phố Hà Nội. Ông A và bà B có ba bất động sản tại: thành phố Hà Nội, thành phố Hải Phòng và tỉnh Phú Thọ. Ông A và bà B thỏa thuận chia toàn bộ ba bất động sản nêu trên. Theo quy định tại Điều 37 của LCC, ông A và bà B phải yêu cầu bacơ quan công chứng ~~công chứn~~g thuộc thành phố Hà Nội, thành phố Hải Phòng và tỉnh Phú Thọ công chứng thỏa thuận chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân đối với từng tài sản ở đó.

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Từ ví dụ này, chúng tôi thấy rằng, việc quy định thẩm quyền công chứng về bất động sản theo địa giới hành chính là chưa phù hợp. Trong rất nhiều trường hợp không đảm bảo được quyền và lợi ích của người yêu cầu công chứng và không tạo nên tính cạnh tranh công bằng trong hoạt động công chứng giữa các cơ quan công chứng trong phạm vi cả nước.

- Vướng mắc trong việc xác định "người yêu cầu công chứng".

Trên thực tế, khi tiếp nhận yêu cầu công chứng, chúng tôi nhận thấy rất nhiều trường hợp, người yêu cầu công chứng không phải là một trong các bên tham gia hợp đồng, giao dịch (bố, mẹ, vợ, chồng…). Ví dụ: ông A muốn tặng cho vợ là bà B một chiếc ô tô nhưng ông và vợ đều bận, không có thời gian đến nộp hồ sơ tại cơ quan công chứng. Ông A nhờ cho ông C nộp hồ sơ