Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp

địa lý vì nằm trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang phát triển năng động, có điều kiện thuận lợi về tự nhiên để phát triển thị trường bất động sản liên quan đến các khu nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà hàng

b) Yếu tố nhân khẩu học

Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ dân số trẻ với dân số ước tính 86 triệu người. Độ tuổi từ 0-14 chiếm 29,4%, còn độ tuổi từ 15-64 chiếm 65%. Hơn một nửa số dân hiện dưới 25 tuổi. Theo dự đoán của Liên Hiệp Quốc, dân số Việt Nam sẽ tăng lên 110 triệu người vào năm 2035, với 2/3 trong tổng số sẽ có khả năng tham gia vào kinh tế. Việt Nam có mật độ dân số đông (260 người/km2), cao gấp trên 5 lần so với mật độ 48 người/km2 của thế giới, gấp trên 2 lần mật độ 128 người/km2 của châu Á và của Đông Nam Á, cao thứ 41 trong 208 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới12. Do đó Việt Nam có nguồn vốn dồi dào và đó là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước. Về chất lượng nguồn nhân lực, chỉ số phát triển nguồn nhân lực của Việt Nam đang ở mức cao hơn trình độ phát triển kinh tế, có khả năng tiếp thu và thích nghi nhanh với hoạt động chuyển giao công nghệ, điều này cũng phản ánh những ưu thế của lao động Việt Nam xét về dài hạn. Hiện tại Việt Nam đứng thứ 5 trong số các nước ASEAN về chỉ số phát triển con

người, sau Singapore, Malaysia, Thailand, Philippines. Chi phí sử dụng lao động của kỹ sư và công nhân Việt Nam cũng được đánh giá là có lợi hơn so với các nước lân cận cho dù mức lương phải trả chỉ bằng 60-70% của Trung Quốc, Thái Lan; 18% của Singapore; 3-5% của Nhật Bản. Việt Nam là đất nước có dân số trẻ, lại tập trung ở Hà Nội, Tp.HCM đông nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn.

12 Báo cáo dân số của Tổng cục thống kê

2.2.2 Các yếu tố chính trị, pháp luật

a) Tình hình chính trị trong nước

Việt Nam có môi trường chính trị - xã hội ổn định, đáp ứng được nhu cầu làm ăn lâu dài của các nhà đầu tư. Hiện nay Việt Nam được xem là tương đối hấp dẫn, an toàn và có lợi thế lâu dài trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, không xảy ra các cuộc biểu tình hay bạo động. Việt Nam.tiếp tục thực hiện chính sách đối ngoại đa dạng hoá, đa phương hoá cũng tạo điều kiện mở rộng và phát triển kinh tế đối ngoại. Đến nay Việt Nam đã có quan hệ hợp tác kinh tế - thương mại với trên 153 nước và vùng lãnh thổ, tham gia tích cực vào cơ cấu hợp tác khu vực và thế giới như ASEAN, ASEM, APEC và WTO. Việc ký kết các Hiệp định CEPT/AFTA, Hiệp định thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ, Hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư với Nhật Bản (2003), sáng kiến chung Việt Nam - Nhật Bản (12/2003)... đã làm tăng thêm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư của Việt Nam. Nhìn chung môi trường chính trị ổn định ở Việt Nam là thuận lợi làm cho các nhà đầu tư yên tâm khi kinh doanh đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

b) Môi trường pháp lý

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

Trong những năm gần đây, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực đầu tư tạo lập, hoạt động giao dịch cũng như dịch vụ quản lý bất động sản ngày càng được hoàn thiện và bổ sung. Với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới WTO đã gạt bỏ tâm lý nghi ngại về tính pháp lý, ổn định của môi trường kinh doanh ở Việt Nam của các nhà đầu tư. Điều này mang đến rất nhiều thuận lợi cho môi trường kinh tế, chính trị đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tác động tích cực đến thị trường bất động sản và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này.

Những năm gần đây, hướng tới việc tạo lập một môi trường luật pháp hoàn chỉnh, minh bạch, thu hút hơn nữa vốn đầu tư, Quốc hội đã thông qua và

ban hành một số văn bản quan trọng, rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS như, cụ thể là Luật Đất đai (năm 2003), Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006)... Ngoài ra còn có hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn đã được Chính phủ và các bộ, ngành ban hành (Nghị định 181/2004/NĐ-CP, NĐ 16/2005, NĐ 90/2006/NĐ-CP, NĐ 108/2006/NĐ-CP...).

• Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2004 đã luật hóa một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật phù hợp. Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định rộng hơn thông qua việc cho phép được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất không cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ổn định. Mặt khác, để tạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA, dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá

trị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi... Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật Đất đai 2003 quy định rõ việc không cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều này góp phần cho sản phẩm ''cung'' của thị trường được hoàn chỉnh hơn.

Bên cạnh đó Luật Đất đai 2003 quy định những biện pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển như đưa ra hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế ''một cửa'', tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất. Luật Đất đai năm 2003 đồng thời cũng đã sửa đổi bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài theo hướng mở rộng các quyền sử dụng đất. Người nước ngoài được phép sử dụng đất có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất... tương tự như các quyền của người sử dụng đất trong nước. Những quy định này ra đời sẽ góp phần tạo bình đẳng cho mọi đối tượng sử dụng đất ở Việt Nam.

• Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 có hiệu lực từ 1/1/2007 ra đời đã góp phần làm thể chế hóa lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt trong một số hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài quan tâm như việc chuyển nhượng bất động sản, hoạt động định giá, môi giới, tư vấn kinh doanh BĐS,… Luật kinh doanh BĐS sẽ điều chỉnh các hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS chính tắc trên thị trường, hạn chế các giao dịch ngầm trong kinh doanh BĐS nhằm tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển ổn định. Điều này đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng trong vòng 70 năm (so với 50 năm như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách

nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Các địa phương cũng không ngừng nỗ lực cải cách hành chính, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư.

• Luật Đầu tư 2005 số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ 1/7/2006 đã có rất nhiều sửa đổi hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài về các thủ tục hành chính, đăng ký đầu tư. Điểm nổi bật là Luật Đầu tư 2005 đã không có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài có thể đi lại, hoạt động tại Việt Nam không cần xác định thời hạn. Thời hạn của các dự án đầu tư cũng được kéo dài đến 50 năm và có thể gia hạn không quá 70 năm. Vì vậy, khi đã được cấp phép cho một dự án đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư có thể thực hiện dự án khác mà không cần phải thành lập một công ty mới, tài khoản mới, kể cả ở những lĩnh vực đầu tư khác. Các thủ tục cấp phép cũng đơn giản và nhanh chóng hơn. Bộ Kế hoạch đầu tư đã giao cho Sở Kế hoạch đầu tư tại từng địa phương tiến hành thẩm định và cấp giấy phép đầu tư cho các dự án đầu tư nước ngoài. Điều này cũng cho phép việc giám sát thực hiện và quản lý dự án của Nhà nước được chặt chẽ hơn. Nhà nước cũng đang tích cực thực hiện cải cách hành chính để tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục giấy tờ đối với các nhà đầu tư không những chỉ trong giai đoạn xin cấp giấy phép cho dự án mà còn trong suốt quá trình thực hiện dự án.

Luật Đầu tư đã mở rộng tối đa hình thức đầu tư (được thành lập công ty TNHH, hợp danh, cổ phần, doanh nghiệp tư nhân,...), tạo cho nhà đầu tư nước ngoài có được rất nhiều hình thức để đầu tư, để lựa chọn khi đầu tư. Trước đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài nếu khách sạn có thuê công ty quản lý thì chỉ được áp dụng trong lĩnh vực văn phòng cho thuê và khách sạn và thuê giữa chủ khách sạn và công ty quản lý do nhà nước kiểm soát và thời hạn cho thuê tối đa là 10 năm. Tất cả những quy định đó được bãi bỏ trong

Luật Đầu tư 2005. Không chỉ mở rộng hình thức thành lập doanh nghiệp, Luật Đầu tư còn mở ra quyền góp vốn, mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà doanh nghiệp nước ngoài được mua cổ phần ở doanh nghiệp Việt Nam khống chế ở mức 30% và trong 35 lĩnh vực đối với doanh nghiệp tư nhân và với doanh nghiệp nhà nước khống chế 10%. Để phù hợp với WTO, nhà đầu tư có thể mua 49% hay 60% do thoả thuận giữa các nhà đầu tư trừ một số lĩnh vực hiện nay đang bảo lưu trong hiệp định WTO. Luật Đầu tư cũng cam kết bảo đảm tài sản của nhà đầu tư không bị trưng thu, trưng dụng, quốc hữu hoá. Nếu có trưng thu thì phải bảo đảm theo nguyên tắc đền bù công bằng, thoả đáng theo giá thị trường tại thời điểm trưng thu, trưng dụng, các hình thức đóng góp vào lĩnh vực bất động sản có đóng góp của cổ đông, công ty trong nước, nước ngoài và các ngân hàng nước ngoài..

c) Các nghị định và văn bản dưới luật

Cùng với Luật Đất đai 2003, các văn bản dưới Luật như Nghị định thi hành Luật Đất đai và các Nghị định liên quan đến tài chính đất đai đã tác động đến việc quy định rõ ràng minh bạch hơn và có sự mở rộng quyền của người sử dụng đất. Những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình hoạt động, vận hành của thị trường bất động sản như vấn đề xác lập quyền sở hữu công trình xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn đề bồi thường, giải phòng mặt bằng, cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án... đã từng bước được bổ sung, hoàn thiện trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và của tổ chức, cá nhân có tài sản nhà đất. Ngoài ra, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã có quy định cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư.

• Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng đã hướng dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở). Bằng việc này, giao dịch bất động sản sẽ được thể chế hóa và thị trường sẽ lành mạnh dễ kiếm soát hơn đối với các cơ quan quản lý.

• Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản vừa chính thức có hiệu lực trợ lực tích cực đối với các sàn BĐS trong bối cảnh thị trường BĐS còn trầm lắng. Theo Nghị định trên, trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS, hành vi bán, cho thuê mua BĐS (thuộc diện phải qua sàn giao dịch BĐS) mà không thông qua sàn giao dịch; kinh doanh BĐS không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh... sẽ bị phạt từ 60 đến 70 triệu đồng. Quá trình xử lý vi phạm, ngoài phạt tiền, các DN, cá nhân cũng phải thực hiện ngay các quy định bắt buộc khác theo luật định. Việc vi phạm kéo dài cũng có thể rút giấy phép hoạt động. Đối với các sàn giao dịch BĐS đây được coi là công cụ hỗ trợ tích cực thúc đẩy hoạt động giao dịch BĐS theo hướng hiện đại, chuyên nghiệp và thu hút được nhiều khách hàng đến với sàn.

• Luật Quốc tịch Việt Nam (sửa đổi) được thông qua ngày 13/11/2008 và có hiệu lực từ 1/7/2009 mở rộng thêm cho công dân nhập quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn muốn giữ quốc tịch VN và ngược lại. Việc sửa đổi này, nhằm đáp ứng nguyện vọng chính đáng của một bộ phận người Việt Nam định cư ở nước ngoài mặc dù nhập quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn muốn giữ quốc tịch Việt Nam; một số người gốc Việt Nam trở về đầu tư, sinh sống mong muốn được trở lại quốc tịch Việt Nam nhưng vẫn muốn được giữ quốc tịch nước ngoài. Quy định này sẽ là tiền đề cho nhiều hoạt động như mua bán

bất động sản hay hoạt động đầu tư khác của các công dân có ít nhất 1 quốc tịch Việt Nam. Quốc hội đã thông qua Nghị quyết có hiệu lực từ 01/01/2009 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam và người nước ngoài được sở hữu nhà tối đa 50 năm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, có ít nhất 21.000 người nằm trong diện đủ điều kiện mua nhà trong tổng số khoảng 80.000 người nước ngoài làm ăn và sinh sống lâu dài ở Việt Nam. Có đối tượng người nước ngoài được mua nhà, nhưng chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư để ở trong vòng 50 năm tuy nhiên, có thể bán lại sau 12 tháng kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

• Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ban hành ngày 25/5/2007 đã tạo ra khung pháp lý cho việc phân bổ lại dân cư. Điểm mới của Nghị định này là người dân được chung tay với doanh nghiệp làm dự án bằng phần vốn của mình chính là mảnh đất nằm trong khu dự án. Hoặc người dân có thể tự đầu tư trên đất đang sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện tích thu hồi để đầu tư dự án có mục đích kinh doanh nhà ở. Trong thực tế tại nhiều địa phương có rất nhiều người dân có diện tích đất nông nghiệp lớn đang có nhu cầu đầu tư cũng như muốn liên kết với các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh để đầu tư làm dự án. Nghị định mở đang là lối ra cho hàng ngàn dự án đang trải dài từ Bắc chí Nam, việc liên doanh liên kết sẽ tạo ra một bước tiến mới cho ngành BĐS đang tắc như hiện nay.

d) Ý thức pháp luật của người dân

Do thói quen lâu đời của một nền kinh tế nông nghiệp, đa số người dân và thậm chí các doanh nghiệp chưa có cảm nhận và thói quen sử dụng pháp luật. Doanh nghiệp không có thói quen sử dụng pháp luật là tiểm ẩn phát sinh tranh chấp bất cứ lúc nào và khi phát sinh rồi thì rủi ro rất lớn. Ý thức tuân thủ pháp luật của dân mình còn thấp nên vẫn xảy ra hiện tượng lấn chiếm đất đai,