Môi Trường Đầu Tư Bất Động Sản Ở Một Số Quốc Gia

động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhà nước cần có những biện pháp nhằm đảm bảo ổn định chính trị - xã hội. Ví dụ như tình hình chính trường bất ổn khiến cho nền kinh tế Thái Lan trong năm 2008 vừa qua tụt dốc, các nhà đầu tư đi tìm những môi trường đầu tư khác có cục diện chinh trị ổn định hơn.

• Các chính sách pháp luật: Pháp luật là một trong những yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. Cùng với các quy định trong luật đất đai, các sắc thuế sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung, cầu bất động sản trên thị trường góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển. Có thể nói hệ thống pháp luật nói chung cùng với những sắc thuế trong lĩnh vực đất đai tạo ra hành lang pháp lý góp phần đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản.

• Công tác quy hoạch: Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể, cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai và thị trường bất động sản nói chung. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận. Về vấn đề này có thể dễ dàng nhận thấy khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển sẽ có một bộ phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và đô thị phát triển đến đâu, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị phát triển đến đấy. Tất cả những điều này sẽ làm tăng các giao dịch mua

bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở. Cùng với chính sách phát triển kinh tế và quy hoạch sử dụng đất đai, Chính phủ cũng như chính quyền các cấp còn có thể có chính sách về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, điều này cũng một phần tác động đến cung và cầu về nhà ở, đất đai.

c) Các yếu tố về văn hóa

Tập quán, truyền thống và thị hiếu có thể nói là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Đối với thị trường bất động sản sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu quan trọng hơn nhiều so với các thị trường khác như thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao động hay thị trường vốn. Yếu tố tập quán ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động sản, giúp đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch trên các phương diện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bên bán, cho thuê và đi thuê v.v… mặt khác, lại tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh toán. Chẳng hạn như ở Việt Nam trong một thời gian dài theo phong tục, tập quán ở một số vùng việc mua bán bất động sản chỉ cần giấy tờ viết tay, một số vùng chỉ làm giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã (phường) nơi cư trú là hợp lệ. Trong khi đó, ở một số nước, thói quen hóa đơn chứng từ trong các giao dịch mua bán là không thể thiếu nên bất kỳ một người nào mua bất động sản cũng phải đến kiểm tra mọi giấy tờ đầy đủ thì các giao dịch mới được tiến hành và việc giao dịch cũng đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật.

Thị hiếu và thói quen cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên các phương diện chủ yếu như: thói quen về nhà ở, đất ở. Nếu mọi người đều có thói quen ở nhà chung cư thì thị trường nhà chung cư trở nên sôi động, nếu

thói quen ở nhà biệt thự độc lập là phổ biến thì thị trường nhà, đất biệt thự ở khu ven đô lại nhộn nhịp v.v… Kiểu dáng về kiến trúc, nội thất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nếu những công ty kiến trúc xây dựng nhà phù hợp với thị hiếu của người dân thì người mua sẽ nhiều hơn và ngược lại. Khi dự án đặt ra nhằm hướng vào khách thuê người Nhật thì sẽ không trang trí nội thất kiểu Âu. Về màu sắc nội thất, nếu người Châu Âu thích những màu tươi sáng thì người Nhật thường thích màu lạnh, trầm.

Trong kinh doanh bất động sản, phong thủy cũng là một trong những yếu tố quan trọng có tác dụng lớn trong việc thuyết phục khách hàng đặc biệt là đối với người Trung Quốc. Phong thủy ngôi nhà là xác định vị trí và phương hướng của nó phù hợp với hướng tốt nhất của mình để chọn hướng nhà phù hợp, những ảnh hưởng xấu đến từ bên trong cũng như bên ngoài của căn nhà. Khách hàng mua nhà cũng rất quan tâm đến phong thủy của ngôi nhà, cách bài trí nội thất vật dụng bên trong ngôi nhà đó như thế nào để mang lại lợi ích cho đời sống hay công việc của họ. Người Châu Á thường xem phong thủy trước khi quyết định xây nhà trong khi phần lớn người Phương Tây cho rằng công năng và mức độ tiện ích của căn nhà là yếu tố hàng đầu.

d) Các yếu tố về kinh tế

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại v.v… kéo theo sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho các ngành này và đòi hỏi phải chuyển dịch một số diện tích đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… Điều này đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế hay thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Bên cạnh đó, sự phát triển của khoa học kỹ

thuật và công nghệ trong nền kinh tế nói chung hay của ngành Công nghệ và Vật liệu nói riêng lại tạo thành những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những bất động sản mới phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng như đời sống. Tuy chu kỳ đổi mới của các bất động sản chậm hơn so với nhiều hàng hóa khác nhưng đây cũng là một nhân tố vô cùng quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản ngày càng gia tăng khi nền kinh tế phát triển.

Trên phương diện quốc gia, việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay, bến cảng v.v… Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của Chính phủ. Các địa phương lại dựa trên quy hoạch tổng thể quốc gia cũng có những kế hoạch riêng cho địa phương mình cùng với các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư. Trên thực tế, cơ sở hạ tầng phát triển đến đâu thì các khu công nghiệp phát triển đến đó và kéo theo nó là thay đổi dân số và các khu dân cư. Như vậy, các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước đã dẫn đến sự gia tăng cầu hoặc tình trạng về bất động sản.

Đô thị hóa là một xu hướng tất yếu của mọi quốc gia trong quá trình phát triển kinh tế. Đó cũng chính là quá trình tập trung dân số và mật độ dân số cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất iikinh doanh thuộc các ngành Công nghiệp, Thương mại, Dịch vụ, các cơ sở vui chơi giải trí theo sự phát triển của các cơ sở hạ tầng. Do đó, quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị sẽ làm tăng cầu về bất động sản cả về số lượng lẫn cơ cấu bất động sản. Sự phát triển của kinh tế xã hội đã tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản nên các giao dịch về bất động sản trên thị trường cũng tăng theo.

Như vậy, sự khác nhau về điều kiện tự nhiên như địa lý, lãnh thổ, khí hậu, khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, trình độ nhận thức tập quán,

lối sống, ngôn ngữ sẽ tạo nên ở mỗi quốc gia một môi trường đầu tư bất động sản khác nhau. Môi trường đầu tư nào có nhiều điều kiện thuận lợi hơn về cơ sở hạ tầng, trình độ của lực lượng lao động, hệ thống pháp luật tương đối rõ ràng, thông thoáng sẽ thu hút được nhiều hơn các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư. Ngược lại, môi trường đầu tư thiếu đi các yếu tố hấp dẫn, hệ thống chính trị luật pháp kém ổn định sẽ khiến các nhà đầu tư thường do dự hơn khi cân nhắc quyết định đầu tư vào các địa điểm này.‌

1.4 Môi trường đầu tư bất động sản ở một số quốc gia

1.4.1 Môi trường đầu tư bất động sản Australia

Australia có nhiều đặc điểm khiến cho bất động sản ở nước này là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

• Yếu tố tự nhiên và nhân khẩu6: Australia là nước lớn thứ sáu trên thế

giới, là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất trong khu vực Úc-Á/châu Đại Dương. Tổng diện tích tự nhiên của Australia là 7.617.930 km2 bao quanh bởi Ấn Độ Dương và Thái Bình Dương. Đất đai của Australia bao la, tài nguyên dồi dào và với mật độ dân số thưa vào loại bậc nhất thế giới trung bình gần 3 người/km2Trong hai năm 2008 và 2009, Australia có chính sách ưu đãi đối với người nhập cư với khoảng 300.000 người, con số lớn nhất từ khi Bộ Nhập cư được thành lập sau chiến tranh thế giới thứ hai. Hiện nay Australia là miền đất lớn bằng phẳng, ổn định nhất thế giới với sự đa dạng về địa hình và cũng là một trong những lục địa khô nhất

thế giới. Do quy mô diện tích lớn nên phong cảnh tự nhiên của Australia hết sức đa dạng cùng với một khí hậu tuyệt vời với trung bình 3000 giờ ánh sáng mặt trời mỗi năm, điều này đã hình thành nên lối sống năng động với nhu cầu dã ngoại cao như câu cá, bơi lội, đạp xe, đi bộ. Đất nước này có những bãi biển trong lành, những cơn mưa rừng nhiệt đới và những khu rừng nguyên sơ,

6 Wikipedia, “Australia”, http://en.wikipedia.org/wiki/Australia

những khu sa mạc và những con đường ngập nắng.

• Yếu tố chính trị pháp luật: Australia theo chế độ quân chủ lập hiến, là thành viên khối liên hiệp Anh với tình hình chính trị ổn định. Đất nước này có hệ thống quản lý đất đai và thị trường bất động sản đạt tới trình độ phát triển rất cao và đồng thời tiếng Anh là ngôn ngữ chính, môi trường kinh doanh và luật pháp đều dựa trên hệ thống của Anh quốc. Quy trình mua bán nhà đất và hệ thống pháp luật được thiết lập thuận lợi. Hiện tại ở Australia có ba loại sở hữu: đất tư nhân, đất công cộng và đất thuộc sở hữu của thổ dân. Một số quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản của chủ đất chỉ được buôn bán, trao đổi trên thị trường. Ở Australia, thị trường đất đai và bất động sản được tạo dựng vững vàng xét cả về khung pháp lý, thể chế và vận hành. Thị trường giao dịch bất động sản là hoàn toàn chính thức, được đăng ký tại các cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Chính phủ Australia khuyến khích đầu tư vào BĐS đối với những người mua nhà đầu tư và các chính sách cho vay của các thể chế tài chính bằng cách thay đổi các khoản vay để mua nhà dễ dàng hơn. Khoảng 80-90% các BĐS được mua bằng tiền vay ngân hàng. 70% các hộ gia đình ở Australia sở hữu một căn nhà hoặc một căn phòng độc lập. Ngày càng có nhiều người dân sống trong các căn hộ chung cư với mức giá thấp Hầu hết các người dân sinh sống trong các căn nhà có tổng diện tích đất xung quanh

khoảng 500 đến 100m2.

• Yếu tố văn hóa: Australia từ lâu là điểm đến của những người tìm kiếm lối sống Australia cổ điển: đầy tính thư giãn và gần gũi thiên nhiên cùng những bãi biển đẹp và một khí hậu nhiệt đới nhiều nắng. Australia có một nền kinh tế khá thịnh vượng, nắm giữ kỷ lục với 4 thành phố lớn nằm trong danh sách những thành phố dễ sống nhất thế giới là Melbourne, Perth, Adelaide và Sydney.

• Yếu tố kinh tế: Australia có môi trường kinh tế và chính trị ổn định với mức GDP tăng với tốc độ như của các nước châu Âu. Gần đây, nhiều

người mua nhà trong nước đang được định giá theo giá thị trường nhờ vào mức lãi suất cao và giá nhà tăng mạnh. Mức tăng dân số và khả năng cầu tăng do tăng thu nhập đảm bảo nhu cầu mua nhà vượt quá cung đã khiến cho giá cả tăng nhanh. Tuy nhiên nhu cầu nhà ở giá trên 1 triệu đôla đang tăng cao và dần hình thành một thị trường ngách ở đó mức tăng lãi suất không ảnh hưởng đến người dân có thu nhập cao. Cùng lúc vẫn còn nhu cầu nhà đất tăng và nhân tố này đã tạo nên tiềm năng đầu tư tuyệt vời cho các nhà đầu tư mua để cho thuê. Nhu cầu bất động sản tại những thành phố lớn ở Australia và nhà ven biển có giá trị trên 1-2 triệu AUD đang tăng nhanh và chịu ít ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế. Phía Tây Australia đang được nhắm đến như một điểm đầu tư bất động sản rất hấp dẫn và nhiều dân nhập cư đang xem thành phố dịch vụ tốt này như là một điểm đến mới cho họ.

1.4.2 Môi trường đầu tư bất động sản Malaysia

Malaysia cũng được đánh giá là có một môi trường đầu tư bất động sản thuận lợi, thu hút nhiều các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

• Yếu tố tự nhiên và nhân khẩu7: Malaysia nằm trong khu vực Đông

Nam Á với số dân 30 triệu người với mật độ dân số khoảng 73 người/km2. Malaysia thu hút các nhà đầu tư quốc tế bởi khí hậu nhiều nắng, cơ sở hạ tầng phát triển, ít thảm họa thiên nhiên, triển vọng về một lối sống tốt, chi phí sinh hoạt thấp và các địa điểm du lịch hấp dẫn. Những bãi biển đẹp, đa dạng sinh thái rừng, thức ăn ngon và các thiên đường mua sắm cũng đã khiến đất nước này là một điểm đến thực sự hấp dẫn. Điều kiện tự nhiên cũng là một điều kiện lý tưởng cho môi trường đầu tư bất động sản với thời tiết ấm với nhiệt độ trung bình ở khoảng 21-330c giúp thu hút các tour du lịch quanh năm, nền văn hóa và ẩm thực đặc sắc bên cạnh những cây cọ, biển cát bạc và nhiều khu nghỉ dưỡng tuyệt đẹp.

7 Wikipedia, “Malaysia” http://en.wikipedia.org/wiki/Malaysia

• Yếu tố chính trị và pháp luật:. Sự ổn định chính trị và nền kinh tế phát triển nhanh đã hỗ trợ rất nhiều cho các nhà đầu tư địa phương và nước ngoài. Các chính sách ưu đãi để tạo thuận lợi cho đầu tư nước ngoài ở Malaysia bao gồm cắt giảm thuế và chính sách nới lỏng luật quản lý quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Đối với người nước ngoài, chính phủ cho phép có thể mua bất động sản có giá trị trên 250.000 Ringit mà không phải in phê duyệt của Ủy ban Đầu tư nước ngoài và sẽ không có quy định nào về việc sử dụng hay hạn chế số lượng căn nhà mua. Người nước ngoài muốn sống tại Malaysia có thể mua bất động sản cho mình với mức ước tính hàng năm nằm trong khoảng giá từ 700.000 đến 900.000 Ringit.8 Đồng thời chính phủ cũng có những biện pháp bảo vệ người mua trong nước bằng cách quy định phân bổ suất mua và giảm giá khi mua bất động sản. Bằng cách này chính phủ muốn xây được môi trường thủ tục hành chính nhanh gọn hơn để thu hút các dự án đầu tư.

Bộ Tài nguyên và môi trường Malaysia sử dụng cách đánh giá và xếp hạng sao cho nhà mới xây dựng. Cách xếp hạng sao phụ thuộc vào mức độ an toàn của ngôi nhà. Chẳng hạn, nhà xếp hạng năm sao sẽ rất an toàn, mọi yếu tố rủi ro đều giảm thiểu đến mức thấp nhất, nhà hạng một sao là nhà phải chịu nhiều tác động nguy hiểm từ thiên nhiên và con người. Điều này làm cho các giao dịch bất động sản trở nên rõ ràng và công bằng hơn với cả người mua lẫn người bán. Chính phủ Malaysia cũng đang cố gắng thu hút các nhà đầu tư bằng việc đưa ra chính sách hỗ trợ và các chương trình như “Malaysia – ngôi nhà thứ hai của tôi”. Chương trình này được xây dựng để hỗ trợ cho người nước ngoài muốn định cư tại Malaysia. Hơn 10.000 người đã tái định cư kể từ khi chương trình này bắt đầu vào năm 2002. Mỗi người tham gia được thông

8 World Bank và International Financial Company - “Báo cáo môi trường kinh doanh 2007”