Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ

CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

-------***------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Quốc Hoàng Lớp : Anh 3

Khoá 44

Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Hoàng Ánh

Hà Nội, tháng 05/2009

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1 Khái quát về bất động sản 3

1.1.1 Định nghĩa 3

1.1.2 Phân loại bất động sản 4

1.1.3 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản 5

1.2 Thị trường bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm 8

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 9

1.3 Môi trường đầu tư bất động sản 10

1.3.1 Môi trường đầu tư 10

1.3.2 Môi trường đầu tư bất động sản 12

1.3.3 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản 12

1.4 Môi trường đầu tư bất động sản ở một số quốc gia 18

1.4.1 Môi trường đầu tư bất động sản Australia 18

1.4.2 Môi trường đầu tư bất động sản Malaysia 20

Chương 2: THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 23

2.1 Tình hình đầu tư bất động sản Việt Nam những năm vừa qua 23

2.1.1 Dòng vốn đầu tư vào thị trường 23

2.1.2 Giá cả bất động sản 25

2.1.3 Phương thức giao dịch bất động sản 27

2.2 Tình hình môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam 28

2.2.1 Các yếu tố về tự nhiên và nhân khẩu 29

2.2.2 Các yếu tố chính trị, pháp luật 31

2.2.3 Các yếu tố về văn hóa 40

2.2.4 Các yếu tố về kinh tế 43

2.3 Đánh giá môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam 49

2.3.1 Những mặt tích cực 49

2.3.2 Những mặt tiêu cực 51

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 58

3.1 Triển vọng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam 58

3.1.1 Triển vọng và dự báo về thị trường bất động sản 58

3.1.2 Một số xu hướng đầu tư 59

3.2 Một số giải pháp từ phía chính phủ 60

3.2.1 Đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư 60

3.2.2 Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật 61

3.2.3 Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản 63

3.2.4 Các chính sách về kinh tế 66

3.2.5 Cải cách thủ tục hành chính 70

3.2.6 Các giải pháp khác 72

3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 75

KẾT LUẬN 78

LỜI MỞ ĐẦU

Sau hơn 20 năm đổi mới và tiến hành quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, Việt Nam đã trở thành một trong những nền kinh tế mới nổi có tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức cao và bền vững, trong đó, đầu tư BĐS luôn là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Dù mới hình thành nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, môi trường đầu tư kinh doanh ngày càng thuận lợi hơn cho cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

Môi trường đầu tư BĐS Việt Nam đang phát triển và ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới với những mặt mạnh và mặt yếu của nó. Tuy thị trường bất động sản đã có những bước tăng trưởng và phát triển tốt, chính sách đầu tư tạo thêm nhiều nhân tố cho nền kinh tế tăng trưởng nhưng hiệu quả đạt được còn thấp và thiếu bền vững, môi trường đầu tư thiếu minh bạch và mới chỉ phát triển ở cấp độ thấp, chưa hoàn thiện. Quản lý nhà nước đã có nhiều cải hiện song còn nhiều hạn chế, nhất là về điều hành. Do vậy, tác giả quyết định chọn đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và Giải pháp” nhằm giải quyết những vấn đề trên.

Ngoài mục lục, lời nói đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, khóa luận được kết cấu bao gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và môi trường đầu tư bất động

sản

Chương 2: Thực trạng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam

Chương 3: Một số kiến nghị nâng cao chất lượng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam

Do hạn chế về kiến thức của bản thân, khó khăn trong việc thu thập tài liệu cũng như sự hạn chế về thời gian nghiên cứu nên khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót. Vì thế, tác giả rất mong nhận được ý kiến nhận xét, đóng góp của các thầy cô giáo để khóa luận hoàn thiện hơn. Em cũng mong được bày tỏ lòng biết ơn tới các thầy cô giáo khoa Kinh tế và Kinh doanh quốc tế nói riêng và các thầy cô giáo của trường Đại học Ngoại thương nói chung đã cung cấp cho sinh viên chúng em những kiến thức bổ ích trong suốt bốn năm học tập tại trường. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo –TS Nguyễn Hoàng Ánh đã tận tình hướng dẫn để em có thể hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp.

Chương 1:‌‌

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái quát về bất động sản

1.1.1 Định nghĩa

Bất động sản là một khái niệm được dùng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Theo định nghĩa của Wikipedia:

“Về mặt luật pháp, Bất động sản là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này”1

Bất động sản (BĐS) không đơn thuần là đất đai mà còn là tất cả những của cải được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó.

Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật dân sự 2005, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, người ta thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định. Chỉ đến khi Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005 ban hành, người ta mới phân chia phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành động sản và bất động sản. Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất

1 http://en.wikipedia.org/wiki/Realestate

”2 . Khái niệm này nhấn mạnh tính chất cố định là tính chất đặc biệt của bất động sản. Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa tài sản cố định.

1.1.2 Phân loại bất động sản

Tùy theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS:

Căn cứ về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba nhóm:

• BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,… Trong nhóm này, BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan, khách quan. Nhóm này chiếm đa số các giao dịch trên thị trường ở tất cả các nước trên thế giới.

• BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này thường là đất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản… còn gọi là đất dưới dạng tư liệu sản xuất.

• BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,… nhóm này có đặc điểm là khả năng thị trường rất thấp.

Căn cứ về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:

2 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

• Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi trú ngụ cho các gia đình, cá nhân

• Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…

• Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thủy sản,…

• Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi thể thao,…

• Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, đền chùa, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng…

1.1.3 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản

Bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác trong đó nổi bật nhất là tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.

Tính cố định: Không giống các hàng hóa khác, người bán và người mua có thể di chuyển hàng hóa tùy ý, hàng hóa BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác như việc giao dịch thông qua chứng từ về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương. Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự và cùng một loại BĐS nhưng những địa điểm khác nhau có giá trị rất khác nhau.