Tình Hình Đầu Tư Bất Động Sản Việt Nam Những Năm Vừa Qua

qua sẽ được cấp thị thực 10 năm (có thể gia hạn được), quyền mua có 1 chiếc ô tô miễn thuế và không phải chịu thuế đối với nguồn thu nhập từ nước ngoài.

• Yếu tố văn hóa: Mức độ sử dụng tiếng Anh thành thạo và rộng rãi cũng tạo sự thuận lợi và minh bạch trong các giao dịch mua bán bất động sản. Xã hội Malaysia được củng cố bởi luật pháp và luật đạo (Hồi giáo). Người Malaysia tránh những căng thẳng tâm lý không cần thiết, sống tôn trọng chính quyền, củng cố các mối quan hệ gia đình và luôn đúng mực trong các cư xử xã hội. Người dân Malaysia nồng hậu và thân thiện, đời sống xã hội yên bình.

•Yếu tố kinh tế: Hằng năm, Malaysia tăng trưởng kinh tế trung bình 7%, đạt mức tăng trưởng về bất động sản tăng khoảng từ 15 đến 30% mỗi năm, tăng trưởng kinh tế đã tạo nên nhu cầu nhà ở dân cư và thương mại chất lượng cao để đáp ứng cộng đồng người nước ngoài đang ngày càng đông.

Ngày nay, khoản lợi nhuận cho thuê cao, tốc độ cải tạo cơ sở hạ tầng nhanh, đầu tư nước ngoài không bị hạn chế và mức tăng vốn rất tốt, dịch vụ hàng không ngày càng tiên tiến, thuế suất có xu hướng giảm và các ưu đãi khác cùng một làn sóng mới đầu tư cùng với chính sách thu hút đầu tư đang kích thích nền kinh tế Malaysia. Do có sự mối quan hệ gần gũi với Australia, Bali và Singapore nên Malaysia đã dễ dàng thu hút nguồn đầu tư và lượng khách du lịch đến từ các nước này. Điều này, cùng với ngành công nghiệp du lịch đang bùng nổ và sự ra đời của các khu nghỉ dưỡng sang trọng đã tạo ra một môi trường đầu tư bất động sản rất hấp dẫn ở Malaysia.

Chương 2:‌‌

THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1 Tình hình đầu tư bất động sản Việt Nam những năm vừa qua

2.1.1 Dòng vốn đầu tư vào thị trường

Việt Nam vẫn là một điểm đến cho dòng vốn nước ngoài với sự hiện diện ngày một tăng của các tập đoàn đa quốc gia đang mở rộng hoặc thiết lập các hoạt động kinh doanh mới.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

Biểu 1: Vốn FDI đổ vào Bất động sản từ 2004 đến 2008

(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

Theo biểu đồ trên có thể nhận thấy mức FDI đăng ký lẫn FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng hàng năm với tốc độ chóng mặt. Năm 2008 lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào BĐS tăng cao kỷ lục. Theo Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần so với năm 2007, với 1.171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11,5 tỷ USD. Quy mô dự án đạt mức bình quân 51,47 triệu USD/dự án, cao hơn rất nhiều so với thời

gian trước. Lĩnh vực BĐS thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008 với gần 28 tỷ USD cam kết đầu tư, ước tính khoảng 30% tổng vốn đầu tư đã thực hiện nằm trong ngành bất động sản và khách sạn, so với 13% trong ngành công nghiệp nhẹ và 3% trong ngành nông nghiệp và thực phẩm. Chỉ tính riêng số vốn tăng thêm của các dự án đang hoạt động tại Việt Nam trong năm 2008 đã tương đương với tổng số vốn đăng ký mới trong một năm của đầu những năm 2000.

Biểu 2: Tổng vốn FDI vào Bất động sản 2008.

(Nguồn: Báo cáo Kinh tế Việt Nam 2008 của VietRees)

Số dự án văn phòng, khách sạn du lịch không nhiều nhưng có tổng vốn đầu tư lớn. Nhiều dự án hàng tỷ USD đã được các nhà đầu tư ngoại cam kết đầu tư trong vòng vài năm tới như: Dự án khu đô thị mới ở Phú Yên do tập đoàn New City (Brunei) 4,3 tỷ USD; Dự án Hồ Tràm do Tập đoàn Asian Coast Development Ltd. (Canada) 4,23 tỷ ở Bà Rịa – Vũng Tàu. Dự án khu đô thị đại học Berjaya Leisure (Malaysia) 3,4 tỷ USD, Dự án xây dựng cao ốc khách sạn, văn phòng, nhà ở do Tập đoàn TA Assiociates International (Singapore) 1,2 tỷ USD tại TP. Hồ Chí Minh9

9 10 sự kiện Bất động sản nổi bật trong năm 2008 http://cafef.vn

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), trong 4 tháng đầu năm 2009 Việt Nam đã thu hút được 6,357 tỷ USD, bằng 83% cùng kỳ năm 2008 trong đó 91% vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản. Lĩnh vực bất động sản, lượng vốn đăng ký xây dựng khách sạn đạt 4,505 tỷ USD, khu đô thị đạt 600 triệu USD và văn phòng cao cấp là 684 triệu USD. Cho đến nay, các dự án đáng chú ý về qui mô vốn lớn, vẫn là những dự án được cấp phép tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ đầu năm 2009 như: Dự án xây dựng vườn thú hoang dã Safari và khu nghỉ dưỡng Bình Châu-Việt Nam với tổng vốn đầu tư 500 triệu USD Dự án khu đô thị mới Tóc Tiên với 600 triệu USD và The Vietstar Mixed-User Complex Project với 200 triệu USD. Trong khi đó, công nghiệp chỉ thu hút được 392 triệu USD, còn nông lâm nghiệp thì không đáng kể. Điều này chứng tỏ bất động sản vẫn đang là đang là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

2.1.2 Giá cả bất động sản

Giá BĐS ở Việt Nam được đánh giá là quá cao. Những người có mức thu nhập trung bình trở xuống vẫn rất khó có nhà ở cho mình do giới đầu cơ BĐS tận dụng cơ hội, sự chênh lệch cung cầu mà đẩy giá lên cao. Theo một nghiên cứu mới đây của Công ty bất động sản Knight Frank phối hợp với Ngân hàng Citi Private Bank, giá đất tại London hiện đắt nhất thế giới10: 49.200 USD/m2, tiếp đến là Monaco 46.900 USD/m2, New York 34.200 USD/m2. Ở châu Á, Hồng Kông đứng đầu với 26.300 USD/m2, Tokyo 23.500 USD/m2. Giá đất của London trong năm 2007 đã tăng mạnh là do có nhiều nhà đầu tư nước ngoài, giới nhà giàu ở nước ngoài đổ xô đến London mua nhà. Tại London, chủ nhân những ngôi nhà trị giá trên 4 triệu USD hầu hết là người nước ngoài. Trong khi đó tại Việt Nam, tháng 7/2007, một căn nhà trên đường Đồng Khởi được rao bán tại Siêu thị địa ốc ACB với giá khoảng 1 tỉ đồng/m2. Ngoài ra,

10 The Independent - Mỹ tháng 5.2007

tại các tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ dù có ít nhà rao bán, nhưng ở những vị trí đẹp, mặt tiền đường có giá không dưới 40.000 USD/m2, một con số quá cao so với mức sống cũng như chất lượng bất động sản ở Việt Nam.

Cùng với các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà đầu tư trong nước cũng đổ xô vào lĩnh vực BĐS như Lilama, Trường Hải, Viglacera... Do đó từ cuối 2006 đến cuối năm 2007, giá nhà đất ở Việt Nam và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài chục phần trăm, cao thì có thể lên đến hơn 200%. Giá khách sạn cao cấp trung bình cũng tăng gấp đôi so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp thứ 13 trên thế giới. Vào đầu năm 2008 thị trường BĐS có sự tăng trưởng

nóng, giao dịch mạnh, giá bất động sản đẩy lên cao. Giá thuê văn phòng cũng đẩy lên cao văn phòng hạng A vào quý 1 tại HCM khoảng 70 USD/m2 tăng khoảng 100% so với năm trước, tại Hà Nội khoảng 51 USD/m2 tăng khoảng 58% so với năm trước. Tuy nhiên, giao dịch đã giảm vào cuối năm 2008 do tình hình kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp cắt giảm chi tiêu.

Giá căn hộ cao cấp tại Tp.HCM cuối năm 2008 có sự sụt giảm, dao động từ 30 - 60% so với cuối năm 2007 và đầu năm 2008. Tại Hà Nội giá căn hộ ổn định hơn, với mức giảm giá ở hầu hết các dự án nhà ở là không đáng kể khoảng 7 - 10% so với cuối năm 2007. Trong những tháng đầu năm 2009, giá chào bán các dự án hạng sang, cao cấp và trung cấp có xu hướng giảm từ 4- 8%, cá biệt có những dự án giảm giá tới 20-30%. Tuy nhiên, thị trường Hà Nội trong 2-3 năm qua không có sự tăng quá mạnh về nguồn cung, do đó thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không có những sự sụt giảm đáng kể về giá bán trong thời gian tới.

Biểu 3: Đồ thị phản ánh thị trường BĐS năm 2008

(Nguồn: biểu đồ của G.S T.S Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trường Bộ TN & MT)

Kề từ đầu nằm 2009 thị trường bất động sản đã bắt đầu sôi động trở lại. Giá bán căn hộ bình dân đã tăng 5-15%. Số lượng khách hàng tìm mua nhà tăng hơn, số người sẵn sàng đặt tiền mua căn hộ cũng tăng lên nhiều. Thị trường đã ấm lên và còn tiếp tục nóng lên vì, chủ đầu tư hiểu rõ hơn và đáp ứng tốt hơn nhu cầu thị trường. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào lĩnh vực này với một số lượng lớn và nhiều nhà đầu tư vẫn mong muốn đầu tư vào mảng thị trường này. Sự sụt giảm về giá thuê cũng như giá bán của các loại hình bất động sản là cần thiết để thúc đẩy thị trường đi lên, hấp dẫn hơn đối với khách thuê và đẩy nhanh kế hoạch mở rộng của các công ty lớn khi tình hình kinh tế thế giới bắt đầu cải thiện.

2.1.3 Phương thức giao dịch bất động sản

Thị trường hiện nay vẫn giao dịch chủ yếu theo phương thức trực tiếp nên bị mất cân đối cung cầu và bị chi phối bởi các nhà đầu tư, đầu cơ BĐS. Do vậy, những người có nhu cầu BĐS để ở chưa có nhiều cơ hội để tiếp tục tham gia thị trường. Theo VietRees, có đến 65% - 70% trong tổng số các giao

dịch BĐS tại những thành phố lớn ở Việt Nam do người mua để đầu cơ. Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) ”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. Đầu năm 2008 khi thị trường BĐS đang nóng, hàng loạt sàn giao dịch BĐS đã ra đời với con số các sàn giao dịch BĐS hiện nay lên đến hơn 100. Tuy nhiên những sàn có quy mô cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Hiện nhiều sàn giao dịch nhà đất đang lâm vào tình cảnh hoạt động cầm chừng. Khách hàng chỉ biết đến một vài sàn có uy tín như Vigralera, ACBR, Sacomreal, Tín Nghĩa, Phúc Đức... còn lại là sàn do các chủ đầu tư mở ra để chỉ bán sản phẩm cho mình. Do thị trường BĐS đang trong giai đoạn trầm lắng và đa số các tổ chức và cá nhân vẫn đang giao dịch không qua sàn vì chỉ bắt buộc các tổ chức phải giao dịch qua sàn trong khi đó các giao dịch giữa các cá nhân lại phổ biến. Do vậy, các sàn giao dịch sẽ còn khó khăn kéo dài ít nhất trong 3 đến 4 năm tới.

2.2 Tình hình môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam

Theo Báo cáo Môi trường Kinh doanh của Ngân hàng Thế giới (WB), năm 2008 mức độ thuận lợi môi trường kinh doanh của Việt Nam ở vị trí 91/178 quốc gia được xếp hạng và vị trí 92/181 quốc gia được xếp hạng của năm 2009. Như vậy trong những năm gần đây, mức độ thân thiện của nền kinh tế Việt Nam với giới đầu tư nước ngoài đã được cải thiện so với năm 2007 khi đứng ở vị trí 104/175 quốc gia được xếp hạng, năm 2006 đó là vị trí 98/15511.

Theo công bố của Tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế Jones Lang LaSalle, thị trường bất động sản VN 2008 được coi là đã có cải thiện về

11 Báo cáo Môi trường Kinh doanh của Ngân hàng Thế giới (WB), Doing business 2008

tính minh bạch khi đứng thứ 77 trên tổng số 82 quốc gia lọt vào bảng xếp hạng. Năm 2007, Việt Nam xếp hạng 56/56 nước và ở nhóm không minh bạch. Việt Nam được xếp thứ 11 trong danh sách 28 thị trường có sự thay đổi về tính minh bạch lớn nhất trong hai năm qua. Bảng xếp hạng đánh giá tính minh bạch của thị trường qua nhiều yếu tố như lượng hàng hóa hiệu quả, những yếu tố thị trường, các tài sản được niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, việc vận dụng và hiểu những quy định pháp luật một cách đúng đắn, sự tôn trọng quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng và cập nhật những cơ sở dữ liệu về thị trường. Ngoài ra, những chỉ số khác như thành tích đầu tư, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp và tính chuyên nghiệp trong thị trường kinh doanh bất động sản cũng được đưa vào bảng xếp hạng. Như vậy, môi trường pháp lý liên quan tới đầu tư bất động sản và luật pháp đã được thay đổi theo hướng tích cực, Việt Nam hiện tại vẫn là một trong những nước có cơ hội đầu tư bất động sản hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài

2.2.1 Các yếu tố về tự nhiên và nhân khẩu

a) Điều kiện tự nhiên Việt Nam

Việt Nam nằm trong bán đảo Đông Dương, thuộc vùng Đông Nam châu Á với diện tích 331.212 km², bao gồm khoảng 327.480 km² đất liền và hơn

4.200 km² biển nội thủy. Là quốc gia trong vùng nhiệt đới, nhưng Việt Nam có nhiều điểm nghỉ mát vùng núi mang dáng dấp ôn đới như: Sa Pa, Tam Ðảo, Bạch Mã, Bà Nà, Ðà Lạt. Việt Nam có bờ biển dài 3.260 km với hàng chục bãi tắm nổi tiếng, nhiều rừng, núi với các hang động tuyệt đẹp, nhiều công trình kiến trúc cổ và nhiều lễ hội đặc sắc. Do nằm dọc theo bờ biển, khí hậu Việt Nam được điều hòa một phần bởi các dòng biển và mang nhiều yếu tố khí hậu biển. Việt Nam có bờ biển dài Vịnh Hạ Long là kỳ quan thiên nhiên được UNESCO hai lần công nhận di sản thiên nhiên thế giới… đã tạo cho Việt Nam có tiềm năng du lịch dồi dào. Như vậy Việt Nam có lợi thế về vị trí