Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp

Tính giá trị cao: BĐS thường là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá trị thông qua đầu tư, đầu cơ, kinh doanh. Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn nhất của mọi gia đình. Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư. Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.

Tính hữu hạn: Đất đai là loại tài sản hầu như không thể gia tăng về mặt số lượng. Diện tích bề mặt trái đất có hạn, do đó diện tích đất đai giới hạn từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình được xây trên đất. Quỹ đất và việc xây dựng đều là có giới hạn cho nên việc xây dựng cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Tính hữu hạn thường được xem nặng với những nơi có mật độ dân số cao, còn những nước đất rộng, người thưa như Australia thì người ta không quá đề cao tính chất này của bất động sản.

Tính bền lâu: Tính chất này có được là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại từ hàng trăm năm và hơn thế nữa. Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết hạn sử dụng riêng bất động sản thì không.

Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm. Do đó các bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn.

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như hỏng. Một cao ốc đẹp lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa. Cho nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.

Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐSLợi ích của BĐS được sinh ra trong

quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính dài hạn trong kinh doanh: Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này. Chẳng hạn, đầu tư vào một khách sạn bên đường xa lộ cần xem xét liệu trong thời gian tới người ta có xây một con đường khác ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay không. Nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi đông dân cư vì ở đó đất đai đắt, cạnh tranh cao mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.‌

1.2 Thị trường bất động sản

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

1.2.1 Khái niệm

Trong phạm vi bài viết này, “Thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS”. Có thể nói cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội và nhu cầu sử dụng đất, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa. Thị trường nhà đất là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ

gắn liền với hàng hóa đó, và là thị trường vận hành sôi động nhất, có thể coi là thành phần cơ bản của thị trường bất động sản.

Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất, giá trị (thường chiếm 30- 40% tổng tài sản quốc gia), có tác động trực tiếp đến các thị trường khác như thị trường tài chính, thị trường lao động. Qua kênh bất động sản có thể huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia nhờ đó góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh các ngành khác. Ở các nước phát triển, cho vay thế chấp

bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng cho vay của các ngân hàng3. Thị

trường bất động sản đồng thời cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về nhà ở ở cả thành thị lẫn nông thôn.

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Giống như thị trường các loại hàng hóa khác, thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các quy luật thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương. Bên cạnh đó, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai.

Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt do vậy, thị trường bất động sản cũng có những đặc trưng riêng.

Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: do quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS không bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư.

3 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT- bat-dong-san/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/

Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn có các chi phí giao dịch BĐS chỉ có trong giao dịch bất động sản như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin,… Trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn. Các cơ quan chức năng nhà nước thực hiện định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế.

Địa điểm chuyển nhượng: Các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Các sản giao dịch mới hình thành chưa phát huy hết tác dụng và vẫn chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong giao dịch bất động sản. Các công ty kinh doanh và môi giới bất động sản đã bắt đầu hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn.

Các giao dịch BĐS thường có trị giá lớn, tài sản có tính chất cố định, có khả năng thế chấp cao cho nên thị trường bất động sản thường có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn… Ở các nước có thị trường BĐS càng phát triển thì khối lượng tín dụng BĐS lại càng cao và các ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế dần được hình thành.‌

1.3 Môi trường đầu tư bất động sản

1.3.1 Môi trường đầu tư

Theo Báo cáo Phát triển Thế giới của World Bank 2005, môi trường đầu tư được định nghĩa: “là tập hợp các nhân tố hình thành nên cơ hội và chính sách ưu đãi với các doanh nghiệp nhằm đầu tư hiệu quả, phát triển mở rộng

và tạo công ăn việc làm”4 Trên cả phương diện lý thuyết lẫn thực tiễn, phạm vi và bản chất của các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh và các thị trường nhân tố - môi trường đầu tư và kinh doanh – có thể ảnh hưởng đáng kể theo hướng bất lợi hoặc có lợi đến năng suất, mức tăng trưởng của hoạt động kinh tế.

Cũng theo World Bank , “Môi trường đầu tư của một nước là môi trường dành cho hoạt động kinh tế tư nhân. Chất lượng của môi trường đầu tư được quyết định dựa vào mức độ rủi ro và chi phí giao dịch của việc đầu tư và vận hành kinh doanh mà trước tiên được quy định bởi khung pháp lý, các rào cản và các điều kiện cho thị trường lao động, tài chính, công nghệ thông tin, cơ sở hạ tầng và các đầu vào sản xuất. Chính phủ tác động đến môi trường đầu tư thông qua các chính sách, pháp chế và mối quan hệ với thành phần kinh tế tư nhân.”5 Ở định nghĩa này, môi trường đầu tư được nhìn nhận với góc độ mối quan hệ giữa các tác động của chính phủ và thành phần kinh tế tư nhân, đây là yếu tố quan trọng nhất và có ảnh hưởng lớn đến các yếu tố còn lại như thị trường lao động, cơ sở hạ tầng.

Như vậy, chúng ta có thể hiểu môi trường đầu tư là tổng thể các môi trường thành phần như môi trường luật pháp, môi trường kinh tế, chính trị, môi trường văn hóa, tài chính, tiền tệ, công nghệ, tự nhiên, cụ thể hơn đó là các vấn đề liên quan đến chính sách như tài chính, tín dụng, chính sách thương mại, chính sách thị trường lao động, các quy định, cơ sở hạ tầng, các vấn đề liên quan đến thu mua và tiêu thụ, chính sách thuế, chính sách phát triển các khu công nghiệp và các vấn đề liên quan đến hỗ trợ kỹ thuật và tài chính khác. Chúng có tác động và chi phối mạnh mẽ đối với các hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư buộc nhà đầu tư phải tự điều chỉnh mục đích, hình thức, lĩnh vực và sản phẩm cho thích ứng nắm bắt và xử

4 World development report 2005: A Better Investment Climate for Everyone

5 An Evaluation of World Bank – Invesment Climate Activities

lý kịp thời trước các cơ hội đầu tư và đạt hiệu quả cao trong lĩnh vực lựa chọn. Môi trường đầu tư tốt khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư, giảm thấp chi phí và rủi ro, mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động trên phạm vi toàn xã hội.

1.3.2 Môi trường đầu tư bất động sản

Hiện tại chưa có khái niệm chính tắc về môi trường đầu tư bất động sản nhưng trong phạm vi bài viết này, môi trường đầu tư bất động sản được xem xét “là sự tổng hợp và tác động lẫn nhau giữa các tác nhân kinh tế chính trị, văn hóa xã hội, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới các hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư bất động sản”. Bất động sản là một ngành đặc thù trong đó những yếu tố liên quan đến môi trường văn hóa, chính trị, thể chế tác động trực tiếp và nhạy cảm đối với quyết định của nhà đầu tư cũng như biến động của thị trường. Một môi trường đầu tư bất động sản hấp dẫn góp phần quan trọng để phát triển thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế của mỗi quốc gia

1.3.3 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản

a) Các yếu tố về tự nhiên, nhân khẩu

Yếu tố tự nhiên bao gồm yếu tố về khí hậu, thuỷ văn, địa chất, địa hình, hệ sinh thái và các điều kiện tự nhiên khác là yếu tố quan trọng cấu thành nên môi trường đầu tư bất động sản của mỗi quốc gia. Trong đó cụ thể bao gồm:

• Vị trí địa lý: Những quốc gia nằm trong khu vực có nền kinh tế thịnh vượng, năng động sẽ có giá trị lớn hơn những nước nằm ở các vùng xa xôi hẻo lánh. Những vùng nằm ven biển, khí hậu ôn hòa thì thường có giá trị cao hơn nằm ở vị trí khác vị trí đồi núi hiểm trở. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định mức độ sinh lời của bất động sản.

• Khí hậu, phong cảnh thiên nhiên: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS và mức độ

thu hút phát triển các dự án đầu tư. Khí hậu ổn định, ôn hòa không quá lạnh hay quá nóng, cảnh quan thiên nhiên đẹp cũng làm cho môi trường bất động sản hấp dẫn hẫp hơn so với những vùng có khí hậu khắc nghiệt.

• Mật độ và mức gia tăng dân số: Với mỗi quốc gia, mật độ dân số càng cao thì giá cả bất động sản càng cao vì cung giữ nguyên trong khi cầu thường có xu hướng gia tăng. Với những quốc gia đất chật người đông như Nhật Bản, bất động sản luôn là một mặt hàng quan trọng, trong khi với những đất nước có mật độ dân cư thưa thớt như Australia thì người ta ít quan tâm đến vấn đề này hơn. Sự gia tăng dân số cũng dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở. Khi dân số gia tăng lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng theo với việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, kéo theo sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu học hành, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí… Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về đất đai làm đường giao thông, bất động sản cho các trường học, bệnh viện, các công viên, các trung tâm thương mại, dịch vụ dân cư. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp làm cho thị trường bất động sản hoạt động ngày càng sôi động và phát triển và là nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá của bất động sản.

b) Các yếu tố chính trị, pháp luật

• Sự ổn định chính trị xã hội: Các nhà đầu tư xem xét đầu tiên yếu tố ổn định về chính trị, yếu tố này luôn ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu tư nước ngoài. Họ chỉ muốn đầu tư vào những khu vực, những quốc gia có sự ổn định về chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết của mình với độ tin cậy cao. Hơn nữa, việc giữ vững ổn định về chính trị - xã hội có ý nghĩa hết sức quan trọng với sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt