Điều Kiện Thực Hiện Hợp Đồng Thế Chấp Tài Sản

tài sản, tài sản thế chập gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hiện có là tài sản tồn tại dưới những hình thể cụ thể, có thể khai thác lợi ích. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Nếu căn cứ vào hình thái tồn tại của tài sản, tài sản thế chấp có thể chia thành bất động sản, động sản và quyền tài sản. Theo điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác

1.1.3.2. Điều kiện thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Điều kiện pháp lý

Thứ nhất, các yếu tố thuộc về phương diện lập pháp: Đây là yếu tố quyết định quan trọng nhất. Pháp luật cụ thể, chi tiết là cơ sở để các chủ thể tham gia quan hệ TCTS thực hiện và là cơ sở pháp lý cho Tòa án áp dụng pháp luật khi giải quyết các tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp TCTS nói riêng có hiệu quả. Một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh không những chỉ là pháp luật về nội dung (cụ thể là pháp luật về dân sự, đất đai) mà còn cả các quy định của pháp luật mang tính chất bổ trợ cho việc thực thi pháp luật. Với các quy định đầy đủ, cụ thể trong luật và văn bản hướng dẫn thi hành là những bảo đảm rất quan trọng để các chủ thể biết và thực hiện; đồng thời tránh được sự tùy tiện trong quá trình thực hiện pháp luật.

Thứ hai, để bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc TCTS không bị lợi dụng, lừa đảo, cần rà soát, kiểm tra. Tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của đất nước là việc làm vô cùng cần thiết và ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay, góp phần bảo đảm thực hiện HĐTCTS có hiệu quả. Hợp đồng thế chấp tài sản phải căn cứ trên thực tiễn từng ngành nghề lĩnh vực và các quy định về mặt pháp lý đưa ra mà tiến hành soạn thảo đưa ra các điều khoản phù hợp với từng đặc điểm ngành nghề lĩnh vực.

Điều kiện về tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp tài sản

Để bảo đảm thực hiện pháp luật TCTS không thể không tính đến các yếu tố thuộc về ý thức pháp luật của cán bộ và nhân dân. Pháp luật hiện hành về dân sự, về TCTS vẫn chỉ mang tính chất "khung" hoặc quá phức tạp chưa rõ ràng cụ thể nên các chủ thể trong quan hệ TCTS khó vận dụng và Tòa án cũng khó áp dụng. Để nâng cao hiệu quả việc sử dụng pháp luật trong các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại và hiệu quả công tác áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về đất đai, tranh chấp về TCTS cần chú trọng hơn nữa công tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục và hướng dẫn thi hành pháp luật. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần tiến hành rà soát, tổng kết kịp thời và loại bỏ những văn bản còn chồng chéo hoặc đã hết hiệu lực thi hành v.v… Đây là những điều kiện rất quan trọng bảo đảm cho pháp luật được thực thi có hiệu quả và cũng là cơ sở pháp lý cho các Tòa án nhân dân (TAND) áp dụng pháp luật để xét xử kịp thời, áp dụng thống nhất và đúng pháp luật, bảo đảm cho pháp luật đi vào cuộc sống. Vì vậy, để tổ chức thực hiện nghiêm túc pháp luật thế chấp tài sản cần phải có các quy định pháp lý chung cũng như sự tham gia của cán bộ công chức; toàn án và các cơ quan có liên quan phục vụ các quyết định nhiệm vụ nhằm giảm thiểu mức độ rủi ro của hợp đồng thế chấp khi đem ra thực hiện.

Điều kiện về tổ chức bộ máy

Để hoạt động thực hiện pháp luật về TCTS được diễn ra một cách bình thường, quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên được đảm bảo, từ đó góp phần ổn định và phát triển, kinh tế xã hội thì một yếu tố đảm bảo không thể thiếu là yếu tố về tổ chức bộ máy quản lý nhà nước có liên quan đến TCTS. Hiện nay, trong tổ chức bộ máy của Nhà nước ta, tham gia quản lý, bổ trợ cũng như giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật về TCTS gồm có các cơ quan sau đây: Chính quyền địa phương; Văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm; Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng; Văn phòng Luật sư và hoạt động của luật sư; Cơ quan trợ giúp pháp lý; Hoạt động của tổ chức luật gia; Tòa án nhân dân.

1.1.4. Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản

Chủ thể của hợp đồng thế chấp là các bên tham gia hợp đồng thế chấp gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Trong đó quan hệ thế chấp tài sản quy định cụ thể như sau:

+ Bên thế chấp là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia.

+ Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm.

Các bên phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Ngoài ra, vấn đề chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản còn có liên quan tới bản chất của hai loại hợp đồng có quan hệ ràng buộc với nhau (hợp đồng chính-phụ) là hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản. Đối với trường hợp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp có cùng bản chất với nhau, nghĩa là cùng chủ thể, cùng mục đích thiết lập hợp đồng và được lập dưới hình thức là văn bản, thì bên vay vốn đồng thời là bên thế chấp tài sản; còn bên nhận thế chấp cũng là bên cho vay. Trường hợp này chỉ xuất hiện hai chủ thể của hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp khác, khi hai hợp đồng này không cùng bản chất, nghĩa là các chủ thể, mục đích của hợp đồng khác nhau thì xuất hiện một chủ thể khác. Lúc này, bên thế chấp tài sản không phải là bên vay. Do đó, tồn tại hai hợp đồng có cơ cấu chủ thể khác nhau: hợp đồng tín dụng ký kết giữa TCTD và bên vay; hợp đồng thế chấp được ký kết giữa TCTD và bên thứ chấp. Về mặt lý thuyết, các chủ thể tham gia vào hợp đồng thế chấp gồm hai bên: Bên nhận thế chấp và Bên thế chấp.

Thứ nhất, bên nhận thế chấp là TCTD cho vay vốn. Khi nhận thế chấp, đây là chủ thể có quyền thu hồi nợ trong quan hệ tín dụng. Các TCTD phải thỏa mãn điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp do pháp luật quy định, đó là được thành lập hợp pháp và được phép hoạt động tín dụng tại Việt Nam.

Thứ hai, bên thế chấp gồm hai loại: bên vay vốn và bên sử dụng tài sản của mình để thế chấp cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay vốn (gọi tắt là bên thứ ba). Cơ sở của cách hiểu này là điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó định nghĩa, Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở

hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Quy định của luật không nêu rõ bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của chủ thể nào đối với bên nhận thế chấp. Do vậy, cách hiểu này đã tạo ra một chủ thể mới-bên thứ ba. Đây là chủ sở hữu của tài sản thế chấp và là một bên trong hợp đồng thế chấp. Bên thứ ba này là người thế chấp cho việc thực hiện nghĩa vụ của một người khác. Trước đây, theo luật dân sự 1995 quy định trường hợp này là “thế chấp bằng tài sản của người bảo lãnh”. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, khái niệm này đã không còn được sử dụng nữa mà trên thực tế thường gọi là “thế chấp bằng tài sản của người thứ ba”. Bên thế chấp có thể là các cá nhân hoặc pháp nhân đủ điều kiện quy định tại luật doanh nghiệp 2014 và luật dân sự 2015. Họ phải đáp ứng đẩy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung.

Như vậy, chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp có thể là bên vay hoặc không trong hợp đồng tín dụng; trong khi bên nhận thế chấp đồng thời là người cho vay.

1.1.5. Sự khác nhau giữa hợp đồng thế chấp tài sản ngân hàng và các loại hợp đồng khác

Hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng

Hợp đồng tín dụng về bản chất là những hợp đồng cho vay tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, chỉ có hợp đồng tín dụng trong trường hợp bên cho vay là các tổ chức tín dụng, trong đó chủ thể là ngân hàng. Theo đó, ngân hàng là bên cho vay giao bên vay một khoản tiền để sử dụng vì mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi. Ngân hàng được toàn quyền quyết định việc cho vay có hay không. Hợp đồng tín dụng có vai trò quan trọng; nếu bị vô hiệu hóa thì hậu quả xấu nhất ngân hàng không thu được tiền lãi.

Trong khi đó hợp đồng thế chấp là hợp đồng mà người có tài sản dùng tài sản của mình để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng tín dụng nêu trên, nếu bên vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ trong hợp đồng

tín dụng thì ngân hàng sẽ dựa vào các quy định của hợp đồng thế chấp để xử lý tài sản.

Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản có mối quan hệ mật thiết. Trong các hoạt động tín dụng, một hợp đồng tín dụng có thể không có hợp đồng thế chấp, nhưng một hợp đồng thế chấp tài sản thì không thế phát sinh khi không có hợp đồng tín dụng.

Hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng bảo lãnh

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng bảo lãnh có sự khác nhau, cụ thể như sau:

Bảng 1.1: Sự khác nhau giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng bảo lãnh và hợp đồng cầm cố

Tiêu

chí

Hợp đồng thế chấp tài sản

Hợp đồng bảo lãnh

Hợp đồng cầm cố tài sản

Số bên tham gia

03 bên gồm: Bên thế chấp đồng thời là Chủ sở hữu tài sản; Bên nhận thế chấp đồng thời là Bên có quyền; Bên được thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ; hoặc

02 (Bên thế chấp đồng thời là Chủ sở hữu tài sản và cũng là Bên có nghĩa vụ; Bên nhận thế chấp đồng thời

là Bên có quyền).

03 bên gồm: Bên bảo lãnh; Bên nhận bảo lãnh đồng thời là Bên có quyền; Bên được bảo lãnh đồng thời là Bên có nghĩa vụ.

03 bên gồm: Bên cầm cố đồng thời là Chủ sở hữu tài sản; Bên nhận cầm cố đồng thời là Bên có quyền; Bên được cầm cố đồng thời là bên có nghĩa vụ; hoặc

02 bên cầm cố đồng thời là Chủ sở hữu tài sản và cũng là Bên có nghĩa vụ; Bên nhận cầm cố đồng thời là Bên có quyền).

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Tài sản bảo đảm

Biện pháp bảo đảm bằng tài sản: Bắt buộc phải có tài sản bảo đảm.

Bên thế chấp bắt buộc phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với Bên nhận thế chấp (Bên có quyền) nhưng không phải

bàn giao tài sản cho bên có

Biện pháp bảo đảm không bằng tài sản: Không có tài sản bảo đảm.

Bên bảo lãnh cam kết thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) với Bên nhận bảo lãnh

(Bên có quyền).

Biện pháp bảo đảm bằng tài sản: Bắt buộc phải có tài sản bảo đảm.

Bên cầm cố bắt buộc phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với Bên nhận thế chấp (Bên có quyền) và phải bàn giao tài sản đó cho bên có

quyền

1.2. Nội dung hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng

1.2.1. Các điều kiệm đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Điều kiện về pháp lý

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự 2015, thì “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Do vậy, quy định tại Điều 117 BLD 2015, về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự cũng được áp dụng đối với các hợp đồng. Theo đó, hợp đồng chỉ có hiệu lực khi thoả mãn các điều kiện sau đây:

Một là, người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự. Khi xem xét điều kiện này, cần lưu ý hai khía cạnh: Năng lực hành vi dân sự của các bên tham gia ký kết hợp đồng và năng lực hành vi dân sự của cá nhân người thay mặt các bên ký hợp đồng. Đối với cá nhân, cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi và không bị hạn chế hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự), trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đối với tổ chức, tổ chức đó phải được pháp luật thừa nhận có tư cách chủ thể pháp lý độc lập: pháp nhân. Việc ký kết và thực hiện hợp đồng phải phù hợp với phạm vi, lĩnh vực hoạt động đã đăng ký của mình (đối với doanh nghiệp thì nội dung của hợp đồng phải phù hợp với ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh đã đăng ký). Ngoài ra, người ký kết hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật của tổ chức hoặc người được uỷ quyền hợp pháp.

Hai là, mục đích và nội dung giao dịch không trái với pháp luật, đạo đức xã hội. Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:“ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Bởi vậy, thực tế giải quyết tranh chấp hợp đồng, khi nghi ngờ về tính “trái pháp luật” của hợp đồng là Toà án sẽ xem xét để tuyên hợp đồng vô hiệu toàn bộ. Để khắc phục tình trạng này, BLDS năm 2015 quy định hợp đồng chỉ vô hiệu nếu nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật.

Ba là, người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Bản chất của hợp đồng là sự thoả thuận, tự nguyện và mọi tác động làm ảnh hưởng đến tính thoả thuận, tự nguyện của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng đều có thể làm cho hợp đồng bị vô hiệu toàn bộ. Quy định này hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế và bản chất của quan hệ dân sự. Tuy nhiên, để xác định có vi phạm điều kiện về tính tự nguyên hay không, cần gắn với từng trường hợp, ví dụ: vô hiệu do vị lừa dối, đe doạ.

Bốn là, hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật (Hợp đồng có thể được giao kết bằng văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể).

Điều kiện về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng

Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm cá nhân và tổ chức. Điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật doanh nghiệp năm 2015 quy định điều kiện chủ thể tham gia giao kết hợp đồng như sau: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”. Theo đó, cá nhân, tổ chức tham gia giao kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi và năng lực pháp luật dân sự phù hợp với từng loại hợp đồng

Đối với cá nhân

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự (Điều 16 Bộ luật dân sự năm 2015). Năng lực pháp luật dân sự bao gồm:

Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản; Quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản;

Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó.

Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 19 Bộ luật dân sự 2015). Người từ đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sụ đầy đủ, trừ một số trường hợp: Người mất năng lực hành vi dân sự; Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi. Như vậy, đối với cá nhân thì người từ đủ 18 tuổi trở lên có thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản.

.Người dưới 18 tuổi tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản thường phải có người đại diện hợp pháp hoặc người giám hộ đồng ý hoặc thực hiện trên sự đồng ý của người dưới 18 tuổi.

Đối với tổ chức

Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 86 Bộ luật dân sự 2015).

Một tổ chức được coi là pháp nhân khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 74 Bộ luật dân sự năm 2015, có cơ cấu tổ chức theo quy định tại điều 83 của Bộ dân sự năm 2015, có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình, Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.

Khi tổ chức tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản phải thông qua người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó. Do đó, chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp tài sản của pháp nhân vừa phải đáp ứng điều kiện đối với cá nhân lại phải là người đại diện hợp pháp của tổ chức (hoặc người đại diện theo ủy quyền).

1.2.2. Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

1.2.2.1. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản

Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản được pháp luật Việt Nam quy định như sau: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Như vậy, hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng. Việc pháp luật quy định hình thức hợp đồng bảo đảm như vậy là