Trình Tự Giao Kết Và Thực Hiện Hợp Đồng Thế Chấp Tài Sản

phù hợp với thực tiễn, bởi tài sản thế chấp tương đối đa dạng. Đối với những tài sản có giá trị không lớn, thủ tục định giá đơn giản, dễ xử lý các bên có thể ghi trong hợp đồng tín dụng. Ngược lại, đối với những tài sản phức tạp như quyền sử dụng đất hoặc tài sản hình thành từ vốn vay, đòi hỏi việc thỏa thuận phải đầy đủ, rõ ràng thì các bên cần lập một hợp đồng thế chấp riêng.

1.2.2.2. Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản

Nội dung của một bản hợp đồng là một phần rất quan trọng. Pháp luật Việt Nam không có quy định riêng về nội dung hợp đồng thế chấp tài sản mà chỉ quy định nội dung của hợp đồng dân sự nói chung tại điều 398 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, các điều khoản của hợp đồng thế chấp bao gồm: Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm; Số lượng, chất lượng; Giá, phương thức thanh toán; Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Các nội dung khác.

Trên thực tế, một hợp đồng thế chấp tài sản có một số điều khoản cơ bản như: Các chủ thể của hợp đồng, mô tả tài sản thế chấp và giá trị tài sản thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên, bên giữ tài sản, giấy tờ của tài sản thế chấp; phương thức xử lý tài sản thế chấp. Để đảm bảo hợp đồng được rõ ràng, các bên có thể lập phụ lục hợp đồng mô tả tài sản và xác định giá trị tài sản.

1.2.2.3. Trình tự giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

1.2.2.3.1. Trình tự giao kết hợp đồng thế chấp tài sản

Soạn thảo hợp đồng: Việc soạn thảo hợp đồng dựa trên những mẫu sẵn có, ngân hàng và các cá nhân chỉ thống nhất thương thảo với nhau về ngày giờ, các điều khoản và quyền lợi của các bên khi tham gia ký kết hợp đồng thế chấp.

Ký kết hợp đồng: Để chấp nhận việc ký kết kết hợp đồng thế chấp, ngân hàng thường phải thẩm định tài sản thế chấp; định giá tài sản thế chấp. Bằng thủ tục này, ngân hàng sẽ quyết định liệu tài sản đó có thể thế chấp được không, nếu được thì có thể được vay vốn với khoản tiền là bao nhiêu. Sau khi ngân hàng thẩm định, hai bên sẽ tiến hành thỏa thuận điều khoản của hợp đồng. Khi thỏa thuận điều khoản của hợp đồng, hai bên gặp nhau để đàm phán nhằm xác lập hợp đồng và lập

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

hồ sơ (bao gồm việc thương thảo hợp đồng; Ký kết hợp đồng; Công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm). Thông thường, ngân hàng đã soạn sẵn những hợp đồng và hồ sơ mẫu. Khách hàng có thể chấp nhận toàn bộ điều khoản đó hoặc thảo luận với cán bộ tín dụng về từng điều khoản, đảm bảo ý chí của hai bên chủ thể là hoàn toàn tự nguyện. Sau các giai đoạn trên, trình tự giao kết hợp đồng thế chấp kết thúc.

Công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm: Việc công chứng và thực hiện đăng ký các giao dịch đều phải qua bên thứ ba hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm chứng; hồ sơ tối thiểu lập thành ba bản có chữ ký và thông tin cá nhân có đầy đủ cơ sở pháp lý để thực hiện giao dịch; không vi phạm những bệnh về thần kinh, không làm chủ bản thân, hay đầu óc không được tỉnh táo khi giao dịch.

1.2.2.3.2. Trình tự thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Đối với việc bàn giao tài sản và hồ sơ tài sản thế chấp

Các bên tiến hành bàn giao tài sản phải làm các thủ tục tuân thủ quy định của pháp luật. Hồ sơ được quy định riêng đối với mỗi loại tài sản như TSBĐ là Bất động sản; TSBĐ là phương tiện giao thông; TSBĐ là hàng hóa luân chuyển; TSBĐ là Quyền đòi nợ, các khoản phải thu; TSBĐ là Chứng chỉ tiền gửi, Sổ/Tài khoản Tiết kiệm; TSBĐ là Chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch tập trung; TSBĐ là Chứng khoán OTC

Xử lý tài sản thế chấp

Điều 299, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản thế chấp. Các trường hợp này bao gồm: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 303, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Phương thức khác.

Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản: Điều 195, Bộ luật dân sự 2015 quy định “người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”. Điểm b, khoản 1, Điều 303 đã mở ra một ngoại lệ cho bên nhận bảo đảm là người không phải chủ sở hữu của tài sản bảo đảm - được tự bán tài sản bảo đảm. Một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được quy định tại khoản 1, Điều 303 là “bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm”. Không biết vô tình hay hữu ý mà ở đây người làm luật chỉ cho phép các bên thỏa thuận sử dụng phương thức này nếu nghĩa vụ được bảo đảm ở đây chính là nghĩa vụ của bên bảo đảm.

Thủ tục xử lý tài sản thế chấp

+ Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm: Theo quy định tại Điều 300, trừ trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng, về nguyên tắc “trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản thế chấp cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp khác”.

+ Giao tài sản bảo đảm để xử lý: Điều 301 quy định người đang giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

+ Định giá tài sản bảo đảm: Khoản 2, Điều 306 đặt ra yêu cầu “việc định giá tài sản thế chấp phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Đây là một yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm được định giá dưới mức giá thị trường

Định kỳ đánh giá lại tài sản thế chấp: Việc đánh giá lại tài sản thế chấp định kỳ giúp cho bên cầm cố, thế chấp có thể xác định rõ giá trị tài sản bằng tiền để từ đó có những bước điều chỉnh kịp thời nhằm tránh được rủi ro và có thể vận dụng tìm kiếm cơ hội trong tương lai từ những tài sản đó.

Sửa đổi và thanh lý hợp đồng thế chấp tài sản

Trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, các tổ chức tín dụng luôn xây dựng hợp đồng mẫu theo hướng khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, các tổ chức

tín dụng được toàn quyền chủ động thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm mà không phụ thuộc vào ý kiến của bên thế chấp cũng như bên vay. Cũng theo thỏa thuận tại hợp đồng, với phương thức xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá, các tổ chức tín dụng được toàn quyền quyết định các vấn đề liên quan đến phương thức xử lý tài sản thông qua đấu giá bao gồm xác định giá khởi điểm, bước giá, giảm giá, lựa chọn đơn vị đấu giá, lựa chọn đơn vị thẩm định giá… Tổ chức tín dụng sẽ có nghĩa vụ thông báo với bên thế chấp tài sản theo quy định tại điều 300 Bộ luật dân sự.

Thông thường thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng về lãi vay thường quy định như sau: “Tiền lãi sẽ được tính từ khi Bên vay nhận nợ vốn vay cho đến khi Bên vay thực tế thanh toán hết toàn bộ dư nợ cho Bên ngân hàng, không tính ngày trả nợ”. Vậy trường hợp tài sản đảm bảo không thể thanh lý, hoặc ngân hàng cố tình chậm thanh lý tài sản thế chấp thì Bên vay sẽ cam chịu khoản lãi quá hạn trong suốt thời gian chậm chễ của ngân hàng.

1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp

Các chủ thể tham gia vào việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản là chủ thể của hợp đồng (bên thế chấp, bên nhận thế chấp) hoặc bên thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Thứ nhất, đối với bên thế chấp tài sản, quyền và nghĩa vụ của chủ thể này được Bộ luật dân sự 2015 (quy định tại điều 321 và điều 322 ); Theo đó, bên thế chấp có bốn nghĩa vụ cơ bản:

+ Bên thế chấp có trách nhiệm bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

+ Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này. Bên cạnh những nghĩa vụ

nói trên, bên thế chấp được pháp luật quy định sáu quyền đối với tài sản thế chấp; Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận.

+ Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp; Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

+ Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng; Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết; nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Thứ hai, đối với bên nhận thế chấp, điều 322 và 323 Bộ luật dân sự 2015 , đã quy định các quyền và nghĩa vụ như sau : Trước hết, bên nhận thế chấp có có nghĩa vụ hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp. Ngoài ra, chủ thể này còn có nghĩa vụ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại điều 327 của Bộ luật dân sự 2015. Quyền của bên nhận thế chấp bao gồm :

+ Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015 phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó; Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

+ Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá

trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

+ Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai; Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015 và được ưu tiên thanh toán.

Thứ ba, đối với bên thứ ba giữ tài sản thế chấp, các nghĩa vụ với tài sản thế chấp bao gồm: Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường; Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp, trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 353 của Bộ luật dân sự, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp; Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thoả thuận. Bên cạnh đó, chủ thể này cũng được pháp luật quy định những quyền sau đây: Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận; Được trả thù lao và được thanh toán chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Các quyền và nghĩa vụ này được quy định tại điều 324 Bộ luật dân sự 2015.

1.2.4. Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp: Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp là điểm mốc thời gian mà kể từ đó quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng thế chấp bắt đầu phát sinh. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, được quy định tại điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm: Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây: Các bên có thoả thuận khác; Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho

bên nhận cầm cố; Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp; Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.

Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản: Có thể khẳng định, hợp đồng thế chấp tài sản là một hợp đồng phụ nên hiệu lực phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng chính. Nói cách khác, thế chấp tài sản thực chất là một giao dịch bảo đảm gắn với hợp đồng chính để đảm bảo thực hiện hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng). Do vậy, nó chỉ có giá trị pháp lý khi hợp đồng chính có hiệu lực. Nếu hợp đồng chính vô hiệu thì quan hệ giao dịch bảo đảm cũng chấm dứt. Nhưng khi giao dịch bảo đảm bằng thế chấp vô hiệu, nó không làm ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng chính trừ trường hợp nó là điều kiện để giao kết hợp đồng chính. Theo Điều 15, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, và nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và giao dịch bảo đảm được quy định như sau: Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Ngoài ra, giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Việc chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch bảo đảm thể hiện trên ba phương diện.

Thứ nhất, hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Thứ hai, giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Thứ ba, trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.

Thời hạn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản

Thời hạn này được pháp luật quy định tại Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản; nếu không có thỏa thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản, cụ thể như sau:

Thứ nhất, về các hình thức giải quyết tranh chấp, pháp luật có những quy định sau đây: Thương lượng; Hoà giải; Giải quyết tại Toà án. Tuy nhiên, đối với tranh chấp trong thương mại, theo quy định tại Điều 317 Luật Thương mại năm 2005 ( có sửa đổi một số điều năm 2018), có các hình thức giải quyết tranh chấp sau đây: Thương lượng giữa các bên; Hoà giải giữa các bên do một cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân được các bên thoả thuận chọn làm trung gian hoà giải; Giải quyết tại Trọng tài hoặc Toà án.

Thứ hai, về thời hiệu khởi kiện, Điều 429 BLDS 2015 quy định về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự như sau: " Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm ". Trong khi đó, theo quy định tại Điều 319 Luật Thương mại năm 2005 ( có sửa đổi một số điều năm 2018) thì “thời hiệu khởi kiện áp dụng đối với tranh chấp thương mại là 2 năm, kể từ thời điểm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, trừ trường hợp quy định tại điểm e khoản 1 Điều 237 của Luật này”.

Thứ ba, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng Trọng tài hoặc Tòa án, Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Trọng tài được tiến hành theo thủ tục tố tụng của Trọng tài được quy định trong luật trọng tài thương mại năm 2010, còn thủ tục giải quyết tranh chấp tại Toà án được tiến hành theo thủ tục tố tụng được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.