Một Số Cơ Chế Quản Lý Quỹ Đất Có Hiệu Quả

1.6.2.2. Một số cơ chế quản lý quỹ đất có hiệu quả

Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt. Do vậy đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất; đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi.

Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở. Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường.

1.6.2.3. Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất

Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm:

Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc; Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát;

Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;

Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế; Nguồn vốn huy động từ khách hàng;

Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở).

Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 99 trang tài liệu này.

1.6.3. Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm từ Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước. Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể. Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu. Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhóm chính (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng). Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể.

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi đối với 5 loại đất sau:

Một là, cần phải sử dụng vì mục đích công cộng.

Hai là, cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ theo quy hoạch đô thị.

Ba là, thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa được phê chuẩn.

Bốn là, đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp thuộc sở hữu nhà nước.

Năm là, đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt động.

Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau:

Một là, do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công ích trong thôn của hương (trấn).

Hai là, sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn. Ba là, do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất.

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp.

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.

Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những đặc điểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như được bồi thường một cách hợp lý.

1.6.4. Bài học rút ra từ các nước

Ở các nước này đều đã hình thành các Tổ chức phát triển quỹ đất dưới dạng các mô hình hoạt động khác nhau (Công ty đất đai, Tổng công ty phát triển đất...). Tổ chức phát triển quỹ đất do Nhà nước đứng ra thành lập, có mô hình Tổ chức phát triển quỹ đất kinh phí hoạt động bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp 100% (Trung Quốc), có Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động bằng nguồn vốn tự trang trải một phần hoặc tự trang trải toàn bộ (Trung Quốc, Hàn Quốc, Úc).

Hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ tìm kiếm quỹ đất, quản lý (dự trữ), phát triển quỹ đất và đưa đất tham gia vào thị trường bất động sản. Nhà nước ra quyết định thu hồi, giao nhiệm vụ cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất.

Tổ chức phát triển quỹ đất đều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trưng mua) của người dân để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch của nhà nước, để cung ứng đất đai cho thị trường bất động sản.

Tổ chức phát triển quỹ đất luôn luôn có lượng đất dự trữ khá lớn để làm nhiệm vụ điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết.

Tổ chức phát triển quỹ đất ngoài việc thay mặt nhà nước đưa quỹ đất ra thị trường còn tham gia thị trường bất động sản với tư cách vừa mua, vừa bán; trợ giúp thị trường với vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường [25].

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 Luận văn đã khái quát được những nét cơ bản về vấn đề quỹ đất, quản lý quỹ đất và pháp luật quản lý quỹ đất ở Việt Nam hiện nay. Luận văn phân tích những quan niệm, đặc điểm, các yếu tố tác động và những bài học về quản lý quỹ đất cũng như pháp luật quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế- xã hội từ các quốc gia khác. Qua đó, làm cơ sở để Luận văn nghiên cứu, phân tích ở những chương tiếp theo.

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI Ở VIỆT NAM

2.1. Thực trạng pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam

2.1.1. Quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xác định quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Cụ thể hóa Hiến pháp năm 2013, kế thừa và khắc phục những hạn chế bất cập trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Luật đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã xây dựng một hành lang pháp lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm xác định quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Các quy định trong Luật Đất đai 2013 về quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất được hướng dẫn tại Chương 3 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014, về quy

điṇ h chi tiết thi hành môt số điêù của Luật Đất đai 2013. Quy định về quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiếp tục được cụ thể hóa ở những văn bản của Bộ chuyên ngành, đó là những Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam hiện hành tập trung vào một số nội dung chủ yếu sau.

Về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là những phương hướng chỉ đạo, những tư tưởng xuyên suốt, là cơ sở chủ yếu để dựa vào đó mà pháp luật điều chỉnh những quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để hạn chế những bất cập của công tác quy hoạch trong Luật đất đai 2003,

Luật Đất đai 2013 lần đầu tiên đã quy định rõ về các nguyên tắc trong hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 35. Trong đó có các nguyên tắc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tác động trực tiếp đến hoạt động quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội như:

Thứ nhất , Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi được xây dựng phải phù hợp với quy hoạch, chiến lược tổng thể bởi nó là một phần trong quy hoạch tổng thể đó.

Thứ hai , Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng

kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

Như vây

quy định này của Luâṭ đất đai 2013 đã khắc phuc

đươc

tình

trạng manh mún của quy hoạch , kế hoạch hoac̣ h giữa các cấp vênh nhau ,

thâm

chí mâu thuân

nhau rất khó thưc

hiên

trên thưc

tiên

. Đây cũng là lần đầu

tiên Luâṭ đất đai 2013 đã quy điṇ h cu ̣thể về quy hoac̣ h vùng kinh tế – xã hội,

quy hoac̣ h cấp huyên

và quy hoac̣ h cấp xã . Điều đó, giúp nhà nước xác định

được cụ thể diện tích quỹ đất phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cụ thể, phù hợp với nhu cầu của từng ngành, từng lĩnh vực.

Thứ ba, sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

Một trong những nguyên tắc cơ bản của Luật đất đai là sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm. Mục tiêu cuối cùng trong quản lý và sử dụng đất cũng là sử dụng đất có hiệu quả vì đất đai là nguồn tài thiên nhiên vô vùng quý giá, nhưng đất đai lại là loại tài nguyên có hạn, trong khi nhu cầu quỹ đất của con người để

phục vụ các mục đích kinh tế - xã hội... lại không ngừng tăng lên. Vì vậy, sử dụng đất đai tiết kiệm là một vấn đề có ý nghĩa hết sức to lớn và mang tính toàn cầu. Việt Nam là một trong những quốc gia có quỹ đất để phục vụ các mục đích phát triển kinh tế - xã hội hạn chế so với các quốc gia trên thế giới nên nhu cầu sử dụng đất tiết kiệm lại càng trở nên cấp thiết hơn.

Thứ tư, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu

Quy điṇ h này cũng đã lần đầu tiên bổ sung cum

từ “thcih

ứ ng với biến đổi

khí hậu” vào trong nguyên tắc này. Bởi le,

theo đánh giá của Liên Hơp

quốc thi

Viêṭ Nam là môt

trong 10 quốc gia chiu

ảnh hưởng nghiêm tron

g nhất của tình

trạng biến đổi khí hậu, trong đó có nóng lên của toàn cầu. Và vấn đề quỹ đất tự nhiên nói chung, quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội nói riêng hiện tại đang chịu rất nhiều áp lực từ vấn đề biến đổi khí hậu. Đó là lý do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải trên cơ sở bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Thứ năm, bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận của quy hoạch phát triển kinh tế

- xã hội nói chung, vì vậy những yếu tố lịch sử, văn hóa cũng chi phối mạnh mẽ đến quan hệ đất đai nói chung và quan hệ trong quản lý quỹ đất nói riêng. Nguyên tắc khi lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, khi khoanh định hoặc điều chỉnh khoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước cũng phải nhằm bảo vệ, tôn tạo các di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh của đất nước trên các vùng hành chính - lãnh thổ.

Thứ sá u, dân chủ và công khai.

Đây là một nguyên tắc mới của Luật đất đai trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trước đây hoạt động xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ghi nhận nguyên tắc công khai, dân