Thực Hiện Các Quy Định Về Thu Hồi, Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư

2.2.1.2. Tồn tại, bất cập

Một số địa phương phê duyệt kế hoạch sử dụng đất muộn so với quy định, dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng. Có nhiều địa phương còn gặp khó khăn khi giải quyết đối với trường hợp phát sinh các dự án, công trình chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do chưa có quy định về việc điều chỉnh kế hoạch. Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng của nhiều quy hoạch còn thấp, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý thể hiện ở việc các quy hoạch phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần; thiếu tính khả thi, không đảm bảo nguồn lực đất đai để thực hiện. Việc không đồng nhất các chỉ tiêu thống kê các loại đất dẫn đến việc đánh giá các chỉ tiêu thực hiện quy hoạch không đầy đủ, chính xác. Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục… Nhiều địa phương còn gặp khó khăn, bị động khi giải quyết đối với trường hợp biến động các chỉ tiêu sử dụng đất trong quá trình thực hiện so với các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch được duyệt, phát sinh các dự án, công trình chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Hay, một số hạng mục công trình đã có trong chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng cơ quan chủ đầu tư chưa lập xong dự án và hồ sơ đất đai, phải lùi tiến độ thực hiện. Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chưa thực sự chú ý tới yếu tố bảo vệ môi trường, phát triển bền vững. Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch - kiến trúc và ủy ban nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm

định, trình duyệt và thực hiện quy hoạch. Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này còn nhiều hạn chế về năng lực. Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến nhưng chưa được phát hiện và xử lý kịp thời và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Công tác lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chưa thực sự được chú trọng. Tình trạng quy hoạch “treo” còn phổ biến. Trên cả nước vẫn còn hàng ngàn dự án “treo” chưa được thu hồi. Việc xử các dự án sau khi thu hồi cũng đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Sau khi chấm dứt pháp lý dự án, trả lại quyền lợi hợp pháp cho người dân nhưng trên thực tế, do chủ đầu tư đền bù, giải phóng mặt bằng không liền thửa, liền khoảnh nên cả người dân lẫn doanh nghiệp đều khó để sử dụng phần đất của mình, chính quyền cũng khó điều chỉnh quy hoạch. Bên cạnh đó, dù là hủy bỏ dự án nhưng quy hoạch không thay đổi nên người dân không dám xây dựng kiên cố hay đầu tư sản xuất lâu dài vì lo nhà nước thực hiện quy hoạch sẽ không được bồi thường do không có các chính sách đối với người dân sau khi thu hồi dự án “treo” hoặc các quy hoạch chậm thực hiện.

2.2.1.3. Nguyên nhân của tồn tại, bất cập

Sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước trong bối cảnh toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới đã, đang và sẽ đòi hỏi có sự chuyển dịch mạnh mẽ trong cơ cấu đất đai. Vì vậy, việc tạo lập, quản lý và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội với tầm nhìn chiến lược lâu dài, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ mới, giải quyết hài hoà lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và nhân dân, kết hợp được các mục tiêu phát triển bền vững thực sự là một khó khăn và thách thức lớn.

Nhận thức về Luật đất đai và về vai trò, tầm quan trọng của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn hạn chế, thậm chí, một số cơ quan, tổ

chức chưa hiểu đúng và đầy đủ các quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Từ nhận thức pháp luật chưa đúng, chưa đủ đã dẫn đến việc chỉ đạo, triển khai công tác lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm và chưa đồng bộ.

Mặt khác, trong công tác lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhiều nơi còn nóng vội, đặt ra yêu cầu quá cao so với nhu cầu thực tế và khả năng đầu tư; chú ý nhiều hơn đến lợi ích nhà nước, tập thể, nhà đầu tư mà chưa chú ý thỏa đáng, xem xét thấu đáo lợi ích của những người thuộc đối tượng bị thu hồi đất sản xuất, đất ở.

2.2.2. Thực hiện các quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.2.2.1. Những mặt đạt được

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 99 trang tài liệu này.

Tại các địa phương, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn được quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện công khai, dân chủ; đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo, đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhất là các dự án trọng điểm như Quốc lộ 1A, dự án đường Hồ Chí Minh,... góp phần ổn định kinh tế, xã hội.

Theo số liệu tổng hợp của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2015, các địa phương đã triển khai thực hiện 2.194 công trình, dự án (địa phương triển khai nhiều công trình, dự án là: Quảng Nam (294 dự án), Lào Cai (211 dự án), Bắc Giang (162 dự án), Phú Yên (146 dự án), với tổng diện tích đất đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng là 7.882 ha (đất nông nghiệp 6.810 ha; đất ở 165 ha; đất khác 930 ha); số tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đất thu hồi là 80.893 trường hợp (tổ chức 1.155 trường hợp; hộ gia đình, cá nhân 79.738 trường hợp).

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng

bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất. Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu " quỹ đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng.

2.2.2.2. Tồn tại, bất cập

Công tác bồi thường , giải phóng mặt bằng vẫn còn kéo dài , làm ảnh

hưởng đến tiến độ triển khai của một số công trình , dự án ; viêc

khiếu nai ,

khiếu kiên

liên quan đến bồi thường , hỗ trơ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất vân

còn xảy ra và khá phổ biến.

2.2.2.3. Nguyên nhân của tồn tại, bất cập

Nguyên nhân của tình trạng này là do:

- Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các

cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi;

- Một số địa phương chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm;

- Năng lực của một bộ phận đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp, đặc biệt là cán bộ ở các vùng cao.

2.2.3. Thực hiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất trong hoạt động khai thác và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

2.2.3.1. Những mặt đạt được

Việc ban hành các chính sách, pháp luật đất đai với sự thay đổi một

cách căn bản, đặc biệt là trong công tác giao đất sử dụng lâu dài đến người lao động. Nhà nước đã điều chỉnh chính sách đất đai phù hợp với yêu cầu thực tiễn và không ngừng cải cách thủ tục hành chính trong việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Vận dụng linh hoạt cơ chế giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất nhằm tạo môi trường pháp lý thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.

Theo Báo cáo của Bộ Tài Nguyên và Môi trường trong năm 2014 và 6 tháng đầu năm 2015, Bộ TN&MT đã tích cực, chủ động chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bảo đảm theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Bộ đã có Công văn số 1622/BTNMT- TCQLĐĐ ngày 06/5/2014 và Công văn số 3398/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/8/2014 gửi UBND các tỉnh, thành phố về việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện các công trình, dự án của các địa phương.

Đến nay, diện tích đất đã giao, đã cho thuê là 25,16 triệu ha, chiếm 76,4% diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó: Hộ gia đình, cá nhân 49,55%; các tổ chức kinh tế trong nước 21,98%; Ủy ban nhân dân xã 11,28%; tổ chức, cá nhân nước ngoài, liên doanh với nước ngoài 0,12%; các đối tượng khác 13,59%.

Đối với thực tiễn thi hành các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt được những thành tựu to lớn:

Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế-xã hội. Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong cả nước cho thấy, từ đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách. Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương. Đặc biệt kể từ ngày 01/7/2010 khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành, sau gần 4 năm triển khai Nghị định số 17/2010/NĐ-CP (kể từ 01/7/2010 đến tháng 5/2014), trên toàn quốc có 244 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, trong đó có 63 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 181 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 1114 đấu giá viên. Các tổ chức bán đấu giá tài sản đã thực hiện bán đấu giá nhiều loại tài sản nhưng chủ yếu tập trung vào bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản giao dịch bảo đảm, tài sản thi hành án,… các tổ chức đấu giá tài sản đã ký 23.059 hợp đồng bán đấu giá với giá khởi điểm hơn 38.876 tỷ đồng, giá trị tài sản bán được hơn 41.959 tỷ đồng, vượt hơn 3082 tỷ đồng so với mức giá khởi điểm. Trong đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất, theo thống kê của 27/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đã bán đấu giá quyền sử dụng đất thu được hơn 14.218 tỷ đồng vượt giá khởi điểm khoảng 2.008 tỷ đồng.

Thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất hình thành và phát triển là quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường, là động lực phát triển các ngành kinh tế khác. Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một kênh rất quan trọng để Nhà nước thực hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường. Theo đó, Nhà nước đã có thể chuyển đất thành tiền để đầu tư vào những mục tiêu phát triển kinh tế hoặc phục vụ đời sống dân sinh.

2.2.3.2. Tồn tại, bất cập

Tại nhiều địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định về điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai còn lúng túng.

Tuy đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội nhưng nếu đưa tất cả quỹ đất hiện có chưa sử dụng ra đấu giá quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến tình trạng đất đai tập trung vào tay một số ít người giàu có, đầu cơ tích trữ. Trong khi quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội sẽ không còn gây ra khó khăn cho công tác phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh cho người dân, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, bức xúc trong nhân dân.

2.2.3.3. Nguyên nhân của tồn tại, bất cập

Từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thì các quy định về việc chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới về các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng dụng đất còn thiếu, chưa rõ ràng gây ra sự khó khăn trong áp dụng pháp luật.

Thời gian qua nhiều địa phương, nhất là ở khu vực thành phố, đô thị đã đưa ra bán đấu giá quyền sử dụng đất một cách tràn lan, khai thác triệt để, kiệt quệ quỹ đất để tăng thu ngân sách. Việc đưa ra đấu giá đất một cách ồ ạt nên nhiều khu đất được đấu giá với mức thấp, chưa hợp lý. Bên cạnh đó, do chạy theo thành tích hoặc cố tận thu thuế quyền sử dụng đất cho ngân sách địa phương mà nhiều nơi không làm tốt công tác khảo sát, quy hoạch đất đai, chưa nghiên cứu kỹ lịch sử, nguồn gốc đất đai nên đã tiến hành thu hồi đất bất hợp lý, gây bức xúc, khiếu kiện phức tạp, kéo dài làm mất trật tự an toàn xã hội.

2.2.4. Thực hiện các quy định tài chính đất đai, giá đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

2.2.4.1. Những mặt đạt được

Việc Nhà nước công nhận đất có giá là nền tảng quan trọng để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhiều chính sách liên quan đến tài chính đất đai được ban hành như đổi đất lấy hạ tầng, đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất... Chính phủ quy định phương pháp

xác định giá đất, khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương và công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm. Nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng liên tục tăng và trở thành nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội. Hàng năm nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất chiếm khoảng 7,25% tổng thu ngân sách. Đối với thị trường bất động sản khi hoạt động theo đúng quy luật thì hàng năm có thể tạo ra cho ngân sách nhà nước hàng chục tỷ USD. Tuy nhiên, hiện nay thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản nước ta vẫn đang hoạt động ở cấp độ thấp.

2.2.4.2. Tồn tại, bất cập

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất là rất khó vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu. Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn phức tạp, nhiều loại đất, nhiều khu vực chưa phát sinh chuyển nhượng, đấu giá nên rất khó xác định giá thị trường. Tại một số địa phương, việc triển khai công tác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn chậm; thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn kéo dài, chưa đáp ứng kịp yêu cầu về tiến độ để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không ký vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin về giá đất đã cung cấp.

2.2.4.3. Nguyên nhân của tồn tại, bất cập

Quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương như thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đủ để đáp ứng