Quy Định Về Bồi Thường Về Đất, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Chương Vi Mục 2

Việc thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc và quyết định cưỡng chế thu hồi đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Một là, việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;

Hai là, thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.

Ba là, trước khi tiến hành cưỡng chế thu hồi đất, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế (Khoản 3 Điều 17 Nghị định số 43/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai hướng dẫn nội dung này như sau:

“Ban thực hiện cưỡng chế thu hồi đất gồm các thành phần sau: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp huyện là trưởng ban;

Các thành viên gồm đại diện các cơ quan: tài chính, tài nguyên và môi trường, thanh tra, tư pháp, xây dựng cấp huyện; Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, UBND cấp xã nơi có đất và một số thành viên khác do Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định; Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế; trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo

quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản;”

Về phân công trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại có liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại, khoản 6 Điều 17

Nghị định số 43/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giải quyết khiếu kiện phát sinh từ việc cưỡng chế thu hồi đất:

“Người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 99 trang tài liệu này.

Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có).

Đối với trường hợp việc thu hồi đất có liên quan đến quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân khác trong việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật khác có liên quan thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định mà không phải chờ cho đến khi giải quyết xong quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất giữa người có đất thu hồi và tổ chức, cá nhân đó theo quy định của pháp luật có liên quan.”

2.1.2.2. Quy định về bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư chương VI mục 2 và Chương II Nghị định 47/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể, chi tiết tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013, trong đó điểm cần chú ý là việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất;

Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định 6 điều kiện cụ thể để được bồi

thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Luật đất đai năm 2013 đã quy định về các trường hợp không được Bồi thường về đất, không được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 76), bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân (Điều 77, 80), bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở (Điều 79)…

Đồng thời với việc quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Luật đất đai năm 2013 cũng đã quy định cụ thể về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 83), lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85), trong đó cần chú ý về quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

2.1.2.3. Quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh

Luật đất đai năm 2013 đã xây dựng một mục riêng (Mục 3, Chương VI) về bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh. Xác định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh gồm:

Một là, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường;

Hai là, khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Ba là, quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 89), bồi thường đối với cây

trồng, vật nuôi (Điều 90), bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 91).

Bốn là, Một trong những nội dung mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013 là quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 93), theo đó: Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

2.1.3. Qui định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất trong phát triển, khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Nếu như các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ giúp nhà nước tạo lập, phát triển quỹ đất thì các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ là hành lang pháp lý để nhà nước quản lý quỹ đất phục vụ phát kinh tế - xã hội.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, sử dụng đất (Chương V), gồm 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60) và Chương IV Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Về các trường hợp giao đất, cho thuê đất phát triển, khai thác quĩ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Luật Đất đai năm 2013 đã có các quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận quỹ đất của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể, thông qua các quy định như:

Quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55);

Quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56);

Quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56);

Quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55).

Việc quy định như trên sẽ thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận quỹ đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Những quy định này giúp pháp luật quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với đường lối, chính sách hội u quốc tế của Đảng, nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay, góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư rất lớn từ quốc tế cho sự phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước.

Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Điều 52 Luật đất đai quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất

hàng năm cấp huyện, quy định mới này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đảm bảo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế

- xã hội được sử dụng, khai thác một cách tiết kiệm và hiệu quả. Vì thế, Khoản 4, Điều 40 quy định: Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh (Điểm c, Khoản 4, Điều 40) và lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (Điểm đ, Khoản 4, Điều 40).

Nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, một trong những căn cứ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Khoản 2, Điều 63 là Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khai thác, phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí quỹ đất nói chung, quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói riêng đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 có các quy điṇ h đ ể kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như:

Điều 58 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó quy định hai loại điều kiện: điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 1 và khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (Khoản 3), nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí quỹ đất, gây bức xúc trong nhân dân.

Quy định trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền (điểm g Khoản 1 Điều 57).

Với các quy định về điều kiện để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như trên nhà nước đã tạo ra được hành lang pháp lý để giúp quỹ đất nói chung và quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói riêng được sử dụng một cách có hiệu quả, tránh gây lãng phí và thất thoát quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khai thác, phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện đều có quyền quyết định trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Ủy ban dân dân cấp xã cũng có

quyền cho thuê đất nhưng chỉ đối với đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã.

Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác theo Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung đầy đủ, rõ ràng hơn tại Điều 53: Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng. Quy định này yêu cầu khi Nhà nước thực hiện khai thác, phát triển quỹ đất thông qua việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất đang có người sử dụng cho người khác thì phải đảm bảo có đủ điều kiện về việc có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và diện tích đất đó đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Ngoài ra Điều 14 chương IV Nghị định 43/NĐ-CP nêu trên quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Các quy định của Luật đất đai hiện hành đã có những quy định cụ thể như sau:

Quy định rõ nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất phải công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật đất đai 2013).

Quy định cụ thể về điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử