Vấn Đề "thời Điểm Có Hiệu Lực Của Hợp Đồng Chuyển Quyền Sử Dụng

Điều kiện về năng lực của chủ thể: Từ Điều 210 đến Điều 213 Bộ luật Dân sự Iran quy định: Các bên phải có năng lực tiến hành giao dịch thương mại; để một hợp đồng có thể có hiệu lực thì các bên của hợp đồng đó nhất thiết phải ở một độ tuổi nhất định, nhất thiết phải có nhận thức thích hợp và nhất thiết đã dậy thì; giao dịch giữa những người không ở một độ tuổi nhất định, không có sự nhận thức thích hợp hoặc chưa trưởng thành thì vô hiệu bởi họ không đủ năng lực; giao dịch được tạo lập bởi những người mất năng lực không thể có hiệu lực.

Điều kiện về đối tượng của hợp đồng: Bộ luật Dân sự Iran quy định rất chi tiết về đối tượng của giao dịch, nó phải hiện hữu, không được mơ hồ: "Đối tượng của giao dịch nhất thiết là tài sản hoặc hành vi mà hai bên đồng ý giao hoặc thực hiện" (Điều 214); "đối tượng của hợp đồng nhất thiết có khả năng sở hữu và nhất thiết bao gồm lợi ích hợp lý và chính đáng" (Điều 215); "đối tượng của giao dịch không nên mơ hồ trừ trường hợp đặc biệt khi nhận thức chung về vấn đề là đầy đủ" (Điều 216).

Điều kiện nguyên nhân của giao dịch phải hợp pháp: Bộ luật quy định bắt buộc mục đích của những người khi giao kết một hợp đồng nào đó phải chính đáng, không nhằm lừa gạt, lẩn tránh nghĩa vụ với ai đó: "Hợp đồng không nhất thiết phải nêu lý do để tạo lập nó, nhưng nếu việc nêu lý do được thực hiện thì lý do nhất thiết phải là lý do chính đáng; nếu lý do khác hơn hợp đồng vô hiệu" (Điều 217); "nếu biết được rằng hợp đồng đã được tạo lập với ý định lẩn tránh một cách chính thức một vài trách nhiệm, thì hợp đồng đó vô hiệu" (Điều 218).

Như vậy, có thể nói vấn đề "Những điều kiện có hiệu lực" của hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một trong những nội dung được quy định khi bàn về "hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" trong pháp luật của các Nhà nước, trong các thời đại.

1.3.2.2. Vấn đề "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất"

Như đã nêu và phân tích ở các phần trên, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập thì đương nhiên nó phát sinh "hiệu lực" mà không phụ thuộc vào việc nó có đáp ứng những điều kiện cần thiết mà pháp luật quy định nó phải có hay không. Như vậy, khi đề cập đến vấn đề "thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" thì cần hiểu rằng đây là thời điểm mà một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã đáp ứng đầy đủ những "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và hợp đồng đã đi đến khâu cuối cùng và tại "thời điểm" này hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn".

Nghiên cứu pháp luật của các nhà nước, có thể thấy vấn đề "thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" được pháp luật quy định tương đối đầy đủ, rõ nét.

* Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định: " Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" (Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005); kết hợp với quy định tại các Điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật Đất đai năm 2003 (quy định việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thì "thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

* Pháp luật của Cộng hòa Pháp quy định: "Thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng" là thời điểm mà "việc chấp nhận hưởng di sản có hiệu lực hồi tố từ ngày mở thừa kế" (Điều 777 Bộ luật Dân sự Pháp); hay "việc mua bán được coi là hoàn thành và quyền sở hữu vật chuyển từ bên bán sang cho bên

mua sau khi hai bên đã thỏa thuận về vật bán và giá cả, dù vật chưa được giao và tiền chưa được trả" (Điều 1583 Bộ luật Dân sự Pháp); "hợp đồng gửi giữ chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm bên gửi đã giao trên thực tế hoặc coi như đã giao tài sản gửi giữ cho bên giữ" (Điều 1919 Bộ luật Dân sự Pháp).

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

1.3.2.3. Vấn đề "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Suy cho cùng hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đến những chủ thể có liên quan. Sự tác động này được thể hiện bằng việc hợp đồng này sẽ định ra những nghĩa vụ cụ thể buộc các chủ thể có liên quan phải thực thi. Như vậy, vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là nội dung chủ yếu khi nói tới "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", còn nội dung "những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" chỉ là những yếu tố có giá trị khi dùng để xác định một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hay chưa.

Nghiên cứu pháp luật của Cộng hòa Pháp hay pháp luật của nước Cộng hòa hồi giáo Iran, có thể thấy pháp luật của những nước này quy định "phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở ba khía cạnh sau: (1) Quy định về nghĩa vụ của người thụ trái; (2) Khi nảy sinh tranh chấp về các điều khoản của hợp đồng (tức là tranh chấp về nghĩa vụ) thì hợp đồng ấy được giải thích thế nào để xác định ai sẽ phải chịu nghĩa vụ từ hợp đồng; (3) Ngoài những chủ thể trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng thì còn những người nào có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng đó, mức độ chịu ảnh hưởng thế nào - đây là vấn đề hiệu lực tương đối của nghĩa vụ.

(1) Quy định về nghĩa vụ của người thụ trái xuất phát từ hợp đồng

* Trong pháp luật của Cộng hòa Pháp:

Các nhà làm luật Pháp quan điểm nghĩa vụ từ hợp đồng xuất phát từ ý chí của những người tham gia giao kết hợp đồng mà có, vì vậy, hiệu lực của nghĩa vụ từ hợp đồng xuất phát từ nguyên tắc tự do ý chí của những người tham gia giao kết hợp đồng. Do vậy, hiệu lực ảnh hưởng của nghĩa vụ từ hợp đồng được Bộ luật Dân sự Pháp quy định rất rõ:"Hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên giao kết" (Điều 1134 khoản 1). Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự Pháp cũng chỉ ra rằng hiệu lực của nghĩa vụ từ hợp đồng chỉ có giá trị nếu những cam kết trong hợp đồng không trái các quy định của luật pháp: "Các bên giao kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu cầu của nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của pháp luật" (Điều 1135). Như vậy, quy định trên cũng đã chỉ ra rằng đối với những loại hợp đồng mà luật pháp đã quy định cứng thì quy định của luật pháp có hiệu lực mạnh hơn ý chí của những chủ thể tư nhân buộc họ phải tuân thủ; trái lại, đối với một số loại hợp đồng mà luật pháp mở (cho phép các đương sự được quyền lựa chọn) thì ý chí của những người tham gia giao kết hợp đồng có hiệu lực mạnh hơn, thậm chí trái hẳn với các điều luật.

Vì nghĩa vụ từ hợp đồng xuất phát từ ý chí của các cá nhân tham gia giao kết hợp đồng, nên Bộ luật Dân sự Pháp cũng công nhận sự giải hiệu hiệu lực của nghĩa vụ từ hợp đồng, nếu các bên kết ước thỏa thuận giải hiệu hay phế bãi khế ước: "Hợp đồng chỉ có thể bị hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định" (khoản 2 Điều 1134). Song song với việc hợp đồng bị giải hiệu do thỏa thuận của các bên tham gia giao kết hợp đồng, Bộ luật Dân sự Pháp còn quy định hiệu lực của nghĩa vụ từ hợp đồng có thể bị tiêu hủy bởi quy định của luật pháp: "Hợp đồng chỉ có thể bị hủy bỏ trên sơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định" (khoản 2 Điều 1134).

Trong Bộ luật Dân sự Pháp, các nhà làm luật đã quy định để phân biệt rõ sự giải hiệu hợp đồng, phế bãi hợp đồng với trường hợp hợp đồng vô hiệu,

hay hợp đồng bị giải trừ, bởi vì hậu quả của sự giải hiệu khác xa với hậu quả của sự vô hiệu: Trường hợp vô hiệu, hợp đồng coi như không hiện diện, nên hiệu lực của hợp đồng bị xóa hẳn trong quá khứ cũng như trong tương lai; trái lại, trường hợp hợp đồng bị giải hiệu thì hiệu lực của hợp đồng chỉ chấm dứt từ ngày giải hiệu, còn hiệu lực của nó trong quá khứ không bị xem xét.

* Về sự giải hiệu Bộ luật Dân sự Pháp quy định chia thành hai trường hợp là giải hiệu đơn phương và giải hiệu tư pháp.

a) Giải hiệu đơn phương lại có hai trường hợp phụ thuộc vào nội dung của hợp đồng có dự liệu hay không. Trường hợp hợp đồng không dự liệu, Bộ luật Dân sự pháp cũng quy định cho phép một bên đương sự được đơn phương giải hiệu khi: Cần bảo vệ tự do cá nhân (ví dụ: đối với hợp đồng lao động không xác định thời hạn, không có nghĩa là người thợ phải suốt đời làm công cho người chủ, mà luật pháp cho phép người thợ được giải hiệu với điều kiện phải báo trước cho bên kia trong một thời hạn nhất định); đối với hợp đồng lập hội không ấn định thời hạn, hội viên có quyền chấm dứt, nhưng phải "trên cơ sở không xâm phạm quyền của người thứ ba, thành viên có thể rút toàn bộ hoặc một phần phần vốn góp theo quy định tại điều lệ hoặc nếu điều lệ không quy định, thì sau khi được các thành viên khác cho phép. Việc rút khỏi công ty có lý do chính đáng có thể thực hiện theo quyết định của Tòa án" (Điều 1869).

b) Sự giải hiệu tư pháp theo Bộ luật Dân sự Pháp là sự giải hiệu do Tòa án tiến hành trên nguyên tắc cần bảo vệ người thụ trái, người trái chủ hay bảo vệ lợi ích chung.

Tòa án được quyền giải hiệu nhằm bảo vệ lợi ích người thụ trái khi có một biến cố bất khả kháng nằm ngoài khả năng dự liệu của người thụ trái, làm cho việc thi hành những điều khoản trong hợp đồng trở nên vô cùng khắc nghiệt đối với người thụ trái, ví dụ: Sau cuộc đại chiến thế giới năm 1914, giá nguyên vật liệu (trong đó có than đá) tại Pháp tăng một cách nhanh chóng, ngoài mọi sự dự liệu và tiên đoán của các người kết ước, nên Tham chính

viện Pháp đã chấp nhận lập trường của Công ty hơi khí Bordeaux là không thể cung cấp hơi khí theo giá đã ký khi kết ước (Tham chính viện Pháp ngày 30/3/1916); hoặc Điều 1244 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: "Tuy nhiên, căn cứ vào hoàn cảnh của người có nghĩa vụ và yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể ra quyết định hoãn việc trả nợ hoặc cho phép trả làm nhiều lần, trong phạm vi hai năm".

Tòa án được giải hiệu giao kết trong hợp đồng nhằm bênh vực người trái chủ, ví dụ: Từ năm 1912 tại Pháp án lệ thừa nhận rằng: ngoài nghĩa vụ vận chuyển thông thường, người chuyên chở còn có nghĩa vụ đảm bảo an ninh đối với người thuê chuyên chở. Lý do mà các án lệ này bám vào là cho rằng đây không phải là việc gia tăng nghĩa vụ của người thụ trái mà đây là ý chí đích thực của các bên khi ký kết hợp đồng.

Tòa án có quyền giải hiệu hợp đồng nhằm bảo vệ lợi ích công cộng. Về nguyên tắc một hợp đồng được ký kết hợp pháp thì phải được các đương sự thi hành nghiêm túc, tuy nhiên, Bộ luật Dân sự Pháp cũng quy định cho phép Tòa án có quyền giải hiệu khi xét thấy nó ảnh hưởng đến lợi ích công cộng: "Hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên giao kết. Hợp đồng chỉ bị hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định" (Điều 1134).

* Về sự vô hiệu của hợp đồng: sự vô hiệu của hợp đồng là do nội tại từ hợp đồng (vô hiệu tất nhiên), chứ không cần tới sự can thiệp của Tòa án. Tuy nhiên, trong thực tế, do các người tham gia giao kết hợp đồng thường không đồng quan điểm về hiệu lực của hợp đồng, nên vẫn có việc tranh chấp tại Tòa án. Do vậy, Bộ luật Dân sự Pháp quy định không cho phép Thẩm phán có quyền phán xét hiệu lực của hợp đồng mà bắt buộc phải tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Ví dụ: Họa sĩ B nhận vẽ chân dung cho ông A, nếu họa sĩ B chết, hợp đồng đương nhiên bị chấm dứt.

* Trong pháp luật Cộng hòa hồi giáo Iran:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự của Cộng hòa Hồi giáo Iran thì một hợp đồng tạo lập không trái với quy định của pháp luật (không bị pháp luật cấm) thì đương nhiên có có hiệu lực, buộc các bên tham gia giao kết hợp đồng, hoặc những người thừa kế của họ phải thi hành: "Hợp đồng được tạo lập phù hợp với pháp luật ràng buộc các bên hoặc những người thừa kế của họ, trừ khi họ đã hủy bỏ bởi thỏa thuận chung hoặc bởi một số lý do pháp lý" (Điều 219). Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự Iran cũng quy định hiệu lực của hợp đồng đối với người thụ trái sẽ được giải thoát (giải hiệu) trong các trường hợp sau đây:

- Theo thỏa thuận của hai bên: "Hợp đồng có thể hủy ngang có thể hủy bỏ bởi một trong các bên bất kể khi nào bên đó muốn" (Điều 186); "Một hợp đồng có thể ràng buộc một bên nhưng có thể hủy ngang bởi bên kia" (Điều 187); "Hợp đồng tùy ý lực chọn có thể bị hủy bỏ bởi một trong các bên, bởi các bên hoặc bởi bên thứ ba" (Điều 188);

- Có nguyên nhân bất khả kháng xảy đến: "Bên vi phạm thực hiện cam kết chỉ bị tuyên bồi thường khi bên này không thể chứng minh được rằng sự vi phạm là do một số nguyên nhân bên ngoài mà bên này không thể phải chịu trách nhiệm" (Điều 227);

- Trong một số trường hợp đặc biệt: "Các điều kiện sau đây không có hiệu lực mặc dù chúng không làm vô hiệu bản thân hợp đồng: 1. Các điều kiện không thể thực hiện; 2. Các điều kiện vô dụng hoặc vô ích; 3. Các điều kiện bất hợp pháp" (Điều 232)

Như vậy, có thể thấy khía cạnh "nghĩa vụ của người thụ trái xuất phát từ hợp đồng" một yếu tố cấu thành của vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, được pháp luật của Cộng hòa Pháp và Cộng hòa hồi giáo Iran quy định tương đối đầy đủ, cụ thể và chặt chẽ.

(2) Quy định về sự giải thích hợp đồng khi có tranh chấp

* Trong pháp luật của Cộng hòa Pháp:

Về nguyên tắc hợp đồng sau khi giao kết có hiệu lực bắt buộc những người tham gia giao kết thi hành, do đó Bộ luật Dân sự Pháp không cho phép các thẩm phán khi giải quyết các vụ án có quyền thay đổi nội dung của hợp đồng, nhưng lại quy định cho phép các thẩm phán có quyền giải thích hợp đồng khi mà các bên hiểu khác nhau về những điều khoản đã giao kết.

Theo tinh thần của Bộ luật Dân sự Pháp thì bản chất của sự giải thích hợp đồng là tìm kiếm ý chí đích thực của những người tham gia giao kết hợp đồng. Bộ luật cũng quy định rất cụ thể những nguyên tắc để Thẩm phán dựa vào đó để tìm ra ý chí đích thực của các bên, như: "Khi giải thích hợp đồng, không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng, mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên giao kết" (Điều 1156); "khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo hai nghĩa khác nhau, thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó có hiệu lực và loại trừ nghĩa làm cho điều khoản đó mất hiệu lực" (Điều 1157); hoặc "khi hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo hai nghĩa, thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng" (Điều 1158); "các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung hợp đồng" (Điều 1161); "khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ không rõ ràng, thì phải giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng" (Điều 1159).

Trường hợp không thể khám phá được ý chí của đương sự, thì Bộ luật Dân sự Pháp cũng cho phép các thẩm phán căn cứ theo lẽ công bằng mà giải thích: "Các bên giao kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu cầu của nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của pháp luật" (Điều 1135).