Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT

ĐẶNG KIM NHÂN

HIỆU LỰC

CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyên ngành : Luật dân sự

Mã số : 60 38 30

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Ngô Huy Cương

HÀ NỘI - 2009

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT

ĐẶNG KIM NHÂN

HIỆU LỰC

CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2009

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Nước ta hiện nay đang bước vào thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai chính thức được thừa nhận là một loại hàng hóa- hàng hóa đặc biệt, hơn bao giờ hết giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động. Tuy nhiên, do giá trị đất đai thường có biến đổi nhanh, biên độ biến đổi lớn, nên mặc dù đã tham gia ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nhưng một trong các bên tham gia giao dịch thường tìm mọi lý do để hủy bỏ giao dịch nhằm trục lợi. Như vậy, để giải quyết tranh chấp này đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các chủ thể có liên quan, chúng ta phải đi tìm những quy định trong pháp luật về "hiệu lực" của hợp đồng này. Theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học, là "tác dụng thực tế, đúng như yêu cầu; giá trị thi hành" [31, tr. 440]. Các sự vật, hiện tượng trong thế giới luôn có mối liên hệ phổ biến với nhau (học thuyết Mác - Lênin), tức là có sự liên hệ, phản ánh, tác động với nhau.

Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì "hiệu lực" của một sự vật, hiện tượng nói chung, "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là sự tác động lẫn nhau giữa các sự vật, hiện tượng trong thế giới, sự ảnh hưởng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến những chủ thể có liên quan, nói một cách khác khi bàn đến"hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là bàn tới "phạm vi và mức độ" tác động của nó.

Cũng từ lôgíc trên suy ra rằng một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đương nhiên có "hiệu lực" từ khi xác lập; việc pháp luật của các nhà nước quy định một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số những tiêu chí thì mới công nhận có "hiệu lực", như vậy phải hiểu "hiệu lực" mà pháp luật công nhận ở đây là "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn". Sở dĩ pháp luật phải định ra những tiêu chí thì mới

công nhận một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" là vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt (gắn với chủ quyền quốc gia) và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là loại hợp đồng trọng hình thức (chuyển giao vật quyền) nên đòi hỏi phải tuân những điều kiện nghiêm ngặt khác với hợp đồng chuyển quyền sở hữu các vật thông thường (hợp đồng trọng vật).

Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất mới được pháp luật nước ta chú ý quy định ở hai yếu tố là "những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (hai yếu tố này chỉ có giá trị là tiêu chuẩn để xem xét một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hay không), cụ thể:

a) Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: Trước hết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện chung: "Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định" (Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005) và sau đó là các điều kiện chuyên biệt ví dụ như: hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất "Phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của Pháp luật" (Khoản 2, Điều 689)...

b) Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" (Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005) và các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật đất đai năm 2003 thể hiện hồ sơ của việc chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Mà chưa chú ý quy định về "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến các chủ thể có liên quan. Do vậy, mà khi xác định hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng đó chưa tiến đến khâu cuối cùng là đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì Tòa án thường vận dụng Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" để xác định theo kiểu "bỏ chung vào một rọ" coi hợp đồng là vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu là buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường. Rõ ràng phán quyết như trên vô tình đã tiếp tay cho người chuyển quyền sử dụng đất hủy bỏ hợp đồng nhằm trục lợi khi giá đất tăng cao, đồng nghĩa với việc gây thiệt hại cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất khi mà họ đã trả đủ tiền, nhận và sử dụng đất ổn định từ rất lâu, đã xây dựng nhà kiên cố trên đất, nhưng nay lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền để "chờ đợi" bên chuyển quyền bồi thường thiệt hại cho mình và đặc biệt là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người thứ ba ngay tình; phán quyết như vậy sẽ gây xáo trộn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong xã hội, ảnh hưởng đến sự ổn định của xã hội.

Vì những lẽ trên mà học viên chọn vấn đề "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Luật học của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự đã có nhiều đề tài, luận văn thạc sĩ như: "Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" (Cao học 10); "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" (Cao học 9); "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (Cao học 9). Những công trình trên đều nghiên cứu đến các khía cạnh liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng chưa có đề tài nào tập trung

nghiên cứu về "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", những vướng mắc trong thực tế và kiến giải.

3. Phạm vi, mục đích nghiên cứu của đề tài

Hành vi chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hai loại hành vi là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hành vi ký kết và thực hiện một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể.

(1) Hành vi pháp lý đơn phương thường diễn ra ở hai hình thức giao dịch của việc chuyển quyền sử dụng đất đó là hình thức thừa kế quyền sử dụng đất và hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty một thành viên

(2) Hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng: khác với hành vi pháp lý đơn phương (chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội), hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch chủ yếu phản ánh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội và nó được sử dụng ở cả 9 hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật nước ta ghi nhận đó là:"chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất…".

Luận văn này tuy có tiêu đề "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", nhưng vì hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hành vi chiếm tỷ lệ chính của việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội và là lĩnh vực nảy sinh nhiều tranh chấp, nên trong phạm vi luận văn này, chúng tôi chỉ đề cập và nghiên cứu đến "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" thể hiện qua hành vi ký kết và thực hiện một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất dưới góc độ pháp lý, phân tích thực trạng

của pháp luật Việt Nam về vấn đề này và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam có liên quan.

4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Trên nền tảng lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu như: Phân tích quy phạm; luật học so sánh; thống kê, tổng hợp; mô hình hóa và điển hình hóa các quan hệ xã hội.

5. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.

Chương 2: Thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.

Chương 3: Đề xuất hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.

Chương 1‌

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo Từ điển tiếng Việt, tài sản là:"…của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu" [31, tr. 884]. Như vậy, đất đai là một loại tài sản vì nó là vật chất và nó có giá trị đối với người có quyền quyết định số phận pháp lý của nó.

Quyền sử dụng tài sản là: "…quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản"; "...quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo qui định của pháp luật..." (Điều 192, 194 Bộ luật Dân sự năm 2005). Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất và quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhằm phục vụ cho mục đích của mình.

1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Đất đai là nguồn của cải thiết yếu cho đời sống, là cơ sở cho sự tồn tại của xã hội loài người. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, vì vậy, khi nghiên cứu đất đai với tính cách tài sản - một khái niệm pháp lý, người ta không thể quên đặc tính này của nó.

Ngoài việc xem đất đai là một loại tài sản- một tài sản đặc biệt người ta còn phải xét đến đất đai là yếu tố cấu thành một quốc gia có chủ quyền. Đặc biệt, ở Việt Nam, trải qua nhiều cuộc chiến tranh mất mát để giữ gìn từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc và đang tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, nên hơn ai hết chúng ta hiểu rõ và hết sức chú trọng đến vai trò là yếu tố cấu

thành chủ quyền quốc gia của đất đai. Vì vậy, ở Việt Nam ta chỉ có một chủ thể duy nhất (là Nhà nước) có quyền sở hữu đất đai (bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt), còn các chủ thể khác khi tham gia các giao dịch liên quan đến đất đai chỉ nhằm xác lập cho mình quyền sử dụng đất đai, "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" (Điều 5 Luật Đất đai năm 2003).

Như vậy, vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt vì nó chỉ có một chủ sở hữu duy nhất (thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu), nên quyền của người có quyền sử dụng đất không rộng như quyền của người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng một loại tài sản thông thường mà người có quyền sử dụng đất phải tuân thủ một số những quy định bắt buộc sau đây (đó cũng chính là đặc điểm chuyên biệt của quyền sử dụng đất): (1) Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới của thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; (2) Người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; (3) Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; (4) Người sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5) Người sử dụng đất phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; (6) Người sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất; (7) Người sử dụng đất phải giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.

1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Hiểu một cách đơn giản"chuyển quyền sử dụng đất" là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Chuyển quyền sử