Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất được pháp luật nước ta ghi nhận: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" (Luật Đất đai năm 1993, khoản 4 Điều 3, sửa đổi lần 1).

Về hình thức của việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật nước ta ghi nhận nó được thực hiện bằng một trong chín hình thức dưới đây: "chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất…" (Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003). Tuy nhiên, hiện vẫn còn có ý kiến cho rằng, đã nói tới giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì trong giao dịch đó, quyền sử dụng đất phải được các bên chuyển giao cho nhau "trọn vẹn"; do vậy, chuyển quyền sử dụng chỉ gồm 4 hình thức là: Chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho và thừa kế. Luận văn này thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 là việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra dưới 9 hình thức với lý lẽ rằng: Các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất một cách "trọn vẹn", các hình thức khác còn lại cũng là hình thức của việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng là việc chuyển quyền sử dụng đất "hạn chế, không trọn vẹn".

Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong 9 hình thức (bao gồm: Chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; góp vốn; thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất), các chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về điều kiện đối với đất được phép chuyển quyền, mục đích sử dụng đất, trình tự, thủ tục v.v... Hay nói một cách ngắn gọn thì chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử

dụng đất được ''định đoạt'' quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

1.2.2. Đặc điểm của việc chuyển quyền sử dụng đất

Đất đai là một loại tài sản, nhưng là loại tài sản đặc biệt, nên việc chuyển quyền sử dụng đất ngoài các đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng tài sản thông thường, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất còn có những đặc điểm khác biệt như sau:

Thứ nhất: Khi tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản thông thường khác; khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia giao dịch phải tuân thủ tuyệt đối những quy định của pháp luật về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; người chuyển quyền và người nhận chuyển quyền đều bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích sử dụng và quy hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thứ hai: Đất đai là một loại tài sản có một vị trí cố định không thể di dời được, bởi vậy khác với việc chuyển quyền đối với các loại tài sản thông thường, trước, trong và sau khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đai thì đất đai phải được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Như vậy, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đòi hỏi hệ thống hồ sơ, giấy tờ phải đầy đủ, chặt chẽ và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật.

Thứ ba: Trong hợp đồng chuyển quyền đối với các loại tài sản thông thường, thì giá trị chuyển giao tài sản phụ thuộc vào các yếu tố nội tại của tài sản chuyển giao (ví dụ: chất lượng, mẫu mã v.v...); còn trong hợp đồng

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

chuyển quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền chủ yếu phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác.

1.3. KHÁI NIỆM VÀ NỘI DUNG "HIỆU LỰC" CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1. Khái niệm "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất

Theo Từ điển tiếng Việt, hiệu lực là "tác dụng thực tế, đúng như yêu cầu; giá trị thi hành" [31, tr. 440]. Các sự vật, hiện tượng trong thế giới luôn có mối liên hệ phổ biến với nhau (đã được chỉ ra trong học thuyết Mác - Lênin), tức là bất kỳ một sự vật, hiện tượng nào trong thế giới đều có sự liên hệ, phản ánh, tác động tới các sự vật, hiện tượng xung quanh.

Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì "hiệu lực" của một sự vật, hiện tượng nói chung, "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là sự tác động của sự vật, hiện tượng đến các sự vật hiện tượng khác, sự tác động của hợp đồng đến các chủ thể có liên quan.

Một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng sau khi được xác lập, đương nhiên (dù ít hay nhiều) nó sẽ có sự tác động, có "hiệu lực" đến những chủ thể có liên quan mà không cần chờ đến khi xem xét nó có đảm bảo những tiêu chí nào đó hay không. Tuy nhiên, khác với hợp đồng chuyển quyền sở hữu các tài sản là một vật cụ thể (người ta xếp vào loại hợp đồng trọng vật) các bên tham gia giao dịch có thể đem tài sản đi để trao trực tiếp cho nhau, nên loại hợp đồng này pháp luật không đòi hỏi nó phải tuân thủ một số những tiêu chí nghiêm ngặt (về hình thức hợp đồng, về chủ thể về trình tự, thủ tục thực hiện v.v...) thì mới công nhận nó có hiệu lực; đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (người ta xếp vào loại hợp đồng trọng hình thức) vì đất đai là một loại tài sản không thể di dời, quyền sử dụng đất là một vật quyền nên khi một người muốn đem quyền sử dụng đất của mình đối với một mảnh đất nào đó tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng

đất thì họ phải xuất trình được việc họ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận họ có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó và quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng họ cũng phải tuân thủ các tiêu chí nghiêm ngặt do pháp luật đề ra thì pháp luật mới công nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này có hiệu lực. Như vậy, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đáp ứng đầy đủ những tiêu chí do pháp luật quy định được pháp luật công nhận nó có "hiệu lực" thì phải hiểu "hiệu lực" của nó ở đây là "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" và đương nhiên một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập dù không đáp ứng được những tiêu chí do pháp luật quy định thì nó vẫn có "hiệu lực" vẫn tạo ra nghĩa vụ cho các chủ thể có liên quan, "hiệu lực" của nó ở đây được hiểu là "hiệu lực không tuyệt đối, hiệu lực chưa trọn vẹn".

Thực tế hiện nay ở nước ta cho thấy, do hiểu không đúng bản chất khái niệm "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" và do sự vận dụng máy móc quy định của Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai", nên khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc xác định hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, Tòa án thường phán quyết theo kiểu "bỏ chung vào một rọ" coi tất cả các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu chưa tiến đến khâu cuối cùng là đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì đều vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu là buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Rõ ràng phán quyết kiểu trên đã làm thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của một trong số các chủ thể có liên quan, đặc biệt là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Do vậy, theo chúng tôi để không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ thể nào đó liên quan đến "hiệu lực" của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì pháp luật nước ta cần quy định đầy đủ cả "hiệu lực trọn vẹn" và "hiệu lực không trọn vẹn" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập.

1.3.2. Nội dung "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất

Một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập sẽ có thể nằm ở trường hợp có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hoặc trường hợp "hiệu lực không tuyệt đối, hiệu lực không trọn vẹn". Hai yếu tố (1) "Những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (2) "Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất’ mà pháp luật quy định chỉ có giá trị là tiêu chuẩn để xem xét một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nào đó sau khi được xác lập có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" không mà thôi.

Suy cho cùng "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là sự tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan. Hay nói một cách khác "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là "Phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan, nó được thể hiện thông qua việc tạo ra những nghĩa vụ cụ thể cho từng chủ thể.

Thuật ngữ "hiệu lực" của hợp đồng nói chung, hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng được các luật gia Việt Nam hiện nay nhắc tới thường xuyên, nhưng khi được hỏi nó là gì và nội dung của nó ra sao thì phần lớn chỉ nói tới điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Bộ luật Dân sự năm 1995 và đặc biệt là Bộ luật Dân sự năm 2005 đã dành hẳn phần thứ năm gồm các chương (từ XXVI đến XXXIII) để quy định những chế định liên quan để xác định"hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định trong Bộ luật chỉ mới dừng lại ở việc quy định hai nội dung là "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" mà chưa có quy định hoặc có quy định nhưng chưa đầy đủ, chưa chính xác về nội dung "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đối với các chủ thể có liên quan.

Như vậy, vấn đề "hiệu lực" của một hợp đồng nói chung, "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một vấn đề lớn và mới ở cả phương diện lý luận và trong các chế định của pháp luật nước ta. Do đó, chúng tôi cũng chưa dám đưa ra một khái niệm hoàn chỉnh về nội dung vấn đề "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nghiên cứu quy định của pháp luật một số nước trên thế giới và liên hệ với một số các quy định đã có trong pháp luật Việt Nam về "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất, chúng tôi thấy rằng vấn đề này được thể hiện trong 3 nhóm chế định như sau:

(1) Nghĩa vụ của người thụ trái; (2) Giải thích hợp đồng khi có tranh chấp;

(3) Hiệu lực tương đối của hợp đồng (đối với người thứ ba).

Tóm lại, khi xem xét "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất thì các nội dung cần phải xem xét đến, đó là: "Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng"; "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng" và "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan. Để xác định được "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan cần phải xem xét đến 3 nhóm chế định trong quy định của pháp luật mỗi nước, đó là (1) Nghĩa vụ của người thụ trái; (2) Giải thích hợp đồng khi có tranh chấp; (3) Hiệu lực tương đối của hợp đồng (đối với người thứ ba).

Những nội dung của vấn đề "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", được thể hiện ở pháp luật của một số các nhà nước như sau:

1.3.2.1. Vấn đề "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất"

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là loại hợp đồng trọng hình thức, nên pháp luật của mỗi Nhà nước đều đặt ra những tiêu chí, những điều kiện bắt buộc một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo thì mới được pháp luật công nhận là có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn", cụ thể:

* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay (Bộ luật Dân sự năm 2005):

"Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định" (Điều 122). Hình thức của hợp đồng "phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật" (khoản 2 Điều 689). Nội dung của hợp đồng phải thể hiện "tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời điểm chuyển giao đất..." (Điều 694). Điều kiện về chủ thể: chỉ cho phép một số loại chủ thể có nhu cầu và trực tiếp sử dụng được phép tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đối với các loại đất đặc biệt như đất nông nghiệp, đất trồng rừng (khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003).

* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật của các nhà nước phong kiến trong lịch sử nước ta: "Những người làm chúc thư, văn khế mà không nhờ quan chưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì phải phạt 80 trượng… Chúc thư, văn khế ấy không có giá trị. Nếu biết chữ mà viết lấy thì được" (Điều 366 Quốc triều hình luật). Hay trước khi xác lập khế ước, các bên phải thỏa thuận thống nhất ý chí với nhau về nội dung của khế ước, các bên không được ép buộc, lừa đảo nhau trong khi giao đất và thực hiện khế ước, nếu vi phạm thì khế ước này vô hiệu: "Người nào ức hiếp để mua ruộng đất của người khác thì phải biếm hai tư và cho lấy lại tiền mua" (Điều 355 Quốc triều hình luật). Người bán ruộng đất chỉ được bán ruộng đất của mình, nếu "bán trộm ruộng đất của người khác thì bị tội biếm, bán từ 10 mẫu trở lên thì bị xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua, mỗi người một nửa, ruộng đất phải trả cho người chủ. Nếu người mua biết mà cứ mua thì xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua" (Điều 382 Quốc triều

hình luật). Nếu bán trộm ruộng của người khác, mạo nhận ruộng đất của người khác là của mình đem hiến cho quan trên thì bị phạt trượng, phạt đồ; ruộng đất bán trộm, tiền bán trộm, hoa lợi thu được phải trả lại cho chủ đích thực (mục 4 - Đạo mại điền trạch tương đương Điều 87 Hoàng Việt luật lệ hay Bộ luật Gia Long).

* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật của Cộng hòa Pháp: "Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi thỏa mãn bốn điều kiện chủ yếu sau đây: Các bên giao kết hoàn toàn tự nguyện; các bên giao kết có năng lực giao kết hợp đồng; đối tượng của hợp đồng phải xác định; căn cứ của hợp đồng phải hợp pháp" (Điều 1108 Bộ luật Dân sự Pháp).

* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật của nước Cộng hòa hồi giáo Iran: "Đối với hiệu lực của giao dịch, các điều kiện sau là cần thiết: 1. Ý chí và sự ưng thuận chung của các bên đối với hợp đồng; 2. Năng lực của các bên; 3. Nhất thiết có một vấn đề xác định tạo thành đối tượng của hợp đồng; 4. Nguyên nhân của giao dịch phải hợp pháp" (Điều 190 Bộ luật Dân sự của Cộng hòa hồi giáo Iran).

"Hợp đồng chỉ trở nên toàn vẹn bởi ý chí thực của người kết ước, và ý chí thực này nhất thiết phải được gắn liền với một số yếu tố chứng minh có ý chí như vậy" (Điều 191 Bộ luật Dân sự Iran). Có thế thấy rằng, Bộ luật Dân sự Iran sử dụng cụm từ "ý chí thực" là từ rất đắt vì với cách dùng từ ngắn gọn, nhưng đã diễn tả được nguyên tắc cơ bản của nghĩa vụ xuất phát từ hợp đồng là sự tự do ý chí. Hợp đồng là do các bên tự nguyện giao kết, vì vậy, chỉ có ý chí thực sự của các bên thể hiện trong hợp đồng, mới có giá trị buộc các bên phải thi hành, mọi trường hợp khi giao kết hợp đồng bị lừa dối, cường bức, ép buộc đều không có hiệu lực thúc buộc đối với người thụ trái. Không phải cứ dựa trên việc ký kết hợp đồng trên văn bản mà khẳng định đây là ý chí thực của người giao kết mà chứng minh bằng những căn cứ khác đó chính là ý chí thực của người giao kết đó.