Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc Đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc ( Đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) để tìm ra ưu điểm và vấn đề tồn tại trong công tác này.

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên toàn địa bàn nghiên cứu.

3. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

- Phân tích đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình thu hồi đất tại dự án, làm rõ những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại dự án nói riêng và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Hà Nội nói chung.

4. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu:

+ Thu thập, nghiên cứu tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý dử dụng đất đai của quận Ba Đình, số liệu về phương án bồi thường, hỗ trợ của dự án đã thu hồi đất trên địa bàn quận.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

+ Điều tra, khảo sát thực địa về tình hình thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại địa bàn nghiên cứu trên sự giúp đỡ của lãnh đạo phòng TNMT, lãnh đạo Ban Giải phóng mặt bằng quận, cán bộ địa chính của phường.

+Thu thập và tham khảo các tài liệu giáo trình hoặc các xuất bản khoa học liên quan đến vấn đề nghiên cứu.

- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: Điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu để có số liệu so sánh với giá đất theo khung giá do UBND Thành phố Hà Nội quy định. Do học viên làm việc tại công ty thẩm định giá và đã có sẵn

data dữ liệu giá đất trên địa bàn nghiên cứu tại thời điểm thực hiện luận văn vì vậy học viên không thực hiện điều tra xã hội học.

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, hệ số bồi thường về giá đất qua các lần điều chỉnh, đơn giá bồi thường về cây cối, hoa màu; số liệu về hỗ trợ, tái định cư: thống kê các khoản hỗ trợ cho các hộ dân và đơn giá tái định cư theo từng vị trí căn hộ tại tòa 30T1 lô đất A14 khu đô thị Nam Trung Yên. Từ các số tổng hợp các số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục vụ cho mục đích nghiên cứu.

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: để phân tích và đánh giá làm rõ thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất tại dự án. Từ các số liệu tổng hợp đưa ra những đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án và đề xuất xác giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn của địa bàn quận, góp phần hoàn thiện các chính sách trong bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại dự xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (Đoạn từ Khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) nói riêng và các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung.

- Phương pháp xử lý số liệu: Xử lý số liệu bằng phần mềm chuyên dụng: Excels, từ các số liệu thu thập được trong: Bảng tổng hợp các hộ dân dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc và Phương án điều chỉnh đơn giá đất dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc sử dụng các hàm trong excel để tính toán lại tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, đối chiếu lại với số liệu thu thập để kiểm tra độ chính xác của dữ liệu.

5. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn

- Các tài liệu liên quan đến thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư;

- Các tài liệu về chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất;

- Các số liệu, báo cáo có liên quan đến dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc;

- Các tài liệu khảo sát, điều tra của tác giả.

6. Dự kiến kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thực tiễn

- Kết quả đạt được:

+ Tổng quan cơ sở pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án;

+ Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tại dự án đảm bảo đúng quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho người dân;

+ Đề xuất được những giải pháp góp phần thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ một cách hợp lý.

- Ý nghĩa khoa học, thực tiễn:

+ Từng bước góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

+ Đóng góp những bài học cụ thể về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án tương tự để giải quyết hài hòa lợi ích người dân, chủ đầu tư và lợi ích của nhà nước.

7. Cấu trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất tại dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2)

Chương 3: Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2).

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU‌

1.1. Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư‌

1.1.1. Các khái niệm‌

- Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nước sẽ tước đi quyền sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội. Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất của một chủ thể mới. Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi ích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước - Chủ đầu tư - Người bị thu hồi đất. [10]

Theo khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013 có khái niệm Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai"[10]

- Khái niệm bồi thường về đất

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là “Đền bù những tổn hại gây ra. Vì vậy, bồi thường được hiểu là việc trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.

+ Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Trách nhiệm này được quy định trong Luật đất đai;

+ Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa một bên là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổn hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra;

Vì vậy, theo khoản 12 Điều 3 Luật đất đai 2013 có khái niệm Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị cho quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất“[10]

- Khái niệm hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Hỗ trợ thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị thu hồi đất và giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. [10]

Như vậy dù là Nhà nước giúp đỡ hay trợ giúp cho người có đất bị thu hồi bằng nhiều hình thức nhưng Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đều nhằm mục đích ổn định đời sống và phát triển.

+ Theo khoản 14 Điều 3 Luật đất đai 2013 có khái niệm về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” [10]

- Khái niệm tái định cư

Tái định cư là quá trình từ bồi thường cho các tài sản bị thiệt hại, di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lại các tài sản bị mất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trường hợp hộ phải di chuyển và cuối cùng là toàn bộ các chương tình biện pháp nhằm giúp những người bị ảnh hưởng khôi phục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định đời sống người dân. [10]

Tái định cư dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới.

1.1.2. Vị trí, vai trò và tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất‌

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đóng vai trò đặc biệt quan trọng khi nhà nước thu hồi đất. Việc bồi thường có thoả đáng hay không thoả đáng sẽ tác

động rất lớn đến cuộc sống của người dân có đất bị thu hồi. Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở nước ta diễn ra ngày càng mạnh mẽ và gặp không ít những khó khăn, trong đó khó khăn lớn nhất là việc bồi thường GPMB, nhất là ở những nơi phải di rời nhiều dân cư. Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từ kiện cáo kéo dài .... gây khó khăn cho ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân. Trong đó công tác tái định cư cho người có đất bị thu hồi là vấn đề mà người dân quan tâm nhiều nhất. Vì không ít người khi bị di chuyển chỗ ở đã ảnh hưởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ, làm cho cuộc sống người dân càng khó khăn hơn. Bởi vậy công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm một vị trí đặc biệt quan trọng quyết định đến sự ổn định của các hộ dân có đất bị thu hồi và tránh được các nảy sinh mâu thuẫn trong quá trình thực hiện dự án.

Giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một điều rất cần thiết trong sự nghiệp Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Các dự án bị kéo dài nhiều năm chủ yếu do các hộ gia đình, cá nhân không đồng ý với phương án bồi thường của nhà nước làm cho công tác GPMB bị chậm tiến độ vì vậy cần có kế hoạch và phương án thoả đáng, phù hợp đảm bảo lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi tạo tiền đề thúc đẩy các dự án phục vụ cho lợi ích quốc gia nói riêng và mục đích phát triển chung của cả dân tộc.

Chính vì vậy phải tính toán một cách toàn diện, phải có phương án dự phòng và bố trí đầy đủ nhà Tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi tránh tình trạng một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn chỗ ở cũ. Cần nhìn nhận rõ bản chất của công tác tái định cư, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được.

1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng‌

Có rất nhiều các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng. Những yếu tố đó có thể làm cho công tác giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh hay chậm tuỳ theo mức độ của nó.

1.1.3.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

a, Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức chỉ đạo thực hiện các văn bản đã được ban hành.

Công tác quản lý đất đai là vấn đề phức tạp và nhạy cảm do vậy UBND quận thường xuyên kiểm tra đôn đốc công tác triển khai các văn bản liên quan đến công tác quản lý đất đai như: Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Sau khi luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai có hiệu lực, Uỷ ban nhân dân quận Ba Đình đã tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ chủ chốt từ huyện đến cơ sở. Đồng thời tổ chức tuyên truyền, tìm hiểu về luật Đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng và bằng nhiều hình thức nhằm giúp người dân hiểu và thực hiện luật Đất đai. Qua đó phát hiện kịp thời những trường hợp vi phạm trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn, tổ chức công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để người dân biết và góp ý trong quá trình tổ chức thực hiện.

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện áp dụng Luật Đất đai và các Nghị định trong công tác giải phóng mặt bằng thì còn nhiều khó khăn. Việc áp dụng các Nghị định của Chính Phủ và các văn bản quy định cụ thể của Thành phố Hà Nội cho các hộ gia đình có đất bị thu hồi còn gặp nhiều vướng mắc. Người dân không chấp thuận thực hiện theo các quy định hiện hành nên vẫn còn các trường hơp khiếu kiện kéo dài do việc bồi thường theo quy định chưa thực sự thoả đáng.

b, Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.

Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo các hành vi vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai cũng đã thực hiện một cách triệt để tuy nhiên đã phát hiện những yếu kém, vi phạm, vướng mắc trong triển khai thực hiện Luật Đất đai. Cần kịp thời điều chỉnh nắm bắt đôn đốc các ngành, các phường giải quyết tháo gỡ kịp thời, đồng thời từ đó hoàn chỉnh chính sách đất đai.

Việc giải quyết triệt để các tranh chấp, khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai là cơ sở và tạo điều kiện cho công tác giải phóng mặt bằng diễn ra thuận lợi và hạn chế tối đa những khó khăn trong quá trình thực hiện thu hồi đất.

1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất

Mặc dù, Luật Đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai 2003 trong vấn đề giá đất, đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội Tuy nhiên, qua quá trình thi hành, Luật đã xuất hiện một số bất cập

Giá đất theo bảng giá đất thấp hơn rất nhiều so với thị trường ở mọi thời điểm, theo quy định của luật đất đai việc định giá phải đảm bảo nguyên tắc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều

112) nhưng trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30%

- 60% giá đất thị trường tại địa phương.

Phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như: Quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn. Phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất (người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất); chưa có dữ liệu về giá đất thị trường để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất

1.1.3.3. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân.

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường). Người bị thu hồi đất có thể