Dự Báo Nhu Cầu Phát Triển Lĩnh Vực Bất B Đ Ộng Sản S Việt Nam (Từ Nay Đến

Tình trạng thiếu hụt không chỉ diễn ra đối với những nhân sự cao cấp mà gần

như là thiếu hụt ở tất cả các khâu, các lĩnh vực kinh doanh có liên quan đếnsản phẩm và dịch vụ bất động sản. Trong đó thiếu hụt lớn nhất là nhữngchuyên gia thẩm định giá và môi giới BĐS được đào tạo một cách bài bản,

làm được việc.

Nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng thiếu hụt là do thị trường bất

động sản đã phát triển quá nhanh so với sự phát triển của công tác đào tạonhân sự cho lĩnh vực này. Chúng ta đều biết rằng thị trường bất động sản ViệtNam hiện nay còn non trẻ so với thị trường của các ngành nghề khác. Nhưngcầu về lĩnh vực này là rất lớn.

Chắc chắn sự thiếu hụt về chất và lượng như vậy, ngoài việc ảnh hưởng

đến sự phát triển chung của cả thị trường bất động sản Việt Nam (xét về tínhchuyên nghiệp của dịch vụ, chất lượng của bất động sản và các giao dịch bất

động sản) thì đây cũng chính là một trong những rào cản lớn trên đường pháttriển của bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào.

2.4 Nhóm khó khăn khác

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 136 trang tài liệu này.

*Cơ sở hạ tầng yếu kém

Mới đây, tại một hội thảo lấy ý kiến các nhà đầu tư nước ngoài, nhiều

người đã bày tỏ những lo ngại về hệ thống hạ tầng cơ sở chưa phát triển và

chưa chuẩn bị sẵn sàng về đất đai (đặc biệt đối với các dự án lớn cần mặtbằng sản xuất rộng) đã hạn chế việc triển khai dự án sau khi được cấp giấychứng nhận đầu tư.

Đại diện Phòng Thương mại Australia (AusCham) cho rằng, còn rấtnhiều thách thức trong phát triển hạ tầng cả về chính sách, thủ tục, tài chính

và đất đai. Một ví dụ được đề cập là các dự án phát triển hạ tầng đòi hỏi phải

đi qua rất nhiều cửa mà tất cả các cơ quan này đều có quyền ngăn cản và kìmhãm dự án. Cũng có nhận định đầu tư tư nhân và nước ngoài có vai trò chủ

chốt trong việc giải quyết các vấn đề của cơ sở hạ tầng, nhưng nguồn đầu tưnày vẫn chưa được tận dụng.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh thì các nhà đầu tư than phiền rất nhiều vềtình trạng quá tải của hệ thống giao thông. Đặc biệt nạn kẹt xe ở khu vực ngã

ba Cát Lái đã khiến các nhà đầu tư trong Khu công nghệ cao đau đầu, bởi đasố sản phẩm của họ được xuất khẩu qua đường hàng không, mà tình trạng kẹtxe vài tiếng đồng hồ trên đường ra phi trường như hiện nay nếu không sớm cógiải pháp khắc phục chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến các hợp đồng ký kết.

* Bất đồng ngôn ngữ

Ngoài những lo ngại về cơ sở hạ tầng, giá thuê đất cao,... thì các doanhnghiệp Hàn Quốc gặp không ít trở ngại trong chuyện bất đồng ngôn ngữ- mộtvấn đề “tuy nhỏ mà lớn”. Đây chính là một trong những nguyên nhân màchính bản thân nó đã chứa đựng các rủi ro tiềm ẩn do các bên liên quan khôngthể hiểu hoặc hiểu không đúng về nhau. Nguyên nhân này dẫn đến hậu quả làcông việc bị kéo dài hoặc sai lệch, làm phát sinh, rạn nứt và thậm chí làmtrầm trọng hơn các mâu thuẫn… Nhưng lý do này cũng đồng nghĩa với việc

đánh mất các cơ hội kinh doanh hoặc làm phức tạp thêm các tình huống.

Bước vào sân chơi lớn WTO đã gần một năm, cơ hội thu hút đầu tưtrực tiếp nước ngoài tăng chưa từng có, song việc nắm bắt cơ hội lớn này củaViệt Nam dường như chưa được như mong đợi- đây là những lời khuyến cáocủa ông cựu Tổng Giám đốc WTO. Cũng theo như lời của Thủ tướng NguyễnTấn Dũng trong phiên họp thường kỳ hồi tháng 9 vừa qua trước các thànhviên Chính phủ nói rằng: “Bây giờ chúng ta hấp thụ được bao nhiêu vốn đầu

tư nước ngoài là phụ thuộc vào chính chúng ta”. Cái quan trọng, quyết địnhnhất vẫn là nguồn FDI vào Việt Nam được “tiêu hoá”, “hấp thụ” đến đâu đểmang lại lợi ích tốt nhất cho đất nước, đồng thời còn để các nhà đầu tư tiếptục đầu tư chứ đừng đề vốn “vào” chưa được lâu đã vội ra đi nhanh chóng.

Tóm lại tình hình thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS ViệtNam đã đạt được những thành tựu to lớn, làm hiện đại hoá đất nước, góp phầnlàm năng động hoá nền kinh tế, phát triển lĩnh vực BĐS, nâng cao chất lượngcuộc sống của người dân,..Nhưng Hàn Quốc cũng gặp phải không ít khó khănkhi đầu tư vào Việt Nam như đã trình bày ở trên. Muốn thu hút nguồn vốnquan trọng FDI vào lĩnh vực BĐS nhiều hơn nữa, hiệu quả hơn nữa thì cầnkhắc phục những khó khăn đó.

Chương III:‌

CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDIĐẦU

TƯ TRỰC TIẾPCỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC B ẤTĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

I. DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BẤT BĐỘNG SẢNS VIỆT NAM (từ nay đến năm 2020)

1. Tổng quan tình hình phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (từ năm

đổi mới đến nay)

+Giai đoạn 1986-1992:

Chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên cơ sở giao đất chohộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán

tính tư duy thời bao cấp. Có thể nói thị trường BĐS giai đoạn này chưa đượchình thành mặc dù cũng có những hoạt động trao đổi, mua bán, chuyển

nhượng bất động sản.

+Giai đoạn từ năm 1993-2003:

Những năm đầu trong giai đoạn này Luật đất đai đầu tiên ra đời năm1993, luật này ra đời cũng chính thức công nhận những quyền được mua bánchuyển nhượng của người sử dụng đất tức là chính thức công nhận có thị

trường BĐS. Tuy nhiên trong những năm này thì trọng tâm đổi mới chính

sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoánông nghiệp trên cơ sở nhà nước trao cho người sử dụng đất năm quyền( quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp) và xác

định là đất có giá do Nhà nước quy định.

Tuy nhiên giá đất trên thị trường đất nông nghiệp cao hơn khoảng 20-

40% giá do Nhà nước quy định còn đất ở có giá cao gấp 50 đến 100 lần trong

vòng mười năm. Cơ chế “xin-cho” về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất

đai lúc này làm nảy sinh tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng,tiền tiết kiệm trong dân được cất trữ chủ yếu trong BĐS. Giá đất tăng nhanhmột cách chóng mặt giai đoạn 2001-2003: đây là một cơn sốt đất lớn tronglịch sử phát triển thị trường BĐS Việt Nam

Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến

động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II

năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam

giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớncủa các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đếntình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng

trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanhvà nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh

doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Doyếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là dothiếu các thông tin về giá nhà đất.

+Giai đoạn 2004-nay

*Giai đoạn 2004-2005: Giai đoạn thị trường đóng băng

Năm 2003 có thể coi là đỉnh điểm của cơn sốt đất năm 2001-2003. Từ

cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng,

“đóng băng” như nhiều người nhận xét. Đến năm 2004 khi Luật đất đai năm

2003 có hiệu lực thi hành, cơ chế “xin-cho” về đất bị xoá bỏ, giá đất thị

trường chững lại và có xu hướng giảm. Thị trường bất động sản năm sau lạnh

hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công

giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõnét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa

phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có

người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khuvực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ);Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới700 - 800 triệu đồng/mảnh (trên - dưới 100m2), thì năm 2005 chào giá 400 -500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HồChí Minh, thị trường BĐS cũng không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, ThanhXuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20

triệu đồng/m2, đến 2005 chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệu đồng/m2 màvẫn khó bán.

*Giai đoạn 2006-nay

Đây có thể nói là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản trầmlắng và có cơn sốt nhẹ trong khoảng quý I năm 2007. Năm 2006 là năm códấu hiệu phục hồi của thị trường BĐS đang đóng băng. Năm 2006 trở lại đâytốc độ thu hút vốn FDI có những bước chuyển biến ngoạn mục, năm 2006Hàn Quốc là nhà đầu tư lớn trong tất cả các quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn

đầu tư vào Việt Nam, năm 2007 là năm thứ hai liên tiếp Hàn Quốc đạt đượcvị trí này. Và BĐS là lĩnh vực mà Hàn Quốc đặc biệt quan tâm, BĐS Việt

Nam năm 2007 đã đạt được những bước nở rộ và phát triển vượt bậc.

Tình hình bất động sản Việt Nam năm 2007 thực sự phát triển vượt bậccả về số lượng và chất lượng với 10 sự kiện nổi bật nhất như là: Làn sóng FDI

ồ ạt đổ vào thị trường BĐS; Hỗn loạn tranh mua căn hộ hàng tỷ đồng; Người

nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam; Hợp nhất giấy tờ nhà đất; Giá thuêcao ốc 100 USD/ m2 cao nhất Việt Nam; Ngân hàng đua nhau rót tiền vào

BĐS ; Hà Nội: Giá thuê văn phòng cao nhất châu Á; Các website BĐS nở rộ;Bắt đầu xuất hiện xu hướng nhà ở mới - Căn hộ 32 tỷ đồng và việc thành phốHCM công bố 20 khu đất vàng,...3

Tiếp tục làn sóng đầu tư của năm 2007 thì năm 2008 bất động sản vẫnrất hút vốn ngoại. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch- Đầu tư, năm2008, dự kiến sẽ có khoảng 20 tỉ USD đổ vào thị trường bất động sản; tính hếtquý I/2008, riêng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trườngnày khoảng 4,6 tỉ USD, chiếm 89,9% trong tổng số 5,4 tỉ USD FDI.

Theo như nhận định trên thì tình hình đầu tư vào lĩnh vực BĐS hiện nay

đang là kênh đầu tư thu hút sự quan tâm đặc biệt của nhà đầu tư nước ngoài.

3 Tham khảo thêm trên trang web: http://diaocnamtrung.com/modules.php?name=New&file=article&sid=80

Như vậy tình hình phát triển của thị trường BĐS Việt Nam còn rất nontrẻ và còn rất nhiều tiềm năng phát triển. Đây là lĩnh vực là cơ hội cực tốt chonhững nhà đầu tư nhanh nhạy biết nắm bắt thời cơ.

12. Dự báo tình hình phát triển của lĩnh vực bất động sản~~BĐS~~Việt Nam giai đoạn từ nay đến 2020

Kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu và rộng vào nền kinh tế toàn cầu. Mục tiêu phát triển kinh tế Việt Nam là đến năm 2020 cơ bản hoàn thành quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Chính vì vậy để hoàn thành mục tiêu này cũng như nghiên cứu xây dựng chính sách phát triển kinh tế nói chung và của từng ngành nói riêng không thể không xét đến dự báo kinh tế thế giới vào năm 2020.

Theo thông tin trong báo cáo vừa công bố có tên “Foresight 2020” (Dự báo năm 2020) do Economist Intelligence Unit (EIU), cơ quan chuyên đưa ra các phân tích dự báo về kinh tế toàn cầu, nhánh nghiên cứu của tạp chí The Economist (Nhà kinh tế). EIU tiến hành khảo sát, phỏng vấn gần 2.000 chuyên gia kinh tế, chủ tịch, tổng giám đốc các tập đoàn tại hơn 100 quốc gia vào cuối năm 2005, có đưa ra những dự báo sau:

*Dự báo kinh tế thế giới

Theo báo cáo, kinh tế thế giới sẽ đạt mức phát triển trung bình 3,5% từ 2006 – 2020, tương tự như 25 năm qua. Kinh tế Mỹ dẫn đầu các nước phát triển với 3%, so với 2,1% của 25 nước EU và dưới 1% của Nhật Bản. EIU dự báo, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn 2006 – 2010 đạt 7%, so với 4% là mức trung bình của thế giới và chỉ đứng sau Trung Quốc với 7,8%. Với mức tăng trưởng kinh tế trung bình 7% trong 5 năm tới, Việt Nam tiếp tục đứng thứ 2 thế giới, trên Ấn Độ (6,6%), Indonesia (5,6%), Malaysia (5,3%), Thái Lan (4,5%)…

*Dự báo kinh tế Việt Nam

Trong bản báo cáo dày gần 100 trang, EIU dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế trung bình của Việt Nam giai đoạn 2011-2020 bị sụt giảm đáng kể, chỉ còn 4,6%. Trong 10 năm này, tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam thậm chí còn thua Philippines, Thái Lan (4,7%), Malaysia (4,8%), Indonesia (5%)…, những nước mà giai đoạn trước đó đều đứng sau Việt Nam. Vì sự sụt giảm của giai đoạn 2011-2020, mức tăng trưởng kinh tế trung bình của Việt Nam trong 15 năm tới chỉ đạt 5,4%, dù vẫn cao hơn mức trung bình ở một khu vực năng động nhất thế giới là châu Á (4,9%), nhưng lại đứng sau Trung Quốc (6%), ấn Độ (5,9%) và Pakistan (5,5%).

Căn cứ theo những dự báo về tình hình phát triển kinh tế toàn cầu và kinh tế của Việt Nam nói trên của các tổ chức dự báo có uy tín trên thế giới, đồng thời căn cứ theo yêu cầu phát triển lịch sử của bất động sản, thì các dự báo, hướng phấn đâu của lĩnh vực này của lĩnh vực này cũng được đưa ra cho đến năm hoàn thành cơ bản tiến trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước- năm 2020.

*Dự báo nhu cầu phát triển lĩnh vực bất động sản Việt Nam ( từ nay đến năm 2020)

Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đang trên đà phát triển mở rộng. Theo các chuyên gia, xu hướng phát triển mở rộng ít nhất kéo dài đến năm 2020, khi Việt Nam cơ bản hoàn thành công nghiệp hoá, đi vào phát triển theo chiều sâu. Nhiều thông tin lạc quan còn cho thấy rằng thị trường còn phát triển mạnh đến 2050 Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đang tăng trưởng và sẽ tiếp tục tăng trưởng thêm 50 năm nữa.

Căn cứ theo quyết định số 76/2004/QĐ-TTg, quyết định của thủ tướng chính phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 (ngày 6/5/2004) thì:

+Về phát triển nhà ở thành thị: Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia.