Nhóm Giải Pháp Cho Khó Khăn Trong Chính Sách Quy Hoạch

Theo thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Cao Viết Sinh cho biết khi các địa phương được cấp giấy chứng nhận đầu tư, họ cũng phải chịu trách nhiệm của mình trong từng dự án. Vì thế, “cần thiết phải tăng cường năng lực đội ngũ nhân lực chịu trách nhiệm về vấn đề này tại các địa phương để thực hiện tốt các quy định đã được đề ra”. Bộ đã có kế hoạch tổ chức đào tạo, tập huấn cho các địa phương để công việc được “trơn chu”.

Còn theo bBộ trưởng bBộ kKế hoạch và đ Đầu tư Võ Hồng Phúc, “đối với những địa phương còn gặp khó khăn thì Bộ kKế hoạch và đĐầu tư, cũng như Tổ công tác thi hành lLuật dDoanh nghiệp và lLuật đĐầu tư mới được Thủ tướng thành lập sẽ có trách nhiệm hướng dẫn, trợ giúp trực tiếp”. Bên cạnh đó “Bộ sẽ có các hình thức đa dạng để hỗ trợ và khi có sai lệch thì phát hiện kịp thời và cùng điều chỉnh. Ngoài ra, cơ quan kế hoạch đầu tư còn phải tiến hành các hoạt động về xúc tiến đầu tư, thu hút thêm nguồn lực đa dạng ở trong và ngoài nước cho phát triển đất nước”.

Như vậy có thể nói cùng với sự giúp đỡ của bBộ kKế hoạch- đầu tư trong việc xem xét thẩm định cấp giấy phép đầu tư cho các nhà đầu tư ở địa phương mình, các tỉnh cũng luôn cố gắng để nâng cao năng lực tiếp nhận đầu tư và tăng tính hiệu quả của việc thu hút dòng vốn FDI thì tin rằng việc gặp phải những vướng mắc như đã trình bày ở phần 2.1 của phần II trong chương nàyII sẽ dần được tháo gỡ.

2. Nhóm giải pháp cho khó khăn trong chính sách quy hoạch

1.3 ~~2.1~~Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù~~tiến độ~~giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng luôn là khâu đau đầu các nhà kinh doanh BĐS. Như trên đã phân tích việc chậm giải phóng mặt bằng gây ra những tổn thất nghiêm trọng cho các nhà kinh doanh BĐS. Nếu vấn đề này được giải quyết một cách triệt để chắc chắn sẽ làm nức lòng các nhà đầu tư nước ngoài đã đang và sẽ đầu tư kinh doanh BĐS ở Việt Nam.

Để giải quyết vấn đề này nhằm thu hút các nhà đầu tư kinh doanh BĐS thì rất nhiều doanh nghiệp đưa ra giải pháp thành lập một công ty hoặc một cơ quan của Nhà nước và do Nhà Nước quản lý- chuyên thực hiện việc giải phóng mặt bằng để tạo đất “sạch” cho doanh nghiệp. Đương nhiên cơ quan này cũng phải tính toán rất cẩn thận, giỏi về thẩm định giá để đền bù bồi thường việc tái định cư cho những hộ gia đình bị mất đất. Thực hiện tốt công tác quy hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng như mất gì đền đó chứ không hẳn cái gì cũng quy ra tiền nhiều khi không chính xác: mất đất đền đất, mất nhà đền nhà trong khu tái định cư. Cơ quan chuyên trách về giải phóng mặt bằng này là cơ quan của Nhà nước nên những hộ gia đình và người dân sẽ hợp tác hơn trong công việc giải quyết vấn đề này, không khó khăn như việc doanh nghiệp tự mình đứng ra đàm phán.

Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội vừa ban hành quy định về quản lý, sử dụng các nguồn vốn Giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch phục vụ các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Thủ đô trong tháng 5/2008 này. Theo đó, nguồn vốn ngân sách thành phố sẽ ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển TP Hà Nội để quỹ này cho Trung tâm Phát triển quỹ đất vay với lãi suất 0%/năm để thực hiện dự án Giải phóng mặt bằng chuẩn bị quỹ đất sạch đấu giá quyền sử dụng đất hoặc kêu gọi các nhà đầu tư theo hình thức xã hội hóa, thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo chủ trương, kế hoạch của thành phố. Quỹ Đầu tư phát triển (kể trên) có trách nhiệm quản lý nguồn vốn ngân sách ủy thác để thẩm định, cho các trung tâm phát triển quỹ đất vay vốn và thu hồi vốn vay thực hiện dự án Giải phóng mặt bằng chuẩn bị quỹ đất sạch.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 136 trang tài liệu này.

Đây chính là một ưu đãi lớn đồng thời cũng là hướng giải quyết nhanh vấn đề giải phóng mặt bằng của riêng thành phố Hà Nội nhưng cũng có thể nói đây là cách làm hay mà các tỉnh thành phố khác có thể tham khảo.

1.4~~2.2~~Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất:

Làm cách nào để xây dựng các KCN, KCX mà không ảnh hưởng xấu đến môi trường, không làm mất đi diện tích đất canh tác nông nghiệp đang là bài toán khó với không chỉ lãnh đạo các địa phương mà còn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các Bộ, ngành liên quan. Theo dự báo vốn đầu tư nước ngoài vẫn sẽ tập trung chủ yếu vào những địa phương có điều kiện thuận lợi về địa lý tự nhiên, nhất là các vùng kinh tế trọng điểm. Do vậy, vấn đề thu hút đầu tư vào những vùng có điều kiện khó khăn đang trở thành một vấn đề cấp thiết Để giải quyết vấn đề này thì theo như ý kiến của GS Nguyễn Lân Dũng là chúng ta nên học theo kinh nghiệm của Trung Quốc là "muốn làm giàu trước hết hãy làm đường". Cụ thế, nước này đã làm đường đến những khu vực không thuận lợi để kéo các KCN - KCX lên đó,ví dụ như khu Nội Mông, một vùng đất rộng nhưng điều kiện tự nhiên bất lợi của Trung Quốc. Trung Quốc đã làm đường cao tốc, biến Nội Mông thành những KCN rộng lớn với các nhà máy sản xuất đất hiếm và các nhà máy gang thép. Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng cách làm như của Trung Quốc, đầu tư làm đường, xây dựng cơ sở hạ tầng để biến những vùng đất đá ong, đất bạc màu ở miền Trung và Trung du Bắc Bộ thành những KCN - KCX lớn.

23. Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn~~cho những khó~~

~~khăn~~nội tại của lĩnh vực bất động sản Việt NamBĐS

23.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao

Giá nhà đất, văn phòng cho thuê là do cung cầu trên thị trường quyết định. Một khi cung trên thị trường đáp ứng đủ cầu thì giá nhà đất, giá văn phòng cho thuê sẽ không tăng lên nữa mà phải phù hợp với thị trường để cạnh tranh thu hút khách hàng. Khi có đầy đủ các yếu tố cấu thành nên một thị trường BĐS cạnh tranh hoàn hảo thì tự khắc giá nhà đất, giá văn phòng cho thuê sẽ ổn định ở mức giá hợp lý.

Hiện chính phủ đã thông qua đề án mở rộng Hà Nội tăng tốc độ đô thị hoá theo chủ trương phát triển thống nhất của toàn Đảng, toàn dân ta. Việc mở rộng địa giới hành chính thành phố Hà Nội là một ví dụ điển hình về xu hướng đô thị

hoá, tốc độ đô thị hoá đang tăng nhanh. Mở rộng Hà Nội, tăng tỷ lệ đô thị hoá làm giảm áp lực giá đất tăng ở những khu đất trung tâm thành phố.

23.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sản~~BĐS~~Việt Nam

Việc công khai minh bạch hoá thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là thấp nhất thế giới. Công bố của Jones Lang LaSalle (một trong những tập đoàn quản lý tiền tệ và dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới) về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản (RETI-Real Estate Transparency Index) hồi cuối tháng 7 năm 2006 đã xếp hạng thị trường bất động sản Việt Nam thấp nhất thế giới (thứ 56/56 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát) với số điểm là 4,69. Lý do là cả 5 tiêu chí đánh giá xếp loại của Jones Lang LaSalle (các chỉ số hoạt động đầu tư; các thông tin cơ bản về thị trường BĐS; sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức; công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán; các yếu tố pháp luật và quy định; tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp), Thị trường BĐS Việt Nam đều không đáp ứng được.

Để giải quyết những vấn đề thiếu thông tin và để thị trường BĐS hướng đến sự phát triển bền vững, Luật Kinh doanh BĐS đã ra đời, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007. Đồng thời cùng với thông tư 13/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 21/5/2008 đã cụ thể hóa những chủ trương này, hướng dẫn cụ thể việc bắt buộc chủ đầu tư phải công bố dự án và bán thông qua sàn giao dịch BĐS, hướng dẫn quy định một số nội dung thông tin về BĐS. Thông qua sàn giao dịch BĐS, người mua và người bán sẽ được cung cấp mọi thông tin về BĐS rõ ràng và minh bạch hơn; được tư vấn về giá cả, nhất là về các thủ tục, giấy tờ liên quan đến giao dịch, trong đó có các loại thuế…nhằm bảo vệ lợi ích cho cả hai bên khách hàng.

Bộ Xây dựng đã đồng ý cho phép hai doanh nghiệp là Công ty cổ phần đĐầu tư và đĐịa ốc Sài Gòn Chợ Lớn và cCông ty TNHH bBất động sản Phát Hưng thành lập thí điểm mô hình sàn giao dịch bất động sản chuẩn.. Trên cơ sở mô

hình thí điểm từ hai công ty, bBộ xXây dựng sẽ nghiên cứu nhân rộng trong phạm vi cả nước. Đây là hướng giải quyết rất tiến bộ mà nhiều nước trên thế giới đã làm: giao dịch BĐS qua các sàn BĐS chuyên nghiệp.

34. Nhóm giải pháp nhằm phát triển ~~cho khó khăn từ~~ các thị trường tương tác

43.1 Kiềm chế lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách, thâm hụt thương mại

Chính sách vĩ mô, tỷ lệ lạm phát, thâm hụt ngân sách, thâm hụt thương mại luôn có mối quan hệ mật thiết, tác động qua lại lẫn nhau. Thâm hụt ngân sách, thâm hụt cán cân thương mại cao và lâu dài tất yếu dẫn tới việc nhà nước buộc phải phát hành thêm tiền để tài trợ thâm hụt, và điều này đến lượt nó dẫn tới lạm phát. Nếu tỷ lệ lạm phát tăng cao kiến cho các chính sách kinh tế vĩ mô bất ổn định, lạm phát cao cũng làm cho việc thâm hụt thương mại và thâm hụt ngân sách thêm trầm trọng hơn.

Chính những chính sách vĩ mô bất ổn định,tỷ lệ lạm phát cao, thâm hụt ngân sách và thâm hụt cán cân thương mại ở mức cao khiến cho các nhà đầu tư nản lòng, muốn rút khỏi thị trường. Do đó phải ổn đinh các chính sách vĩ mô kiềm chế lạm phát là yêu cầu bức bách hiện nay. Theo nhà kinh tế học Milton Friedman-đoạt giải Nobel về kinh tế học 1976 cho rằng: dù cho có nhiều nguyên nhân, nhưng “lạm phát luôn có nguyên nhân tiền tệ”. Chính vì vậy chỉ đạo của thủ tướng chính phủ để giảm lạm phát thì nhóm phương án hàng đầu là chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm lượng cung tiền tệ trong lưu thông. Nhóm giải pháp thứ hai được đề ra là nhóm chính sách tài khoá giảm đầu tư công và chi tiêu. Đầu tư công có rất nhiều dự án đầu tư kém hiệu quả gây lãng phí và thất thoát lớn, và các dự án đầu tư xây dựng cơ bản - được ước lượng là thất thoát trung bình 30%.

Chính phủ cần có quyết tâm mạnh mẽ trong việcáp dụng những vàchính sách cần thiết để ổn định vĩ môđúng đắn. Thắt chặt và nâng cao hiệu quả của chi tiêu công, đặc biệt là áp đặt kỷ luật nghiêm ngặt đối với hoạt động

đầu tư của các tập đoàn nhà nước là điều kiện tiên quyết để có thể khôi phục lại cân bằng vĩ mô và gia tăng hiệu quả, tính ổn định và đà tăng trưởng cho nền kinh tế. Điều này giúp, lấy lại, củng cố và tăng niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài.

43.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất độngsảnBBĐSViệt Nam

Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực là yêu cầu chung ở bất kì ngành nghề hay lĩnh vực nào trong tiến trình hội nhập kinh tế Việt Nam vào nền kinh tế thế giới, và đây cũng là yêu cầu tất yếu để phát triển. Đặc biệt yêu cầu phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vực BĐS lại càng cần thiết và quan trọng vì thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn rất non trẻ, hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp. Thị trường bất động sản ở nước ta phát triển quá nhanh so với sự phát triển của công tác đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này.

Ngày 15/10/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ- CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS (NĐ này có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày ban hành), trong đó có quy định bắt đầu từ ngày 1/1/2009, tất cả các cá nhân, pháp nhân tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS phải tham gia khóa học đào tạo ngắn hạn để được cấp chứng chỉ hành nghề BĐS. Ngày 31/12/2007, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD về Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý sàn giao dịch BĐS. Hai văn bản đó sẽ góp phần tích cực trong việc đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cho nguồn nhân lực trong lĩnh vực BĐS, qua đó, góp phần điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công khai, nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này.

Trên thực tế, hiện có một số cơ sở có đào tạo về kinh doanh bất động sản, như đại học Nông lâm Tp.HCM có ngành Quản lý đất đai và Thị trường bất động sản nhưng trọng tâm về quản lý đất đai; Học viện Tài chính có chuyên

ngành Thẩm định giá, trong đó có thẩm định giá bất động sản... một số đơn vị cũng tổ chức các khoá đào tạo về kinh doanh bất động sản theo phương thức bồi dưỡng ngắn hạn.4

Đào tạo hệ đại học đúng chuyên ngành kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ duy nhất đại học Kinh tế quốc dân và khoá đầu tiên khoá tốt nghiệp là vào năm 2006. Khoa này đã đào tạo và cấp bằng cho một số cử nhân và thạc sĩ kinh doanh BĐS. Những người đã tốt nghiệp hiện đang làm việc và phát huy khả năng kinh doanh của mình trên thị trường BĐS. Việc mở rộng quy mô đào tạo và nhân rộng những mô hình đào tạo như vậy ở nước ta là vô cùng cần thiết.

45. Nhóm giải pháp khác

45.1. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng

Tình trạng cơ sở hạ tầng yếu kém tác động đến tất cả các ngành kinh tế trên cả nước chứ không chỉ trong việc phát triển lĩnh vực bất động sản. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng là việc nói mãi nhưng không cũ của chính phủ, những giải pháo phát triển cơ sở hạ tầng được chính phủ đặc biệt coi trọng trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.

Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM) đưa ra bốn giải pháp lớn cho việc phát triển cơ sở hạ tầng:

1- Tập trung hình thành hệ thống giao thông dọc và ngang trong lãnh thổ cả nước, nối các vùng khó khăn với các vùng kinh tế trọng điểm và trung tâm đô thị lớn; phát triển hệ thống giao thông giao lưu quốc tế

2- Phát triển hệ thống sản xuất và mạng cung cấp điện thống nhất

4 Tính đến thời điểm hiện nay có 40 cơ sở được Bộ xây dựng cấp phép đào tạo cấp chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn BĐS, có thể xem chi tiết trên trang http://www.moc.gov.vn.

3- Phát triển mạng lưới bưu chính, viễn thông, đảm bảo thông tin liên lạc thông suốt

4- Tăng cường và đa dạng hoá các nguồn vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng

Trên đây là những giải pháp mang tính vĩ mô. Nhưng quan trọng vẫn là nguồn vốn đầu tư, năng lực của chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng cơ sơ hạ tầng, dựa trên nền tảng kế hoạch quy hoạch dài hạn, tiến bộ, hợp lý. Nguồn vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng là một nguồn vốn lớn, năng lực quản lý của các nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phải chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực này. Còn những quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng cũng phải tiến hành đồng bộ, hợp lý, tiến bộ và trong tầm nhìn dài hạn để phát triển bền vững. Đây cũng chính là mục tiêu phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Nếu nhà đầu tư nước ngoài nào có tiềm lực về tài chính cũng như trình độ chuyên môn chuyên nghiệp thì việc đầu tư xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng ở Việt Nam cũng là một mảnh đất đầy tiềm năng, màu mỡ.

Bên cạnh việc phát triển lĩnh vực BĐS thì phương tiện để nâng cao và phát triển cơ sở hạ tầng là phát triển ngành công nghiệp điện và năng lượng. Hai ngành này đặc biệt quan trọng trong phát triển cơ sở hạ tầng.

45.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ

Như đã trình bày, bất đồng ngôn ngữ tuy là chuyện nhỏ nhưng tác động không hề nhỏ trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Giải pháp cho vấn đề bất đồng ngôn ngữ cho các nhà đầu tư nước ngoài nói chung và nhà đầu tư Hàn Quốc nói riêng trong tạm thời, ngắn hạn là đi thuê những dịch thuật viên chuyên nghiệp, chuẩn bị kỹ lưỡng cẩn thận những vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như những vấn đề sẽ đàm phán với các doanh nghiệp đối tác.

Tuy nhiên nếu xét về lâu dài thì dài pháp tối ưu cho vấn đề này vấn là đầu tư cho chất lượng nguồn nhân lực, có trình độ ngoại ngữ cao thông thạo, đây