I . Các Giải Pháp Nhằm Tăng Cường Thu Hút Và Nâng Cao Hiệu Quả Sử Dụng Vốn

Ngoài những vấn đề bất lợi trên như cơ sở hạ tầng kém phát triển, giảiphóng mặt bằng chậm,…các doanh nghiệp Hàn Quốc còn phàn nàn rằng giá

đất ở Việt Nam là quá cao. Đây không chỉ là nhận định của các nhà đầu tưHàn Quốc mà đây còn là nhận định của rất nhiều chuyên gia BĐS. So vớinhiều nước trên thế giới thì thu nhập bình quân của người Việt Nam còn thấp,

nhưng giá nhà đất tại Việt Nam lại nằm trong 17 nước có giá nhà đất và giá

văn phòng cho thuê cao nhất trên thế giới. Bộ trưởng Bộ xây dựng NguyễnHồng Quân khẳng định đây là điều bất cập. Công ty nghiên cứu thị trường

BĐS Cushman &Wakefield (công ty hàng đầu thế giới về cung cấp các dịchvụ BĐS) mới đây đưa ra bản báo cáo xếp Việt Nam vào hàng thứ 17 trong topcác quốc gia có giá thuê cao ốc văn phòng cao ngất là một bất lợi lớn (xemphụ lục 3).

Trong bản báo cáo của Cushman & Wakefield đã so sánh chi phí sởhữu văn phòng tại 203 thành phố lớn thuộc 58 nước trên thế giới. Trong đó cómột số thành phố mới có mặt trong danh sách này lần đầu như Kiev (Ukraine)

ở vị trí thứ 16 và TP.HCM (Việt Nam) ở vị trí 17. Nếu đúng như dự báo giá

văn phòng cho thuê trong thời gian tới sẽ đạt khoảng 100 USD/m2TP.HCMsẽ nằm cùng nhóm với Hồng Kông, Tokyo và London trong Top 10 các thànhphố có giá văn phòng cho thuê đắt nhất thế giới.

Giá đất tại Việt Nam còn chưa hợp lý, quá cao so với các nước trongkhu vực. Đây là một trong những trở ngại lớn đối với sự phát triển của thị

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 136 trang tài liệu này.

trường bất động sản cũng như dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp nước

ngoài. Trước khi chính thức quyết định bỏ vốn đầu tư vào một thị trường nào

đó, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải suy đi tính lại khả năng và mức độ thu lờicủa dự án. Ở đâu giá đất đai hợp lý có khả năng thu lời cao hơn thì họ sẽ đến

đó. Giá nhà đất và giá thuê cao có thể khiến các nhà đầu tư chuyển hướng

sang các nước như Ấn Độ, Thái Lan, Trung Quốc... để có được chi phí rẻ hơn.

*Thiếu minh bạch trong việc công bố thông tin về lĩnh vực BĐS Việt Nam

Nhiều vướng mắc trong quá trình chuẩn bị đầu tư và kinh doanh tạiViệt Nam đã được đại diện nhà đầu tư Hàn Quốc thẳng thắn trao đổi với các

cơ quan chức năng Việt Nam, trong hội thảo được tổ chức ngày 14/12/2007tại Hà Nội thì vấn đề thiếu hụt nghiêm trọng các nguồn thông tin về BĐS nhưgiá cả, thông tin quy hoạch, thông tin về chính sách khuyến khích đầu tư,….

Hiện nay, Hàn Quốc đang giữ vị trí số 1 trong số hơn 81 quốc gia vàvùng lãnh thổ đầu tư Việt Nam, với gần 1.800 dự án, tổng vốn đăng ký 12,7tỷ USD, vốn thực hiện 2,8 tỷ USD. Theo ông Kim Won Ho, Giám đốc Trungtâm Hỗ trợ doanh nghiệp Hàn Quốc (KOTRA), kết quả điều tra mới nhất củatổ chức này cho thấy có tới 34,6% số doanh nghiệp HQ được khảo sát gặp

khó khăn lớn khi chuẩn bị đầu tư do thiếu thông tin. Vấn đề ngôn ngữ cũng làmột trở ngại khác (18,9%). 12,2% doanh nghiệp muốn có được những chínhsách ưu đãi đầu tư hơn.h ưu đãi đầu tư hấp dẫn hơn. Như vậyDo đó có thểkhẳng định rằng khó khăn lớn nhất của Hàn Quốc khi đầu tư vào Việt Nam làthiếu thông tin.

Thông tin về lĩnh vực BĐS rất hạn chế. Các hoạt động giao dịch ngầmvẫn diễn ra hàng ngày trên thị trường. Do công tác quản lí còn lỏng lẻo nên giábất động sản dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo luôn diễn ra, thông tinthị trường bị nhiễu, không đúng giá trị thực tế của bất động sản.

Thêm nữa, vVấn đề công khai thông tin quy hoạch chưa được thực hiện

thường xuyên, đầy đủ. Nhiều khi còn có các chi phí phụ trội thêm mà rấtnhiều doanh nghiệp nước ngoài không thể hiểu được (như “chi phí quan hệ”của họ chiếm một phần không nhỏ trong chi phí của của doanh nghiệp, cảtrong quá trình chuẩn bị đầu tư lẫn hoạt động sản xuất kinh doanh). Đây lànguyên nhân sâu xa ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư vào lĩnh vựckinh doanhtrong thị trường bất động sản, hoạt động đầu tư này dễ gặp các rủi ro lớn do

mọi người không tiếp cận được với những luồng thông tin xác thực của thị

trường.

2.4 Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác

*Lạm phát cao, nhập siêu liên tục, thâm hụt ngân sách lớn

Theo báo cáo mới đây nhất vào tháng 2 năm 2008 của nhóm giáo sưchuyên gia kinh tế ĐH Harvard tư vấn chính sách kinh tế cho VN cho thấyViệt Nam đang gặp phải những khó khăn trong việc thực hiện các chính sáchvĩ mô, tình hình lạm phát cao, liên tục nhập siêu ở mức cao, thâm hụt ngânsách lớn.

Ngoài việc tăng giá dầu và một số nguyên liệu sản xuất trên thị trường

thế giới cũng như thiên tai, dịch bệnh trong nước là nguyên nhân khách quan

dẫn tới việc tăng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) năm 2007, thì nguyên nhân chính

của lạm phát là mặc dù nền kinh tế kém hiệu quả nhưng lại phải hấp thụ một

lượng vốn quá lớn. Tổng lượng vốn từ bên ngoài chảy vào nền kinh tế trong

năm 2007 ước chừng lên tới 22 - 23 tỷ USD (tương đương 30% GDP)2. Đồng

thời, tăng cung tiền, tín dụng, và đầu tư đều đạt mức kỷ lục, trong đó một tỷ lệ

rất lớn được dành cho các DN nhà nước kém hiệu quả. Khi lượng tiền đó vào

nền kinh tế quá nhiều, lại không được sử dụng một cách hiệu quả để sản xuất

ra hàng hóa và dịch vụ thì sẽ dẫn tới tình trạng “quá nhiều tiền nhưng quá ít

hàng”. Cụ thể là trong 3 năm (từ 2005 đến 2007), cung tiền tăng tổng cộng

135% nhưng GDP chỉ tăng 27%, và lạm phát là hệ quả tất yếu. Lạm phát tính

theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) năm 2007 lên tới 12,6%, cao nhất trong khuvực Asean, cũng là mức cao nhất kể từ năm 1997. Theo dự báo của Việnnghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương(CIEM) thì lạm phát trung bình củanăm 2008 lên tới 19,4 %. Ngân hàng phát triển Châu Á(ADB) cũng đưa ra dựbáo tỷ lệ lạm phát của VN có thể lên tới 15,6%.

Nhiều dự án do giá xi măng tăng cao quá đã phải ngừng thực hiện dựán. Việc tăng giá nguyên vật liệu đầu vào đã đẩy chi phí sản xuất hàng hoá

BĐS tăng cao mà giá bán lại có xu hướng không thể tăng thậm chí có nhiềudự án phải giảm giá bán nhưng vẫn không bán được. Chính lạm phát làm chotình hình kinh doanh BĐS cũng gặp rất nhiều khó khăn, thu hẹp lợi nhuận củanhà đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và vào các lĩnh vực khác của nền kinhtế nói chung. Tóm lại đây thực sự là vấn đề rất lớn, ảnh hưởng nhiều đếnquyết định tiếp tục rót vốn hay rút vốn của các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo kinh nghiệm quốc tế, ở điều kiện bình thường, thâm hụt ngân

sách 3% được coi là đáng lo ngại, còn 5% thì bị coi là đáng báo động. Hiệnnay, thâm hụt ngân sách của Việt Nam đã lên tới 5,8% GDP. Không nhữngthế, những khoản chi ngoài ngân sách trong mấy năm gần đây lên tới 20 -25% tổng ngân sách, một tỷ lệ quá cao.

Tương tự như vậy, thâm hụt thương mại của Việt Nam năm 2007 ướcchừng 12 tỷ USD, tức là khoảng 16% GDP. Cũng theo kinh nghiệm quốc tế,

ở điều kiện bình thường, thâm hụt thương mại 5 - 10% được coi là đáng longại. Mức thâm hụt hiện nay của Việt Nam có thể bị coi là đáng báo động.

Nếu không có dòng vốn đầu tư và viện trợ nước ngoài đổ vào ồ ạt trongmấy năm trở lại đây thì tình trạng thâm hụt ngân sách và thương mại ở mức

độ nghiêm trọng như thế này tất yếu sẽ dẫn tới những sự đổ vỡ trong nền kinhtế vĩ mô. Như vậy, nếu vì lý do nào đó các dòng vốn này đảo chiều thì nềnkinh tế của Việt Nam sẽ đứng trước những rủi ro khôn lường.

*Nhân lực lĩnh vực bất động sản vừa thiếu vừa yếu

Nhân lực cho ngành BĐS bao gồm đội ngũ các kỹ sư đảm trách việckhảo sát, thiết kế, thi công và bảo trì các công trình BĐS; những chuyên gia

phân tích đầu tư, làm các dịch vụ hỗ trợ cho thị trường BĐS. Cụ thể là các cánbộ kỹ thuật về thi công xây dựng, các nhà thiết kế kiến trúc, các cán bộ lập vàphân tích quản lý dự án đầu tư, những người thực hiện chức năng tổ chức tiêuthụ, các nhà môi giới BĐS, người làm nghề tư vấn về BĐS, các chuyên gia

định giá BĐS, các chuyên gia quản lý vận hành và khai thác các công trình

BĐS…

Những khảo sát mà công ty nghiên cứu và tư vấn BĐS Vietrees thựchiện trong thời gian vừa qua cho thấy, nguồn nhân lực làm việc trong ngànhbất động sản của Việt Nam hiện còn rất thiếu cả về số lượng lẫn chất lượng.Tình trạng thiếu hụt không chỉ diễn ra đối với những nhân sự cao cấp mà gần

như là thiếu hụt ở tất cả các khâu, các lĩnh vực kinh doanh có liên quan đếnsản phẩm và dịch vụ bất động sản. Trong đó thiếu hụt lớn nhất là nhữngchuyên gia thẩm định giá và môi giới BĐS được đào tạo một cách bài bản,

làm được việc.

Nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng thiếu hụt là do thị trường bất

động sản đã phát triển quá nhanh so với sự phát triển của công tác đào tạonhân sự cho lĩnh vực này. Chúng ta đều biết rằng thị trường bất động sản ViệtNam hiện nay còn non trẻ so với thị trường của các ngành nghề khác. Nhưngcầu về lĩnh vực này là rất lớn.

Chắc chắn sự thiếu hụt về chất và lượng như vậy, ngoài việc ảnh hưởng

đến sự phát triển chung của cả thị trường bất động sản Việt Nam (xét về tínhchuyên nghiệp của dịch vụ, chất lượng của bất động sản và các giao dịch bất

động sản) thì đây cũng chính là một trong những rào cản lớn trên đường pháttriển của bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào.

2.5 Nhóm khó khăn khác

*Cơ sở hạ tầng yếu kém

Mới đây, tại một hội thảo lấy ý kiến các nhà đầu tư nước ngoài, nhiều

người đã bày tỏ những lo ngại về hệ thống hạ tầng cơ sở chưa phát triển và

chưa chuẩn bị sẵn sàng về đất đai (đặc biệt đối với các dự án lớn cần mặtbằng sản xuất rộng) đã hạn chế việc triển khai dự án sau khi được cấp giấychứng nhận đầu tư.

Đại diện Phòng Thương mại Australia (AusCham) cho rằng, còn rấtnhiều thách thức trong phát triển hạ tầng cả về chính sách, thủ tục, tài chính

và đất đai. Một ví dụ được đề cập là các dự án phát triển hạ tầng đòi hỏi phải

đi qua rất nhiều cửa mà tất cả các cơ quan này đều có quyền ngăn cản và kìmhãm dự án. Cũng có nhận định đầu tư tư nhân và nước ngoài có vai trò chủchốt trong việc giải quyết các vấn đề của cơ sở hạ tầng, nhưng nguồn đầu tưnày vẫn chưa được tận dụng.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh thì các nhà đầu tư than phiền rất nhiều vềtình trạng quá tải của hệ thống giao thông. Đặc biệt nạn kẹt xe ở khu vực ngã

ba Cát Lái đã khiến các nhà đầu tư trong Khu công nghệ cao đau đầu, bởi đasố sản phẩm của họ được xuất khẩu qua đường hàng không, mà tình trạng kẹtxe vài tiếng đồng hồ trên đường ra phi trường như hiện nay nếu không sớm cógiải pháp khắc phục chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến các hợp đồng ký kết.

* Bất đồng ngôn ngữ

Ngoài những lo ngại về cơ sở hạ tầng, giá thuê đất cao,... thì các doanhnghiệp Hàn Quốc gặp không ít trở ngại trong chuyện bất đồng ngôn ngữ- mộtvấn đề “tuy nhỏ mà lớn”. Đây chính là một trong những nguyên nhân màchính bản thân nó đã chứa đựng các rủi ro tiềm ẩn do các bên liên quan khôngthể hiểu hoặc hiểu không đúng về nhau. Nguyên nhân này dẫn đến hậu quả làcông việc bị kéo dài hoặc sai lệch, làm phát sinh, rạn nứt và thậm chí làmtrầm trọng hơn các mâu thuẫn… Nhưng lý do này cũng đồng nghĩa với việc

đánh mất các cơ hội kinh doanh hoặc làm phức tạp thêm các tình huống.

Bước vào sân chơi lớn WTO đã gần một năm, cơ hội thu hút đầu tưtrực tiếp nước ngoài tăng chưa từng có, song việc nắm bắt cơ hội lớn này củaViệt Nam dường như chưa được như mong đợi- đây là những lời khuyến cáocủa ông cựu Tổng Giám đốc WTO. Cũng theo như lời của Thủ tướng NguyễnTấn Dũng trong phiên họp thường kỳ hồi tháng 9 vừa qua trước các thànhviên Chính phủ nói rằng: “Bây giờ chúng ta hấp thụ được bao nhiêu vốn đầu

tư nước ngoài là phụ thuộc vào chính chúng ta”. Cái quan trọng, quyết địnhnhất vẫn là nguồn FDI vào Việt Nam được “tiêu hoá”, “hấp thụ” đến đâu đểmang lại lợi ích tốt nhất cho đất nước, đồng thời còn để các nhà đầu tư tiếptục đầu tư chứ đừng đề vốn “vào” chưa được lâu đã vội ra đi nhanh chóng.‌

Tóm lại tình hình thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS ViệtNam đã đạt được những thành tựu to lớn, làm hiện đại hoá đất nước, góp phầnlàm năng động hoá nền kinh tế, phát triển lĩnh vực BĐS, nâng cao chất lượngcuộc sống của người dân,..Nhưng Hàn Quốc cũng gặp phải không ít khó khănkhi đầu tư vào Việt Nam như đã trình bày ở trên. Muốn thu hút nguồn vốnquan trọng FDI vào lĩnh vực BĐS nhiều hơn nữa, hiệu quả hơn nữa thì cầnkhắc phục những khó khăn đó.

III. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VÀ NÂNGCAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢNĐS VIỆT NAM

1. Nhóm giải pháp về cho các khó khăn của chính sách pháp luật

1.1 Cải cách thủ tục hành chính

Ở ngành nào lĩnh vực nào doanh nghiệp cũng mong thủ tục hành chính được giải quyết nhanh chóng, chính xác để các doanh nghiệp còn tiến hành đầu tư kinh doanh, quay vòng vốn nhanh, tiết kiệm thời gian và tiền bạc để tạo ra nhiều lợi nhuận hơn. Trong lĩnh vực BĐS việc cải cách hành chính lại càng quan trọng, nhiều doanh nghiệp kêu ca dự án bị “treo” đến tận 4,5 năm. Điều này gây khó khăn vô cùng lớn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, vì người nào đầu tư trước, sẽ chọn được những vị trí đắc địa hơn, và vị trí đó là duy nhất không thể có vị trí thứ hai. Chính vì vậy yêu cầu cải tiến, rút ngắn thời gian cho một dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hoạt động hợp pháp là một yêu cầu tất yếu.

Theo khảo sát của vVụ pháp chế của bBộ xXây dựng tại 9 dự án lớn ở các thành phố Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hà Tây thì thủ tục hành chính thực

hiện các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là 33 bước (với thời gian trung bình 3 năm/dự án). Trong đó có những thủ tục là quy định của pháp luật nhưng có nhiều thủ tục do tự các địa phương, tự các công chức được giao giải quyết công việc đặt ra.

Theo kết quả khảo sát đó và tính cần thiết của việc cải cách thủ tục hành chính thì Bộ Xây dựng đề nghị bỏ đi những thủ tục không cần thiết hoặc là ghép các thủ tục gần với nhau vào một thủ tục để từ 33 bước với thời hạn trung bình là ba năm để xuống còn 8 bước tối đa là một năm. Ví dụ như bỏ việc xác nhận ranh giới đất không có tranh chấp, khiếu kiện (đối với trường hợp chủ đầu tư đã có đất); chủ đầu tư cũng sẽ không phải làm thủ tục xin thỏa thuận của địa phương có đất về địa điểm của dự án. Hay như thủ tục về chấp thuận đề cương nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500; chấp thuận nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500; chấp thuận ranh giới, mốc giới và diện tích ô đất lập quy hoạch chi tiết và lập dự án; cấp phép xây dựng cũng được bãi bỏ. Các dự án đầu tư trong nước cũng được phép bỏ qua thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận đầu tư. Nếu như đề nghị vào tháng 6 năm 2008 này của Bộ xây dựng được chấp nhận thì quy trình làm thủ tục đầu tư xây dựng sẽ được rút ngắn tới 75% thời gian.

Cải cách thủ tục hành chính là một yêu cầu bức thiết, không thể không làm. Nhận thấy tầm quan trọng của việc này chính phủ Việt Nam cũng đang cố gắng để cải thiện môi trường đầu tư của mình, theo như mong muốn nguyện vọng của nhân dân, doanh nghiệp là tiến tới cơ chế “một cửa, một dấu, một cơ quan giải quyết” để các thủ tục được tiến hành nhanh chóng chuyên nghiệp hơn. Bộ xây dựng sẽ tiếp tục còn đưa ra và hoàn thiện nhiều giải pháp hơn nữa để làm cho tình hình đầu tư BĐS ở Việt Nam được thông thoáng và phát triển.

1.2. Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương