Trình Tự, Thủ Tục Đăng Kí Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

của pháp luật...). Tuy nhiên việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên bố vô hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng vay tài sản.

Tóm lại, hợp đồng thế chấp quyền SDĐ chấm dứt có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, có thể chấm dứt cùng thời điểm với hợp đồng vay tài sản khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ hoặc có thể chấm dứt trước hợp đồng vay tài sản.

1.2.4. Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Chương II Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ đăng ký thế chấp

Theo quy định tại Điều 19 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT, hồ sơ đăng ký thế chấp đối với tài sản là đất đai bao gồm:

 Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;

 Hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực;

 Giấy chứng nhận;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

 Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp).

Thủ tục đăng ký thế chấp

Theo quy định tại Mục 2 Chương II Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT- BTP-BTNMT, thủ tục đăng ký thế chấp đối với tài sản là đất đai như sau:

 Bước 1: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất hoặc bộ phận một cửa tại địa phương

 Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký; từ chối nhận và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ (nếu hồ sơ không hợp lệ); cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả (nếu hồ sơ hợp lệ);

 Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thế chấp và thời điểm đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận

 Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thế chấp và thời điểm đăng ký tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký

Thời hạn đăng ký thế chấp

Theo quy định tại Điều 8 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đăng ký thế chấp đối với đất đai ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo.

Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Trong trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đến UBND cấp xã thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

1.2.5. Xóa đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất

Hồ sơ đăng ký xóa thế chấp

Theo quy định tại Điều 26 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT, hồ sơ xóa đăng ký thế chấp đối với tài sản là đất đai bao gồm:

 Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo quy định

 Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp;

 Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

 Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;

Thủ tục đăng ký xóa thế chấp

 Bước 1: Hoàn thiện bộ hồ sơ theo quy định tại Điều 26 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện;

 Bước 2: Cán bộ nhận hồ sơ sẽ kiểm tra và nhận hồ sơ, đồng thời giao phiếu hẹn trả kết quả;

 Bước 3: Thời hạn giải quyết hồ sơ: không quá 03 ngày làm việc;

 Bước 4: Đến nhận kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã xóa thế chấp của mình.

1.2.6. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất của quá trình thế chấp quyền sử dụng đất, đây còn được coi là giai đoạn cuối cùng mà ngân hàng áp dụng đối với quyền sử dụng để thu hồi nợ khi mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ của mình.

Điều 299, Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm. Các trường hợp này bao gồm: (1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện

nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. (3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ như sau: “Quyền sử dụng đất đã thế chấp, được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 303, Bộ Luật Dân Sự, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

(1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3)Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (4) Phương thức khác.

1.3. Cơ sở thực tiễn hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản có thể định lượng thành giá trị theo thời giá thị trường. Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường chủ động hội nhập quốc tế, các quan hệ giao dịch dân sự, thương mại phát triển hết sức phong phú đa dạng góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội. Nhà nước có những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất chính là góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh, bảo đảm cho các giao dịch dân sự thương mại có sử dụng bảo đảm là QSDĐ diễn ra một cách lành mạnh, an toàn, bảo đảm quyền, lợi ích của các bên trong quan hệ giao dịch

Thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam chủ yếu được quy định trong Bộ luật dân sự 2015, LĐĐ 2013 và các Nghị định, Thông tư, Thông tư liên bộ

hướng dẫn thực hiện. Đến nay đã có những sửa đổi, bổ sung tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử đụng đất theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp. Ngoài ra, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất)

Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo tinh thần điều 715 Bộ luật Dân sự 2005 về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” thì việc thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp là bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho ngân hàng, bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn (có thể chính là bên thế chấp hoặc là bên thứ 3) với bên nhân thế chấp là ngân hàng.

Bộ luật Dân sự 2015 (bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017) không còn khái niệm cụ thể về “Hợp đồng thế chấp”, thay vào đó, chỉ quy định chung về thế chấp tài sản. Điều 318, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản thì “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp); 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp“. Khoản 3 điều này quy định về thế chấp quyền sử dụng đất thì “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác“

Đến nay, nhờ sự thay đổi không ngừng bổ sung, điểu chỉnh của các văn bản pháp luật đã khắc phục được một số khó khăn, bất cập tồn tại trước đây, góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời, tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn

đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện thủ tục đăng ký, qua đó góp phần thúc đẩy nhanh quá trình giải ngân của tổ chức tín dụng cũng như cơ hội tiếp cận vốn vay của người dân.

Tuy nhiên, trong thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn những hạn chế nhất định, nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn, điều này đã khiến cho việc áp dụng trong thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cần được sửa đổi, bổ sung trong tương lai gần.

CHƯƠNG 2:

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.

2.2. Phạm vi nghiên cứu

 Phạm vi không gian: Nghiên cứu về thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.

 Phạm vi thời gian: thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn từ 2013 – 2017.

2.3. Nội dung nghiên cứu

 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Điện Biên

 Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Điện Biên.

 Đánh giá kết quả thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.

 Kết quả phiếu điều tra hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.

 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

-Thu thập dữ liệu sơ cấp:

Khảo sát, điều tra hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Căn cứ vào tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại từng huyện tại tỉnh