Cơ Sở Khoa Học Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Cơ sở khoa học về thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm tài sản và quyền sử dụng đất

Tài sản

Tài sản là một từ ngữ quen thuộc đối với bất kì ai, đó là vấn đề trọng tâm của các quan hệ xã hội nói chung và trong quan hệ pháp luật nói riêng. Tài sản tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau, phong phú và đa dạng, do vậy việc phân loại tài sản có vai trò quan trọng trong giải quyết các vấn đề tranh chấp phát sinh. Tuy nhiên, trong thực tế khái niệm tài sản được hiểu mơ hồ, chưa có sự thông nhất chung đề có thể xác định đối tượng đó có phải là tài sản hay không và hậu quả gây ảnh hưởng đến giao dịch dân sự, thương mại và kinh tế.

Tài sản được đề cập tại Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. [2]

Điều 163 BLDS 2005 có quy định, Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản [2]. Như vậy quyền tài sản chính là một dạng tài sản. Tuy nhiên, việc khẳng định quyền tài sản là tài sản là quy định mang tính gượng ép. Bởi lẽ, chỉ khi tài sản đó được thực hiện và chuyển giao từ phía bên kia cho người có quyền thì nó mới trở thành tài sản, trong trường hợp này quyền tài sản được thực hiện hoàn tất. Ví dụ: Bên A cho bên B mượn 1 chiếc xe máy, tức là A cho B mượn tài sản của mình. Nhưng sau khi tài sản đó được chuyển giao cho bên B, thì lúc này A có quyền tài sản, A có quyền đòi lại chiếc xe ngay cả khi chiếc xe đã bị mất.

Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Bất động sản gồm Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp luật [2].

Quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. [1]

Song song đó, luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.

1.1.2. Khái niệm về thế chấp

Thế chấp tài sản

Thế chấp được hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ được xác lập trước đó. Nghĩa vụ này có thể là một khoản tiền hoặc một giá trị của tiền mà các bên đã thỏa thuận và ký kết với nhau. Tuy nhiên để đảm bảo chắc chắn nghĩa vụ đó được thực hiện ngay cả trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng và điều kiện thực hiện do những nguyên nhân khác nhau thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ cần phải có một tài sản như "vật làm tin", để cam kết thay thế cho nghĩa vụ đó. [18]

Trong cơ chế thị trường, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh

nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Để đảm bảo được tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. [2]

Theo quy định này thì thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, theo đó, bên có tài sản thế chấp không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp

Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ngoài ra thế chấp là một biện pháp bảo đảm đối vật nhưng quyền của bên nhận thế chấp đa phần mang tính đối nhân, không có sự chuyển giao tài sản. Trường hợp doanh nghiệp, hộ gia đình vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Thế chấp quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. QSDĐ là một quyền tài sản hay nói cách khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản. Do đó thế chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế chấp tài sản.Tuy nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất.[17]

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ

chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”. [1]

Như vậy, Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín dụng ngân hàng do các ưu điểm nổi bật của loại tài sản này (là bất động sản có giá trị lớnvà tính ổn định cao). Theo đó bên cho vay (tổ chức tín dụng) thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay. Việc thỏa thuận đó được thể hiện dưới dạng hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp khách hàng không trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử dụng đất được xử lý để thu hồi nợ.

Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đã và đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng cũng như của các tổ chức tín dụng, đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những người có tiền nhưng không dùng đến cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay đảm bảo thực hiện việc thanh toán bằng thế chấp quyền sử dụng đất.

Về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang những đặc tính chung cho các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là tính dự

phòng và tính bảo đảm. Tuy nhiên thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những đặc trưng riêng, khác biệt như sau:

Thứ nhất, so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ Luật Dân sự (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn thừa kế) thì thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không hoàn toàn. Bởi vì trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất cho chủ thể khác, mà bên thế chấp chỉ dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho việc thanh toán và chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy trong mọi trường hợp người có quyền sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đi thế chấp đều không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Điều này có ý nghĩa rất lớn, bởi vì trong hoạt động sản xuất kinh doanh, quyền sử dụng đất cũng là một tài sản có giá trị và là một nguồn vốn lớn. Khi đem quyền sử dụng đất ra để thế chấp vay vốn thì tài sản này chẳng những không mất đi giá trị sử dụng mà thực chất nguồn vốn được nhân đôi.[14]

Thứ hai, Theo quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Như vậy đối với biện pháp thế chấp tài sản thì người đi thế chấp phải là chủ sở hữu của tài sản đem đi thế chấp, nghĩa là họ có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.Tuy nhiên, khi thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Trong trường hợp này tài sản thế chấp không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp, mà chỉ là tài sản thuộc quyền sử dụng của người thế chấp.[2]

Thứ ba, về hình thức của việc thế chấp, đối với thế chấp tài sản thì việc thế chấp chỉ cần lập thành một văn bản, có thể ghi trong hợp đồng chính hoặc lập văn bản riêng. Tuy nhiên đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định bắt buộc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, là tài sản có giá trị lớn, có tính thiết yếu đối với con người nên việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo một trình tự thủ tục pháp lý chặt chẽ nhưng vẫn đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận của các chủ thể.

1.2. Cơ sở pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1. Các văn bản pháp quy về thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao. Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng khá phức tạp, trong đó có các văn bản của Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường như:

 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

 Luật nhà ở năm 2014

 Luật Công chứng năm 2014

 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

 Luật Công chứng năm 2006

 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015

 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005

 Luật Các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010.

 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014.

 Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng, có hiệu lực ngày 25/02/2013.

 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/09/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm.

 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Việc có nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai… và các văn bản hướng dẫn thi hành cùng điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở những góc độ khác nhau như: Luật Đất đai điều chỉnh ở khía cạnh quy định các quyền của chủ sử dụng đất, Bộ Luật Dân sự điều chỉnh ở khía cạnh chủ thể thực hiện giao dịch dân sự, điều kiện thực hiện giao dịch của chủ thể trong quan hệ dân sự...

Trong quá trình áp dụng pháp luật trên thực tiễn, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm cho khoản vay của khách hàng tại các Ngân hàng thương mại ở nước ta xuất hiện một số hạn chế, vướng mắc thậm chí mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật. Sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình dẫn đến khó thực hiện hoặc không thể thực hiện và ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của người dân.

1.2.2. Quy định thế chấp quyền sử dụng đất

Đối tượng và điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo quy định của BLDS năm 2015 thì đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp. Người thế chấp quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.[2]

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng thương mại khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, cụ thể:[1]

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện vô cùng quan trọng để một ngân hàng quyết định có nhận thế chấp hay không. Tuy nhiên, không phải chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp là ai cũng có thể sử dụng đất đó mang đi thế chấp để vay vốn ngân hàng mà quyền sử dụng đất phải thuộc về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất và được phép thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn tại các ngân hàng thương mại (đáp ứng về điều kiện chủ thể thế chấp theo như phân tích ở trên), điều này còn xuất phát từ quy định của pháp luật về thế chấp tài sản nói chung "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp". Để minh chứng cho việc quyền sử dụng đất đó có phải của mình hay không thì chủ thể thế chấp (bên thế chấp) quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để xác định xem đất đó có thuộc sở hữu của người thế chấp hay không và đất đó có được thế chấp hay không (quyền sử dụng đất đó có được