Một Số Văn Bản Chỉ Đạo Về Công Tác Bồi Thường, Giải Phóng Mặt Bằng

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

1.5. Một số văn bản chỉ đạo về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 2072/2010/QĐ-UBND ngày 11/6/2010 của chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa V/v ban hành quy định vể trình tự, thủ tục thu hồi đất

, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 3218/QĐ-UBND ngày 21/9/2009 củ UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt Danh mục dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư trên địa bàn thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa.

- Quyết định số 1529/QĐ-UBND ngày 6/5/2016 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc giao nhiệm vụ làm chủ đầu tư Tiểu ban dự án GPMB dự án: Cầu vượt tại nút giao tuyến đường Bỉm Sơn- Phố Cát- Thạch Quảng và Quôc lộ 1A, đường sắt Bắc Nam, tỉnh Thanh Hóa.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 87 trang tài liệu này.

- Quyết định 3644/2011/QĐ-UBND ngày 04/11/2011 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây, hoa màu trên đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định 3638/QĐ-UBND ngày 04/11/2011 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về tài sản, vật kiến trúc trong bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 3738/2009/QĐ- UBND ngày 23/10/2009 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc quy định chính sách hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4515/2013/QĐ- UBND ngày 18/12/2013 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phân định vị trí áp giá nhóm đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Bỉm Sơn.

1.6. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở

Việt Nam

1.6.1. Kinh nghiệm thu hồi đất; các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên thế giới

1.6.1.1. Trung Quốc

Trung Quốc là một quốc gia có điều kiện tự nhiên và phong tục tập quán tương đối giống Việt Nam. Là nước đông dân nhất thế giới, với trên 1.3 tỷ người nhưng cũng giống như Việt Nam, gần 70% dân số Trung Quốc vẫn sống ở khu vực nông thôn, hàng năm có tới hơn 10 triệu lao động đến tuổi tham gia vào lực lượng lao động. Vì thế nhu cầu giải quyết việc làm càng trở nên gay gắt. Sau cải cách và mở cửa nền kinh tế năm 1978, Trung Quốc thực hiện phương châm “Ly nông bất ly hương” thông qua chính sách khuyến khích phát triển mạnh mẽ công nghiệp Hương Trấn nhằm đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phân công lao động xã hội ở nông thôn, từ đó rút ngắn khoảng cách nông thôn và thành thị. Trung Quốc coi việc phát triển công nghiệp nông thôn là con đường giải quyết vấn đề việc làm và sinh kế của người dân. Quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá đã thu hút lực lượng lao động dôi dư ở nông thôn. Bên cạnh đó, chính sách khuyến khích đầu tư của nhà nước cùng với sự đầu tư của kinh tế tư nhân vào

khu vực phi nông nghiệp đã thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp địa phương. Trong những năm đầu đã có đến 20% thậm chí có nơi 50% tổng thu nhập của người dân nông thôn là từ các doanh nghiệp địa phương.

Cùng với việc đưa ra các chính sách phát triển thì nhà nước cũng đẩy mạnh xây dựng CSHT nông thôn, tạo điều kiện cho các hộ nông dân sản xuất hàng hoá, thu mua bảo trợ hàng hoá nông nghiệp, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thị trường tín dụng.

Chỉ trong vòng hơn 10 năm (từ 1978 đến 1991) Trung Quốc đã thu hút được 96 triệu lao động vào các xí nghiệp Hương Trấn (bằng 13.8% lực lượng lao động ở nông thôn), tạo ra được 1162 tỷ nhân dân tệ (chiếm đến 60% giá trị sản phẩm khu vực nông thôn, 1/3 giá trị sản lượng công nghiệp và 1/4 GDP cả nước). Đây là một thành công lớn, nó đã làm cho tỷ lệ lao động nông nghiệp giảm từ trên 70% (năm 1978) xuống còn dưới 50% (năm 1991).

Trong những năm gần đây, vấn đề nông nghiệp, nông thôn và nông dân (vấn đề tam nông) vẫn được chú trọng phát triển ở Trung Quốc. Những chính sách nhằm nâng cao thu nhập cho nông dân luôn được coi trọng. Trong đó đặc biệt chú trọng việc nâng cao thu nhập, cải thiện sinh kế cho người nghèo bằng việc mở mang các ngành nghề dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp, chính sách vốn, tín dụng...

Từ thực tiễn phát triển công nghiệp và giải quyết vấn đề sinh kế cho người dân nông thôn Trung Quốc trong thời gian qua có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm sau:

- Thứ nhất: Chính sách chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, đa dạng hoá ngành nghề, khuyến khích nông dân đầu tư dài hạn để phát triển sản xuất, mở mang hoạt động phi nông nghiệp... đã góp phần lớn tạo nên tốc độ phát triển kinh tế và làm đa dạng mô hình sinh kế cho người dân nông thôn, thu hút nhiều lao động vào các hoạt động phi nông nghiệp ở nông thôn.

- Thứ hai: Trong một giai đoạn nhất định, nhà nước bảo hộ sản xuất trong nước. Điều này giải quyết vấn đề lao động, việc làm ở nông thôn. Từ đó sinh kế của người dân cũng được cải thiện hơn.

- Thứ ba: Việc hạn chế lao động di chuyển giữa các vùng, miền làm hạn chế sinh kế của người dân nông thôn. Do các doanh nghiệp sẽ gây khó dễ trong việc trả lương hoặc hạn chế trong việc sử dụng tay nghề của người dân.

1.6.1.2. Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc bồi thường được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách TĐC (Nguyễn Thắng Lợi, 2008).

Luật bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Hàn Quốc được chia thành hai thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật được lập vào năm 1962. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp được lập vào năm 1975. Tuy nhiên, dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng như thế thì được lặp đi lặp lại và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể kéo dài và chi phí bồi thường sẽ tăng lên.

Đặc trưng của luật bồi thường: Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Định giá theo quy định tức là tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi

đất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi năm, Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất hơn 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc đền bù. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó có thể bảo đảm khách quan trong việc bồi thường. Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,

thương lượng chấp nhận thu hồi.

Thứ ba: Đối với trường hợp tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị di dời có thể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời. Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ do chủ dự án chi trả kể cả chi phí di chuyển. Đất cấp cho người tái định cư có mức giá bằng 80% chi phí phát triển (mức này thấp hơn rất nhiều so với mức giá thị trường. Kết quả là phần lớn đất cho người tái định cư được bán lại ngay) (Nguyễn Thị Nga, 2011).

Luật Bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản... để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.

Chế độ và luật khi thu hồi đất GPMB: Theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải toả thì được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành này phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB thường bị các thường dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Phạm Phương Nam, 2012).

1.6.1.3. Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.

Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường (Đào Trung Chính, 2014).

Pháp Luật Đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về đất đai. Do vậy nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất kỳ một dự án nào, công trình nào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu đất trên cơ sở một hợp đồng.

Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng. Luật quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án.

Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân đã hiểu và chấp hành các chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước (Đào Trung Chính, 2014).

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: căn cứ vào giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất động sản. Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt. Nếu phải di chuyển nhà đến nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua trả góp... Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị thu hồi không chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi không chuyển đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết.

1.6.1.4. Singapore

CafeLand - Quy hoạch được coi là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những điểm khác với cách mà Việt Nam đang làm, đặc biệt là trong thu hồi đất, đền bù và giải quyết tái định cư. Đây được xem là một trong những mô hình mà Việt Nam có thể áp dụng trong tương lai.

Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp

cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Ảnh: Bloomberg.

Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã

thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm. Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điềt tiết. Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.