BTP-BTNMT quy định rất rõ người thực hiện đăng ký phải “ghi thời điểm nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu tiếp nhận hồ sơ; ký và ghi rõ họ, tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ” [11] và cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ. Nhưng thực tế, nhiều trường hợp Phiếu tiếp nhận hồ sơ không được cán bộ đăng ký ghi cụ thể về thời điểm nhận hồ sơ, làm ảnh hưởng đến việc xác định thời điểm phát sinh hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thứ hai, về thủ tục đăng ký đối với tài sản hình thành trong tương lai
Việc nhận tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đã được quy định rất rõ trong BLDS và Nghị định sô 163/2006/NĐ-CP, tuy nhiên tới nay việc nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vẫn gặp nhiều khó khăn. Bởi theo quy định của Luật nhà ở 2005 thì giao dịch thế chấp nhà ở đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hơn nữa theo Điều 5 của Luật công chứng hiện hành yêu cầu công chứng viên phải chứng nhận “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật” đã dẫn tới việc nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai bị từ chối công chứng trong nhiều trường hợp do bị hiểu là “không có thật” hoặc “chưa có thật”. Mặc dù Luật nhà ở năm 2005 không yêu cầu thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai bắt buộc phải công chứng nhưng hiện nay việc không công chứng được hợp đồng thế chấp đồng nghĩa với việc không được đăng ký giao dịch bảo đảm, Ngân hàng sẽ không giải ngân được và do đó khách hàng cũng không thể vay được vốn.
Ngoài ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay được thực hiện tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp dưới hình thức là quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, sau khi tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành, thì Hợp đồng thế chấp được các
bên xác lập để ghi nhận các thông tin về tài sản đã hình thành lại được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hai hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm đăng ký là riêng biệt, độc lập với nhau. Nếu quyền tài sản phát sinh từ các Hợp đồng thế chấp nhà ở mà đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Trung tâm đăng ký thì không thể biết được trước đó toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án đã được thế chấp hay tham gia một giao dịch khác từ trước đó hay chưa bởi vì chỉ có các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới lưu giữ các thông tin này. Từ đó, sẽ rất bất lợi cho các ngân hàng thương mại nếu nhận tài sản này làm tài sản bảo đảm cũng như không đảm bảo được quyền lợi của mình khi có tranh chấp phát sinh.
Thứ ba, về việc đăng ký một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
Theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 83 và Điều 5 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì một tài sản có thể được dung để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau và các bên có thể thoả thuận dung tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Trong trường hợp một tài sản được dung để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì khi yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xoá đăng ký đối với giao dịch bảo đảm đã đăng ký trước đó. Tuy nhiên, trên thực tế, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đát ở một số địa phương đã không thực hiện và áp dụng đúng các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, không đăng ký thế chấp đối với quyền sử dụng đất được dung để bảo đảm cho hai khoản vay của khách hàng (cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm yêu cầu ngân hàng phải xoá đăng ký thế chấp của khoản vay cũ trước khi đăng ký thế chấp cho khoản vay mới). Điều này đã gây khó khăn cho hoạt động của các ngân hàng và hạn chế khả năng tiếp cận vốn của khách hàng.
Thứ tư, đối với thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển [24].
Điều 33 Nghị định số 83 quy định trường hợp tài sản bảo đảm là phương tiện giao thông cơ giới đường bộ và tài sản này không phải là hang hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tài sản hình thành trong tương lai thì người yêu cầu đăng ký mô tả chính xác số khung của phương tiện giao thong cơ giới đó. Tuy nhiên Điều 20.1.b Nghị định số 163 quy định nếu không mô tả số khung và số máy của phương tiện giao thong cơ giới, thì bên nhận thế chấp có thể bị mất quyền thu hồi tài sản thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi tài sản thế chấp. Như vậy, có thể thấy sự khác nhau giữa hai văn bản quy định cùng một nội dung. Sự không thống nhất này có thể dẫn đến những băn khoăn và e ngại cho Bên bảo đảm, ngân hàng thương mại khi thực hiện kê khai đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm.
2.1.4. Cung cấp và công bố thông tin về giao dịch bảo đảm
Có thể bạn quan tâm!
-
Thực Trạng Pháp Luật Và Thực Tiễn Thực Hiện Pháp Luật Về Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm -
Đăng Ký, Thay Đổi, Xoá Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm -
Thực Trạng Pháp Luật Về Hồ Sơ Và Thủ Tục Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm -
Phân Chia Việc Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Không Hợp Lý -
Định Hướng Hoàn Thiện Pháp Luật Về Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tiền Vay -
Đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay theo pháp luật Việt Nam - 12
Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.
2.1.4.1. Thực trạng pháp luật về cung cấp và công bố thông tin giao dịch bảo đảm
Theo quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Thông tư số 06/2006/TT-BTP, Thông tư số 03/2006/TT- BTP, Thông tư số 04/2007/TT-BTP. Việc tất cả các thông tin về giao dịch bảo đảm đã đăng ký tại Trung tâm đăng ký và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đều được cung cấp công khai, đầy đủ, nhanh chóng, thuận tiện, có mức phí thấp đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan, doanh nghiệp, cá nhân đặc biệt là các ngân hàng thương mại và bên vay vốn khi có nhu cầu tìm hiểu.
Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định:
Thông tin lưu trữ trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm được công khai cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm
hiểu. Điều 41 Nghị định cũng khẳng định: Mọi tổ chức, cá nhân đều có quyền tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm, và Điều 44: Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có trách nhiệm cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm ngay trong ngày nhận đơn yêu cầu cung cấp thông tin hợp lệ. Trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết đơn yêu cầu cung cấp thông tin thì cũng không quá 03 ngày làm việc [20].
Đồng thời, nhằm nâng cao sự công khai, minh bạch trong các hoạt động cung cấp thông tin khi có yêu cầu, Nghị định số 83 cũng đã pháp điển hoá quy định tại các Thông tư đã ban hành trước đây về những trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền đăng ký từ chối cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm đó là: (i) yêu cầu cung cấp thông tin tại cơ quan không có thẩm quyền cung cấp thông tin; (ii) đơn yêu cầu cung cấp thông tin không hợp lệ; (iii) người yêu cầu cung cấp thông tin không nộp phí cung cấp thông tin.
Có thể nói cung cấp và công khai hoá thông tin là một mục tiêu quan trọng, cốt lõi của tất cả các hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trên thế giới. Thực tế cho thấy, một trong những tiêu chí để đánh giá năng lực, hiệu quả hoạt động của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tại mỗi quốc gia là khả năng cung cấp thông tin như thế nào, độ chính xác của thông tin được cung cấp ra sao và mức chi phí có hợp lý hay không. Nó cho biết về sự tồn tại hoặc tiềm năng hiện hữu của các quyền đối với tài sản đang được quan tâm, đặc biệt là đối với bên nhận bảo đảm.
Trong thời gian qua, thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền đều được lưu giữ và cung cấp công khai cho các tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Hơn nữa, trong bối cảnh hoạt động
cho vay có bảo đảm của các ngân hàng thương mại để phát triển sản xuất, kinh doanh ngày càng được mở rộng, quy định của pháp luật về công khai minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản đặc biệt có ý nghĩa, góp phần lành mạnh thị trường tài chính – tiền tệ, ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật.
2.1.4.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cung cấp và công bố thông tin về giao dịch bảo đảm
Bên cạnh những lợi ích, hiệu quả như đã nói trên thì việc thực hiện tìm hiểu, cung cấp thông tin của các giao dịch bảo đảm của các cơ quan đăng ký có thẩm quyền thời gian qua cũng bộc lộ một số hạn chế, bất cập như sau:
Thứ nhất, theo kết quả kiểm tra và khảo sát sơ bộ của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm của Bộ tư pháp, còn có sự chưa đồng đều về mức độ tin học hoá hoạt động lưu trữ và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm giữa các cơ quan đăng ký, việc ứng dụng công nghệ thông tin tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng các tài sản bảo đảm khác vào hoạt động lưu trữ và cung cấp thông tin có phần hạn chế, chủ yếu là lưu trữ thủ công và cung cấp thông tin bằng giấy. Điều này dẫn đến tình trạng việc cung cấp thông tin trong nhiều trường hợp chưa kịp thời, đôi khi làm mất cơ hội tiếp cận nguồn vốn của cá nhân, tổ chức gây tốn kém cho các bên liên quan, đồng thời, không bảo đảm được tính thống nhất, đồng bộ, chính xác và khoa học của thông tin lưu giữ về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. điều này đã ảnh hưởng đến sự tin tưởng và thói quen tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký trước khi giao kết hợp đồng nói riêng và đầu tư cho vay vốn nói chung của người dân và doanh nghiệp.
Thứ hai, việc thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ và quản lý bởi nhiều cơ quan đăng ký khác nhau theo từng loại hình tài sản bảo đảm đã dẫn đến những hạn chế, bất cập trong quản lý và sử dụng thông tin về tình
trạng pháp lý của tài sản. Hơn nữa, các cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký lại chưa có cơ chế chia sẻ thông tin từ hệ thống lưu trữ thông tin của mình. Điều này, đã gây khó khăn cho việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin cho các ngân hàng thương mại, tổ chức, cá nhân vay vốn, gây tốn kém về thời gian và chi phí do các chủ thể này phải đến nhiều cơ quan, nộp nhiều loại giấy tờ yêu cầu cung cấp thông tin khác nhau theo từng loại tài sản bảo đảm. Thực tế trên đây đã dẫn đến tình trạng khó khăn cho việc xác định cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, từ đó ảnh hưởng đến tính kịp thời, nhanh chóng và chính xác của thông tin được cung cấp.
Thứ ba, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm và đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản được thực hiện tại hai hệ thong cơ quan khác nhau (cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền lưu hành tài sản) nên chưa có sự liên thong, kết nối và tích hợp về dữ liệu giữa các cơ quan này. Do vậy, trong nhiều trường hợp, tài sản đã được đem cầm cố, thế chấp nhưng cơ quan pháp lý nhà nước không biết nên vẫn tiến hành các thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển dịch các tài sản đó. Bên cạnh đó, do hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo hai cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện) nên hệ thống hồ sơ địa chính phải được lập nhiều bộ, lưu giữ ở nhiều cấp, gây tốn kém chi phí cho việc thiết lập, quản lý và chỉnh lý biến động thông tin về đăng ký thế chấp. Đồng thời do việc hồ sơ đất đai bị quản lý phân tán đã ảnh hưởng đến tính chính xác, đồng bộ của thông tin về đất đai khi người dân thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản cũng như công tác giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện của cơ quan có thẩm quyền. Điều này gây khó khăn cho các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp khi tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản.
Thứ tư, pháp luật hiện hành chưa có xây dựng một văn bản quy phạm
pháp luật riêng quy định về trình tự, thủ tục cũng như trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền trong việc trao đổi, cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm, đặc biệt là mối quan hệ giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự, cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản. Điều này dẫn đến thực tế là các cơ quan có thẩm quyền lung túng, thiếu hành lang pháp lý để thực hiện trao đổi, cung cấp thông tin.
2.2. Nguyên nhân của các tồn tại, hạn chế trong đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
Có thể nói, thời gian vừa qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, sự bất cập của pháp luật đã làm cho các hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản gặp khó khăn, vướng mắc. Các khó khăn, vướng mắc đó xuất phát từ các nguyên nhân:
2.2.1. Do sự thiếu nhất quán, đồng bộ giữa các quy định pháp luật
- Quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất
Khoản 1 Điều 130 của Luật Đất đai năm 2003 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, thì các bên được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Do đó, khi làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, hộ gia đình, cá nhân thường yêu cầu chứng thực hợp đồng tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, do trình độ cán bộ tư pháp ở cấp xã còn hạn chế và thiếu kinh nghiệm, nên việc xem xét, đối chiếu nội dung của hợp đồng thế chấp với quy định của pháp luật gặp rất nhiều khó khăn, kéo dài thời gian hơn so với cơ quan công chứng. Điều này có thể thấy rõ qua việc Uỷ ban nhân dân cấp xã
chứng thực bản sao từ bản chính theo Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ.
Trường hợp từ chối yêu cầu chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, Uỷ ban nhân dân cấp xã phải có văn bản thông báo nêu rõ lý do, phải có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật.
Hiện tại, bên cạnh hệ thống các phòng công chứng nhà nước, còn có hệ thống các văn phòng công chứng được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Công chứng năm 2006. Sự ra đời của các văn phòng công chứng đã góp phần gánh đỡ, chia sẻ một phần công việc với các phòng công chứng nhà nước. Hơn nữa, sự xã hội hoá hoạt động công chứng còn tạo động lực cạnh tranh để nâng cao chất lượng phục vụ xã hội giữa hai hệ thống cơ quan công chứng nêu trên, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức yêu cầu có nhiều lựa chọn sử dụng dịch vụ hơn.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì chỉ có phòng công chứng nhà nước mới được quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất. Trong khi đó, Luật Công chứng năm 2006 quy định công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng nhà nước và văn phòng công chứng) đều có quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch nếu nội dung hợp đồng, giao dịch đó là xác thực, không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội.
Sở dĩ có quy định thiếu nhất quán nêu trên là do Luật Công chứng năm 2006 được ban hành sau Luật Đất đai năm 2003. Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa kịp sửa đổi các quy định liên quan của Luật Đất đai năm 2003 đã vô hình trung gây khó khăn cho các bên hoàn thiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất.
2.2.2. Quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đang còn một số hạn chế đó là các quy