củng cố 160 Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, số lượng các hợp đồng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được đăng ký ngày càng tăng. Chỉ tính riêng hai thành phố lớn trong cả nước, trong năm 2007 Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 20.603 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại thành phố Hồ Chí Minh là 114.830 hồ sơ. Năm 2008 có 20.187 hồ sơ về yêu cầu đăng ký thế chấp được tiếp nhận và giải quyết tại Hà Nội, ở thành phố Hồ Chí Minh là 86.737 hồ sơ. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2009 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 24.426 hồ sơ yêu cầu đăng ký và tại thành phố Hồ Chí Minh là 35.913 hồ sơ.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được nêu trên, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký hiện nay ở nước ta cũng bộc lộ những bất cập, hạn chế sau đây:
- Đối với Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản
Thứ nhất, trên thực tế, trong một số trường hợp, các cơ quan đăng ký vẫn tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đối với Đơn yêu cầu đăng ký theo mẫu cũ được ban hành kèm theo Thông tư số 06/2006/TT-BTP trong khi thong tư này đã hết hiệu lực từ ngày 20/4/2011. Ngoài ra, việc tích vào các ô bắt buộc phải kê khai trên Đơn trong một số trường hợp còn chưa được thực hiện đúng theo quy định, cụ thể đối với cơ quan đăng ký cán bộ đăng ký không tích vào ô đối với đơn có Phụ lục kèm theo, đối với người yêu cầu đăng ký thì thường không tích vào ô thể hiện loại hình giao dịch (thế chấp, cầm cố, đặt cọc hay ký quỹ,…).
Thứ hai, việc nhập thông tin vào cơ sở dữ liệu trong một số trường hợp còn chưa đảm bảo độ chính xác. Trong một số trường hợp, cán bộ đăng ký nhập sai về thời điểm đăng ký hoặc mặc dù ngân hàng thương mại không phải là khách hàng thường xuyên nhưng một số Trung tâm đăng ký vẫn tiếp nhận đơn đăng ký theo phương thức qua fax;
Thứ ba, một số Đơn yêu cầu đăng ký của các ngân hàng thương mại không được giải quyết theo đúng thời hạn do pháp luật quy định hoặc thông tin về tài sản bảo đảm trong cơ sở dữ liệu không đầy đủ so với mô tả trong Đơn yêu cầu đăng ký của Khách hàng và tổ chức tín dụng hoặc phần ghi của Đăng ký viên không đầy đủ, cụ thể hoặc Đăng ký viên chỉ ký mà không ghi rõ họ tên trong đơn,..
- Tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển Thứ nhất, theo quy định tại Nghị định số 83 về đăng ký giao dịch bảo
đảm đối với tàu bay, tàu biển thì việc đăng ký cầm cố, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển phải được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay hoặc Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế, các mẫu sổ này chưa hoàn thiện, một số nội dung còn chưa được quy định trong mẫu Sổ đăng bạ tàu bay và Sổ đăng ký tàu biển quốc gia. Điều này gây khó khăn cho các ngân hàng thương mại và khách hàng trong việc đăng ký thế chấp, cầm cố đối với tài sản này. Bên cạnh đó, trên thực tế, khi thực hiện đăng ký tàu bay, một số cơ quan đăng ký mới chỉ ghi thời điểm đăng ký theo ngày, tháng mà chưa ghi thời điểm là giờ, phút. Việc ghi thời điểm đăng ký như vậy chưa phù hợp với quy định của Nghị định số 83 và có thể ảnh hưởng đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán của các ngân hàng thương mại trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm nếu như tài sản này được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ và đăng ký trong cùng một ngày.
Thứ hai, về quy trình đăng ký giữa bộ phận đăng ký quyền sở hữu và bộ phận đăng ký giao dịch bảo đảm chưa có sự thống nhất trong thời gian qua.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Có thể bạn quan tâm!
-
Mục Đích Của Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tiền Vay -
Xác Lập Và Chấm Dứt Quan Hệ Pháp Luật Về Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tiền Vay -
Thực Trạng Pháp Luật Và Thực Tiễn Thực Hiện Pháp Luật Về Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm -
Thực Trạng Pháp Luật Về Hồ Sơ Và Thủ Tục Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm -
Cung Cấp Và Công Bố Thông Tin Về Giao Dịch Bảo Đảm -
Phân Chia Việc Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Không Hợp Lý
Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.
Thứ nhất, Hầu hết các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chưa thực hiện việc ghi nội dung đăng ký vào hồ sơ địa chính như quy định hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản, ví dụ: nội
dung đăng ký giao dịch chưa được ghi vào Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai; hoặc tại một số Văn phòng đăng ký việc cập nhật thông tin Đơn yêu cầu đăng ký và Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm trong một số trường hợp chưa được thống nhất (do một số Văn phòng đăng ký đã không quản lý dựa trên số hồ sơ đăng ký, số Đơn đăng ký mà quản lý theo trình tự ngày, tháng, năm được ghi vào sổ đăng ký, Đơn yêu cầu đăng ký không ghi cụ thể thời điểm đăng ký,… Thực trạng này dẫn đến khó khăn cho các ngân hàng thương mại và khách hàng trong trường hợp muốn tra cứu các thông tin đăng ký của tài sản bảo đảm đồng thời gây khó khăn trong quản lý, theo dõi và thực hiện cung cấp thông tin về đăng ký giao dịch bảo đảm khi có yêu cầu từ phía tổ chức tín dụng hoặc cá nhân, tổ chức khác.
Thứ hai, một số đơn yêu cầu đăng ký chưa hợp lệ về hình thức nhưng vẫn được cơ quan đăng ký tiếp nhận giải quyết, ví dụ trường hợp đơn yêu cầu đăng ký không có chữ ký của cán bộ tiếp nhận hồ sơ, số chứng minh nhân dân của bên thế chấp kê khai trong hợp đồng thế chấp và trong giấy chứng nhận chưa thống nhất, đơn yêu cầu xoá đăng ký nhưng tại phần chứng nhận của cơ quan đăng ký lại chứng nhận việc đăng ký thế chấp.
Thứ ba, việc từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm của một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn chưa đúng theo quy định của pháp luật về các trường hợp từ chối đăng ký, cụ thể: từ chối đăng ký trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự hoặc từ chối đăng ký hợp đồng thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai,… Điều này gây khó khăn cho các ngân hàng thương mại khi nhận thế chấp các tài sản này và theo đó việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu cũng bị hạn chế.
Thứ tư, thời hạn giải quyết yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong không ít trường hợp đã kéo dài so với quy
định về thời hạn trong Nghị định số 83. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán của các ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, tại một số địa phương, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp trong một số ngày cố định trong tuần hoặc số lượng hồ sơ được giải quyết trong một ngày,… Điều này ảnh hưởng đến thời hạn giải ngân của các ngân hàng thương mại và khách hàng vay vốn.
Thứ năm, tại một số địa phương, quy định về thời hạn, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chưa thống nhất, phù hợp với quy định của Nghị định số 83 và các Thông tư liên tịch hiện hành nên dẫn đến khó khăn cho các ngân hàng thương mại trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản này.
2.1.2. Đăng ký, thay đổi, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm
2.1.2.1. Thực tiễn thực hiện đăng ký, thay đổi, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm
- Yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo Nghị định số 83/2010/NĐ-CP thì các trường hợp yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tương ứng với từng loại giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các động sản khác (trừ tàu biển, tàu bay).
Đối với giao dịch bảo đảm bằng tàu bay
Theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam năm 2005 thì “thế chấp, cầm cố tàu bay” là một trong các quyền đối với tàu bay và các quyền này bắt buộc phải đăng ký. Trên cơ sở đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 70/2007/NĐ-CP ngày 20/4/2007 về đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay dân dụng. Theo đó, khi xác lập giao dịch bảo đảm đối với tàu bay có đăng ký hoặc đăng ký tạm thời quốc tịch Việt Nam; tàu bay
mang quốc tịch nước ngoài nhưng đang được tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê hoặc tiến hành khai thác, tàu bay là tài sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân Việt Nam thì các giao dịch này phải được đăng ký tại Cục hàng không Việt Nam.
Đối với giao dịch bảo đảm bằng tàu biển
Theo quy định của Bộ luật hang hải Việt Nam năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì “tàu biển Việt Nam được đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký tàu biển khu vực mà tàu biển đó đăng ký”. Nhằm cụ thể hoá, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP có quy định cụ thể về các trường hợp: đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký, đăng ký văn bản thong bảo về việc xử lý tài sản thế chấp và sửa chữa sai sót về đăng ký giao dịch thế chấp bằng tàu biển ngoài các nội dung đăng ký đã quy định tại Nghị định số 29/2009/NĐ-CP. Điều này đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng, thuận lợi cho các ngân hàng và bên bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp bằng tàu biển trong thời gian tới.
Đối với giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Nghị định số 83 cũng quy định về các nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cụ thể: đăng ký lần đầu; đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký; đăng ký văn bản thong báo về việc xử lý tài sản bảo đảm và thủ tục xoá đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Nhằm cụ thể hoá các nội dung này, Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT đã quy định các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký, như: đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất gồm thế chấp nhà ở, công trình xây dựng khác, vườn cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng; đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai,…
Đối với giao dịch bảo đảm khác (trừ tàu bay, tàu biển)
Thông tư số 05/2011/TT-BTP hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm, tài sản, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp bao gồm: (1) các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm; (2) các hợp đồng (trừ hợp đồng thuê mua tàu bay dân dụng); (3) các tài sản thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm ô tô, xe máy, ngoại tệ,...Quy định này giúp nâng cao tính công khai, minh bạch hoá tình trạng pháp lý giao dịch, tài sản, tạo cơ sở để các bên bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình và đối kháng với bên thứ ba cũng như hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển của một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hiện đại, góp phần làm tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
- Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm
Điều 12 Nghị định số 83 quy định các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký bao gồm: rút bớt, bổ sung hoặc thay thế Bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; thay đổi tên của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; rút bớt tài sản bảo đảm; bổ sung tài sản bảo đảm mà không ký kết hợp đồng bảo đảm mới;… Khi có một trong các trường hợp quy định tại điều này, thì người yêu cầu đăng ký là bên bảo đảm và/hoặc ngân hàng thương mại sẽ thực hiện nộp hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung bảo đảm đã đăng ký.
- Xoá đăng ký giao dịch bảo đảm
Điều 13 Nghị định số 83 quy định người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xoá đăng ký khi có một trong các căn cứ sau: chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm; huỷ bỏ hoặc thay thế giao dịch bảo đảm đã đăng ký bằng giao dịch bảo đảm khác, thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác; xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;… Ngoài ra Nghị định này và Thông tư liên tịch số
20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định việc xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ trên cơ sở Đơn yêu cầu xoá đăng ký (và có sự đồng ý của bên nhận thế chấp).
Tuy nhiên, tại Điều 130 Luật đất đai năm 2003 quy định: sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp gửi đơn xin xoá đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Đơn xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp…
2.1.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký, thay đổi, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm
- Đăng ký giao dịch bảo đảm
Về tài sản đăng ký giao dịch và tài biển hình thành trong tương lai:
Có một thực tế hiện nay là các ngân hàng thương mại nhận thế chấp với tài sản bảo đảm là “tàu biển đang đóng” của bên thế chấp. Do vậy, trên nền tảng khải niệm “tài sản hình thành trong tương lai” của pháp luật dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì khái niệm “tàu biển đang đóng” trong Bộ luật hàng hải năm 2005 cần được xem xét, sửa đổi thành “tàu biển hình thành trong tương lai” cho phù hợp và thống nhất [30, tr.42].
Khi đó, chỉ cần một hợp đồng đóng tàu được ký kết hợp pháp, thì bên đóng tàu đã có thể thế chấp tàu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mặc dù tàu vẫn chưa được đóng trên thực tế. Do đó, yêu cầu sửa đổi khái niệm “tàu biển đang đóng” trong các văn bản pháp luật hiện hành không chỉ bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong các quy định của pháp luật hiện hành mà còn giúp các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực hàng hải dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thong qua việc thế chấp “tàu biển hình thành trong tương
lai” đồng thời giúp các ngân hàng thương mại có đầy đủ cơ sở pháp lý rõ ràng, hạn chế những rủi ro có thể xảy ra khi nhận tài sản này làm tài sản bảo đảm cho quyết định cấp tín dụng của mình.
Đăng ký giao dịch bảo đảm với biện pháp bảo lãnh thế chấp
Sau khi có sự thay đổi về bản chất của quan hệ bảo lãnh trong bộ luật dân sự, các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trước đây đã không còn thực hiện đăng ký bảo lãnh đối với các giao dịch này nữa. Theo đó, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện hành cũng không quy định về trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba và hợp đồng bảo lãnh không phải là loại hợp đồng được đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, nếu các ngân hàng thương mại và khách hàng ký kết hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba thì hợp đồng này có được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm hay không [45].
Hiện nay các văn bản hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm không còn trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nữa. hay nói cách khác, hợp đồng bảo lãnh không phải là loại hợp đồng được phép đăng ký giao dịch bảo đảm. Do vậy, việc Toà án nhân dân tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng thương mại và bên thứ ba vô hiệu sẽ dẫn đến những hậu quả khôn lường về mặt pháp lý và kinh tế. Điều này cho thấy giá trị hiệu lực của các văn bản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận công chứng/chứng thực hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm như Văn phòng công chứng/Phòng công chứng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,..vô hình chung đã bị vô hiệu hoá, không thể hiện được giá trị, ý nghĩa pháp lý trên thực tế khi mà các ngân hàng thương mại đã thực hiện đúng thủ tục của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng vẫn có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.