Thực Trạng Pháp Luật Về Hồ Sơ Và Thủ Tục Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm

Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Trên thực tế khi các ngân hàng thương mại nhận thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc bất động sản gắn liền với đất sẽ thoả thuận với bên thế chấp về việc đồng thời nhận thế chấp toàn bộ vật phụ, trang thiết bị đi kèm theo và phần diện tích xây dựng phát sinh sau thời điểm ký hợp đồng thế chấp với mục đích đảm bảo khả năng thu hồi nợ cao nhất của Ngân hàng. Tuy nhiên, có rủi ro xảy ra cho Ngân hàng đối với những bất động sản mà pháp luật quy định phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu như nhà ở. Do đó, ngân hàng và bên thế chấp sẽ phải ký kết hợp đồng thế chấp mới đối với tài sản này và thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều này sẽ làm ngân hàng gặp rủi ro trong trường hợp nếu bên vay không hợp tác thực hiện các thủ tục nêu trên. Theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 83 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký, trong khi thế chấp nhà ở thì không bắt buộc phải đăng ký. Trong khi đó, Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký thế chấp; còn thế chấp quyền sở hữu nhà ở, tài sản hình thành trên đất có hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực [24].

Như vậy, trong trường hợp ngân hàng thương mại nhận tài sản bảo đảm đồng thời là quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trên đất thì thời điểm có hiệu lực đối với từng loại tài sản trên là khác nhau. Do đó, gây khó khăn cho các ngân hàng khi nhận thế chấp, thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản khi có tranh chấp xảy ra.

Thiếu thống nhất trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm

Thông tư số 05/2011/TT-BTP quy định ngoài việc thế chấp tài sản thì các giao dịch bảo đảm khác như cầm cố, đặt cọc,... cũng thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy ngay cả trường hợp tài sản bảo đảm đã

được các ngân hàng thương mại – bên nhận bảo đảm trực tiếp chiếm giữ, kiểm soát cũng vẫn phải đăng ký giao dịch bảo đảm mới phát sinh giá trị pháp lý với người thứ ba, từ đó ngân hàng mới có được thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất. Pháp luật về giao dịch bảo đảm thừa nhận việc trực tiếp chiếm giữ, kiểm soát tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm có giá trị pháp lý như đăng ký giao dịch bảo đảm và không thực hiện đăng ký đối với các giao dịch đó.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 325 BLDS và Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP khẳng định thời điểm đăng ký là căn cứ duy nhất làm phát sinh giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm đối với người thứ ba. Do vậy thời gian tới BLDS và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ- CP cần được xem xét, nghiên cứu để có sự sửa đổi, bổ sung về nội dung này trong thời gian tới nhằm đảm bảo phù hợp với thực tiễn giao dịch dân sự, tín dụng, và với thong lệ pháp luật quốc tế.

- Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm

Tại Khoản 6 Điều 12 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định: người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thay đổi khi có “thay đổi nội dung khác đã đăng ký”. Nội dung này cho tới nay vẫn chưa có văn bản của cơ quan có thẩm quyền nào của Nhà nước hướng dẫn cụ thể về việc “thay đổi nội dung khác đã đăng ký” là thay đổi những nội dung nào. Trong nhiều trường hợp, sau khi các bên đã đăng ký giao dịch bảo đảm, các bên lại tiếp tục sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp/hợp đồng cầm cố về một trong các nội dung như: thay đổi về giá trị tài sản bảo đảm, thời hạn bảo đảm, giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, thay đổi nghĩa vụ được bảo đảm. Do vậy khi hợp đồng cầm cố/hợp đồng thế chấp sửa đổi một trong các nội dung nêu trên thì phải thực hiện đăng ký thay đổi giao dịch bảo đảm hay không? Các trường hợp này thường xuyên xảy ra trong quá trình cho vay của các ngân hàng thương mại, tuy nhiên lại chưa được nêu rõ tại Điều 12. Điều này gây khó khăn cho ngân hàng và bên

vay vốn khi tham gia giao dịch bảo đảm, cụ thể: cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hiểu rằng khi thay đổi giá trị tài sản mà không bổ sung thêm tài sản thì không phải thực hiện đăng ký thay đổi và từ chối nhận hồ sơ đăng ký thay đổi nhưng không có văn bản nêu rõ lý do từ chối. Tuy nhiên, một số cơ quan có thẩm quyền lại hiểu khoản 6 Điều 12 nêu trên theo hướng: bất kỳ thay đổi nào trong hợp đồng thế chấp/cầm cố đều phải đăng ký thay đổi và cho rằng các ngân hàng thương mại chưa thực hiện đầy đủ thủ tục theo luật định.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

Như vậy có thể thấy xuất phát từ quy định không rõ ràng của pháp luật và việc không thống nhất trong cách hiểu, áp dụng của cơ quan đăng ký đã gây khó khăn cho các ngân hàng thương mại với tư cách là bên nhận bảo đảm và bên vay vốn khi muốn thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm khác đã đăng ký, dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên sẽ không được bảo vệ trong một số trường hợp nhất định. Bên cạnh những bất cập từ phía quy định của luật hiện hành, trong một số trường hợp nhất định như rút bớt tài sản thế chấp thì các ngân hàng/bên bảo đảm cũng đã không tuân thủ đúng quy định về thủ tục đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký. Theo đó, thực tế các ngân hàng thương mại thường làm thủ tục xoá bớt tài sản thế chấp thay vi làm thủ tục đăng ký thay đổi theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 83 với lý do để tránh cho ngân hàng và bên vay vốn phải tốn kém về thời gian, công sức, chi phí để lập thêm hợp đồng sửa đổi, bổ sung tài sản bảo đảm, phải tiến hành công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi. điều này cho thấy ý thức tuân thủ luật thực định của các ngân hàng/bên bảo đảm – đối tượng chủ yếu tham gia quan hệ đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay còn hạn chế, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước cũng như tính hiệu quả của hoạt động đăng ký trong trường hợp này.

- Xoá đăng ký giao dịch bảo đảm

Thực tế hiện nay, quy định tại Điều 130 của Luật đất đai năm 2003 được các tổ chức hành nghề công chứng hiểu và áp dụng không đúng.

Khi các bên tham gia giao dịch chưa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ mà chỉ yêu cầu sửa đổi bổ sung hợp đồng thế chấp thì cơ quan công chứng vẫn yêu cầu phải có xác nhận đã xoá đăng ký từ cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thì mời công chứng vào Biên bản sửa đổi bổ sung Hợp đồng thế chấp. Các cơ quan công chứng đã thực hiện không đúng quy định pháp luật trong trường hợp này, gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các ngân hàng thương mại là bên nhận thế chấp, làm tang tính rủi ro của giao dịch cũng như làm phát sinh thêm thủ tục cho các ngân hàng và bên bảo đảm tại các cơ quan hữu quan này. Trong khi đó, Nghị định số 83 và Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định việc xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ trên cơ sở Đơn yêu cầu xoá đăng ký có sự đồng ý của bên nhận thế chấp [25].

2.1.3. Hồ sơ và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm

2.1.3.1. Thực trạng pháp luật về hồ sơ và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm

- Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm

Trên cơ sở các quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Nghị định số 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 83, hồ sơ đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay và tàu biển có thể khái quát bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

(i) Đơn yêu cầu đăng ký;

(ii) Hợp đồng bảo đảm (thế chấp, cầm cố,…);

(iii) Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm;

(iv) Trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền thì phải có Văn bản uỷ quyền và;

(v) Một số giấy tờ khác như: Giấy phép xây dựng, Quyết định phê duyệt dự án đầu tư,…

Các giao dịch bảo đảm bằng động sản khác thì người yêu cầu đăng ký chỉ cần nộp Đơn yêu cầu đăng ký và Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền.

Có thể thấy sự thay đổi theo hướng loại bỏ những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm như: người yêu cầu đăng ký chỉ cần nộp 01 đơn yêu cầu đăng ký thay vì phải nộp 02 đơn như quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và các Thông tư sửa đổi; quy định cụ thể thành phần, số lượng các loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký đối với mỗi loại việc đăng ký cụ thể; ngoài ra, đối với các loại giấy tờ là bản chính, bản sao hay bản sao có chứng thực cũng được quy định rõ nhằm tạo thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký và cán bộ thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký.

Bên cạnh đó Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT cũng có quy định mở rộng hơn đối với các trường hợp Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu của một bên ký kết hợp đồng thế chấp hoặc người được uỷ quyền (mà không nhất thiết phải có đầy đủ chữ ký, con dấu của tổ chức, cá nhân là các bên ký kết hợp đồng thế chấp hoặc người được uỷ quyền) ngoài những trường hợp quy định trước đó tại Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT- BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, đó là: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp nhà ở, hợp đồng thế chấp tài sản khác gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật;…

- Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm

Trình tự, thủ tục chung áp dụng đói với đăng ký các loại giao dịch bảo đảm được quy định tại Nghị định số 83 có thể khái quát thành bao gồm các bước sau đây:

* Nộp hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm

Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm có thể được nộp theo một trong các phương thức sau đây: (i) Nộp trực tiếp tại trụ sở của cơ quan đăng ký; (ii) Gửi

qua đường bưu điện; (iii) Gửi qua fax hoặc gửi qua thư điện tử đối với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản với điều kiện người yêu cầu đăng ký đã đăng ký khách hàng thường xuyên tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp; (iv) Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến.

* Tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm

Các cơ quan có thẩm quyền trong việc tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện tiếp nhận những hồ sơ xin đăng ký hợp lệ. Khi tiếp nhận người thực hiện đăng ký ghi thời điểm nhận hồ sơ đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Đơn yêu cầu đăng ký và Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp trực tiếp thì người thực hiện đăng ký cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu hẹn trả kết quả đăng ký, trừ trường hợp giải quyết ngay sau khi nhận hồ sơ đăng ký.

* Giải quyết hồ sơ đăng ký

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa sai sót về đăng ký giao dịch bảo đảm, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Về thời hạn giải quyết các trường hợp đăng ký được áp dụng thống nhất đối với tất cả các loại tài sản bảo đảm (tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các tài sản khác,…) là trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

Có thể thấy quy định này một mặt thể hiện sự tiến bộ trong công tác giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan đăng ký, mặt khác tạo sự minh bạch trong công tác giải quyết Đơn yêu cầu đăng ký, rang buộc và nâng cao trách nhiệm của cơ quan đăng ký trong việc thụ lý hồ sơ đồng thời tạo thuận lợi cho

người đăng ký trong việc theo dõi quá trình thụ lý và giải quyết hồ sơ của cơ quan đăng ký. Qua đó, phần nào đáp ứng được nhu cầu thực tế, đảm bảo tính khoa học, hiệu quả cho các ngân hàng và tổ chức, cá nhân có nhu cầu đăng ký.

* Trả kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm

Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm được cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trả cho người yêu cầu đăng ký trực tiếp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, hoặc gửi qua đường bưu điện, hoặc phương thức khác do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và người yêu cầu đăng ký thoả thuận.

2.1.3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hồ sơ và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm

- Về hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm

Đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, trên thực tế tại một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không có sự thống nhất trong việc yêu cầu người đăng ký cung cấp thêm các giấy tờ, hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm ngoài những tài liệu pháp luật quy định như: yêu cầu ngân hàng/bên bảo đảm phải cung cấp thêm tài liệu là Biên bản định giá tài sản bảo đảm, Hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng,… khi thực hiện đăng ký. Hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng,… khi thực hiện đăng ký. Điều này ít nhiều đã ảnh hưởng đến việc hưởng thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất của các ngân hàng khi phải mất thêm thời gian cung cấp văn bản này [32].

Bên cạnh đó, trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu biển tại Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam đang sử dụng tại cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam, hiện mới chỉ có phần ghi về “đăng ký cầm cố, thế chấp, xoá đăng ký” mà chưa có phần ghi các nội dung về đăng ký thay đổi đăng ký văn bản thong báo về việc xử lý tài sản bảo đảm. Do đó, nếu thực tế các ngân hàng thương mại và bên bảo đảm có yêu cầu đăng ký thay đổi, hoặc yêu cầu

đăng ký văn bản thong báo xử lý tài sản bảo đảm là tàu biển sẽ không có phần để ghi nội dung này. Đồng thời pháp luật hiện hành cũng chưa có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ đăng ký thế chấp tàu biển hình thành trong tương lai. Nghị định số 83 quy định nội dung đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thong báo xử lý tài sản bảo đảm là tàu biển nhưng hiện chưa có mẫu đơn đăng ký đối với các loại việc này. Do vậy đã gây ra khó khăn cho các ngân hàng và bên vay vốn khi nhận bảo đảm và thế chấp loại tài sản này.

- Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm

Ngoài những kết quả đạt được, thời gian qua quy định về thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp cụ thể hiện vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc, gây khó khăn cho các ngân hàng thương mại và bên bảo đảm trong quá trình thực hiện đăng ký như sau [32]:

Thứ nhất, về thủ tục đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất

Liên quan đến việc đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất, theo quy định của pháp luật, để đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp này thì tài sản đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong thực tế nếu tài sản không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong một số trường hợp cơ quan đăng ký thế chấp cũng chấp nhận văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về tài sản trên đất. Như vậy, các bên tham gia giao dịch thế chấp sẽ thuận lợi hơn khi hoàn thiện thủ tục liên quan đến tài sản thế chấp. Tuy nhiên do pháp luật chưa quy định rõ ràng về cơ quan có thẩm quyền cấp giấy xác nhận về tài sản trong trường hợp này nên các ngân hàng thương mại cũng không có cơ sở pháp lý cụ thể để nhận làm tài sản bảo đảm và bảo vệ quyền lợi của mình nếu tài sản này không được Toà án công nhận khi có phát sinh tranh chấp.

Đồng thời mặc dù khoản 1 Điều 19 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-