Chủ Thể Trong Giao Dịch Thế Chấp Tài Sản Bảo Đảm

sản được quền chuyển dịch tài sản cho người thứ ba. Để giải quyết trường hợp Bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo đảm, thì Bên nhận thế chấp cần được quyền tiếp cận, thu hồi và xử lý tài sản đó, trừ trường hợp giữa các Bên có thỏa thuận khác như pháp luật của các nước.

3.2.2. Chủ thể trong giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm

3.2.2.1. Về thế chấp tài sản của hộ gia đình

Đối với việc chiếm hữu, sử sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, khoản 2, Điều 109 về “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.” [26, khoản 2, Điều 109]. Theo quy định này, việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi của hộ. Nhưng xác định thế nào là thành viên của hộ gia đình là điều rất khó khăn bởi tiêu chí, căn cứ xác định thành viên của hộ gia đình trong quan hệ pháp luật dân sự chưa được quy định cụ thể (dựa trên hộ khẩu; quan hệ hôn nhân, huyết thống hay dựa trên các căn cứ khác). Bất cập này dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, ngay cả các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền trong lĩnh vực thi hành pháp luật (thẩm phán, luật sư, công chứng viên,…) khi xác định thành viên hộ gia đình cũng gặp rất nhiều khó khăn. Thực trạng này đã dẫn đến nguy cơ hợp đồng thế chấp (đã được công chứng và đăng ký thế chấp) bị vô hiệu là rất lớn. Đây là một thực tế mà hầu hết các tổ chức tín dụng đều rất lo ngại vì thời gian qua, đối tượng khách hàng là hộ gia đình rất nhiều, các hợp đồng thế chấp tài sản của hộ tương đối lớn, chỉ cần các khách hàng có ý đồ không thực hiện nghĩa vụ với tổ chức tín dụng, thì chỉ cần đưa ra lý do còn

thành viên nào đó trong hộ không đồng ý với việc thế chấp này là hợp đồng có nguy cơ vô hiệu.

Ví dụ vụ việc xảy ra tại Ngân hàng TMCP Việt Á (Viet A): Viet A cho vay đối với Doanh nghiệp tư nhân Đức Hoà (do bà Nguyễn Thị Hằng làm đại diện), tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất của hộ ông Huỳnh Mậu. Đến hạn, Doanh nghiệp tư nhân Đức Hòa không thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay cho Viet A, Viet A đã thực hiện các thủ tục xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên giữa các bên đã xảy ra tranh chấp và khởi kiện tới Tòa án. Trong vụ án này, Toà án sơ thẩm đã xét xử cho Viet A thắng kiện và cho phép Viet A phát mại tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất của hộ ông Huỳnh Mậu. Nhưng sau đó, ông Huỳnh Ngọc Nam, con trai ông Huỳnh Mậu là người liên quan đã kháng cáo yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do ông Nam và những người liên quan khác trong gia đình không biết và cũng không đồng ý việc thế chấp trên. Tuy nhiên, tại phiên Toà phúc thẩm Toà án đã yêu cầu ông Nam và những người liên quan khác chứng minh việc đóng góp vào khối tài sản chung là Quyền sử dụng đất nhưng đương sự không chứng minh được nên Toà phúc thẩm đã tuyên y án sơ thẩm [46]. Qua vụ việc trên, mặc dù theo Bán án sơ thẩm và phúc thẩm, thì quyền lợi của Ngân hàng được bảo đảm nhưng cũng cho thấy những rủi ro luôn tiềm ẩn cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp tài sản của hộ gia đình.

Trước đây, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 20-10-2004 Thi hành Luật Đất đai quy định tại khoản 2, Điều 146 về “Hợp đồng về quyền sử dụng đất” đối với hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy

định của pháp luật về dân sự. Hiện tại, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2014 quy định tại khoản 1, Điều 64 về “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” như sau: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên” [16, khoản 1, Điều 64]. Mặc dù Nghị định mới quy định khác đi nhưng thực tế đã là tài sản của hộ, thì mọi thành viên từ đủ 15 tuổi đồng ý theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

Do vậy, để bảo đảm tính thống nhất trong việc áp dụng pháp luật thiết nghĩ nên điều chỉnh quy định về “Hộ gia đình” trong Bộ luật Dân sự dự kiến được sửa đổi trong thời gian tới. Có thể cân nhắc tới việc loại bỏ chủ thể Hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự. Đồng thời, ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng, phải ghi rõ tên của tất cả các thành viên có quyền sử dụng (sở hữu) đất, thay vì chỉ ghi hộ gia đình như hiện nay. Nếu quy định theo hướng này, các tổ chức sẽ dễ dàng xác định các cá nhân có thẩm quyền ký kết các hợp đồng thế chấp bất động sản, hạn chế bớt khả năng hợp đồng thế chấp bị vô hiệu như hiện nay.

3.2.2.2. Về một người đồng thời ký hợp đồng thế chấp với hai tư cách

Khoản 5, Điều 144 về “Phạm vi đại diện”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” [26, khoản 5, Điều 144].

Việc đặt ra quy định này là nhằm hạn chế các trường hợp người đại diện lợi dụng việc đại diện để xác lập các giao dịch có lợi cho cá nhân, gây thiệt hại đến lợi ích hợp pháp của bên được đại diện cũng như các bên tham

gia quan hệ dân sự. Tuy nhiên “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” thì không rõ khác là như thế nào đã dẫn đến cách hiểu và vận dụng quy định này một cách quá máy móc đối với hợp đồng thế chấp tại các tổ chức tín dụng, mà điển hình là các ngân hàng thương mại.

Từ thực thế hoạt động tại các tổ chức tín dụng hiện nay rất phổ biến trường hợp một người đồng thời ký với 2 tư cách trong hợp đồng thế chấp (Bên thế chấp và Bên vay vốn). Ví dụ Tổng Giám đốc - người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp bảo đảm cho khoản vay của doanh nghiệp tại ngân hàng. Nếu Hợp đồng thế chấp được ký giữa 2 bên, chủ sở hữu tài sản là cá nhân với ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay của công ty thì là hoàn toàn bình thường. Tuy nhiên, để tăng cường tính pháp lý và hạn chế tối đa những rủi ro cho ngân hàng, nhiều ngân hàng thường yêu cầu đại diện bên vay ký xác nhận trên Hợp đồng thế chấp này cho đầy đủ, rõ ràng. Việc làm tưởng như giúp ngân hàng có cơ sở pháp lý vững chắc hơn lại dẫn đến hậu quả pháp lý nặng nề cho chính các ngân hàng khi đã có bản án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp với lý do vi phạm nguyên tắc quy định tại khoản 5, Điều 144, Bộ luật Dân sự năm 2005 về “Phạm vi đại diện”. Cũng chính từ thực tế này, mà nhiều ngân hàng hoặc chỉ để 2 bên ký hợp đồng bảo đảm 3 bên, hoặc lại yêu cầu giám đốc doanh nghiệp uỷ quyền cho phó giám đốc/người quản lý khác công ty ký, hoặc chủ sở hữu tài sản uỷ quyền cho người khác ký hộ mình.

Chính vì vậy, nên sửa đổi Bộ luật Dân sự theo hướng, quy định rõ một người được ký hợp đồng thế chấp với 2 tư cách, vừa là đại diện của Bên vay vốn, vừa là đại diện của Bên thế chấp.

3.2.3. Người thứ ba trong giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm

Hiện nay, việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của người thứ ba để thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Bên vay tại tổ chức tín dụng khá phổ

biến. Tuy nhiên, việc thế chấp tài sản của người thứ ba không hề đơn giản và thực tế đã cho thấy, rất nhiều hệ lụy từ việc áp dụng pháp luật khác nhau từ phía các cơ quan nhà nước, tổ chức hành nghề công chứng, Tòa án,…

Điều hết sức lo ngại đó chính là việc thế chấp tài sản của người thứ ba rất dễ bị coi là trái luật và luôn tiềm ẩn khả năng bị Tòa án tuyên vô hiệu do cách quan niệm rằng: Hợp đồng thế chấp tài sản của người thứ ba phải gọi đúng là hợp đồng bảo lãnh. Điển hình là: Bản án Kinh tế sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05/08/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi; Bản án phúc thẩm số 05/2011/KDTM-PT của Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng ngày 25/11/2011; Bản án phúc thẩm số/2012/KDTM-PT của Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng ngày 23/05/2012.

Đó là cách hiểu và vận dụng của một số Tòa, còn đối với các tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan đăng ký thế chấp, thì họ lại chấp nhận đó là hợp đồng thế chấp, mà không phải là hợp đồng bảo lãnh. Các tổ chức tín dụng đã gặp nhiều khó khăn từ việc này vì nếu hoàn thành được các thủ tục giải ngân, bảo đảm thì vẫn cứ nơm nớp lo sợ hợp đồng bị tuyên vô hiệu nếu bị khởi kiện ra Tòa khi khách hàng không trả được nợ.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên là do Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về bảo lãnh chưa rõ ràng và nhận thức không thống nhất của các tổ chức, cá nhân liên quan. Điều 361, Bộ luật Dân sự năm 2005 về “Bảo lãnh” quy định:

Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là Bên bảo lãnh) cam kết với Bên có quyền (sau đây gọi là Bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho Bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là Bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà Bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc Bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi

Bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình

[26, Điều 361].

Bên cạnh đó là các quy định tại các văn bản pháp luật khác cũng chưa chính xác:

Khoản 1, Điều 47 “Xử lý tài sản của bên bảo lãnh”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định:

Việc xử lý tài sản của Bên bảo lãnh theo quy định tại Điều 369, Bộ luật Dân sự được thực hiện như sau:

1. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc cầm cố, thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì tài sản cầm cố, thế chấp được xử lý theo quy định tại Chương IV của Nghị định này.

2. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc cầm cố, thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì Bên bảo lãnh phải giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho Bên nhận bảo lãnh xử lý theo yêu cầu của Bên nhận bảo lãnh, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu Bên bảo lãnh không giao tài sản thì Bên nhận bảo lãnh có quyền khởi kiện theo quy định của pháp luật.

3. Tại thời điểm xử lý tài sản của Bên bảo lãnh nếu Bên bảo lãnh không có tài sản để xử lý hoặc khoản tiền thu được từ việc xử lý tài sản không đủ thanh toán nghĩa vụ được bảo lãnh thì trong phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh, Bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu Bên bảo lãnh phải giao tài sản có được sau thời điểm xử lý cho mình để tiếp tục xử lý [11, khoản 1, Điều 47].

Có ý kiến cho rằng:

Điều khác nhau cơ bản giữa chế định bảo lãnh và các chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nêu trên là ở chỗ bảo lãnh là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó người thứ ba dùng tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác chứ không phải là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính chủ sở hữu tài sản như các chế định bảo đảm khác [7].

Luật Đất đai năm 2003, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009 lại nhiều lần đề cập đến việc bảo lãnh bên cạnh việc thế chấp quyền sử dụng đất nhưng đến Luật Đất đai năm 2013 không quy định việc bảo lãnh quyền sử dụng đất, đồng thời khoản 9, Điều 210 về “Điều khoản chuyển tiếp” quy định: “Chính phủ quy định việc xử lý đối với một số trường hợp cụ thể đang sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai và các trường hợp đã bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.” [36, khoản 9, Điều 210].

Do vậy, để tạo nên một cơ chế thống nhất, nên sửa đổi Bộ luật Dân sự theo hướng, quy định rõ bảo lãnh là biện pháp bảo đảm bằng tài sản của Bên thứ ba, nhưng không đưa tài sản vào cầm cố, thế chấp. Nếu có tài sản cầm cố, thế chấp thì áp dụng biện pháp cầm cố, thế chấp tài sản của bên thứ ba. Đồng thời, bãi bỏ quy định tại khoản 1, Điều 47 về “Xử lý tài sản của bên bảo lãnh”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm.

3.2.4. Tài sản thế chấp

3.2.4.1. Về thế chấp hàng hoá luân chuyển

Đặc thù của loại tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển chính là việc Bên thế chấp có thể bán, đưa hàng hóa vào sản xuất, kinh doanh bất cứ lúc nào cũng như đưa vào thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác mặc dù giao dịch đã được đăng ký thế chấp và các bên thường thoả thuận chỉ được bán tài sản thế chấp khi có sự đồng ý của Bên nhận thế chấp. Điều này gây ra những

rủi ro lớn cho các tổ chức tín dụng với tư cách là Bên nhận thế chấp vì chỉ cần Bên thế chấp đưa hàng hóa vào sản xuất kinh doanh hay thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác, thì việc xử lý tài sản thế chấp là hết sức khó khăn.

Vụ việc điển hình xảy ra năm 2014: Khi 7 ngân hàng (Agribank, Vietinbank, OCB, Techcombank, Maritimebank, MB và VIB) tranh nhau một kho cà phê ở Bình Dương, là tài sản thế chấp của Công ty TNHH Trường Ngân. Số cà phê trong kho của Công ty TNHH Trường Ngân cầm cố là 3.360 tấn để vay 94 tỷ đồng của Ngân hàng OCB có vị trí ở trục số 5 đến trục số 11 tương ứng với cửa số 2 của kho hàng của Trường ngân tại Đường số 743 (nay là đường Nguyễn Thị Chạy, ấp Chiêu Liêu, xã Tân Đông Hiệp). Trong khi đó, căn cứ vào Hợp đồng thế chấp của Công ty TNHH Trường Ngân với các ngân hàng liên quan thì cũng xác định số cà phê thế chấp trùng với vị trí cà phê cầm cố cho OCB, cụ thể: Techcombank - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh nhận thế chấp toàn bộ hàng hóa của công ty Trường Ngân từ cửa số 1, số 2, số 3, số 5, số 6 và số 7 tại kho hàng của Trường Ngân trên đường Nguyễn Thị Chạy; Maritimebank - Chi nhánh Đô Thành cũng nhận thế chấp 1.360 tấn cà phê robusta của Trường Ngân, vị trí cây hàng thế chấp đặt tại cửa số 2, tính từ trục số 5 đến số 11 giống như của OCB; Vietinbank chi nhánh Nam Sài Gòn nhận cầm cố 4.546 tấn cà phê robusta của Trường Ngân xếp tại các kho theo cửa số 1, số 2, số 5, số 6 và số 7 của kho hàng [40]. Chính vì vậy, đã dẫn đến tranh chấp của các Ngân hàng khi Công ty TNHH Trường Ngân không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho các Ngân hàng. Tuy nhiên, khi kiểm tra hàng hóa trong kho thì phát hiện rất nhiều bao hàng không phải nhân xô cà phê mà là sỏi, rác,…

Mặc dù, Điều 4, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- NHNN về “Hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm” ghi nhận các quyền của Bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp là hàng hóa luân