Giao Dịch Bảo Đảm Vô Hiệu Không Làm Chấm Dứt Hợp Đồng Có Nghĩa Vụ Được

Đối với quyền sử dụng đất thuê, việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất còn bị pháp luật hạn chế. Tuy nhiên, trong tất cả các trường hợp được hay không được thế chấp quyền sử dụng đất thì các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đều có quyền thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất và như vậy khi xử lý tài sản gắn liền với đất thuê được thế chấp cũng sẽ đương nhiên được xử lý cả quyền sử dụng đất thuê đó. Vì vậy, việc hạn chế đất thuê không được thế chấp không thực sự có ý nghĩa về mặt pháp lý.

Thứ tư, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo quy định của BLDS 2005 thì trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải bảo đảm có các quyền, nghĩa vụ cơ bản, bắt buộc phải có để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng, cụ thể là:

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp hộ gia đình. Các quyền là: Bên thế chấp được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận; Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp; Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Các nghĩa vụ là: Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp; làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp; thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là các TCTD, ngân hàng theo quy định tại các điều 719, 720 BLDS 2005. Các quyền là: Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Các nghĩa vụ là: Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.

Trên đây là những điều khoản cơ bản pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra các chủ thể có thể thỏa thuận bổ sung các quyền và nghĩa vụ khác vào trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ năm, mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với hợp đồng tín dụng trong hoạt động vay vốn tại các NHTM.

Mối quan hệ này thể hiện mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp tài sản nói chung với hợp đồng tín dụng. Trên thực tế khoa học pháp lý thì đây còn là vấn đề phát sinh nhiều quan điểm khác nhau. Trong phần này tác giả sẽ đi sâu vào phân tích để làm rõ những quan điểm khác nhau đó.

Về phương diện học thuật, vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất liên quan đến mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng, có lẽ là việc xác định tính độc lập hay tính phụ thuộc giữa hai hợp đồng này. Nói cách khác, mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm tiền vay nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng có phải là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ hay không?

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản có thể coi là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ.

Trong một thời gian khá dài, do tồn tại những quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng chính và hợp đồng phụ (Điều 405 BLDS 1995) nên trong khoa học pháp lý và cả trong quá trình xây dựng pháp luật cũng như thực thi pháp luật, đã xuất hiện quan điểm coi hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính,

trong khi hợp đồng bảo đảm tiền vay nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng có thể coi là hợp đồng phụ. Có lẽ quan điểm này dựa trên lập luận cho rằng, sự bảo đảm chỉ có giá trị khi tồn tại nghĩa vụ được bảo đảm (nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chính). Do nhìn nhận như vậy, nhiều ý kiến cho rằng, có thể coi mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm tiền vay nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng là mối quan hệ giữa hợp đồng chính với hợp đồng phụ.

Như vậy, có thể khẳng định rằng, trong lịch sử pháp chế Việt Nam đã từng tồn tại quan niệm cho rằng hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính và hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh là hợp đồng phụ. Điều đó cũng có nghĩa rằng, theo quan điểm này, nếu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính) bị vô hiệu thì hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh (với tính chất là hợp đồng phụ) cũng đương nhiên bị vô hiệu theo. Ngược lại, nếu hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bị vô hiệu thì không tất yếu hay chắc chắn làm vô hiệu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính). Trải qua thời gian, quan điểm này đã từng được xem là "chính thống" trong nhiều năm và được các luật sư, tòa án thường xuyên viện dẫn như là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để giải quyết các vụ tranh chấp về hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản ở Việt Nam.

Quan điểm thứ hai cho rằng: Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp không hoàn toàn là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ.

Quan điểm này đã được thể hiện trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về GDBĐ (thay thế cho Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999).

Trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, nhà làm luật đã có sự thay đổi quan niệm theo hướng thực tế hơn, không hoàn toàn coi mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ. Cụ thể là, Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định:

1. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

4. Giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình [9].

Theo quy định tại Điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP nói trên, nếu áp dụng cho hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản thì có thể hình dung mối tương quan về hiệu lực giữa hai hợp đồng này (hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp) như sau:

Trường hợp thứ nhất, có hai khả năng xảy ra:

- Nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên nhưng chưa được thực hiện thì hợp đồng thế chấp bị chấm dứt. Tuy

nhiên cũng cần lưu ý rằng theo quy định của điều luật nêu trên thì trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp bị chấm dứt, nghĩa là đã có hiệu lực rồi sau đó mới chấm dứt hiệu lực do không cần thiết duy trì hiệu lực của hợp đồng thế chấp nữa, chứ không phải là hợp đồng thế chấp bị vô hiệu ngay từ khi ký kết.

- Nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên và đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng thế chấp không bị đương nhiên chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thế chấp này vì thấy không cần thiết phải tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng thế chấp không bị chấm dứt trong khi NHTM đã giải ngân cho khách hàng thì bên nhận thế chấp (NHTM) có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi số tiền đã giải ngân cho khách hàng.

Trường hợp thứ hai, hợp đồng thế chấp bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, chấm dứt đơn phương sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng tín dụng thỏa thuận hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng này.

Từ việc phân tích, tác giả cho rằng: Xét trong mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm tiền vay thì không thể coi hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính và hợp đồng bảo đảm tiền vay (trong đó có hợp đồng thế chấp tài sản) là hợp đồng phụ. Do đó, cũng không có cơ sở để khẳng định rằng, bản chất mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp là quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ, vì các lý do sau đây:

Lý do thứ nhất, về khía cạnh học thuật, tự thân mỗi hợp đồng này (tức hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp) đều đã có đầy đủ các yếu tố để được coi là một hợp đồng thực thụ. Vì thế, tự nó sẽ phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (theo quy định tại Điều 122 BLDS 2005), chứ không cần phải phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác.

Điều này có nghĩa, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản đều là những hợp đồng độc lập, không hề ảnh hưởng và chi phối đến hiệu lực của nhau, cho dù mục đích của việc thiết lập hợp đồng thế chấp là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng.

Từ lập luận như vậy, có thể kết luận rằng, nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ thì cũng không ảnh hưởng gì đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản. Ngược lại, nếu hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ thì cũng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng và khi đó, hợp đồng tín dụng trở thành hợp đồng không có bảo đảm bằng tài sản.

Lý do thứ hai, về khía cạnh pháp luật thực định, tại Điều 410 BLDS 2005, tuy nhà làm luật vẫn mô tả rõ bản chất pháp lý của mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ nhưng đồng thời cũng khẳng định rằng, các quy định về mối quan hệ này không áp dụng cho các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó có biện pháp thế chấp tài sản. Theo ý kiến của tác giả, nhà làm luật lựa chọn giải pháp này cho mối quan hệ giữa hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm với hợp đồng bảo đảm là khá hợp lý, vì nó giúp cho bên chủ nợ tránh được những rủi ro về kinh tế trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà bên chủ nợ (bên nhận bảo đảm) đã thực hiện hợp đồng này với người đối ước.

Từ nhận thức như vậy, tác giả cho rằng, cách tiếp cận về mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp như Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về GDBĐ là hợp lý và có cơ sở khoa học và có ý nghĩa rất lớn trong hoạt động thực tiễn hiện nay.

1.2.3. Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm nhiều nghĩa vụ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 324 BLDS năm 2005 về một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự: "Một tài sản có thể được dùng để

bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác" [26].

Như vậy, nếu tại thời điểm xác lập các giao dịch tài sản có bảo đảm mà giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình lớn hơn tổng giá trị được bảo đảm thì chủ sử dụng đất hộ gia đình hoàn toàn có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện cho hai hay nhiều nghĩa vụ dân sự khác nhau.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì trong trường hợp này bên bảo đảm phải thực hiện thủ tục thông báo theo Khoản 2 Điều 324 BLDS 2005 cụ thể là: "Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau khi biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản" [26].

Đồng thời với việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì thủ tục đăng ký GDBĐ có những riêng biệt cụ thể là: Điều 28 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải giao lại Giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp. Quy định này không có tính khả thi trong thực tiễn do chưa có quy định cụ thể về cơ chế bảo đảm thực hiện, trách nhiệm, hậu quả pháp lý khi không giao lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và đều thực hiện đăng ký GDBĐ thì thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được pháp luật quy định như sau: "Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự" [9] (khoản 1 Điều 6 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về GDBĐ) và "trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác

định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký" [26] (khoản 1 Điều 325 BLDS 2005). Ngoài ra, khoản 1 Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: "Giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm" [9] và điểm 8.1 khoản 8 Mục I Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về GDBĐ tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia GDBĐ thuộc Bộ Tư pháp quy định: "Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm Trung tâm Đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ" [2].

Các quy định nêu trên cho thấy, căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm là thời điểm đăng ký GDBĐ.

1.2.4. Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất

Trong hoạt động vay vốn sản xuất, kinh doanh thì các chủ thể kinh doanh đều mong muốn rằng hoạt động kinh doanh của mình sẽ đạt được hiệu quả cao nhất, ngoài việc mong muốn thu được khoản lợi nhuận để thanh toán trả lãi và gốc cho ngân hàng còn khoản lợi nhuận thỏa mãn kỳ vọng của mình trước khi đầu tư, thực hiện. Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có thể đạt được điều đó có thể vì nhiều lý do khách quan như: thiên tai, hạn hán, ảnh hưởng của tình hình kinh tế chung, ngành nghề đầu tư gặp khó khăn, rủi ro nghề nghiệp... hoặc lý do chủ quan như: quyết định đầu tư không dự tính hết các khó khăn, vướng mắc có thể phát sinh, trình độ năng lực, kinh nghiệm còn thiếu và yếu... từ các nguyên nhân đó có thể dẫn đến chủ thể kinh doanh không đạt hiệu quả thậm chí lỗ vốn, không có khả năng trả nợ số tiền đã vay để đầu tư từ các TCTD, ngân hàng. Hoặc có thể có trường hợp chủ thể kinh doanh mặc dù kinh doanh thuận lợi, vẫn có lợi nhuận nhưng vì lý do nào đó không muốn thực hiện trả tiền đã vay của NHTM.