Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam

này nhằm khắc phục phạm vi đối tượng bất động sản phải đăng ký của Bộ luật dân sự 2005 là tất cả các tài sản là bất động sản cần phải đăng ký. Trong khi đó pháp luật đăng ký bất động sản chỉ tập trung vào việc đăng ký bất động sản do tính chất (tính chất "gắn liền với đất") mà không đề cập đến việc bất động sản do công dụng (tài sản được coi là bất động sản do mục đích sử dụng). Vì vậy Luật đăng ký bất động sản phải xác định rõ những bất động sản có tính ổn định cao (về mặt vật lý) hoặc giá trị lớn mới cần thiết đăng ký. Kinh nghiệm của một số quốc gia cho thấy pháp luật đều thống nhất các loại tài sản cần đăng ký bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, khu chung cư, cây rừng, cây lâu năm có giá trị cao… Đây cũng là một hướng quy định có thể áp dụng để cụ thể hóa trong Luật đăng ký bất động sản.

Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật chuyên ngành quy định những bất động sản phải đăng ký gồm: quyền sử dụng đất đai; quyền sở hữu công trình nhà ở, công trình xây dựng; quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; một số giao dịch liên quan đến bất động sản như chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, cho thuê, cho thuê lại… Tuy nhiên, các quy định trên chưa phân biệt rõ ràng việc đăng ký tài sản theo hiện trạng vật lý và đăng ký các quyền về tài sản (tình trạng pháp lý của bất động sản). Vì vậy, về mặt đối tượng, Luật đăng ký bất động sản cần phân biệt rõ việc đăng ký tài sản theo hiện trạng vật lý và đăng ký các quyền về tài sản theo hướng:

- Đăng ký hiện trạng vật lý nhằm mục đích ghi nhận hiện trạng thực tế của bất động sản như diện tích, giáp ranh, loại bất động sản, vị trí, mục đích sử dụng… việc đăng ký các nội dung này giúp nhà nước quản lý về mặt quy hoạch vùng, địa phương, thực trạng diện tích đất đang được sử dụng; và

- Đăng ký các quyền hoặc xác lập quyền về bất động sản hoặc đăng ký thay đổi các quyền đó là việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thuê đất, quyền địa dịch, quyền ưu tiên, quyền cầm cố, quyền thế chấp và các biến động của bất động sản.

Đối tượng đăng ký về các quyền tại Luật đăng ký bất động sản cũng cần phải bổ sung vào đối tượng quyền liên quan đến bất động sản cần đăng ký là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (địa dịch) để đảm bảo quyền của chủ sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng bị các bất động sản khác vây bọc. Việc đăng ký quyền địa dịch sẽ đảm bảo cho những chủ sở hữu nhận chuyển nhượng của bất động sản vây bọc tiếp tục duy trì quyền địa dịch của mình.

3.2.2.3. Thống nhất về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản

Giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản thường được quy định gồm:

(i) Đăng ký bất động sản có giá trị xác lập quyền đối với bất động sản đó (hệ thống đăng ký để xác lập quyền). Đối với việc đăng ký để xác lập quyền thì chính việc đăng ký sẽ tạo ra quyền, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý. Nói rõ hơn, các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là các điều kiện cần cho việc xác lập quyền; việc đăng ký là điều kiện đủ [18].

(ii) Đăng ký bất động sản có giá trị đối kháng với người thứ ba. Đối với việc quy định giá trị đối kháng với người thứ ba, ý nghĩa pháp lý của đăng ký bất động sản chủ yếu đặt ra đối với người thứ ba, còn các bên trong giao dịch đã có hiệu lực pháp lý khi giao dịch đó phù hợp với các quy định của pháp luật. Không có tác dụng xác lập quyền, nhưng hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với cùng một tài sản. Ví dụ trường hợp giải quyết tài sản trong trường hợp phá sản, chủ nợ nào đăng ký giao dịch trước thì sẽ có quyền ưu tiên xử lý nợ. Vì vậy, chính người nào có quyền sẽ tự động nhận thấy lợi ích của việc đăng ký quyền đó một cách nhanh nhất có thể được, nhằm giành ưu thế trong việc cạnh tranh với người thứ ba.

Hiện nay, pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam không phân định rõ giá trị của đăng ký bất động sản là đăng ký xác lập quyền hay đăng ký đối kháng. Trong một số trường hợp cụ thể thì lại chủ yếu thừa nhận việc đăng ký nhằm mục đích xác lập quyền (như việc đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng… đều được thừa nhận là căn

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

cứ để các chủ thể xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu hoặc các quyền khác liên quan). Tuy vậy, việc thừa nhận đăng ký bất động sản có giá trị xác lập quyền gây nhiều vướng mắc trên thực tế, như việc xác định đâu là thời điểm phát sinh quyền đối với bất động sản và giá trị của việc xác lập giao dịch có còn ý nghĩa khi việc đăng ký bất động sản mới là điều kiện để phát sinh quyền? Việc đăng ký sẽ chủ yếu phụ thuộc vào ý chí của cơ quan nhà nước nhiều hơn là căn cứ luật định do xu hướng hành chính hóa việc đăng ký bất động sản.

Vì những lý do nêu trên, xét thấy việc xác định đăng ký bất động sản nhằm đối kháng với bên thứ ba có thể là lựa chọn hợp lý và có cơ sở cho Luật đăng ký bất động sản của Việt Nam. Vì mục tiêu cơ bản của đăng ký bất động sản là việc minh bạch, công khai các quyền và giao dịch về bất động sản, việc đăng ký không nên làm phát sinh thêm các quyền của chủ sở hữu mà việc phát sinh quyền nên quy định từ thời điểm xác lập giao dịch.

Việc xác định giá trị đăng ký bất động sản để đối kháng với người thứ ba sẽ không ảnh hưởng đến hầu hết các quy định liên quan đến quyền sở hữu. Việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 692 Bộ luật dân sự sẽ được hiểu theo hướng hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất chứ không nên hiểu theo hướng hiệu lực của việc xác lập quyền sử dụng đất. Điều này sẽ không làm mâu thuẫn với giá trị đăng ký bất động sản theo cách hiểu nêu trên. Mặt khác, đăng ký bất động sản với ý nghĩa đối kháng với bên thứ ba sẽ khuyến khích các chủ sở hữu bất động sản tiến hành đăng ký trong thời gian sớm nhất để nhận được sự bảo hộ và đảm bảo lợi ích khi có tranh chấp phát sinh.

3.2.2.4. Tiến tới thống nhất một loại Giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quan điểm về việc hợp nhất các quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất trong một mẫu giấy chứng nhận, đã được Quốc hội đưa thành Nghị quyết từ năm 2007, Chính phủ cũng đã có chỉ đạo cụ thể giao cho Bộ Tài Nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng; Bộ Tư pháp

thống nhất một mẫu Giấy chứng nhận trình Chính phủ quyết định. Hiện đang có 5 loại giấy chứng nhận tồn tại gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai năm 2003); giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở); giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (theo Luật Xây dựng); giấy chứng nhận Sử dụng trụ sở thuộc sở hữu Nhà nước (theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC của Bộ Tài chính). Mỗi loại giấy chứng nhận được cấp chỉ xác lập một quan hệ sử dụng hoặc sở hữu, trong khi yêu cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính, tập trung một đầu mối quản lý, tạo thuận lợi cho các quan hệ giao dịch về đất đai và tài sản trên đất là rất cấp thiết. Bản thân tên gọi của từng loại giấy chứng nhận cũng không đủ khả năng điều chỉnh quan hệ chung cả về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất. Việc có quá nhiều loại giấy chứng nhận và do nhiều đầu mối tham gia quản lý như hiện nay khiến công tác quản lý về đăng ký bất động sản gặp nhiều vướng mắc.

Đòi hỏi hiện nay cần phải có những thống nhất về ban hành Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hướng tập trung vào một văn bản, mọi biến động đối với bất động sản cần được ghi nhận tại văn bản đó. Về tên gọi của giấy mới cũng có thể sử dụng là "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất". Tuy việc thống nhất là cần thiết song cũng cần nghiên cứu để thống nhất về mô hình tổ chức bộ máy quản lý - Có một mẫu giấy chứng nhận nhưng cơ quan nào sẽ là đầu mối quản lý, cơ quan nào chịu trách nhiệm cấp giấy cũng cần được cân nhắc thấu đáo và phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

3.2.2.5. Xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản thống nhất, phân định rõ chức năng quản lý nhà nước về bất động sản và chức năng của cơ quan đăng ký

Khi xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất về đăng ký bất động sản đồng nghĩa với việc phải có sự thống nhất về cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và quản lý hoạt động đăng ký bất động sản. Hiện nay, mô hình cơ quan

đăng ký bất động sản ở Việt Nam còn phân tán về thẩm quyền và tồn tại nhiều bất cập. Vì vậy, Luật đăng ký bất động sản cần xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản thống nhất, phân định rõ thẩm quyền từng cơ quan chuyên trách và những trường hợp đăng ký mới giao cho một cơ quan quản lý về đất đai đảm nhận. Quy định thống nhất một cơ quan đăng ký sẽ làm giảm bớt thủ tục hành chính nhiều cửa, nhiều cấp đang áp dụng hiện nay. Đối với Việt Nam, nên nghiên cứu xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung là Văn phòng đăng ký bất động sản. Văn phòng đăng ký bất động sản có thẩm quyền đăng ký tập trung các quyền đối với bất động sản bao gồm cả đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác trên đất, các giao dịch bất động sản. Từ đó tập hợp các thông tin, biến động về bất động sản thành một đầu mối thống nhất.

Khi dự thảo Luật đăng ký bất động sản được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi, thì có một số ý kiến cho rằng việc Luật đăng ký bất động sản quy định Văn phòng đăng ký thuộc Sở/Phòng Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký bất động sản là quy định không hợp lý, do quản lý bất động sản là thẩm quyền của nhà nước, không thể giao cho Văn phòng đăng ký là đơn vị sự nghiệp thực hiện hoạt động này. Tuy nhiên, vấn đề này cần phải nhìn nhận một cách kỹ lưỡng. Cần phải hiểu rõ việc đăng ký bất động sản chỉ mang tính chất xem xét, ghi nhận các nội dung liên quan đến bất động sản như thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền dân sự đối với bất động sản. Cơ quan này là cơ quan hoạt động mang tính chất dịch vụ công chứ không phải là cơ quan quản lý nhà nước.

Trong điều kiện kinh tế thị trường khi quyền sở hữu về tài sản của người dân được pháp luật tôn trọng và bảo hộ; đồng thời để tạo điều kiện cho các giao dịch về bất động sản được xác lập nhanh chóng và thuận tiện thì việc tách bạch về chức năng quản lý của cơ quan nhà nước về bất động sản với chức năng của cơ quan đăng ký là hoàn toàn phù hợp. Theo đó, Luật đăng ký bất động sản cần phải xác định rõ chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

- Tập trung vào hoạt động đăng ký bất động sản:

+ Đăng ký xác lập quyền đối với bất động sản nhằm tuyên bố thông tin cho công chúng;

+ Đăng ký nhằm bảo hộ quyền khi có giao dịch;

+ Quản lý hệ thống cơ sở thông tin dữ liệu về đăng ký bất động sản; quản lý và cung cấp thông tin về đăng ký bất động sản;

Còn các cơ quan khác có chức năng quản lý nhà nước về bất động sản sẽ có chức năng:

- Xác lập quyền đối với bất động sản thông qua một quyết định hành chính;

- Xác lập các hình thức, phương thức quản lý bất động sản;

- Xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các quy định về quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với bất động sản;

- Xây dựng hệ thống bản đồ hiện trạng sử dụng bất động sản, sổ sách theo dõi Bất động sản phục vụ quản lý nhà nước đối với bất động sản

- Giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản.

Như vậy, việc phân định rõ thẩm quyền, chức năng của từng cơ quan đối với các cơ quan quản lý bất động sản sẽ giải quyết được tình trạng chồng chéo về thẩm quyền, góp phần đảm bảo cho việc quản lý của Nhà nước, giúp người dân thực hiện thủ tục đăng ký một cách thuận lợi, nhanh chóng.

3.2.2.6. Xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa cơ quan chuyên môn với nhau

Hiện nay, khi chưa xây dựng được một cơ quan chuyên trách về đăng ký bất động sản thì việc xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý bất động sản với nhau là vô cùng cần thiết. Ví dụ, trường hợp chủ thể xin cấp phép xây dựng thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý xây dựng cần phải kiểm tra tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, nhưng do cơ chế phối hợp còn lỏng lẻo, nên việc cung cấp các thông tin liên quan còn chậm trễ, dẫn đến người dân phải chờ đợi rất lâu để được cấp phép. Vì vậy, trước mắt, Luật đăng ký bất động sản cần phải có quy định cụ thể hơn về vấn đề phối hợp giữa các cơ quan. Ngay kể cả trong trường hợp đã xây dựng được một cơ quan chuyên trách về đăng ký bất động sản, thì vấn đề phối hợp vẫn phải được lưu tâm, trong trường hợp cơ quan quản lý nhà nước cần các thông tin liên quan đến bất động sản để phục vụ cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng thì cơ quan đăng ký bất động sản phải cung cấp kịp thời các thông tin liên quan.

Bên cạnh đó, trong quá trình giải quyết các tranh chấp về bất động sản thông tin về bất động sản là tài liệu, chứng cứ quan trọng để đương sự tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, là cơ sở để Tòa án căn cứ vào đó để ra bản án, quyết định công bằng, đúng pháp luật.

Việc nâng cao tính chủ động và hiệu quả trong cơ chế phối hợp giữa cơ quan quản lý bất động sản và cơ quan đăng ký. Tiến tới minh bạch hóa thông tin về bất động sản để có thể phát huy được tốt nhất hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản và cung cấp thông tin về bất động sản.

3.2.2.7. Nâng cao trách nhiệm cung cấp thông tin về bất động sản cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu

Một ý nghĩa quan trọng của đăng ký bất động sản đó là công khai hóa các thông tin cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu để phục vụ cho hoạt động giao dịch, đánh giá thông tin thị trường. Hiện nay, việc tiếp cận thông tin về bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, nhiều trường hợp các cá nhân, tổ chức không thể tiếp cận được. Vì vậy, bên cạnh việc phối hợp giữa các cơ quan, thì Luật đăng ký bất động sản cũng cần xây dựng quy định bắt buộc cung cấp thông tin về bất động sản mỗi khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Đồng thời, đề cao trách nhiệm của cơ quan cung cấp thông tin bất động sản về tính chính xác, trung thực và giá trị pháp lý của thông tin cung cấp.

3.2.2.8. Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký trong các quy định của Luật Đăng ký bất động sản

Hiện nay, một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản là cần đơn giản hóa về trình tự, thủ tục đăng ký. Xét về bản chất, đăng ký bất động sản mang đậm dấu ấn của hoạt động tư pháp. Theo đó, Nhà nước ghi nhận và bảo vệ quyền năng của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và đảm bảo cho các giao dịch về bất động sản vận động theo quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường, ngăn chặn sự xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác trong xã hội. Khi xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, mục tiêu đơn giản hóa trình tự, thủ tục và xóa bỏ cơ chế "xin - cho" mang tính hành chính trong đăng ký bất động sản cần được quán triệt sâu sắc.

Để thực hiện mục tiêu này, trước hết, chúng ta cần rà soát để loại bỏ những quy định hiện đang cản trở sự phát triển của hệ thống đăng ký. Đồng thời, về mặt tổ chức, Nhà nước cần tách hoạt động đăng ký các quyền, các hợp đồng về bất động sản khỏi hoạt động quản lý nhà nước của các Bộ, ngành kinh tế - kỹ thuật. Để phục vụ hoạt động đăng ký, Nhà nước cần đầu tư thiết bị kỹ thuật hiện đại, hướng đến mục tiêu vi tính hóa, nối mạng hệ thống cơ quan đăng ký. Đây là xu hướng phổ biến của các nước trong khu vực và trên thế giới về xây dựng và phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản. Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký không chỉ giúp cơ quan đăng ký hoạt động hiệu quả, linh hoạt, đáp ứng tốt những đòi hỏi của thực tiễn mà còn thúc đẩy các tổ chức, cá nhân tích cực tiến hành đăng ký nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Như vậy, từ những phân tích thực tiễn việc áp dụng pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản cho thấy việc ban hành một văn bản luật thống nhất về đăng ký bất động sản đang là yêu cầu cấp thiết hiện nay. Vấn đề đặt ra