Quyền Và Nghĩa Vụ Của Bên Chuyển Nhượng Trong Quan Hệ Chuyển Nhượng Quyền

nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ ở. Song do QSDĐ ở được xem như là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả hành vi chuyển nhượng QSDĐ ở nên thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự và được BLDS quy định cụ thể như sau:

2.1.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Quyền của bên chuyển nhượng: theo quy định của điều 305 và điều 700 BLDS 2005, bên chuyển nhượng QSDĐ ở có quyền như sau: được nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ ở; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả thì bên có quyền có thể gia hạn để bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ và phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất ngân hàng Nhà nước quy định tướng ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có QSDĐ ở khi họ đem QSDĐ ở của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ ở; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng.

Nghĩa vụ bên chuyển nhượng: theo quy định của điều 699 BLDS 2005, bên chuyển nhượng QSDĐ ở có nghĩa vụ sau:

Chuyển giao đất ở cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, số hiệu và đúng tình trạng như đã thỏa thuận;

Giao giấy tờ có liên quan đến QSDĐ ở cho bên nhận chuyển nhượng. Việc giao đất phải đủ diện tích, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã

thoả thuận. Điều này cần được tiến hành cùng với sự có mặt của đại diện cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo đảm quyền cho bên nhận chuyển nhượng. Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất ở cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến QSDĐ ở cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng QSDĐ ở lợi

dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba.

2.1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Quyền của bên nhận chuyển nhượng: theo quy định tại điều 702 BLDS 2005, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở có quyền như sau:

Yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ ở giao cho mình giấy tờ có liên quan đến QSDĐ ở;

Yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ ở giao đủ diện tích, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở đối với đất được chuyển nhượng; Được sử dụng đất ở theo đúng quy định của pháp luật.

Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng giao đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về QSDĐ ở của bên chuyển nhượng quyền sử dụng tương ứng với

nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở là chấm dứt việc sử dụng đất ở của bên chuyển nhượng đồng thời thiết lập QSDĐ ở cho bên nhận chuyển nhượng. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở cho toàn bộ diện tích được chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất ở. Qua đó, người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…

Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng: theo quy định tại điều 701 BLDS 2005, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở có nghĩa vụ như sau:

Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ ở; Pháp luật cũng quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng quy định của BLDS về trách nhiệm dân sự trong việc chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

Đăng ký QSDĐ ở theo quy định của pháp luật về đất đai;

Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất ở được chuyển nhượng;

Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật đất đai. (nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và sử dụng QSDĐ ở được chuyển nhượng đúng pháp luật)

Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ ở là nghĩa vụ cơ

bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng QSDĐ ở. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất ở, khi chuyển nhượng QSDĐ ở thì người sử dụng đất ở đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng QSDĐ ở sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký QSDĐ ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, theo đó bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký QSDĐ ở.

2.1.6. Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

QSDĐ ở là quyền tài sản quan trọng đối với mọi cá nhân, hộ gia đình. Để thực hiện QSDĐ ở hợp pháp đã được Nhà nước bảo hộ quyền tài sản quan trọng này, cá nhân, hộ gia đình khi chuyển QSDĐ ở phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo Luật Đất đai quy định. Việc thực hiện quyền chuyển nhượng đất ở của người sử dụng yêu cầu bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo những trình tự, thủ tục hành chính nhất định, đó là những ràng buộc pháp lý và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất ở thực hiện các quyền của mình trong sự an toàn nhất. Thông qua đó thể hiện vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ở.

Theo quy định của pháp luật Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở tại văn phòng đăng ký đất đai [15, Điều 79].

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở gồm: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở; giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị); trích lục bản đồ thửa đất ở và chứng từ nộp tiền sử dụng đất ở.

Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo trình tự thủ tục các bên liên quan đến giao dịch thực hiện theo các quy định:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. [15, Điều 79]

Như vậy, theo quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở đã gắn việc chuyển nhượng QSDĐ, nghĩa vụ tài chính với cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Gắn kết hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với hoạt động của cơ quan thuế theo hướng thực hiện cải cách hành chính, khắc phục việc phải lặp đi lặp lại nhiều lần việc lập hồ sơ, thẩm tra hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở, thẩm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sau đó mới cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở.

2.1.7. Thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

2.1.7.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Giá chuyển nhượng QSDĐ ở là giá do các bên thoả thuận, có thể phù hợp với giá đất do nhà nước quy định. Khi chuyển nhượng QSDĐ ở các bên có thể được tư vấn giá đất tại các tổ chức định giá đất làm cơ sở để tham khảo và thoả thuận về giá chuyển nhượng cho phù hợp. Nhà nước không can thiệp về giá các giao dịch chuyển QSDĐ ở trên thị trường mà chỉ quy định giá để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai và tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước [33, Điều 114].

2.1.7.2. Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

* Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở

Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất ở khi thực hiện hành vi chuyển QSDĐ ở. Xuất phát từ việc có thu nhập một khoản tiền nhất định do nhượng lại QSDĐ ở thuộc sở hữu Nhà nước, bên chuyển nhượng phải nộp một số tiền tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất.

Nói cách khác giá đất được coi là cơ sở để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở đánh vào thu nhập của bên chuyển nhượng. Nhà nước quy định việc thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích người sử dụng đất có hiệu quả và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi nó bị xâm phạm. Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mặt bằng giá đất tại địa phương và khung giá đất do Nhà nước quy định thì chỉ có ý nghĩa tham khảo khi tính thuế. Để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở được tính trên cơ sở khung giá do Nhà nước quy định. Tuy nhiên, không phải mọi đối tượng đều phải nộp thuế. Nhà nước cũng quy định những trường hợp chuyển nhượng không phải nộp thuế chuyển QSDĐ ở gồm:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất; Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất [37, Điều 4].

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân, căn cứ tính thuế chuyển nhượng QSDĐ ở là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Giá đất tính thuế là giá do Ủy bản nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp thực tế ở địa phương.

Luật thuế thu nhập cá nhân quy định mức thuế suất đất ở là 2%. “Thuế chuyển QSDĐ ở do người chuyển nhượng QSDĐ ở nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế; Thuế này cũng có thể do người nhận chuyển nhượng

QSDĐ ở kê khai và nộp thay cho người chuyển nhượng QSDĐ ở theo thoả thuận” [37, Điều 9,11]. Quy định như vậy là thống nhất với tinh thần của BLDS, bởi chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Mọi nội dung của hợp đồng, trong đó có nghĩa vụ tài chính này đều có thể thoả thuận miễn là thoả thuận đó không trái với quy định của pháp luật.

Luật cũng quy định một số trường hợp được miễn giảm thuế chuyển nhượng QSDĐ ở. “Những đối tượng được miễn giảm thuế chuyển nhượng QSDĐ ở là những đối tượng chính sách, những đối tượng khó khăn cần sự bảo trợ của xã hội như người không còn khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên, người già cô đơn không nơi nương tựa...”.[37, điều 4].

* Các khoản phí và lệ phí

Lệ phí trước bạ về đất ở là khoản thu ngân sách phát sinh từ hoạt động cấp QSDĐ ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ - CP ngày 21/12/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, lệ phí trước bạ về đất ở được quy định như sau:

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ. Trong đó giá tính lệ phí trước bạ về nhà đất là giá đất được UBND Tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá đất của Chính phủ. Giá tính lệ phí trước bạ trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở là giá trị đất tính thuế, bao gồm diện tích đất chuyển nhượng và giá chuyển nhượng. Nhà đất của các tổ chức, cá nhân phải chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. [11, điều 2]

Tỷ lệ % lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Tuy nhiên, nếu áp dụng khung giá mới thì số tiền mà người chuyển nhượng QSDĐ ở nộp cho Nhà