Một Số Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền

từng giai đoạn với các hình thức đa dạng, hiệu quả, phù hợp với từng địa bàn và từng đối tượng.

Các cơ quan có chức năng phòng, chống tham nhũng căn cứ chức năng, nhiệm vụ chủ động phối hợp với Hội đồng phối hợp phổ biến, giáo dục pháp luật, các cơ quan truyền thông tổ chức phổ biến, tuyên truyền pháp luật về phòng, chống tham nhũng, lãng phí đến cán bộ, công chức, viên chức và nhân dân trên địa bàn tỉnh.

Các cơ quan thông tin, tuyên truyền, thông tấn, báo chí trên địa bàn tỉnh tiếp tục phát huy vai trò, trách nhiệm, bám sát định hướng tuyên truyền, thông tin; kịp thời phản ánh, đưa tin, bài về công tác phòng, chống tham nhũng, lãng phí trên các phương tiện thông tin, đại chúng của tỉnh.

3.1.3. Các giải pháp tổ chức thực hiện và phối hợp

* Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập sự tương tác, bổ trợ, thống nhất của cả hệ thống pháp luật

Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với các ngành luật khác như luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng. Trong mối quan hệ này, các quy phạm pháp luật, các ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Do vậy, đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt trong mối quan hệ hữu cơ giữa cả hệ thống pháp luật.

* Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế -xã hội

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ tài sản. Quan hệ này chịu sự chi phối có tính quyết định của quy luật thị trường mà đặc trưng là

quy luật cung cầu. Pháp luật đất đai không thể bỏ qua yếu tố này. Mọi sự áp đặt cứng nhắc và thiếu tính hiện thực đều không có hoặc rất kém hiệu lực. Nội dung kinh tế của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở các quy định về chế độ, điều kiện cho thuê đất và giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các vấn đề tài chính khác liên quan đến sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Các quy định này phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vì thế việc phân phối các lợi ích phải chú ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến là lợi ích chính đáng của mỗi người dân trong xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa nhưng cũng tránh việc tập trung hóa quyền quyết định sử dụng đất và quyền sử dụng đất trong tay thiểu số.

* Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.

Trong xu hướng hiện nay, các quốc gia muốn phát triển không thể độc lập với bên ngoài phải thiết lập các mối quan hệ bang giao rộng rãi. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chúng ta đã chú ý hội nhập với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Trong quá trình đó Nhà nước ta đã có nhiều chính sách phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nước ngoài vào hợp tác đầu tư làm ăn tại Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài. Trong những năm qua tuy có chủ trương đúng đắn như vậy nhưng pháp luật của ta trong đó có Luật đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngoài. Nay Luật đất đai 2013 đã có nhiều quy định mới thông thoáng hơn. Chẳng hạn người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 186 Luật đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 186 Luật đất đai 2013 như các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [33]. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần được hưởng các quyền và nghĩa vụ tương ứng theo quy định của pháp luật. Như vậy hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải luôn chú ý để bảo đảm sự xích lại gần nhau giữa pháp luật đất đai Việt Nam và pháp luật đất đai của các nước trên thế giới và theo thông lệ quốc tế. Qua đó nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích của các chủ thể đó đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, chính trị của Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế của Việt Nam với các nước trên thế giới.

3.1.4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi

Trên cơ sở phân tích những thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua, những hạn chế trong công tác quản lý đất đai và quản lý trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, tác giả luận văn xin đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội này.

* Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ này

Một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm giữa các bên, không qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính là lý do ở nghĩa vụ tài chính còn quá cao và chưa hợp lý. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm (như đã phân tích ở trên) không những gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà còn đồng thời tạo nguy cơ cho người sử dụng đất do tính bất hợp pháp của mối quan hệ này mang lại. Do vậy, để góp phần hoàn

thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tôi, cần có một số thay đổi về các quy định về vấn đề tài chính đất đai.

- Về việc xác định "Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất"

Trong Luật đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đây là loại thuế được xác định theo một tỷ lệ phần trăm trên giá trị quyền sử dụng đất. Theo quy định hiện hành, thuế suất được áp dụng là trường hợp giá vốn về quyền sử dụng đất, giá trị nhà không xác định được hoặc giá ghi trên hợp đồng mua cao hơn giá thực tế tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng [33]. Theo quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính - thuế của Nhà nước trong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Với những quy định như vậy, một mặt Nhà nước điều tiết được các khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mặt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai [31].

Như vậy, các chính sách thu tài chính từ đất đai từ sau khi có Luật đất đai 1993 đã ngày càng hoàn thiện và đóng góp cho ngân sách Nhà nước mỗi năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 là 7280 tỷ đồng và đây là nguồn thu cân đối quan trong cho ngân sách các địa phương để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông nghiệp nông thôn [21]. Tuy nhiên, trong các khoản thu từ đất thì tiền thuê đất trong và ngoài nước cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ bằng 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai. Điều đó cũng chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu rất lớn từ các khoản thu tài chính từ đất đai đặc biệt là các khoản thuế. Tuy nhiên, quy định này cũng bộc lộ một số hạn chế cần phải chú ý khắc phục như sau:

Thứ nhất, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như hiện nay theo tỷ lệ phần trăm là chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua mỗi lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng được nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thu nhập của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng của thửa đất hai bên giao dịch. Thu nhập của họ chỉ là phần giá trị gia tăng của quyền sử dụng đất, thể hiện ở sự chênh lệch giữa giá tại thời điểm chuyển nhượng và giá tại thời điểm mà người đó có được thửa đất đó. Nghĩa là trong số tiền người chuyển nhượng nhận được sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bao gồm cả chi phí đầu vào mà họ đã bỏ ra sau để có được quyền sử dụng đối với thửa đất đó. Có thể nêu công thức tính thuế thu nhập của doanh nghiệp trong luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý. Vậy, giả sử, có một người trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá bằng giá của thị trường tại thời điểm hiện tại. Sau đó người này chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất vừa trúng đấu giá này cho người khác. Giá chuyển nhượng có thể bằng hoặc thấp hơn giá mà người này có được mảnh đất nhờ trúng đấu giá. Vậy, với trường hợp này, người đó không hề có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc thuế phải bằng 0 (không). Vậy nếu áp thuế suất chung cho toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất thì về bản chất không phải là thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự, tài chính cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và việc quy định mức thuế suất phải đi kèm các biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá và bảng giá đất.

Thứ hai, quy định hiện hành vẫn chưa có sự phù hợp giữa thuế thu nhập đối với người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia

đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.

- Về lệ phí trước bạ

Theo quy định hiện hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 1% trên giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng của các bên. Theo chúng tôi mức phí quy định như vậy là quá cao và có tính chất như một khoản thuế. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn và tiến triển chậm. Lý do là rất nhiều hộ gia đình, cá nhân không kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, có nhiều người đã được cơ quan nhà nước giải quyết xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho mình. Vậy, về khoản lệ phí trước bạ, nên quy định một mức phí cố định với những hợp đồng chuyển nhượng có giá trị trong một khoảng nhất định. Như vậy, vừa giảm được gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước và khuyến khích được người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ khi sử dụng đất.

* Hoàn thiện pháp luật về thủ tục hành chính chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Đối với Nhà nước, phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành tài nguyên - môi trường kết nối mạng thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để quản lý được việc sở hữu bất động sản chi tiết của từng cá nhân. Từ đó, chống được sự man khai là tài sản duy nhất trong chuyển nhượng bất động sản để được miễn thuế.

Thứ hai: Đối với Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố để chống việc "lách thuế" qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng chuyển nhượng thì việc xây

dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường tự do.

Thứ ba: Cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết của thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất). Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai.

Thứ tư: Các thông tin về đất đai và thị trường bất động sản cần phải được minh bạch và tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất, một cách kịp thời.

Thứ năm: Quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý nhà nước về đất đai.

3.2. CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, mang lại giá trị, lợi ích quý báu cho người sử dụng. Cũng chính vì vậy đã làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở của pháp luật hoặc bất chấp các quy định đó tiến hành các hoạt động nhằm trục lợi cho bản thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nước và nhân dân.

Thực tế hiện nay các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai nói chung và giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng diễn ra rất phổ biến và tinh vi, khiến cho các quan hệ đất đai trở lên phức tạp gây khó khăn, bất ổn định trong việc quản lý nhà nước về đất đai. Như đã phân tích ở Chương 2, có thể thấy rằng các hành vi giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam tồn tại dưới nhiều dạng, hình thức khác nhau

do vậy cần đưa ra kiến nghị trực tiếp giải quyết những nguyên nhân dẫn đến sự phát triển của hành vi giao dịch tư lợi đó.

3.2.1. Minh bạch hóa và lành mạnh hóa các thông tin liên quan đến đất đai

Các thông tin về đất đai và thông tin bất động sản cần phải được công khai và tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất, một cách kịp thời. Với thời đại công nghệ thông tin phát triển như hiện nay, Nhà nước cần công nghệ hóa các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cũng như các dữ liệu liên quan đến địa chính toàn quốc trên mạng điện tử. Cập nhật liên tục và thường xuyên những dự án, kế hoạch phát triển, sử dụng đất đai trên toàn quốc để người dân có thể tra cứu một cách dễ dàng. Ngoài ra, các chính sách, kế hoạch đất đai cũng như các dự án xây dựng, đầu tư hàng năm của mỗi vùng miền, địa phương nên được công khai tại Ủy ban nhân dân nhằm hạn chế việc đầu cơ đất đai. Cũng cần nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tránh tình trạng dự án treo tạo điều kiện cho một số cá nhân chuộc lợi. Bên cạnh đó, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần rõ ràng, cụ thể, chiến lược và hiệu quả. Cần quy định rõ thời gian, khả năng thực hiện và phương án giải quyết nếu dự án không thể triển khai trên thực tế. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ đó hạn chế hành vi đầu cơ đất đai.

3.2.2. Tăng cường hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nhằm kiểm soát các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một là, cần tăng cường sự hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Để tránh các giao dịch chui, giao dịch trái pháp luật về đất đai, trong tương lai Nhà nước cần có quy định cứng "mọi giao dịch về đất đai phải thực