Quan Điểm Của Đảng Về Hoàn Thiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở

và một loại giá theo Hợp đồng công chứng và thường là bằng với khung giá do nhà nước quy định. Điều này gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Theo chúng tôi, Luật Đất đai và pháp luật về thuế nên quy định giá chuyển nhượng QSDĐ ở làm căn cứ cho việc tính thuế, phí và lệ phí sẽ được tính theo giá thị trường. Đồng thời Luật phải tạo ra những cơ chế để kiểm soát sự gian lận của các bên chuyển nhượng.

Về nghĩa vụ Tài chính: theo quy định của Pháp luật khi chuyển nhượng QSDĐ ở, các bên chuyển nhượng phải thực hiện rất nhiều nghĩa vụ tài chính, những nghĩa vụ này được quy định rải rác ở nhiều văn bản khác nhau như Luật thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ và các lệ phí; thậm chí mỗi một địa phương lại có những quy định bổ sung về các loại phí khác có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ ở. Với quy định này còn nhiều bất cập mà khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở các chủ thể đã tìm nhiều cách để không phải thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ này, dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật và gây thất thoát cho ngân sách nhà nước như: nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập, phí, lệ phí cao) dẫn đến tình trạng chuyển nhượng ngầm rất lớn trong giao dịch thực tế.

Chương 3

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

3.1. Quan điểm của Đảng về hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là một tư liệu đặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là cơ sở để xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, khoa học, kỹ thuật, an ninh, quốc phòng, là bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia. Chính vì vậy, trong suốt quá trình cách mạng, Đảng ta luôn có chủ trương đường lối phù hợp với từng giai đoạn nhằm quản lý đất đai tiết kiệm và có hiệu quả.

Trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước hiện nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương chính sách về quản lý đất đai, sử dụng đất đai, về xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai... Điều này cho thấy đường lối của Đảng có mối liên hệ chặt chẽ với chính sách pháp luật đất đai trong đó có pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Do đó việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở phải quán triệt đường lối chủ trương chính sách của Đảng về đất đai được ghi nhận trong các văn kiện đại hội Đảng, các nghị quyết Ban chấp hành trung ương Đảng, trong các chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước... Trong đó cần đặc biệt chú trọng một số quan điểm cơ bản như sau:

Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đã được khẳng định trong các văn kiện đại hội Đảng và được ghi nhận trong các Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và Hiến pháp 2013. Quan

điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân là quan điểm hết sức đúng đắn của Đảng ta đã thực hiện từ năm 1980. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân cũng hoàn toàn phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Quán triệt đường lối đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng đồng thời cũng thấu suốt quan điểm chỉ đạo của Đảng về việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tặng cho,... QSDĐ mà chiến lược kinh tế xã hội đến năm 2020 của Đảng đã vạch ra: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các hộ nông dân được Nhà nước giao QSDĐ ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Luật pháp quy định cụ thể về việc thừa kế và chuyển QSDĐ” [16, tr.13]. Bảo đảm trên mỗi khoảnh đất đều có chủ sử dụng cụ thể tránh tình trạng bỏ đất đai hoang hoá. Tuy nhiên để quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân không chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết cần phải bảo đảm sự kiểm tra, kiểm soát và quyết định tối cao của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai. Nhà nước không chỉ sở hữu về mặt pháp lý mà còn thực hiện quyền sở hữu về mặt kinh tế, để chủ sở hữu thu được các nguồn lợi từ đất, khắc phục tình trạng Nhà nước bị thất thu các nguồn lợi từ đất như hiện nay. Trên cơ sở đó điều tiết lại các lợi ích có được từ đất cho toàn thể nhân dân, góp phần bảo đảm công bằng xã hội.

Hai là, phát triển vững chắc thị trường BĐS. Có thể nói vấn đề thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ ở nói riêng luôn chiếm một vị trí đáng kể trong chính sách kinh tế của Đảng thể hiện trong các nghị quyết ở các kỳ đại hội gần đây của Đảng cộng sản Việt Nam. Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng Cộng sản Việt Nam 2011 đã chỉ rõ: phát triển mạnh thị trường hàng hoá và dịch vụ, tổ chức quản lý chặt chẽ thị trường

BĐS, xây dựng thị trường vốn. Nghị quyết cũng định hướng: chủ động tổ chức phát triển thị trường BĐS, cho phép chuyển nhượng QSDĐ ở trên thị trường theo quy định của pháp luật. Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2011 - 2020 cũng chỉ rõ: Hình thành và phát triển thị trường BĐS, cho phép chuyển QSDĐ ở theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và ngoài nước tham gia đầu tư. Nghị quyết TW khoá XI - Nghị quyết chuyên đề về vấn đề đất đai của

Ban chấp hành trung ương Đảng khoá XI đã khẳng định: “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”. Nghị quyết đã đánh giá tổng thể về quá trình đổi mới chính sách đất đai trong suốt hơn 20 năm của thời kỳ đổi mới vừa qua. Nghị quyết đã khẳng định quan điểm chỉ đạo là: đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; QSDĐ ở là hàng hoá đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, của xã hội. Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất đai. Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường QSDĐ ở và các loại tài sản gắn liền với đất ở; chống đầu cơ đất ở.

Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cũng cần theo sát một số nội dung cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra như: Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, được chuyển QSDĐ ở theo quy đinh của pháp luật. Không tư nhân hoá đất ở, không cho phép mua bán đất ở. Thực hiện đúng Luật đất đai, bổ sung hoàn thiện hệ thống

pháp luật chính sách về đất ở. “Khắc phục tình trạng đầu cơ đất ở và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất ở” [17, tr.99]. “Quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải theo đúng pháp luật” [17, tr.63].

Như vậy, những định hướng của Đảng trong chính sách đất đai nói chung và đất ở nói riêng là một yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu và hoàn thiện về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở.

3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách nền hành chính nhà nước mà trọng tâm là cải cách bộ máy hành chính, tinh giảm bộ máy, làm cho bộ máy gọn, nhẹ và hoạt động có hiệu quả, đơn giản hoá các thủ tục hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai, chú trọng tới đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan Nhà nước trực tiếp quản lý về đất đai từ trung ương tới địa phương. Thực hiện chủ trương này, gần đây trong quản lý Nhà nước nói chung và quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng đã có những bước cải thiện đáng kể. Các thủ tục hành chính đã từng bước được đơn giản hoá, bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai đã được tinh giản hoạt động có hiệu quả hơn, đặc biệt là trong công tác cấp, đổi giấy chứng nhận QSDĐ ở (thành lập văn phòng đăng ký QSDĐ một cấp). Những đổi mới này đã được quy định trong Luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2013 và cả trong thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng QSDĐ ở. Có như vậy pháp luật mới có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững và phát huy được hiệu quả trong thực tế cuộc sống.

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật

Luật Đất đai có mối quan hệ mật thiết với các ngành luật khác như luật Dân sự, luật Bảo vệ môi trường, luật Kinh doanh BĐS, luật Đầu tư, luật Ngân

hàng.... Trong mối quan hê này, các quy phạm pháp luật, các ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Do vậy, đổi mới và hoàn thiện pháp luật Dân sự và Luật Đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng phải đặt trong mối quan hệ hữu cơ giữa cả hệ thống pháp luật.

3.1.2.1. Hoàn thiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế- xã hội

Chuyển nhượng QSDĐ ở là quan hệ tài sản. Quan hệ này chịu sự chi phối có tính quyết định của quy luật thị trường mà đặc trưng là quy luật cung cầu. Pháp luật đất đai không thể bỏ qua yếu tố này. Mọi sự áp đặt cứng nhắc và thiếu tính hiện thực đều không có hoặc rất kém hiệu lực. Nội dung kinh tế của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ thể hiện ở các quy định về chế độ, điều kiện cho thuê đất và giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng QSDĐ, các vấn đề tài chính khác liên quan đến sử dụng đất và chuyển QSDĐ. Các quy định này phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vì thế việc phân phối các lợi ích phải chú ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến là lợi ích chính đáng của mỗi người dân trong xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa nhưng cũng tránh việc tập trung hoá quyền quyết định sử dụng đất và QSDĐ trong tay thiểu số.

3.1.2.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đảm bảo hội nhập kinh tế quốc tế

Trong xu hướng hiện nay, các quốc gia muốn phát triển không thể độc lập với bên ngoài phải thiết lập các mối quan hệ bang giao rộng rãi. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chúng ta đã chú ý hội nhập với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Trong quá trình đó Nhà nước ta đã có nhiều chính sách phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nước ngoài vào hợp tác đầu tư làm ăn tại Việt Nam, khuyến

khích họ yên tâm hợp tác lâu dài. Trong những năm qua tuy có chủ trương đúng đắn như vậy nhưng pháp luật của ta trong đó có Luật đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngoài. Luật đất đai 2013 đã có nhiều quy định mới thông thoáng hơn. Chẳng hạn người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 169 Luật đất đai 2013 như các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng QSDĐ. Như vậy, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng phải luôn chú ý để bảo đảm sự xích lại gần nhau giữa pháp luật đất đai Việt Nam và pháp luật đất đai của các nước trên thế giới và theo thông lệ quốc tế. Qua đó nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích của các chủ thể đó đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, chính trị của Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế của Việt Nam với các nước trên thế giới.

3.2. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Trên cơ sở phân tích những thực trạng pháp luật chuyển QSDĐ ở trong thời gian vừa qua, những hạn chế trong công tác quản lý đất đai và quản lý trong hoạt động chuyển QSDĐ ở, tác giả luận văn xin đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội này như sau:

3.2.1. Giải pháp chung về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Trên cơ sở những đường lối, chủ trương và chính sách của Đảng và những định hướng nêu tại Dự thảo Báo cáo chính trị và Dự thảo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011-2020, học viên kiến nghị những định hướng cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cụ

thể như sau:

Thứ nhất, trong quy định của pháp luật phải bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa các Luật Dân sự, Đất đai, Kinh doanh BĐS và pháp luật về thuế, phí và lệ phí liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ ở, trong đó lấy Luật Dân sự làm gốc. Việc làm này sẽ giúp tránh được sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các Luật cùng điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở.

Thứ hai, tạo điều kiện thông thoáng cho QSDĐ ở được chuyển nhượng tự do theo cơ chế thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu.

Thứ ba, khắc phục được tình trạng chuyển nhượng QSDĐ ở ngầm không thông qua đăng ký để tối đa hóa nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước từ việc thu thuế, phí và lệ phí từ chuyển nhượng QSDĐ ở.

Thứ tư, xử lý nghiêm minh các vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.

Thứ năm, cần nhanh chóng ban hành Luật Đăng ký BĐS. Hiện nay, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở được quy định trong nhiều đạo luật khác nhau. Có nhiều khác biệt về đăng ký giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền về đất ở. Việc chưa kiểm soát tốt thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở bắt nguồn từ nguyên nhân chủ yếu là hệ thống pháp luật còn chồng chéo, thiếu đồng bộ. Thực trạng này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp và người dân, mà còn kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế nói chung. Kinh nghiệm thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, chỉ khi được đăng ký mới xác định rõ được giá trị, xác định rõ người sở hữu, sử dụng từ đó mới xây dựng được thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở minh bạch, chính quy.

Thứ sáu, bổ sung BLDS 2005 phần các hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ ở: Quy định rõ các quan hệ sử dụng đất ở, tranh chấp, khiếu nại QSDĐ