Điều Kiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở

Nhà nước về sử dụng đất ở sau khi nhận chuyển nhượng.

- Việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất ở.

2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là sự ràng buộc của Nhà nước đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở. Việc qui định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất ở. Đồng thời, đó cũng là chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể đang sử dụng đất ở tự xem xét đối chiếu với những điều kiện của mình khi muốn thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ ở. Các điều kiện mà Nhà nước đặt ra nhằm:

- Bảo đảm quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.

- Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép.

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất và tích luỹ đất trái phép.

Theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ ở hợp pháp của mình khi có đủ các điều kiện sau đây:

2.1.2.1. Điều kiện chung

Người sử dụng đất ở được thực hiện quyền chuyển nhượng đất ở khi có các điều kiện sau đây: “có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; QSDĐ ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án” [33, Điều 188].

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

* Có giấy chứng nhận QSDĐ ở

“Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”. [33, Khoản 1, Điều 97].

Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ

hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở trước hết là vì quyền lợi của người sử dụng đất ở bởi thông qua giấy chứng nhận QSDĐ ở, người sử dụng đất ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.

Giá trị của giấy chứng nhận QSDĐ ở được thể hiện ở các phương diện như sau:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một quyền chung của người sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là điều kiện để người sử dụng đất ở được thực hiện các quyền và lợi ích cơ bản của mình theo quy định của pháp luật;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về QSDĐ ở sẽ được Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Đất không có tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất ở không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về biên giới với các thửa đất lân cận, tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất giữa các đồng sở hữu quyền sử dụng hoặc với các chủ thể khác trong trường hợp QSDĐ ở đang được dùng để thế chấp, bảo lãnh, đang trong thời hạn cho thuê... . Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng mâu thuẫn giữa các bên thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng.

* QSDĐ ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Đối những thửa đất ở đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không

được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở.

2.1.2.2. Điều kiện cụ thể

Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ ở như nêu ở trên, trong một số trường hợp khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ những điều kiện cụ thể như sau:

* Chuyển nhượng QSDĐ ở có điều kiện

Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở có điều kiện như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất ở theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. [33, Điều 192]

* Trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép; Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó” [33, Điều 192].

2.1.2.3. Điều kiện về hình thức pháp lý của quan hệ pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở

Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ, đặc biệt là đất ở là một tài sản có giá trị lớn. Nếu có xảy ra tranh chấp đối với tài sản này thì việc giải quyết rất phức tạp, vì vậy Pháp luật quy định hình thức chuyển nhượng phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hình thức giao dịch thông qua hợp đồng, đồng thời quy định điều kiện nội dung của hợp đồng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật [33, Điều 188].

2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

2.1.3.1. Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau: Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS... và các văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm: doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện theo pháp luật.

Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là doanh nghiệp: các doanh nghiệp kinh doanh đất ở khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:

Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS. Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ, kinh doanh QSDĐ ở đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trên quy mô lớn, phải công khai, minh bạch, tạo được uy tín, thương hiệu cho hoạt động kinh doanh. Với những điều kiện chặt chẽ đó, nên trong kinh doanh các hợp tác xã chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia.

Bên cạnh điều kiện về tư cách chủ thể thì đòi hỏi chủ thể phải có vốn kinh doanh. Theo Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS thì doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư kinh doanh đất ở phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ

đồng Việt Nam. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định. Quy định đăng ký về vốn kinh doanh, bởi lẽ, đất ở là loại hàng hóa có giá trị rất lớn, doanh nghiệp phải có khả năng tài chính mới có thể kinh doanh, tránh tình trạng “tay không bắt giặc”, đầu cơ tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lời gây “lũng đoạn ” thị trường đất ở mà không có khả năng “sản xuất” phát triển thị trường.

Trong các doanh nghiệp kinh doanh đất ở, Luật Đất đai 2013 quy định có những doanh nghiệp được bán nhà ở, công trình xây dựng cùng với chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm: Doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước); doanh nghiệp của các tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư. (những doanh nghiệp chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà không được chuyển nhượng QSDĐ ở gồm: Doanh nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất để cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ, để xây nhà ở xã hội, nhà tái định cư để bán, doanh nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng công trình xây dựng trên đất. Nhà nước sẽ thu hồi đất và quyết định giao cho người mua công trình xây dựng trên đất tiếp tục sử dụng đất hoặc cho thuê sử dụng. Những doanh nghiệp này không được kinh doanh QSDĐ ở mà chỉ được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trên đất).

Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là Hộ gia đình, cá nhân. Đối tượng này có thể là bất kỳ hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào đất ở để chuyển nhượng, mua bán kiếm lời hoặc có đất ở nhưng không có nhu cầu sử dụng, sử

dụng không hết thì họ có quyền chuyển nhượng cho các chủ thể khác theo quy định của pháp luật.

2.1.3.2. Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hộ gia đình, cá nhân là nhóm chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu và cơ bản nhất. Hộ gia đình, cá nhân trong nước được nhận chuyển nhượng mà không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở thông qua hình thức mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở hoặc được nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Ngoài hộ gia đình, cá nhân là chủ thể phổ biến nhận chuyển nhượng QSDĐ ở thì các doanh nghiệp, các tổ chức khác cũng có thể trở thành chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở có thể là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh các ngành nghề, lĩnh vực khác nhau.

2.1.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật phải được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng. Hợp đồng là hình thức biểu hiện cụ thể, rõ nét nhất các quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng chuyển nhượng QSDĐ ở. Hầu hết các quyền, nghĩa vụ cơ bản của các bên trong giao dịch đều được phản ánh đầy đủ, cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bao gồm: Quyền, nghĩa vụ cung cấp thông tin về đất ở giao dịch; quyền, nghĩa vụ thanh toán tài chính giữa các bên giao dịch và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước; nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký sang tên đất ở; nghĩa vụ bảo đảm giao kết và thực hiện đúng hợp đồng; nghĩa vụ phải chịu các biện pháp chế tài khi có hành vi vi phạm hợp đồng chuyển nhượng đất ở.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở được BLDS năm 2005 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó

bên chuyến nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất và QSDĐ ở cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [34, Điều 697].

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở trước hết phải là sự tự do thỏa thuận ý chí của các bên về việc một bên được nhận QSDĐ ở và bên chuyển nhượng nhận được một số tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở chuyển nhượng. Theo đó, bên chuyển nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước và đăng ký với cơ quan quản lý đất đai; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Theo quy định của pháp luật thì hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp một bên chuyển nhượng hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS thì không bắt buộc [33, Điều 167]. Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải được lập thành văn bản nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, do đối tượng của hợp đồng là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, việc thực hiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với thời gian kéo dài hàng tháng có khi đến nhiều năm. Vì vậy, hợp đồng phải lập thành văn bản và phải tuân theo các thủ tục giao dịch chặt chẽ để các bên cẩn trọng hơn khi

giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp đồng chuyển nhượng đất ở, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là căn cứ làm phát sinh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo quy định của BLDS, nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải bao gồm các yếu tố cơ bản gồm:

1- Tên, địa chỉ của các bên;

2- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

3- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4- Giá chuyển nhượng;

5- Phương thức, thời hạn thanh toán;

6- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 7- Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ ở;

8- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm đồng [34, Điều 698].

2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đều có các quyền và nghĩa vụ để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng thành công và nhằm hạn chế tối đa tranh chấp. Mục đích của bên chuyển nhượng QSDĐ ở là khai thác lợi ích kinh tế do giá trị được xác định của đất ở mang lại. Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ ở để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất ở nằm trong một khuôn khổ nhất định. Tuy nhiên, pháp luật về đai đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và