Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

STT

TÊN HÌNH VẼ	Trang
1	Hình 1.1: Đặc điểm của nhà ở, đất ở	28
2	Hình 1.2: Vị trí của thuế nhà ở, đất ở	34
3	Hình 1.3: Các khả năng đánh thuế vào nhà ở, đất ở	38
4	Hình 1.4: Các cấp độ mục tiêu của chính sách thuế nhà ở, đất ở	46
5	Hình 1.5: Quá trình đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở	60
6	Hình 1.6: Quy trình chính sách thuế nhà ở, đất ở	62

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 231 trang tài liệu này.

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

STT

TÊN BIỂU ĐỒ	Trang
1	Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng căn hộ năm 2011 so với năm 1999	82
2	Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ phân loại nhà ở năm 2011	83
3	Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ phần trăm theo diện tích nhà ở bình quân đầu người của các hộ tại thành thị và nông thôn năm 2011	84
4	Biểu đồ 2.4: Số lượng cán bộ làm trong ngành thuế ở Việt Nam và một số nước	106

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

STT

TÊN PHỤ LỤC	Trang
1	Phụ lục 1: Mẫu phiếu điều tra đối tượng nộp thuế	189
2	Phụ lục 2: Mẫu phiếu điều tra đối tượng hoạch định chính sách	192
3	Phụ lục 3: Đánh giá kết quả điều tra đối tượng nộp thuế theo các giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn.	195
4	Phụ lục 4: Đánh giá kết quả điều tra đối tượng hoạch định chính sách theo các giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn.	201
5	Phụ lục 5: Các phương pháp định giá nhà ở, đất ở	206
6	Phụ lục 6: Tỷ lệ động viên của thuế sử dụng đất tính theo khung giá đất của chính phủ tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP	219
7	Phụ lục 7: Bảng tính thử thuế sử dụng đất ở nếu có tính đến hạn mức công nhận đất ở và áp dụng biểu thuế suất luỹ tiến đề xuất	220

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thuế nhà ở, đất ở là một trong những loại thuế xuất hiện sớm nhất trong hệ thống thuế của nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là ở những nước có nền kinh tế thị trường phát triển và hầu hết các quốc gia đều có xu hướng tiếp tục hoàn thiện loại thuế này. Ở Việt Nam, hiện nay đã có chính sách động viên thuế đối nhà ở, đất ở thông qua các sắc thuế như: thuế nhà, đất (từ ngày 01/01/2012 được thay bằng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp); lệ phí trước bạ. Việc triển khai thực hiện chính sách thuế nhà ở, đất ở bước đầu đã phát huy được một số tác dụng tích cực trên các khía cạnh tài chính, kinh tế, xã hội,...Tuy nhiên trong những năm gần đây, Việt Nam đã có những bước tiến quan trọng trong phát triển kinh tế, đời sống nhân dân được cải thiện rõ rệt, khối lượng tài sản mà nhất là nhà ở và đất ở trong dân cư vì vậy cũng được gia tăng mạnh mẽ. Bên cạnh đó, trước những yêu cầu nhiệm vụ mới trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trước xu thế mở rộng hội nhập và trước những diễn biến phức tạp, đa dạng về tài sản, thu nhập của dân cư, hệ thống chính sách động viên cho ngân sách nhà nước thông qua các loại thuế đối với nhà ở và đất ở hiện hành đã bộc lộ những khiếm khuyết trên nhiều mặt, như: giá tính thuế, biểu thuế, thuế suất, việc tuân thủ thuế, ngay cả việc hoạch định, tổ chức và kiểm soát việc thực hiện chính sách... Ngoài ra, xu hướng chung của các quốc gia, đặc biệt các quốc gia đang phát triển là hoàn thiện hệ thống chính sách thuế nhà ở, đất ở, làm rõ sự cần thiết của mỗi chính sách thuế, cũng như làm sáng tỏ quy trình chính sách, cơ sở đánh thuế, các khả năng và hình thức thuế đánh vào nhà ở, đất ở. Vì vậy, việc nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế đối với nhà ở, đất ở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội mới, đáp ứng yêu cầu trọng tâm của công cuộc cải cách thuế và xu hướng phát triển chung của chính sách thuế trên thế giới là điều cần thiết, cho nên, Nghiên cứu sinh đã lựa chọn đề tài nghiên cứu luận án của mình là “Chính sánh thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam”.

2. Tổng quan quá trình nghiên cứu

Khi đề cập đến chính sánh thuế nhà ở, đất ở thì các nghiên cứu thường tập trung vào các mảng nội dung như: thứ nhất, các nghiên cứu về nhà ở, đất ở; thứ hai, các nghiên cứu về cơ sở để đưa ra chính sách thuế nhà ở, đất ở; thứ ba, thuế và chính sách thuế nhà ở, đất ở. Trên cơ sở này, Nghiên cứu sinh cũng sẽ tổng luận theo ba mảng nội dung chính nêu trên, tuy nhiên để có những đánh giá sát thực về tình hình nghiên cứu, cũng như phù hợp với phạm vi nghiên cứu, Tác giả sẽ tóm lược theo hai nhóm nghiên cứu: nghiên cứu của các tác giả nước ngoài và nghiên cứu của các tác giả trong nước.

- Nghiên cứu trong nước:

Đối với Việt Nam, phát triển và quản lý tốt thị trường nhà ở, đất ở, cũng như hoàn thiện chính sách thuế nói chung và thuế nhà ở, đất ở nói riêng luôn là một yêu cầu cấp thiết được đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế. Trong những năm vừa qua, Quốc hội, Chính phủ, cũng như các bộ, ngành đã dành nhiều thời gian và công sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát triển thị trường nhà ở, đất ở, cũng như hoàn thiện hệ thống chính sách thuế nhà ở, đất ở và trên thực tế cũng đã thu được nhiều kết quả đáng khích lệ về các mặt, nhất là về quản lý thị trường, tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội,…. Tuy nhiên, các nghiên cứu về việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở trong điều kiện kinh tế mới như hiện nay còn chưa mang tính hệ thống và toàn diện, cụ thể:

Thứ nhất, các nghiên cứu về nhà ở, đất ở: nhiều nhà khoa học bước đầu cũng đã đạt được những thành công quan trọng trong việc nghiên cứu về nội dung này, như: các nghiên cứu của GS.TS. Phạm Quang Phan (2001) trên Tạp chí Kinh tế và Phát triển số tháng 9 đã có nhiều ý kiến đánh giá về các loại hàng hóa trong thị trường BĐS hiện nay ở Việt Nam, trong đó có những phân tích về nhà ở, đất ở. Cũng liên quan đến chủ đề này UBND Thành phố Hà Nội cũng đã tổ chức hội thảo về “Thị trường nhà đất ở Hà Nội - thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước” (năm 2002). Bên cạch đó, một số tác giả xuất bản các cuốn sách chuyên khảo đề cập tới nội dung này, như: PGS.TS. Lê Xuân Bá với “Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật (năm 2003); PGS.TS. Thái Bá Cẩn và Ths. Trần Nguyên Nam với “Thị

trường BĐS- Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Tài chính (năm 2003); … Đề cập sâu hơn tới các hoạt động quản lý thị trường nhà ở, đất ở cũng đã xuất hiện nhiều công trình nhiên cứu, cụ thể TS. Nguyễn Dũng Tiến (Viện nghiên cứu Địa chính) với bài “Công tác địa chính – nhà đất một thời bất cập với thị trường BĐS” (năm 2006); đề tài nghiên cứu cấp nhà nước của Nguyễn Đình Bồng thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên đề tài là “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam” (năm 2005) và đề tài cấp nhà nước của TS. Đinh Văn Ân thuộc Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương với đề tài “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” (năm 2010); về phân tích thực trạng nhà ở, đất ở được nêu trong hội thảo “Chiến lược phát triển nhà“ được Bộ Xây dựng tổ chức năm 2011 và báo cáo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 của Tổng cục Thống kế,... Bản thân NCS cũng đã có bài viết liên quan đến vấn đề nghiên cứu "Phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay"- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 2(31) (năm 2006), và "Minh bạch thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay”- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 11(88), năm 2010). Các nghiên cứu trên tập trung phân tích các loại hàng hóa chủ yếu và truyền thống trong thị trường BĐS, đồng thời cũng đề cập đến những cách thức quản lý thị trường, trong đó có cập đến nội dung phân bổ đất đai cho các ngành kinh tế và quản lý đất đai sao cho có hiệu quả, thống kê số liệu về thực trạng nhà ở, đất ở đến ngày 01/01/2009. Các nghiên cứu này là rất quan trọng, tuy nhiên, các nghiên cứu chưa phân tích sâu về những đặc điểm tiêu biểu nhà ở, đất ở để lột tả được sự “đặc biệt“ của loại hàng hóa và thị trường này, cũng như chưa có những số liệu cập nhật về thực trạng thị trường nhà ở, đất ở; nhất là chưa có những đánh giá đầy đủ về thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam để làm tiền đề cho các giải pháp quản lý thị trường hiệu quả trong điều kiện hội nhập như hiện nay.

Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Những đặc trưng tiêu biểu của nhà ở, đất ở là gì? Số liệu về nhà ở, đất ở và chất lượng nhà ở, đất ở hiện nay ra sao? Đánh giá về thực trạng nhà ở, đất ở hiện nay như thế nào?

Thứ hai, một trong những mảng nội dung nền tảng khi nghiên cứu về chính sách thuế nhà ở, đất ở của mỗi quốc gia, đó chính là phải làm rõ quan hệ sở hữu đối

với nhà ở, đất ở; cũng như làm rõ bản chất của thuế nhà ở, đất ở. Về các nội dung này, trong thời gian vừa qua đã có một số công trình nghiên cứu của các Bộ, ngành, các Viện nghiên cứu, các nhà khoa học, như: đề tài khoa học cấp nhà nước do PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm đề tài với chủ đề “Thực trạng vấn đề sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay” (năm 2005); đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do TS. Hà Quý Tình là chủ nhiệm với chủ đề “Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam” (năm 2005); hay sách chuyên khảo của tác giả Trần Quang Huy (chủ biên) và Phạm Xuân Hoàng “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội (năm 2004)... Theo đánh giá chung, các nghiên cứu trên đã một lần nữa khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và các nghiên cứu cũng đã có những phân tích bước đầu về các quyền đối với BĐS nói chung và nhà ở, đất ở nói riêng trong một nền kinh tế thị trường hội nhập như ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, về lý luận, các nghiên cứu trên cũng còn có những quan điểm chưa thống nhất như: có một số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu về đất đai, nhất là trong điều kiện hội nhập như hiện nay, hay khi phân tích về lý luận địa tô của C.Mác vẫn tập trung vào phân tích về địa tô đối với đất nông nghiệp, còn việc vận dụng lý luận về địa tô này trong trường hợp đất ở là như thế nào thì gần như chưa đề cập đến.

Bên cạnh đó, cũng có không ít các công trình nghiên cứu sâu về quản lý nhà nước hoặc nghiên cứu về các công cụ tài chính nhằm quản lý thị trường nhà ở, đất ở. Một số nghiên cứu sinh cũng đã chọn đề tài về lĩnh vực này để làm luận án tiến sỹ kinh tế, như: Luận án tiến sỹ của Nguyễn Văn Hoàng với đề tài “Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị (ứng dụng tại Hà Nội) (năm 2008); Luận án tiến sỹ của Trần Tú Cường với đề tài “Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội“ (năm 2008); Luận án tiến sỹ của Lê Văn Bình với đề tài “Giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS Việt Nam” (năm 2009). Tuy nhiên, các nghiên cứu trên phần lớn là những nghiên cứu chung về quản lý Nhà nước, cũng như chính sách tài chính đối với nhà ở, đất ở, chưa đi vào trực diện vấn đề mà đề tài nghiên cứu. Đề cập một cách chi tiết hơn tới giá cả nhà ở, đất ở có đề tài nghiên cứu cấp Bộ “Nghiên cứu

một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp xác định giá đất đô thị phù hợp với nước ta” do Bùi Ngọc Tuân là chủ nhiệm (năm 2005); bản thân NCS cũng đã có những công trình nghiên cứu cụ thể về các phương pháp xác định giá BĐS, như "Bàn về định giá tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng trong điều kiện hội nhập” (đồng tác giả)- Tạp chí Ngân hàng số 2, tháng 1 năm 2007, "Phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay"- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 3(32) (năm 2006), “Dịch vụ định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”- Tạp chí Xây dựng tháng 9, năm 2009 . Bên cạch đó, cũng đã có nhiều tác giả đi vào nghiên cứu độc lập về định giá BĐS: Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS, nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật (năm 1999), tác giả Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, Giáo trình định giá tài sản, nhà xuất bản Tài chính (năm 2011). Những nghiên cứu trên đây đã bước đầu phân tích được những nét cơ bản về giá cả BĐS, đặc biệt là các phương pháp định giá BĐS, trong đó có định giá nhà ở, đất ở; tuy nhiên các phân tích đó chưa làm nổi bật được vai trò của công cụ này đối với việc quản lý thị trường, hơn nữa các phương pháp định giá đưa ra cũng chưa hoàn toàn đầy đủ, rõ ràng và hiện đại, chưa khẳng định rõ cơ sở giá trị ưu tiên trong tính thuế là giá trị thị trường hay phi thị trường và phương pháp định giá nào là phương pháp chủ đạo, hay việc vận dụng các phương pháp đó trong điều kiện của Việt Nam như thế nào cho thích hợp.

Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Việc vận dụng lý luận địa tô của C.Mác trong trường hợp đất ở như thế nào? Những cơ sở để đánh thuế nhà ở, đất ở là gì? Cơ sở giá trị tính thuế là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường? Có những phương pháp định giá nào có thể áp dụng trong định giá nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay?

Thứ ba, đề cập đến chính sách thuế nhà ở, đất ở, tiêu biểu là đề tài khoa học cấp Bộ “Mô hình thuế tài sản ở Việt Nam“ của tác giả Trần Xuân Thắng (Tổng cục thuế năm 1995); Hội thảo về thuế tài sản do dự án Việt Nam- Canada thuộc Bộ Tài chính tổ chức năm 2001; luận án tiến sỹ của Nguyễn Văn Hiệu với đề tài “Các giải pháp hoàn thiện cải cách thuế ở Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2002); đề tài khoa học cấp Bộ của PGS.TS. Quách Đức Pháp và Ths. Dương Thị Ninh với chủ đề “Thuế tài sản- kinh nghiệm thế giới và hướng vận