Mục Đích Và Nhiệm Vụ Nghiên Cứu Của Đề Tài:

dụng vào Việt Nam“ (Bộ Tài chính năm 2003); đề tài cấp cơ sở “Các giải pháp thống nhất và hoàn thiện các sắc thuế đánh vào đất của Bùi Đường Nghiêu (Viện nghiên cứu khoa học tài chính năm 2004); luận án tiến sỹ của Lê Xuân Trường với đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2006); hay tác giả Đàm Văn Huệ với cuốn sách chuyên khảo “Thuế Đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường BĐS“- Đại học Kinh tế Quốc dân (năm 2006); luận án tiến sỹ của Nguyễn Đình Chiến với đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2008); luận án tiến sỹ của Nguyễn Thủy Chung với đề tài “Hoàn thiện chính sách thu đối với đất đai ở Việt Nam” (Học viện Tài chính năm 2009); Giáo trình Lý thuyết thuế do PGS.TS. Đỗ Đức Minh và TS. Nguyễn Việt Cường đồng chủ biên, NXB Tài chính năm 2010, bản thân NCS cũng đã có những nghiên cứu cụ thể “Chính sách thuế nhà đất trên thế giới- Kinh nghiệm cho Việt Nam”- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 11

(79) năm 2009. Các nghiên cứu đã bước đầu đề cập đến những nội dung cơ bản về chính sách thuế đất đai, thuế tài sản nói chung. Ngoài nghiên cứu trên, vấn đề thuế nhà ở, đất ở còn được đề cập tới trong các văn bản pháp lý của nhà nước như Pháp lệch lệ phí trước bạ, Pháp lệnh thuế nhà đất, Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn... Đây là những nghiên cứu tương đối công phu, nhưng lại chưa đầy đủ và toàn diện về chính sách thuế nhà ở, đất ở; chưa làm rõ các nguyên nhân ảnh hưởng đến chính sách, chưa có cơ sở vững chắc để lý giải rõ tại sao cần đánh thuế vào nhà ở, cũng như cơ sở nào để xác định các căn cứ tính thuế?... Việc nghiên cứu của những công trình này cũng chưa tham khảo được nhiều các kinh nghiệm về xác định giá trị tính thuế, cũng như các biểu thuế, thuế suất loại thuế cụ thể của các nước phát triển trên thế giới, cũng như chưa có những điều tra và đánh giá cụ thể. Hơn nữa, nhiều nghiên cứu được đưa ra trong bối cảnh thị trường, bối cảnh kinh tế khác nhiều so với giai đoạn hội nhập sâu và rộng như hiện nay.

Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Có những khả năng đánh thuế nào vào nhà ở, đất ở? Có nên đánh thuế nhà ở không? Áp dụng biểu thuế tuyệt đối hay tương đối? Mức thuế suất xác định như thế nào? Các hạn mức

trong tính thuế ra sao? Có những nhân tố nào ảnh hưởng đến chính sách thuế nhà ở, đất ở? Có những tiêu chí nào để đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở?...

- Nghiên cứu ở nước ngoài:

Hiện có nhiều nghiên cứu khái quát về BĐS nói chung và đất đai, nhà cửa nói riêng tại các quốc gia phát triển, như các nghiên cứu về quyền sở hữu BĐS của tác giả Halbert C. Smith, John B.Corgel được đề cập tới trong tác phẩm “Triển vọng BĐS” (Real estate: perspectives) (1987), tác giả tập trung vào nghiên cứu 4 vấn đề về BĐS: Luật: quyền sở hữu BĐS, danh sách các hợp đồng, hợp đồng bán hợp đồng thuê...; Kinh tế: hiệu quả và sự hợp lý trong các thị trường BĐS, hoạt động của thị trường BĐS, các chính sách...; Tài chính: đánh giá về sở hữu thu nhập; tài chính về cầm cố nhà...; Thương mại: Thị trường, việc quản lý, tổ chức nghiệp đoàn... Bổ sung cho những nghiên cứu này còn phải kể tới các nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (World Bank) với nội dung “Chính sách về đất đai” (Land policy) nghiên cứu này đưa ra các chính sách quản lý đất đai, cảnh báo về quy định sử dụng đất đai của chính quyền địa phương có thể làm ảnh hưởng đến tốc độ và kiểu mẫu phát triển đô thị, cũng như sức ép của các quy định pháp luật đối với các nhà hoạch định chính sách có thể làm thay đổi những tác động được mong đợi trong quản lý và sử dụng đất đai như thế nào. Trong khi đó tác giả David C Parks, với tác phẩm “Những vấn đề môi trường có liên quan tới quản lý BĐS” (Environmental management for real estate professionals) (1992) lại đưa ra những phân tích về môi trường trong hoạt động quản lý BĐS, đặc biệt đã phân tích khái quát những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức, trong đó có chính sách thuế BĐS, các biện pháp đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ liên quan tới BĐS. Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu đối với việc quản lý đất đai của Việt Nam: tổ chức tư vấn “Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam- Sweden comporation Program (SEMLA)” đã có các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai, đây là công trình nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số khuyến nghị; Tham luận số 03 (12/2005) của Ngân hàng ADB về “Tác động quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO”,

nghiên cứu này tập trung vào các quy trình giao dịch đất đai hiện hành… Những nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về BĐS, thị trường BĐS trong đó có mảng đất ở và nhà ở, chưa đi vào phân tích cụ thể về các công cụ tài chính, nhất là chính sách thuế nhà ở, đất ở.

Bên cạnh những nghiên cứu khái quát trên về thị trường nhà, đất, một số tác giả nước ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trong thị trường BĐS như tác giả W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính và đầu tư BĐS” (Real estate finance and investments) (1997) đã nêu ra những vấn đề cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư BĐS ở nước Mỹ. Trong khi đó cuốn “Triển vọng của BĐS” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001) của các tác giả John B. Corgel, David C. Ling, Halbert C. Smith lại đưa ra các khái niệm đánh giá căn bản về vấn đề đầu tư vào thị trường BĐS, các vấn đề về thuế thu nhập, chủ sở hữu, rủi ro trong đầu tư BĐS, quản lí BĐS,…. Tác giả Roy W. Bahl trong tác phẩm “Thuế BĐS ở đô thị các nước chậm phát triển” (The taxation of urban property in less developed countries) (1979) lại phân tích sâu về việc sử dụng đất ở đô thị các nước chậm phát triển và tác động của chính sách thuế BĐS đối với giá cả BĐS. Một số tác giả lại có những nghiên cứu chuyên sâu về tình hình tài chính nhà ở, như Arjen van Dijkhuizen, Hà Lan trong nghiên cứu của mình về “Thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan” (Dutch housing finance market) (2004) cũng đã đưa ra các phân tích chung các yếu tố của thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan, đồng thời giới thiệu các công cụ sử dụng cũng như các rủi ro và các biện pháp quản lý rủi ro tại thị trường này. Nghiên cứu của John Ryding thuộc Ngân hàng Dự trữ Quốc gia New York (Federal Reserve Bank of New York) “Tài chính nhà ở và sự chuyển đổi về chính sách tiền tệ” (Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) lại phân tích về các công cụ chính sách của tài chính nhà ở như trần lãi suất cho vay, sự tăng trưởng của chứng khoán hóa, điều chỉnh lãi suất thế chấp, sự cạnh tranh trên thị trường thế chấp cũng như việc giới thiệu mô hình đầu tư nhà ở của gia đình căn bản. Để thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi- Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing

financesystems for countries in transition- principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và các công cụ chính sách, cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nước trong quá trình chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình… Các tác giả trên đã bước đầu nghiên cứu các công cụ tài chính trong việc quản lý thị trường BĐS, tuy nhiên các nghiên cứu đó vừa chưa hệ thống và mang tính đơn lẻ, vừa chưa đầy đủ, hơn nữa lại chưa xem xét đến mối quan hệ giữa các công cụ với nhau, hoặc nếu có thì cũng lại chỉ đề cập đến một số ít hàng hóa trên thị trường BĐS, ngoài ra việc nghiên cứu trên thiên hướng nhiều sang các hoạt động kinh doanh BĐS hơn là việc quản lý ở tầm vĩ mô đối với mảng thị trường này.

Do có sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế, về văn hoá- xã hội cho nên hiện có những điểm không tương đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đối với một số mảng của thị trường nhà, đất giữa Việt Nam và một số nước phát triển trên thế giới, tiêu biểu đó chính là các quan niệm về đất đai, về quyền đối với đất đai, cũng như về các yếu tố nền tảng của cho một thị trường BĐS phát triển... Mặc dù vậy, những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tư liệu quý để tham khảo, học tập kinh nghiệm trong quản lý thị trường BĐS cho Việt Nam.

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong và ngoài nước liên quan tới chính sách thuế nhà ở, đất ở đã phần nào giúp hoàn thiện hơn hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn về chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Các công trình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều thực tế, cũng như nguyên nhân tồn tại trong chính sách thuế nói chung, mà nhất chính sách thuế nhà ở, đất ở. Trước những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn về chính sách thuế nhà ở, đất ở là xu thế tất yếu ở Việt Nam hiện nay.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài:

Mục đích nghiên cứu của luận án là làm rõ cơ sở lý luận của chính sách thuế nhà ở, đất ở, và đánh giá thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam, có tham khảo kinh nghiệm của thế giới để đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách

thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam tới năm 2020. Để đạt được mục đích trên, luận án có các nhiệm vụ sau:

- Tổng hợp, hệ thống hoá và làm rõ cơ sở lý luận về nhà ở, đất ở và chính sách thuế nhà ở, đất ở; xem xét có chọn lọc kinh nghiệm thực tiễn về áp dụng thuế nhà ở, đất ở của một số nước trên thế giới vào Việt Nam;

- Đánh giá thực trạng của chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam và chỉ ra những ưu, nhược điểm của các chính sách đó trước những yêu cầu, nhiệm vụ của đất nước trong điều kiện kinh tế thị trường và hội nhập;

- Đề xuất giải pháp xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở áp dụng ở Việt Nam đến năm 2020, qua đó góp phần thực hiện nhiệm vụ trọng tâm của cải cách hệ thống chính sách thuế.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: luận án tập trung nghiên cứu chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam và những nội dung liên quan trực tiếp đến việc xây dựng chính sách thuế nhà ở, đất ở, đặc biệt là về giá tính thuế, về biểu thuế và thuế suất, cũng như việc tuân thủ thuế. Luận án cũng xem xét chính sách thuế nhà ở, đất ở của một số quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới để so sánh, đối chiếu và vận dụng vào Việt Nam.

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về nội dung:luận án nghiên cứu tổng quát về chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam với tư cách là chính sách thuế tài sản, trong đó đặc biệt tập trung vào các chính sách bộ phận, như: chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở; chính sách thuế sử dụng nhà ở; chính sách thuế sử dụng đất ở; và trong mỗi chính sách bộ phận đó lại tập trung phân tích về giá tính thuế, về biểu thuế và thuế suất.

+ Về không gian:luận án nghiên cứu chính sách thuế nhà ở, đất ở trên phạm vi cả nước, riêng số liệu điều tra, phỏng vấn chuyên gia được thực hiện trên địa bàn Hà Nội.

+ Về thời gian:phần thực trạng, luận án nghiên cứu chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2011. Các giải pháp luận án đưa ra cho giai đoạn đến năm 2020.

5. Phương pháp nghiên cứu:

- Cách tiếp cận nghiên cứu: xuất phát từ những khoảng trống trong các nghiên cứu lý luận về chính sách thuế nhà ở, đất ở; cũng như từ những vấn đề thực tiễn chưa giải quyết được trong chu trình chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam trong giai đoạn vừa qua, luận án đã nêu ra các câu hỏi nghiên cứu cần giải quyết. Xuất phát từ các câu hỏi nghiên cứu đó, kết hợp với việc xem xét các mô hình, các lý thuyết về thuế, lý thuyết định giá, các kết quả từ phân tích thực trạng... cũng như định hướng chiến lược phát triển hệ thống chính sách thuế tới năm 2020, luận án đã tập trung đề xuất các giải pháp để hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam.

- Phương pháp luận: Ngoài việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong khoa học xã hội bao gồm phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu, như: phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích và tổng hợp...

- Phương pháp nghiên cứu cụ thể:

Trên cơ sở những nghiên cứu lý thuyết, tác giả xây dựng khung lý thuyết cho những phân tích và đánh giá thực trạng của chính sách thuế nhà ở, đất ở:

+ Sử dụng cách tiếp cận theo quá trình quản lý để đi vào phân tích các bộ phận của chính sách thuế nhà ở, đất ở;

+ Sử dụng hệ thống chỉ tiêu đánh giá chính sách của Ngân hàng thế giới để đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay;

+ Sử dụng mô hình SWOT để đánh giá cơ hội và thách thức, điểm mạnh và điểm yếu của chính sách thuế nhà ở, đất ở trong bối cảnh hiện nay.

Trong các nghiên cứu của luận án, tác giả có sử dụng các số liệu sơ cấp và thứ cấp, cụ thể:

+ Về số liệu sơ cấp, nhằm đưa ra đánh giá chính xác và có kết luận mang tính thực tiễn tác giả đã thực hiện nghiên cứu tình huống trên địa bàn thành phố Hà Nội, cụ thể đã tiến hành điều tra và phỏng vấn hai nhóm đối tượng tại Hà Nội:

Một là, nhóm các đối tượng nộp thuế với mẫu h

o Tác giả luận án đã phát ra 650 phiếu và thu về 592 phiếu, sau khi mã hóa và làm sạch, tổng số phiếu hợp lệ có được là h = 580 phiếu.

o Phiếu điều tra gồm có 55 câu hỏi đóng và 1 câu hỏi mở, 55 câu hỏi đóng được chia làm 3 nhóm:

 Nhóm 1: Các câu hỏi đánh giá về chính sách thuế hiện hành, gồm 15 câu;

 Nhóm 2: Các câu hỏi về tuân thủ thuế, gồm 10 câu;

 Nhóm 3: Các câu hỏi hướng tới giải pháp hoàn thiện chính sách, gồm 30 câu.

Hai là, nhóm các đối tượng hoạch định chính sách và quản lý thuế với mẫu d

o Tác giả luận án đã phát ra 200 phiếu và thu về 165 phiếu, sau khi mã hóa và làm sạch, tổng số phiếu hợp lệ có được là d = 150 phiếu.

o Phiếu điều tra gồm có 45 câu hỏi đóng và 1 câu hỏi mở, 45 câu hỏi đóng được chia làm 2 nhóm:

 Nhóm 1: Các câu hỏi đánh giá về chính sách thuế hiện hành, gồm 15 câu;

 Nhóm 2: Các câu hỏi hướng tới giải pháp hoàn thiện chính sách, gồm 30 câu.

+ Về cơ sở dữ liệu và số liệu thứ cấp được tác giả thu thập và tổng hợp từ các báo cáo của các cơ quan quản lý Nhà nước (Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư,…), các công trình nghiên cứu khoa học, sách, giáo trình, các tạp chí, các trang thông tin điện tử…, luận án còn sử dụng các số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê, các số liệu trong tài liệu đánh giá tác động do Chính phủ thực hiện khi soạn thảo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các số liệu điều tra về dân số và nhà ở và thông tin trên website về các nội dung:

o Thực trạng về nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay;

o Thực trạng về các chính sách bộ phận của chính sách thuế nhà ở, đất ở, như: chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở; chính sách thuế đánh vào việc sử dụng nhà ở, đất ở.

Phương pháp nghiên cứu thực trạng: việc điều tra, phỏng vấn được thực hiện từ năm 2010 thông qua hai bước: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức.

Nghiên cứu sơ bộ sử dụng phương pháp thảo luận tay đôi, kết hợp với phỏng vấn chuyên gia nhằm khai thác những vấn đề xung quanh đề tài nghiên cứu và kiểm định lại ngôn ngữ, cấu trúc trình bày bảng câu hỏi điều tra, đồng thời cũng để loại

thải những biến không cần thiết. Kết quả của lần nghiên cứu này là các bảng câu hỏi điều tra theo hai nhóm đối tượng như đã đề cập đến ở trên về việc phân tích, đánh giá và tuân thủ chính sách, cũng như những định hướng và đề xuất hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở. Từ kết quả của bước 1, Tác giả đã tiến hành nghiên cứu bước 2, tiến độ nghiên cứu được trình bày tại Bảng 1.

Bảng 1: Tiến độ quá trình điều tra

Dạng nghiên cứu

Kỹ thuật	Thời gian
Sơ bộ	Thảo luận, phỏng vấn (h = 10, d = 5)	Tháng 8- 10/2010
Chính thức	Phát phiếu điều tra (h = 650, d = 200)	Tháng 2- 9/2011