Tổng Quan Về Nhà Ở, Đất Ở Và Chính Sách Nhà Ở, Đất Ở

ứng với từng câu hỏi là biến rời rạc, nhận 2 giá trị khác nhau: Y = 1 tương ứng với ý kiến có, Y = 0 tương ứng với ý kiến không.

Dựa trên việc mã hóa số liệu trên, tác giả đã sử dụng phần mềm SPSS 16.0 để xử lý số liệu, với mỗi biến nêu trên tác giả tính toán các chỉ tiêu: giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, mốt, giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất và sử dụng bảng phân phối tần số để biểu thị kết quả phân tích. Kết quả xử lý số liệu được tác giả trình bày ở Phụ lục của Luận án.

6. Những đóng góp của luận án

- Về mặt lý luận: Hệ thống hoá những đặc trưng, nội dung cơ bản của chính sách thuế nhà ở, đất ở. Luận án lý giải những cơ sở để đánh thuế nhà ở, đất ở; các khả năng có thể đánh thuế nhà ở, đất ở; đồng thời luận án cũng đưa ra các tiêu chí đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở, cùng kinh nghiệm một số quốc gia, vùng lãnh thổ thế giới về vấn đề này. Từ đó làm căn cứ cho quá trình phân tích và luận bàn về mặt thực tiễn của chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam

- Về mặt thực tiễn: luận án phân tích thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở, nhất là các chính sách bộ phận của chính sách thuế nhà ở, đất ở và đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở theo các tiêu chí đánh giá; cũng như đánh giá rõ những mặt thành công và hạn chế của chính sách thuế nhà ở, đất ở nhằm đề xuất và kiến nghị về định hướng và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam tới năm 2020.

7. Kết cấu của luận án

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và các Phụ lục, luận án được kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và kinh nghiệm quốc tế về chính sách thuế nhà ở, đất ở. Chương 2: Phân tích thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam

đến năm 2020

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 231 trang tài liệu này.

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở

1.1. Tổng quan về nhà ở, đất ở và chính sách nhà ở, đất ở

1.1.1. Nhà ở, đất ở

1.1.1.1. Khái niệm nhà ở

Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về nhà ở:

- Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để cho con người tái tạo ra sức lao động của mình để tồn tại và phát triển.[15, tr. 428]

- Nhà ở là một loại nhà chuyên dùng cho các hoạt động ở và sinh hoạt gia đình, nhằm phục vụ cuộc sống ăn ở, nghỉ ngơi, giải trí và giao tiếp của con người, nhằm tái tạo sức lao động giản đơn.

- Nhà ở là một loại công trình xây dựng được dùng để ở, gồm có 3 bộ phận: tường, mái, sàn.

Trong phạm vi Luận án này, nhà ở được hiểu là nơi cư trú của con người, là chỗ cho con người tái tạo ra sức lao động của mình để tồn tại và phát triển. Nhà ở luôn luôn gắn liền với đất, tách khỏi đất thì nhà không còn nữa.

Như vậy, nhà ở là tổ ấm của mỗi gia đình, tại đây con người được sinh ra, nuôi dưỡng tồn tại và trưởng thành. Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người, nơi tái tạo sức lao động, nơi hình thành và phát triển nhân cách con người. Nhà ở không chỉ có ý nghĩa đối với mỗi cá nhân mà còn là một trong những điều kiện đầu tiên để hình thành nên các điểm dân cư, các quần cư của con người. Nhà ở là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong đời sống của người dân.

Tuỳ theo tính chất địa lý và văn hoá mà nhà ở có những đặc điểm khác nhau giữa các vùng, miền và các quốc gia khác nhau. Hiện nay có nhiều cách phân loại nhà ở theo các cách tiếp cận khác nhau [28, tr.3-tr.20]:

- Phân loại theo chức năng và phương thức tổ hợp: nhà ở kiểu căn hộ; nhà ở kiểu ký túc; nhà ở kiểu khách sạn.

- Phân loại theo giải pháp mặt bằng: nhà ở kiểu biệt thự; nhà ở kiểu khối ghép; nhà ở kiểu chung cư.

- Phân loại theo số tầng cao: nhà ở ít tầng; nhà ở nhiều tầng.

- Phân loại theo phương pháp xây dựng: nhà ở xây dựng toàn khối; nhà ở xây dựng bằng phương pháp lắp ghép.

- Phân loại dựa vào chất lượng vật liệu: nhà kiên cố; nhà bán kiên cố; nhà thiếu kiên cố; nhà đơn sơ.

1.1.1.2. Khái niệm đất ở

Theo quan điểm thông thường đất ở là đất để xây dựng nhà ở, tuy nhiên thường bên cạnh nhà ở còn có các công trình phụ trợ khác, vì vậy, một cách hiểu mà hiện nay cũng được nhiều người dùng và được sử dụng trong phạm vi Luận án này đó là: đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Chỉ có thể coi đất ở như một vật độc lập, nếu trên đó không có nhà, nếu trên đất đã có nhà, thì đất không còn độc lập nữa, mà trở thành một bộ phận cấu thành nhà, đất đã có nhà không thể sử dụng làm việc khác, ngoài làm nền cho nhà. Trong một khuôn viên, nhà đất kết thành một khối vật chất thống nhất.

Tùy theo tiêu chí khác nhau mà đất ở có thể phân thành các loại khác nhau, tuy nhiên hiện nay có 2 cách phân loại đất ở được dùng phổ biến:

- Theo khu vực dân cư, đất ở được phân thành:

+ Đất ở đô thị: đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, đất vườn ao trong cùng thửa đã được công nhận là đất ở (riêng rẽ hoặc chung cư) tại các thành phố, thị xã, thị trấn.

+ Đất ở nông thôn: đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, đất vườn ao trong cùng thửa đã được công nhận là đất ở (riêng rẽ hoặc chung cư) tại khu vực nông thôn.

- Theo vị trí đất trong các khu vực địa lí: Đất ở vị trí 1; Đất ở vị trí 2; Đất ở vị trí 3; Đất ở vị trí 4. Việc xác định vị trí 1, 2, 3, 4 là tùy theo đặc điểm tiếp giáp với mặt đường hay mặt ngõ và khoảng cách tiếp cận đường chính của thửa đất.

1.1.1.3. Đặc điểm của nhà ở, đất ở

Nhà ở, đất ở là một loại BĐS, đây là hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thường thì nhà ở, đất ở còn có những đặc điểm riêng như sau: [37, tr.63-tr.74]

Tính ảnh hưởng

lẫn nhau

Tính cố định

về vị trí

Tính có

giá trị lớn

Đặc điểm của

nhà ở, đất ở

Tính

bền vững

Tính

khan hiếm

Tính

khác biệt

Nguồn: Tác giả tập hợp

Hình 1.1: Đặc điểm của nhà ở, đất ở

- Tính cố định về vị trí: đặc điểm này là do đất đai mang lại, dù là nhà nhưng cũng phải gắn liền với đất, nên cố định về vị trí và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích (đất ở có thể tăng nhờ chuyển mục đích sử dụng, nhà ở có thể tăng nhờ xây cao tầng..., nhưng cũng không thể tăng đột biến và mãi mãi được). Mặt khác, đất đai tự nhiên là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi, do đó, các BĐS khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường, đến hoạt động kinh doanh nhà ở, đất ở. Khi đề cập tới yếu tố vị trí của nhà ở, đất ở thì thường nhắc tới các yếu tố như: hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, lợi thế giao thông, lợi thế kinh doanh, cảnh quan, môi trường, phong thủy...

- Tính bền vững: đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như ít bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc (nhà ở) có thể tồn tại nhiều năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phân biệt "tuổi thọ kinh tế" và "tuổi thọ vật lý" của nhà ở, đất ở. Tuổi thọ kinh tế được đo bằng tổng thời gian mà nhà ở, đất ở đó mang lại lợi ích, còn tuổi thọ vật lý được đo bằng thời gian tồn tại về mặt vật chất của nhà ở, đất ở.

- Tính khác biệt: nhà ở cũng như đất ở không thể tìm thấy cái thứ hai giống nhau hoàn toàn, lý do là có sự khác nhau về vị trí của nhà ở, đất ở; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với nhà ở, đất ở; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh.... Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường nhà ở, đất ở cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế.

- Tính khan hiếm: sự khan hiếm của nhà ở và đất ở chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và nhà ở, đất ở có tính khác biệt, cố định về vị trí. Quỹ đất tự nhiên không thể tăng lên được, chỉ có diện tích từng loại đất có thể thay đổi nhỏ nhờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất (chuyển từ đất nông nghiệp thành đất ở...), nhà ở lại gắn liền với đất ở nên cũng không thể tăng đột biến được;

- Tính có giá trị lớn: điều này xuất phát từ giá trị của đất, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Nếu xét một cách sâu xa hơn, tính giá trị lớn này bắt nguồn từ sự mất cân đối giữa cung và cầu, theo hướng cung thì khan hiếm (như đã trình bày ở trên), trong khi đó cầu liên tục gia tăng (do yếu tố tăng dân số, tăng thu nhập...).

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: nhà và đất, mà nhất là nhà ở chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, xét cả về mặt vật lý và kinh tế. Về mặt kinh tế: giá trị của nhà và đất có thể bị tác động bởi nhà ở, đất ở khác, đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực

đó, ngay cả việc xây dựng công trình này có thể làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác... Xét về mặt vật lí: khi xây dựng nhà liền kề khác có thể ảnh hưởng về mặt vật chất đối với nhà ở, đất ở đang sử dụng...

1.1.2. Chính sách nhà ở, đất ở

1.1.2.1. Khái niệm chính sách nhà ở, đất ở

Để phát triển kinh tế- xã hội theo định hướng đề ra, các nhà nước thường xuyên phải ra đưa hàng loại các chính sách công, các chính sách này có quan hệ và tác động qua lại với nhau trong một chỉnh thể thống nhất. Trong tập hợp các chính sách công đó, thì chính sách về nhà ở, đất ở được cho là một mảng chính sách quan trọng, điều này xuất phát từ tầm ảnh hưởng của chính sách là rất sâu, rộng và có liên quan đến mọi người trong xã hội. Vậy chính sách nhà ở, đất ở là gì? Hiểu một cách khái quát nhất: chính sách nhà ở, đất ở là tổng thể các quan điểm, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để quản lý nhà ở, đất ở nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu tổng thể của đất nước.

Có thể thấy Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết, quản lý và chỉ đạo liên quan đến lĩnh vực cung cấp và xây dựng nhà ở, đất ở. Toàn bộ hệ thống chính sách nhà ở, đất ở của mỗi quốc gia được giới hạn bởi các yếu tố như mức độ thịnh vượng của quốc gia; sự nhất trí chính trị đối với phần phúc lợi xã hội trích ra để đầu tư vào nhà ở, đất ở; những sở thích và thị hiếu cá nhân. Do mối quan hệ mật thiết của nhà ở, đất ở đối với đời sống gia đình, đây là nền tảng của sự ổn định xã hội, liên quan chặt chẽ đến phúc lợi xã hội và sự thỏa mãn của các nhóm lợi ích trong xã hội. [40, tr.144]

1.1.2.2. Mục tiêu chính sách nhà ở, đất ở

- Chính sách nhà ở, đất ở giúp nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đối với nhà ở, đất ở và thị trường nhà ở, đất ở. Như đã trình bày ở trên, nhà ở, đất ở có vai trò quan trọng trong mọi chế độ xã hội và là nhu cầu thiết yếu của mỗi người, đây là nền tảng cho các hoạt động kinh tế và xã hội của một đất nước và cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động đó (nhà nước ban hành các chính sách thuế, chính sách đất đai, chính sách xây dựng...). Vì vậy, nếu nhà nước không quản lý

được lĩnh vực này sẽ dẫn đến nhiều ảnh hưởng hệ lụy, kéo theo đó là nhà nước không quản lý được nền kinh tế, cũng như không quản lý được xã hội của mình.

- Chính sách nhà ở, đất ở góp phần cải thiện các điều kiện về nhà ở, đất ở. Nhà ở, đất ở có ảnh hưởng đến sức khỏe và khả năng tái sản xuất sức lao động của người dân, đặc biệt ở trong một môi trường đô thị đông đúc, vì vậy, các xã hội thường định ra những tiêu chuẩn trong việc phân cấp đất, trong xây dựng, các luật lệ về mật độ nhà ở, các quy tắc sử dụng đất ở..., nhà nước thường đưa ra những cơ chế, chính sách, biện pháp để cải thiện môi trường và điều kiện ăn ở như: các tiêu chuẩn về hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí...), hạ tầng kỹ thuật (đường xá, hệ thống điện, cấp và thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc...).

- Chính sách nhà ở, đất ở đảm bảo công bằng và bình đẳng xã hội. Hầu hết các nước trên thế giới đều có những quy định cụ thể về nhà ở xã hội, những quy định này không phải nhằm mục tiêu kinh doanh mà để phân phối công bằng nhà ở, đất ở cho tất cả mọi thành phần dân cư. Hầu hết các xã hội đều chọn lựa một cách thức cung cấp nhà ở, đất ở sao cho không tạo ra sự phân biệt chủng tộc, phân biệt thu nhập và địa vị xã hội. [40, tr.147- 153]

Việc đảm bảo công bằng và bình đẳng xã hội còn được thể hiện thông qua việc trợ giúp người nghèo để họ có thể có nhà ở, đất ở. Việc trợ giúp được thực hiện bằng nhiều cách khác nhau, như: cung cấp nhà ở, đất ở trực tiếp; bao cấp về nhà ở, đất ở; hoặc cung cấp phúc lợi, một phần trong đó có thể sử dụng cho nhà ở, đất ở. Nhóm xã hội đặc biệt như người nghèo, người già cả, người tàn tật là đối tượng nhận sự trợ giúp này. Mỗi xã hội tiên tiến đều có các chương trình công cộng bảo đảm một phần những nhu cầu này, chứ không phải do từng cá nhân tự lo liệu. Ngay trong các xã hội phát triển, thu nhập đầu người cao, vẫn luôn có một bộ phận nghèo phải sống trong những điều kiện nhà ở tồi tệ, vì vậy, nếu như họ không nhận được sự giúp đỡ của nhà nước, của cộng đồng thì khó để kiếm được một chỗ “che mưa, che nắng”.

1.1.2.3. Các phân hệ của chính sách nhà ở, đất ở

Chính sách nhà ở, đất ở là một bộ phận trong hệ thống chính sách BĐS nói chung và có quan hệ tác động với các chính sách khác về BĐS. Do vậy có rất nhiều

yếu tố ảnh hưởng tới chính sách nhà ở, đất ở như: tâm lý tiêu dùng, vị trí địa lý của nhà ở, môi trường cảnh quan, cơ sở hạ tầng, anh ninh, chính trị, hệ thống luật pháp… Theo quan điểm xem xét nội dung của chính sách thì khi nói đến chính sách nhà ở, đất ở thường đề cập đến 3 mảng chính sách sau: 1.) Chính sách về đất ở; 2.) Chính sách xây dựng nhà ở; và 3.) Chính sách tài chính đối với nhà ở, đất ở. [64, tr.49-tr.52] Một là, chính sách về đất ở: bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, khi kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trường thì đất đai, hoặc quyền sử dụng đất sẽ trở thành hàng hóa, nó được mua, bán, trao đổi, nhưng đây lại là một nguồn lực, nguồn tài nguyên quan trọng mà không một nước nào lại không quản lý. Vì vậy việc tăng cường vai trò của nhà nước trong quản lý đất đai, trong đó có đất ở để đảm bảo cho các mối quan hệ vận động đúng hướng của nền kinh tế- xã hội là vấn đề quan trọng. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền (quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng) là một nội dung quan trọng của các chính sách đất đai. Ngoài việc giúp nhà nước quản lý được quỹ đất của mình, mà còn là một trong những nội dung để bảo đảm

quyền của chủ đất.

Hai là, chính sách xây dựng nhà ở: cùng với chính sách về đất ở, chính sách xây dựng nhà ở chấp nhận và thừa nhận quyền cư trú hợp pháp tạo điều kiện người dân yên tâm tự đầu tư phát triển nhà ở. Chính sách xây dựng nhà ở thiết lập các quy phạm và tiêu chuẩn về nhà ở, cải tiến thủ tục hành chính để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận với nhà ở. Cùng với các mục tiêu trên, nhà nước cũng quan tâm đến trợ cấp nhà ở dành cho người nghèo, người có công... Đây là nhà ở được xây dựng từ nguồn ngân sách hoặc từ các nguồn tài trợ xã hội. Nguyên tắc cơ bản của quản lý đầu tư và xây dựng là nhà nước thống nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối với mọi thành phần kinh tế về mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội; quy hoạch và kế hoạch phát triển ngành, lãnh thổ; quy hoạch và kế hoạch xây dựng đô thị; quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; lựa chọn công nghệ, sử dụng đất đai, tài nguyên, bảo vệ môi trường sinh thái; thiết kế kỹ thuật, kiến trúc, xây lắp, bảo hiểm, bảo hành công trình và các khía cạnh khác của dự án.